Trendstudie VI 2016: De markt van koopwoningen in de Metropoolregio Eindhoven.

Trendstudie VI 2016: De markt van koopwoningen in de Metropoolregio Eindhoven. De afgelopen maanden zijn een aantal trendstudies verschenen om meer inzicht te krijgen in het functioneren van de regionale koopwoningenmarkt. De studies zijn gebaseerd op de kwartaalcijfers van de NVM over de periode 2005 tot en met 2015, de periode vóór, tijdens en na de crisis. Respectievelijk zijn de koopmarkten van appartementen, tussenwoningen, hoekwoningen, tweeonder-één- kapwoningen en vrijstaande woningen onder de loep genomen. In de zesde en laatste trendstudie wordt de totale koopwoningmarkt in de Metropoolregio Eindhoven belicht en worden de vijf woningtypen met elkaar vergeleken. Is de crisis op de koopwoningmarkt voorbij? 1. Inleiding De regio Zuidoost-Brabant bestaat uit 21 gemeenten met een gevarieerd woningaanbod. Het percentage koopwoningen is 62% - hoger dan het landelijke gemiddelde van ca. 56% - en varieert van 48% in Eindhoven tot 80% in de Kempen. Tabel 1: percentage koopwoningen in regio en subregio s Subregio s NVM Bestaande uit: % koop Metropoolregio Eindhoven Alle 21 gemeenten 62 Eindhoven Eindhoven 49 Helmond Helmond 54 Randgemeenten Best, Geldrop-Mierlo, Nuenen c.a., Son en Breugel, Veldhoven, Valkenswaard, 72 Waalre De Kempen Bergeijk, Bladel, Eersel, Oirschot, 80 Reusel-De Mierden De Peel Asten, Cranendonck, Deurne, Gemert-Bakel, Heeze-Leende, Laarbeek, Someren 72 Bron: Gemeentelijke rapportage Woonbehoeftenonderzoek Zuidoost-Brabant 2014 De NVM data betreffen de periode 2005-2015 en geven een goed beeld van de periode vóór, tijdens en na de crisis. Het 3 e kwartaal van 2008 wordt vaak als start van de crisis gezien. Toen leidde de recessie tot een eerste dip in de woningmarkt, gevolgd door een tweede dip in de periode 2011-2012. Het eerste kwartaal van 2013 markeert het einde van deze "double dip"-recessie en het begin van een periode van prijsstijgingen. De effecten van deze double-dip -recessie voor de Metropoolregio Eindhoven zijn in onderstaande grafiek weergegeven. Alle prijzen zijn naar het 3 de kwartaal van 2008 geïndexeerd. Momenteel staat de index op 89. De prijzen lijken zich weer te herstellen en de transactieprijzen liggen weer op het niveau van 2011 (figuur 1). De NVM-data hebben betrekking op ruim 70% van alle aanbiedingen en transacties in de regio. De dataset omvat 44 kwartalen. De cijfers uit het laatste kwartaal worden als voorlopig beschouwd en zullen dan ook niet gebruikt worden. De analyse betreft dan ook de ontwikkelingen tussen het eerste kwartaal 2005 t/m het derde kwartaal 2015 of geven een beeld van de situatie in het derde kwartaal van 2015. 1

Figuur 1: Index transactieprijzen alle woningen in de Metropoolregio Eindhoven (3 de kwartaal 2008 = 100) 105 100 95 90 85 80 75 70 65 1e kw. 2005 3e kw. 2005 1e kw. 2006 3e kw. 2006 1e kw. 2007 3e kw. 2007 1e kw. 2008 3e kw. 2008 1e kw. 2009 3e kw. 2009 1e kw. 2010 3e kw 2010 1e kw 2011 3e kw 2011 1e kw 2012 3e kw 2012 1e kw 2013 3e kw 2013 1e kw 2014 3e kw 2014 1e kw 2015 3e kw 2015 De NVM-data omvat cijfers over: - het aantal aangeboden woningen en aantal transacties per type en regio; - de mediane vraag- en transactieprijzen per type en per m² voor de regio en alle subregio s; - de prijsklassen en de bijbehorende krapte-indicatoren per regio en voor alle subregio s. Op basis van deze dataset zijn er een aantal analyses verricht om inzicht te krijgen in de marktverhoudingen, de keuzemogelijkheden van potentiële kopers, de prijsontwikkelingen, de mate van oververhitting (of onderkoeling) en tot slot de voorraadvorming op de markt van koopwoningen. De analyses vinden plaats op het niveau van de subregio s, zoals vermeld in tabel 1. 2. Een gevarieerd aanbod Uit Tabel 2 blijkt dat de appartementenmarkt vooral van betekenis is voor het stedelijk gebied, met name voor Eindhoven. Van alle aangeboden koopwoningen behoort 45% tot dit type in deze stad. In de hele regio is dit 21%. Het tweede en derde type, de tussen- en hoekwoningen (het rijtjeshuis ) is in mindere mate een exclusief stedelijk fenomeen. Dit oer-hollandse product treffen we in de hele regio aan. Het regionale aanbod is 27%, variërend van 36% en 38% in resp. Eindhoven en Helmond, via 27% in de rest van het stedelijk gebied tot 18% in de Kempen en de Peel. Twee-onder-een-kapwoningen vormen ca. 20% van het aanbod in de koopsector; alleen in Eindhoven is het aanbod laag met 8%. De vrijstaande woningen domineren vooral in het landelijk gebied. Ruim de helft van alle te koop staande woningen behoort tot dit type. In het stedelijk gebied neemt dit af naarmate de verstedelijkingsgraad hoger wordt. In Eindhoven is slechts 11% van het aanbod een vrijstaande woning. 2

Tabel 2. Aanbod te koop staande woningen per subregio (absoluut en relatief), 3 de kwartaal 2015. Eindhoven Helmond Randgemeenten De Peel De Kempen MRE Appartement 612 195 309 91 104 1.312 Tussenwoning 310 246 229 128 128 1.020 Hoekwoning 180 155 187 79 79 703 Twee-onder-een-kapwoning 106 217 314 276 219 1.147 Vrijstaande woning 164 242 514 613 592 2.181 Totaal aanbod 1.372 1.055 1.553 1.185 1.122 6.363 Aandeel appartementen 45% 19% 20% 8% 9% 21% Aandeel tussenwoningen 23% 23% 15% 9% 11% 16% Aandeel hoekwoningen 13% 15% 12% 9% 7% 11% Aandeel twee-onder-eenkapwoningen 8% 21% 20% 23% 20% 18% Aandeel vrijstaande woningen 11% 22% 33% 51% 53% 34% Totaal aanbod 100% 100% 100% 100% 100% 100% Bron: NVM, cijfers 4 e kwartaal 2015 De diverse typen hebben een verschillende functie op de woningmarkt. Sommige typen zijn in trek bij jonge (koop)starters, andere bij oudere doorstromers. Sinds 2013 wordt door het Kadaster de leeftijd van huizenkopers geregistreerd. Dit geeft een beeld van de betekenis van elk type voor starters of doorstromers. Tabel 3 geeft een overzicht voor heel Nederland van woningtransacties naar typen en leeftijd hoofdbewoner tussen medio 2014 en medio 2015 (RIGO,2015). De meeste transacties (70%) vinden plaats in de eerste drie leeftijdscategorieën. In 38% van de transacties gaat het om een hoofd van een huishouden in de leeftijdscategorie van 25-35 jaar. Zo n 50% wordt gekocht door jonge huizenkopers tot 35 jaar. De huishoudens in de leeftijdscategorieën tot 45 jaar zijn de motor op de koopwoningmarkt. Tot 30 jaar zijn het vooral starters en daarna koopstarters (semi-starters en voormalige huurders die een koopwoning betrokken hebben) en koopdoorstromers. Slechts bij 30% van de transacties is een hoofd van huishouden boven de 45 jaar betrokken. Voor de 65-plussers geldt dit slechts in 6% van de transacties. Appartementen zijn bij alle leeftijdsgroepen in trek, met name bij de 55-plussers. Tussen- en hoekwoningen worden voor bijna 80% gekocht door de eerste drie categorieën. Bij de transactie van vrijstaande woningen zijn de wat oudere kopers meer betrokken. Tabel 3. Transacties diverse typen naar leeftijd medio 2014 - medio 2015 <25 jaar 25-35 35-45 45-55 55-65 >65 Totaal Appartement 11% 33% 15% 17% 12% 11% 100% Tussenwoning 15% 44% 20% 13% 6% 3% 100% Hoekwoning 14% 42% 20% 13% 6% 3% 100% Twee-onder-eenkapwoningen 100% 12% 40% 22% 14% 7% 4% Vrijstaande woning 6% 30% 28% 20% 10% 5% 100% Totaal 12% 38% 20% 15% 9% 6% 100% Bron: Kadaster, bewerkt door het RIGO, 2015 Deze landelijke bevindingen zijn in lijn met de conclusies uit het Regionaal Woningmarktonderzoek uit 2014. Van de verhuisgeneigden die een koopwoning ambiëren, is het aandeel behorend tot de leeftijdscategorie 30-44 jaar het hoogst (ruim 60%). Dit aandeel loopt terug als men ouder wordt. Het aandeel van de verhuisgeneigden huishoudens dat een koopwoning wenst, varieert per subregio. Huishoudens die in een van de Kempengemeenten willen wonen willen het vaakt een koopwoning. In de beide steden is dit percentage het laagst. (blz. 36) 3

Tabel 4 geeft het aantal transacties in de hele regio en de diverse subregio s weer. Het aanbod is voor bepaalde typen (aanzienlijk) hoger dan de transacties. Om inzicht te krijgen in de verhouding tussen aanbod en transacties is de woningmarkt-ratio berekend. Deze indiceert de verhouding tussen het aantal verkopen in een bepaalde periode en het aanbod aan het einde van deze periode. Er is sprake van evenwicht als dit percentage 75% is, als driekwart van het aanbod in het navolgende kwartaal verkocht wordt (Dynamis, 2015). Tabel 4. Transacties van woningen per subregio (absoluut en relatief), 3 de kwartaal 2015. Eindhoven Helmond Randgemeenten De Peel De Kempen MRE Appartement 177 25 48 15 7 273 Tussenwoning 194 45 109 30 28 406 Hoekwoning 88 26 54 14 13 196 Twee-onder-een-kapwoning 49 41 101 68 35 297 Vrijstaande woning 29 17 63 55 60 235 Totaal transacties 537 154 375 182 143 1407 Aandeel appartementen 33% 16% 14% 8% 6% 20% Aandeel tussenwoningen 36% 29% 28% 17% 20% 29% Aandeel hoekwoningen 17% 17% 15% 8% 9% 14% Aandeel twee-onder-eenkapwoningen 9% 27% 27% 37% 24% 21% Aandeel vrijstaande woningen 5% 11% 16% 30% 42% 16% Totaal in aanbod 100% 100% 100% 100% 100% 100% Bron: NVM, cijfers 4 e kwartaal 2015 3. Van een aanbieders- naar een vragersmarkt Uit tabel 5 blijkt dat de woningmarktratio per type nogal verschilt. Op regionaal niveau is deze ratio voor: - appartementen 21%; - tussenwoningen 40%; - hoekwoningen 28%; - twee-onder-een-kapwoningen 26%; - vrijstaande woningen 10%. Tabel 5. Woningmarktratio (verhouding aanbod /transacties), 3 de kwartaal 2015 Appartement Tussenwoning Hoekwoning 2^1-kapwoning Vrijstaande woning Metropoolregio Eindhoven 21% 40% 28% 26% 10% Eindhoven 28% 62% 49% 46% 18% Helmond 13% 18% 17% 19% 7% Randgemeenten 16% 47% 33% 32% 12% De Kempen - - - 16% 10% De Peel - - - 25% 9% Bron: NVM, cijfers 4 e kwartaal 2015 Het traditionele rijtjeshuis zit het beste in de markt, zoals we al zagen in de trendstudies 2 en 3 over de tussen- en hoekwoning. De vrijstaande woning, uitgebreid besproken in trendstudie 5, vindt nog maar moeizaam de weg naar een koper: slechts 10% wordt binnen een kwartaal verkocht. Wellicht heeft dit ook met de prijs te maken. We komen hier in par 4. op terug. Eindhoven springt er in positieve zin uit. Voor alle typen is de ratio bovengemiddeld. Met name de verkoop van tussen- en hoekwoningen komt weer op gang: resp. 62% en 49% wordt binnen een kwartaal verkocht. Maar ook de twee-onder-een-kapwoningen blijken redelijk courant (46% t.o.v. 4

26% gemiddeld in de regio). De ratio van de appartementenmarkt is weliswaar bovengemiddeld maar ligt toch maar op 28%. Ook de vrijstaande woningen met een lage ratio van 18% scoren in Eindhoven nog bovengemiddeld. In Helmond zijn de diverse ratio s minder gunstig. Zelfs het relatief goedkope segment van de rijtjeshuizen (tussenwoningen en hoekwoningen) vindt slechts moeizaam de weg naar een koper. De randgemeenten doen het duidelijk beter. Alleen de appartementenmarkt en de markt van vrijstaande woningen is nog weinig courant. Het beeld in het landelijke gebied wordt in hoge mate bepaald door het grote aanbod vrijstaande woningen, ruim 50% zoals we in tabel 2 zagen. De ratio s zijn 10% en 9% in resp. de Kempen en de Peel. De verkoop van twee-onder-een-kapwoningen loopt duidelijk beter (16% en 25%). Voor uitspraken over de overige typen zijn in deze regio s te weinig gegevens beschikbaar. Kortom, in de centrumstad Eindhoven zijn vraag en aanbod weer langzaam in evenwicht aan het geraken (als we 75% als norm gebruiken). Met name het rijtjeshuis (tussen- en hoekwoningen) is populair (woningmarktratio s van 62% en 49%). Dit type wordt vooral gekocht door (startende) jonge kopers. In minder mate geldt dit ook voor twee-onder-een-kapwoningen, (9% van het aanbod, ratio 46%), die ook populair zijn bij de oudere groep koopdoorstromers, zoals we zagen. De aantrekkelijkheid van een stad als Eindhoven wordt mede bepaald door de aanwezigheid van veel centrum-stedelijke voorzieningen, werkgelegenheid, de aanwezigheid van industrieel erfgoed, de levendigheid en de goede bereikbaarheid van deze centrumstad. Dit heeft een positieve invloed op de prijsontwikkeling en afzetmogelijkheden van koopwoningen (zie ook WoON, 2013). In de rest van de regio is er duidelijk sprake van een vragersmarkt. Met name in Helmond is dit het geval. Mogelijke redenen hiervoor zijn: - de staat van de Helmondse economie is momenteel minder gunstig, met name in termen van arbeidsplaatsen. De laatste jaren was er sprake van een baanloze groei (RABO, 2016). - de voordelen van een grote stad, zoals die in Eindhoven voorkomen, mist Helmond. Er zijn weinig grootstedelijke voorzieningen en erfgoed, minder levendigheid en de bereikbaarheid is minder gunstig (zie ook WoON, 2015) - ook heeft Helmond een probleem dat veel middelgrote gemeenten (50.000-100.000 inwoners) in Nederland hebben. Ze kennen niet de economische voordelen die veel 100.000+gemeenten laten zien, maar worden wel geconfronteerd met nadelen op sociaalcultureel gebied. In tegenstelling tot de grote gemeenten kunnen ze deze echter minder gemakkelijk compenseren met de economische voordelen, waardoor er minder perspectief tot verbetering bestaat (Telos, 2015). 4. Keuzevrijheid: hoe duurder hoe meer keuze. Sinds het begin van de crisis zijn de prijzen in twee stappen gedaald, zoals we zagen. Sinds 2013 is er sprake van herstel en de index bedraagt momenteel 89. Het herstel is niet overal even voortvarend. In de randgemeenten is het herstel het meest positief: de index is daar 91 gevolgd door Eindhoven(index 88). In Helmond is de index 85. Dit is ook de score in de Peel en de Kempen. 5

Figuur 2: Index transactieprijzen alle woningen in de Metropoolregio Eindhoven, Eindhoven, Helmond en de randgemeenten. (3 de kwartaal 2008 = 100) 110 105 100 95 90 85 80 75 70 65 1e kw. 2005 3e kw. 2005 1e kw. 2006 3e kw. 2006 1e kw. 2007 3e kw. 2007 1e kw. 2008 3e kw. 2008 1e kw. 2009 3e kw. 2009 1e kw. 2010 3e kw 2010 1e kw 2011 3e kw 2011 1e kw 2012 3e kw 2012 1e kw 2013 3e kw 2013 1e kw 2014 3e kw 2014 1e kw 2015 3e kw 2015 MRE Eindhoven Helmond Randgemeenten Figuur 3: Index transactieprijzen alle woningen in de Metropoolregio Eindhoven, De Kempen en De Peel. (3 de kwartaal 2008=100) 115 110 105 100 95 90 85 80 75 70 65 MRE De Kempen De Peel 1e kw. 2005 4e kw. 2005 3e kw. 2006 2e kw. 2007 1e kw. 2008 4e kw. 2008 3e kw. 2009 2e kw 2010 1e kw 2011 4e kw 2011 3e kw 2012 2e kw 2013 1e kw 2014 4e kw 2014 3e kw 2015 Diverse woningtypen behoren tot verschillende prijsklassen. Globaal is er de volgende samenhang tussen de door de NVM gehanteerde indeling en de mediane vraagprijs van de onderscheiden typen. Tabel 6: Typen en prijsklassen naar mediane vraagprijs (gearceerd) Typen < 194.000 194.000-250.000 250.000-333.000 > 333.000 Appartement 170.500 Tussenwoning 209.000 Hoekwoning 249.000 Twee-onder-een-kapwoning 289.000 Vrijstaande woning 495.500 Bron: NVM, cijfers 4 e kwartaal 2015 6

Voor elke prijsklasse is de z.g. krapte-indicator berekend. De NVM krapte-indicator geeft aan hoeveel keuzemogelijkheden een potentiële koper heeft. Oorspronkelijk wordt hij berekend door het aanbod aan het begin van de maand te delen door het aantal transacties in die maand. Uitgaande van kwartaal cijfers wordt het aanbod halverwege het kwartaal gedeeld door het aantal transacties in dat kwartaal. Er wordt vermenigvuldigd met 3 om te corrigeren voor het feit dat geen maand maar kwartaalcijfers gebruikt worden. [Krapte indicator = aantal/3 en dan aanbod eerste kwartaal gedeeld door 1/3 aantal] Onderstaande grafiek geeft de krapte-indicatoren naar prijsklasse voor de hele regio weer. Hoe goedkoper de woning des te gunstiger de krapte indicator. In de duurste prijsklasse van vrijstaande woningen is de krapte het minst. De potentiële koper kan in het derde kwartaal van 2015 nog steeds kiezen uit 40 woningen. In het goedkoopste segment is dit aantal nog maar 10. De overige twee prijsklassen scoren rond de 15 woningen per klant. Figuur 4: Krapte-indicatoren naar prijsklasse periode 2005-2015. 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 1e kwartaal 2006 3e kwartaal 2006 1e kwartaal 2007 3e kwartaal 2007 1e kwartaal 2008 3e kwartaal 2008 1e kwartaal 2009 3e kwartaal 2009 1e kwartaal 2010 3e kwartaal 2010 1e kwartaal 2011 3e kwartaal 2011 1e kwartaal 2012 3e kwartaal 2012 1e kwartaal 2013 3e kwartaal 2013 1e kwartaal 2014 3e kwartaal 2014 1e kwartaal 2015 3e kwartaal 2015 < 194.000 194.000-250.000 250.000-333.000 > 333.000 Tussen de regio s zijn er echter grote verschillen, zoals te verwachten is op basis van de woningmarktratio s. In Eindhoven zijn de krapte-indicatoren relatief positief, ook in de duurste prijsklasse. In Helmond is het beeld minder gunstig. Zelfs in de goedkoopste klasse (van appartementen en rijtjeshuizen) heeft de potentiële koper veel keuze. In de Peel zijn alleen in het goedkoopste segment de keuzemogelijkheden relatief klein. Met name in het duurste segment is het aanbod zeer ruim te noemen. Dit geldt ook, zij het in mindere mate, voor de Kempen. De Randgemeenten laten een positiever beeld zien. Tabel 7: Krapte indicator 3 de kwartaal 2015 per subregio (groen is onder het regionale gemiddeld). <194.000 194.000-250.000 250.000-333.000 >333.000 Regio 10,2 14,5 16,4 41,3 Eindhoven 8,2 9,0 10,5 19,4 Helmond 14,1 27,2 28,6 87,3 Randgemeenten 11,4 11,6 13,6 30,5 De Kempen 15,9 18,7 29,6 58,7 De Peel 8,2 23,3 16,4 104,9 Bron: NVM, cijfers 4e kwartaal 2015 Op de achtergrond spelen een aantal structuurveranderingen aan de vraagzijde. Vóór de crisis konden koopdoorstromers vaak grote stappen in prijs maken. De vermogenswinst uit de vorige 7

woning kon ingezet worden bij de aankoop van de volgende. De prijsdalingen maken deze marges kleiner. Wel is de loan to value weer enigszins aan het dalen sinds 2013 in de richting van 85% (ECW monitor, geciteerd in RIGO,2015). Bovendien is tijdens de crisis het aandeel van starters en koopstarters (voormalige huurders) flink toegenomen, tot 55% van het totaal. Momenteel betreft dit aandeel 45% (RIGO, 2015). Het zijn vaak jonge huishoudens met een modaal inkomen. Uit het Regionale woningmarktonderzoek uit 2014 blijkt dat deze groepen starters en doorstromers wat betreft de prijs kleiner stappen zetten dan in het verleden. Tabel 8: Stappen koopstarters en koopdoorstromers in drie perioden 2003-2007 2007-2011 2010-2014 Vorig huidig Vorig huidig Vorig huidig Van koop naar 250.000 330.000 268.000 336.000 265.000 300.000 koop Van huur naar koop 460 huur 225.000 500 huur 230.000 600 huur 205.000 Bron: Woningmarktonderzoek Zuidoost Brabant 2007, 2011, 2014. De mediane prijs die kopers bereid zijn te betalen varieert naar leeftijdsgroep en inkomen, zo blijkt uit tabel 9 en 10. Tabel 9: Wensprofielen kopers per leeftijdsgroep 2014 Leeftijd Tot 30 jaar 30-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75 jaar e.o. Aantal 33.800 22.100 10.700 9.500 8.300 4.000 Koop 47% 68% 59% 41% 31% 13% Mediane koopprijs 200.000 275.000 300.000 275.000 300.000 260.000 Eengezinswoning 59% 84% 78% 53% 38% 22% Bron: Woningmarktonderzoek Zuidoost Brabant 2014. Tabel 10: Wensprofielen kopers per inkomensgroep 2014 Inkomen Huurtoeslaggrens Tot 34.085 34.085 tot 43.602 43.602 of meer Aantal 22.500 45.600 11.200 31.600 Koop 23% 30% 56% 76% Mediane koopprijs 240.000 200.000 225.000 300.000 Eengezinswoning 57% 54% 63% 76% Bron: Woningmarktonderzoek Zuidoost Brabant 2014. De voorkeur voor eengezinswoningen neemt af naarmate men ouder wordt. Dit heeft te maken met de fase in gezinsvorming. Opvallend is dat de prijs die men bereid is te betalen overeenkomt met de mediane prijs van een twee-onder-een-kapwoningen. Vrijstaande woningen liggen qua prijs vaak buiten het bereik van deze koopdoorstromers. 8

5. Oververhitting of onderkoeling? Interessant is de vraag wat deze marktverhoudingen voor de prijsontwikkeling van diverse typen en subregio s betekenen. Figuur 5: Verhouding vraag- transactieprijs per m2 van alle woningen in de regio 0,92 0,9 0,88 0,86 0,84 0,82 0,8 0,78 0,76 0,74 0,72 1e kwartaal 2005 3e kwartaal 2005 1e kwartaal 2006 3e kwartaal 2006 1e kwartaal 2007 3e kwartaal 2007 1e kwartaal 2008 3e kwartaal 2008 1e kwartaal 2009 3e kwartaal 2009 1e kwartaal 2010 3e kwartaal 2010 1e kwartaal 2011 3e kwartaal 2011 1e kwartaal 2012 3e kwartaal 2012 1e kwartaal 2013 3e kwartaal 2013 1e kwartaal 2014 3e kwartaal 2014 1e kwartaal 2015 3e kwartaal 2015 De prijs kan uitgedrukt worden in de prijs per woning of in de prijs per vierkante meter. Deze laatste geeft een meer accurate indicatie voor de prijs/kwaliteitsverhouding. Uit figuur 5 blijkt dat de transactieprijzen per vierkante meter weer dichter bij de vraagprijs per vierkante meter komen. Momenteel wordt weer 87% van de vraagprijs betaald. Tabel 11: Vierkante meterprijs transacties per type per regio 3e kwartaal 2015 Appartementen Tussenwoning Hoekwoning 2^1-kapwoning Vrijstaande woning Metropoolregio Eindhoven 1813 1695 1766 1964 2110 Eindhoven 1735 1716 1809 2098 2639 Helmond 1499 1440 1832 Randgemeenten 2004 1726 1923 2140 2385 De Kempen 1742 2017 2015 De Peel 1521 1822 1961 Bron NVM 4 e kwartaal 2015 Toch zijn er wat betreft de vierkante meterprijzen enige verschillen tussen de onderscheiden woningtypen. Zo hebben vrijstaande woningen een relatief hoge vierkante meterprijs. Naast woonoppervlak betaalt men hier ook vaak voor een grotere tuin. Tussenwoningen hebben per vierkante meter de laagste prijs, zo blijkt uit tabel 11. Vrijstaande woningen de hoogste. De m²-prijs varieert ook per regio. De meeste m²-prijzen per type zijn in Eindhoven het hoogst, behalve die van de twee-onder-een-kapwoningen. Die zijn per vierkante meter in de Randgemeenten het duurst. Meergezinswoningen hebben ondanks de vaak lage prijs toch een relatief hoge vierkante meterprijs, gezien hun kleine vloeroppervlak. Met name appartementen zonder privé buitenruimte hebben een hoge vierkante meterprijs (WoON, 2015). De eerste vierkante meters van een woning zijn relatief het duurst. Naarmate er meer kamers in een woning zitten (en dus meer m²) wordt de vierkante meterprijs lager. 9

Daarnaast is de locatie van belang. Aan de ene kant zijn centrum-stedelijke plekken het meest waard, aan de andere kant het landelijk gebied. Het type zegt echter niet alles. Uiteindelijk is het de vraag naar en het aanbod van dat de prijs bepaalt! (zie ook WoON, 2015) Figuur 6: Prijsontwikkeling transactieprijzen van tussenwoningen in Eindhoven Index = 3de kwartaal 2008 Transactieprijs: 230.778 = 100 Transactieprijs per m2: 1913 = 100 105 100 95 90 85 80 75 Index transactieprijzen m2 70 65 1e kw. 2005 4e kw. 2005 3e kw. 2006 2e kw. 2007 1e kw. 2008 4e kw. 2008 3e kw. 2009 2e kw 2010 1e kw 2011 4e kw 2011 3e kw 2012 2e kw 2013 1e kw 2014 4e kw 2014 3e kw 2015 Figuur 6 laat de geïndexeerde prijsontwikkeling van tussenwoningen in Eindhoven zien. Deze had een gunstige woningmarktratio (62%), zoals we in tabel 5 zagen. De ontwikkeling van de vierkante meterprijs laat een wat rustiger beeld zien dan de woningprijs. De index van mediane prijs is in het 3 e kwartaal van 2015 iets boven de 100 ( 234.000). Uit figuur 7 blijkt dat de transactieprijs in het derde kwartaal van 2015 boven de vraagprijs ligt. Dit zou op oververhitting kunnen wijzen. Om te kijken of deze trend zich voortzet, zijn de voorlopige cijfers van het 4 e kwartaal 2015 toegevoegd. Dan blijkt de index weer onder de 100 punten te zakken. Wel blijft de index van vierkante meterprijs in beide kwartalen op het zelfde niveau: 90 ( 1716) t.o.v. van het derde kwartaal in 2008. De verhouding vraag-transactieprijs zakt weer naar 92%. De prijsontwikkeling van de weinig schaarse vrijstaande woningen laat echter een geheel ander beeld zien. In de Peel, met een woningmarktratio van 9% en een krapte indicator van ca. 100, is de prijsindex in het derde kwartaal van 2015 65 ( 320.194). T.o.v. de prijs in 2008 is dit een prijsdaling van ruim 165.000 euro. De m² prijs is minder ongunstig: de index is 73. De m² prijs is gedaald van 2703 naar 1961 (verschil 742). 10

Figuur 7: Verhouding vraag- en transactieprijzen van tussenwoningen in Eindhoven (mediane prijzen) 1,20 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00 1e kwartaal 2005 3e kwartaal 2005 1e kwartaal 2006 3e kwartaal 2006 1e kwartaal 2007 3e kwartaal 2007 1e kwartaal 2008 3e kwartaal 2008 1e kwartaal 2009 3e kwartaal 2009 1e kwartaal 2010 3e kwartaal 2010 1e kwartaal 2011 3e kwartaal 2011 1e kwartaal 2012 3e kwartaal 2012 1e kwartaal 2013 3e kwartaal 2013 1e kwartaal 2014 3e kwartaal 2014 1e kwartaal 2015 3e kwartaal 2015 In de Kempen (woningmarktratio van 10, krapte indicator ca. 60), is de prijsindex van mediane prijzen 67 ( 345.850). T.o.v. de prijs in 2008 is dit een prijsdaling van ruim 170.000 euro. De m² prijs is minder ongunstig: de index is 80. De m² prijs is gedaald van 2533 naar 2015 (verschil 518). Figuur 8: Prijsontwikkeling vrijstaande woningen in de Peel (mediane prijzen) 105 100 95 90 85 80 75 70 65 60 Index = 3 de kwartaal 2008 Transactieprijs: 487.750 = 100 Transactieprijs per m2: 2703 = 100 1e kw. 2005 3e kw. 2005 1e kw. 2006 3e kw. 2006 1e kw. 2007 3e kw. 2007 1e kw. 2008 3e kw. 2008 1e kw. 2009 3e kw. 2009 1e kw. 2010 3e kw 2010 1e kw 2011 3e kw 2011 1e kw 2012 3e kw 2012 1e kw 2013 3e kw 2013 1e kw 2014 3e kw 2014 1e kw 2015 3e kw 2015 Transactieprijs Transactieprijs per m2 11

Figuur 9: Prijsontwikkeling vrijstaande woningen in de Kempen (mediane prijzen) Index = 3 de kwartaal 2008 Transactieprijs: 517.000 = 100 Transactieprijs per m2: 2533 = 100 120 110 100 90 80 70 60 50 1e kw. 2005 4e kw. 2005 3e kw. 2006 2e kw. 2007 1e kw. 2008 4e kw. 2008 3e kw. 2009 2e kw 2010 1e kw 2011 4e kw 2011 3e kw 2012 2e kw 2013 1e kw 2014 4e kw 2014 3e kw 2015 Transactieprijs Transactieprijs per m2 6. Voorraadvorming Tijdens de crisis, is er in de afgelopen jaren een aanzienlijke voorraad tekoopstaande woningen ontstaan. Landelijk staat ca 5-6% van de koopwoningvoorraad te koop. Op basis van de NVM cijfers die ca 70% van de markt afdekken, kan voor de regio een berekening gemaakt worden. Gecorrigeerd zou dit neerkomen op ca 4,6%, iets onder het landelijk gemiddelde Interessanter nog is de vraag hoe snel deze voorraad weer door de markt geabsorbeerd wordt. Figuur 10: Ontwikkeling van het aantal niet verkochte appartementen in de regio (2005-2015) 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 1e kwartaal 2005 3e kwartaal 2005 1e kwartaal 2006 3e kwartaal 2006 1e kwartaal 2007 3e kwartaal 2007 1e kwartaal 2008 3e kwartaal 2008 1e kwartaal 2009 3e kwartaal 2009 1e kwartaal 2010 3e kwartaal 2010 1e kwartaal 2011 3e kwartaal 2011 1e kwartaal 2012 3e kwartaal 2012 1e kwartaal 2013 3e kwartaal 2013 1e kwartaal 2014 3e kwartaal 2014 1e kwartaal 2015 3e kwartaal 2015 12

De voorraad liep vanaf het begin van de crisis zeer snel op tot ruim 1600 in de regio. Vanaf 2013 loopt deze gestaag terug. Het beeld voor de rijtjeswoningen is vergelijkbaar, in die zin dat de hoekwoningen nog sneller teruglopen dan de tussenwoningen (Figuur 11). Figuur 11: Ontwikkeling van het aantal niet verkochte tussen- en hoekwoningen in de regio (2005-2015) 1600 1400 1200 1000 800 600 400 niet verkochte tussenwoningen in de sre 200 0 niet verkochte hoekwoningen in de sre -200 1e kwartaal 2005 1e kwartaal 2006 1e kwartaal 2007 1e kwartaal 2008 1e kwartaal 2009 1e kwartaal 2010 1e kwartaal 2011 1e kwartaal 2012 1e kwartaal 2013 1e kwartaal 2014 1e kwartaal 2015 In het duurdere segment van de twee-onder-een-kapwoningen en de vrijstaande woningen is het beeld anders (Figuur 12). Terwijl de twee-onder-een-kapwoningen nog geabsorbeerd worden door de markt is dat voor de vrijstaande woningen veel minder het geval. Het aanbod bestaat uit een kleine 2000 woningen. Gecoorigeerd zijn dit er bijna 3000. Figuur 12: Ontwikkeling van het aantal niet verkochte twee-onder-een-kap- en vrijstaande woningen in de regio (2005-2015) 2500 2000 1500 1000 500 2/1kapwoningen vrijstaand 0 1e kwartaal 2005 4e kwartaal 2005 3e kwartaal 2006 2e kwartaal 2007 1e kwartaal 2008 4e kwartaal 2008 3e kwartaal 2009 2e kwartaal 2010 1e kwartaal 2011 4e kwartaal 2011 3e kwartaal 2012 2e kwartaal 2013 1e kwartaal 2014 4e kwartaal 2014 3e kwartaal 2015 13

7. Conclusies De woningmarkt is tijdens de crisis structureel veranderd. Vóór de crisis domineerden koopdoorstromers op de markt die vaak grote stappen in prijs konden maken. De vermogenswinst uit de vorige woning kon ingezet worden bij de aankoop van de volgende. Tijdens de crisis is het aandeel van starters en koopstarters (voormalige huurders) flink toegenomen, tot 55% van het totaal. Momenteel betreft dit aandeel 45%. Het zijn vaak jonge huishoudens met een gematigd inkomen. Uit het Regionaal Woningmarktonderzoek (2014) blijkt dat deze groepen starters en doorstromers wat betreft de prijs kleinere stappen zetten dan in het verleden. Het zijn met name jongere huishoudens tot 45 jaar die de toon zetten op de koopmarkt. Deze huishoudens zoeken vooral naar matige geprijsde producten als tussen- en hoekwoningen en in veel mindere mate naar de duurste prijsklassen van vrijstaande woningen. Dit heeft tot gevolg dat met name in een stad als Eindhoven de vraagdruk in dit segment van de markt weer snel oploopt. In deze stad zit ook de markt van appartmenten en de duurdere tweekappers weer in de lift. Net als Eindhoven laat het omliggende stedelijke gebied een herstel zien. Dit is veel minder het geval in Helmond. Ondanks het grote aanbod aan betaalbare koopwoningen herstelt de markt zich daar maar moeizaam. Deze stad wordt geconfronteerd met een aantal problemen. De staat van de Helmondse economie is momenteel minder gunstig, met name in termen van arbeidsplaatsen. Daarmee samenhangend worstelt Helmond met een probleem waar veel middelgrote gemeenten (50.000-100.000 inwoners) in Nederland mee te maken hebben. Ze missen de economische voordelen die veel grotere gemeenten wel hebben, terwijl de sociaalcultureel problemen aanzienlijk zijn. Ze kunnen deze minder makkelijk compenseren, waardoor het perspectief tot verbetering kleiner is. Daarbij komt dat Helmond de voordelen van een grote stad mist (voorzieningen, erfgoed, levendigheid en bereikbaarheid) en de spin off hiervan voor de koopwoningmarkt. Het beeld van de Peel en de Kempen wordt grotendeels bepaald door het aanbod aan dure vrijstaande woningen die maar mondjesmaat de weg naar de koper kunnen vinden. Ondanks de aanzienlijke prijscorrecties die hebben plaats gevonden is er in deze subregio s een grote aanbod aan koopwoningen ontstaan. Een deel ervan wordt steeds incouranter. Resumerend, de koopwoningmarkt is nog lang niet op het niveau van voor de crisis. De structuurverandering in de vraag maakt een terugkeer naar oude tijden ook niet waarschijnlijk. De koopmarkt wordt steeds minder een doorstroommarkt en starters en koopstarters drukken met hun matige koopkracht een grotere stempel op de prijsontwikkelingen. Twee problemen in de regio vragen om extra beleidsaandacht. De afzetproblemen in het dure segment van de vrijstaande woningen en de stagnerende koopwoningmarkt in Helmond. Genoeg redenen voor regionale samenwerking. Hiermee kan een race to the bottom voorkomen worden. Door de markt op regionaal niveau goed te monitoren kan het nieuwbouwprogramma beter afgestemd worden op de ontwikkelingen in de voorraad. Veel kopers hebben geen expliciete voorkeur voor nieuwbouw en zijn ook tevreden met een bestaande koopwoning, mits die aan hun wensen voldoet. Slechts 13% wil bij voorkeur nieuwbouw. Toevoegen van nieuwbouw moet alleen nog strategisch gebeuren en voorzien in de gaten in de koopmarkt voor starters, koopstarters of doorstromers. Met dat doel is het aan te bevelen een regionale visie op woonmilieus in de subregio s met bijbehorende doelgroepen te onwikkelen. Dit in samenhang met woon- en verhuisscenario s. Waarschijnlijk is er tijdens de crisis een voorraad woningen onstaan die structureel incourant is. Het is zinvol deze in beeld te brengen en een transformatiebeleid te ontwikkelen. 14

Tot slot, de zwakke marktpositie van Helmond vraagt om sectoroverschrijdend beleid. Alleen een versterking van de economische positie van deze stad en een gebiedsgericht arbeidsmarktbeleid kan op termijn de vraag naar koopwoningen in diverse prijssegementen stimuleren. Zonder regionaal beleid is dit nauwelijks mogelijk. 8. Bronnen Afdeling onderzoek en statistiek Gemeente Helmond/Beleidsinformatie en Onderzoek, Gemeente Eindhoven, Woningmarktonderzoek Zuidoost-Brabant, Conclusies 2014 Afdeling onderzoek en statistiek Gemeente Helmond/Beleidsinformatie en Onderzoek, Gemeente Eindhoven Achtergrondrapportage, 2014. BZK/ ABF (2012). Wonen in ongewone tijden. De resultaten van het WoONonderzoek. Nederland 2012. www/rijksoverheid.nl/woon. BZK (2015). Staat van de woningmarkt. Dynamis (2015). Sprekende cijfers, 2014 Interface/Kenniscluster Wonen Zuidoost-Brabant (2015). Duurzaamheid gemeenten doorgelicht. Notitie n.a.v. de nationale monitor duurzame gemeenten. Interface/Kenniscluster Wonen Zuidoost-Brabant (2015). Trendstudie I-2015: De appartementenmarkt in de Metropoolregio Eindhoven. Interface/Kenniscluster Wonen Zuidoost-Brabant (2015). Trendstudie II-2015: De tussenwoning in de Metropoolregio Eindhoven Interface/Kenniscluster Wonen Zuidoost-Brabant (2015). Trendstudie III- 2015: De hoekwoning in de Metropoolregio Eindhoven Interface/Kenniscluster Wonen Zuidoost-Brabant (2015). Trendstudie IV-2015: De tweeonder-een-kapwoning in de Metropoolregio Eindhoven Interface/Kenniscluster Wonen Zuidoost-Brabant (2015). Trendstudie V- 2015: De vrijstaande woning in de Metropoolregio Eindhoven Interface/Kenniscluster Wonen Zuidoost-Brabant (2015). Ranking the stars. Prestatie-indicatoren koopwoningmarkt 2014. Metroolpoolregio Eindhoven (2015). Breken met grenzen. Wonen in een complete regio. Oktober 2015 NVM (2015). Kwartaalcijfers vierde kwartaal 2015 RABO (2016). De economische kracht van Helmond. RIGO Research en Advies (2015).Stand Koopwoningmarkt 2015, rapportnummer 31240 Amsterdam, september 2015. TELOS (2015). De nationale monitor duurzame gemeenten 2015, Tilburg. 15

9. Bijlagen Bijlage 1: Te koopstaande woningen als % van de koopwoningvoorraad naar prijsklasse en regio (tussen haakjes gecorrigeerd cijfers; Er vanuitgaande de NVM cijfers 70% van de koopmarkt betreffen, is er een correctie uitgevoerd met een factor 1,43.) Koop totaal Prijsklassen Koop goedkoop Koop middelduur Koop duur Koop meergezins Regio 3,2% (4,6%) 3,8% (5,4%) 2,5% (3,6%) 4,0% (5,7%) 7,1% (10%) Eindhoven 2,8% (4,0%) 3,7% (5,3%) 2,1% (3,0%) 3,1% (4,4%) 5,3%(7,6%) Helmond 5% (7,1%) 5,6% (8%) 4,4%(6,3%) 5,7% (8%) 12,5% (17,8%) Randgemeenten 2,6% (3,7%) 3,9% (5,5%) 1,8% (2,6%) 3,4% (4,8%) 8,7% (12,4%) De Kempen 4,2% (6%) 4,7% (6,7%) 3,4% (4,8%) 5,2% (7,4%) 6,8% (9,7%) De Peel 2,6% (3,7%) 2,3% (3,2%) 2,3% (3,3%) 3,5% (5%) 6,0% (8,5%) Bron: SRE-rapporten 21 gemeenten/nvm cijfers 2015. Bewerking Interface Bijlage 2: Verhouding vraagprijs en transactieprijs tussenwoningen in de Randgemeenten 1 0,98 0,96 0,94 0,92 0,9 0,88 0,86 0,84 0,82 0,8 1e kwartaal 2005 3e kwartaal 2005 1e kwartaal 2006 3e kwartaal 2006 1e kwartaal 2007 3e kwartaal 2007 1e kwartaal 2008 3e kwartaal 2008 1e kwartaal 2009 3e kwartaal 2009 1e kwartaal 2010 3e kwartaal 2010 1e kwartaal 2011 3e kwartaal 2011 1e kwartaal 2012 3e kwartaal 2012 1e kwartaal 2013 3e kwartaal 2013 1e kwartaal 2014 3e kwartaal 2014 1e kwartaal 2015 3e kwartaal 2015 16