DE WOX 4E KWARTAAL 2008

DE WOX 4E KWARTAAL 2008 Gemiddelde woningprijs in 2008 met 1,1% gestegen Delft, 29 januari De gemiddelde prijs van een woning is in het afgelopen kwartaal licht gedaald tot 256.000. Dit is echter nog steeds een stijging van 1,1% ten opzichte van het vierde kwartaal 2007. De huidige inflatie bedraagt 1,9% (december 2008, CBS). De reële waarde van een woning is hiermee niet gestegen maar gedaald. Dit is ook het vierde kwartaal op rij dat de jaargroei verder afneemt. Tabel 1 NEDERLAND De Wox De Wox (1995 = 100) 271 Prijsverandering t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar 1,1% Prijsverandering t.o.v. vorig kwartaal -1,0% Gemiddelde woningprijs Gemiddelde woningprijs 256.000 Gemiddelde prijs eengezinswoning 279.000 Gemiddelde prijs meergezinswoning 191.000 Prijs per vierkante meter Gemiddelde prijs per vierkante meter 2.000 Gemiddelde prijs per m2 eengezinswoning 2.000 Gemiddelde prijs per m2 meergezinswoning 2.100 Figuur 1 PRIJSONTWIKKELING IN NEDERLAND 300000 250000 200000 150000 100000 50000 Figuur 2 PRIJSVERANDERING DIT KWARTAAL T.O.V. HETZELFDE KWARTAAL VORIG JAAR IN NEDERLAND 20% 16% 12% 8% 4% 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 20012002 2003 2004 20052006 20072008 Gemiddelde woningprijs Prijsverandering dit kwartaal t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar (%) 25 20 15 10 5 0 De prijsontwikkeling op de woningmarkt is berekend met de landelijke woningprijsindex de WOX. ABF Valuation berekent elk kwartaal de woningprijsindex voor iedere buurt in Nederland. 0% 99K4 00K4 01K4 02K4 03K4 04K4 05K4 06K4 07K4 08K4 De gemiddelde prijs van een woning is ten opzichte van het vorige kwartaal gedaald met -1,0%. Appartementen (-1,5%) daalden meer dan eengezinswoningen (-0,9%). De WOX (1995 = 100) noteert een stand van 271. De gemiddelde prijs van een eengezinswoning komt hiermee uit op 279.000 en van een appartement op 191.000. Voorspelling woningprijzen Op basis van de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt voorspelt de WOX voor de woningprijs in het 1 e kwartaal 2009 een jaargroei van -1,7%. Figuur 3 PRIJSVERANDERING DIT KWARTAAL T.O.V. HET VORIGE KWARTAAL IN NEDERLAND 3% 2% 1% 0% -1% -2% Eengezinswoningen M eergezinswoningen 06K3 06K4 07K1 07K2 07K3 07K4 08K1 08K2 08K3 08K4

Gemiddelde woningprijs in meer dan 250 gemeenten licht gestegen in 2008 De gemiddelde woningwaarde in Nederland is in 2008 met 1,1% gestegen. In de meerderheid van de gemeenten stegen de gemiddelde woningprijzen nog licht in 2008 (zie Figuur 12 en 14).Gemeenten met een jaarstijging van meer dan 3% zijn o.a. Meppel, Rotterdam, Utrecht, Haarlem, Deventer, Zwolle, Bloemendaal en Heemstede. Gemeenten als Haarlemmerliede en Spaarnwoude, Staphorst en Hardenberg noteerden zelfs een jaargroei van meer dan 6% in 2008. In 185 gemeenten daalden de woningprijzen. Dit betroffen vooral gemeenten in de provincies Groningen (Marum, Zuidhorn, Slochteren), Noord- Holland (Heerhugo-waard, Anna-Paulowna, Wieringen) en Noord-Brabant (Gilze en Rijen, Oisterwijk, Dongen). Tabel 2a TOP 5 GEMEENTELIJKE DALERS EN STIJGERS GEMIDDELDE PRIJS MEERGEZINSWONINGEN IN 2008 1. Utrechtse heuvelrug 4.2 2. Utrecht 4.1 3. De Ronde Venen 3.9 4. Lopik 3.9 5. Vianen 3.9 6. Wijchen -2.4 7. Heerde -2.5 8. Nunspeet -2.9 9. Ermelo -3.2 10. Doesburg -3.6 Er zijn wel grote regionale verschillen in de jaargroei (zie Tabel 2a/2b). Zo steeg de gemiddelde prijs van een eengezinswoning in 2008 met meer dan 3% in gemeenten als Assen, Amersfoort, Zwolle, Haarlem, Rotterdam, Hilversum en Deventer en daalde de gemiddelde prijs met meer dan 2,5% in gemeenten als Venlo, Doetinchem, Roermond, Vaals en Sittard-Geleen. In gemeenten als Baarn, Soest, Amsterdam, Amersfoort, De Bilt, Woerden en Utrecht steeg de gemiddelde prijs van een appartement met meer dan 3% in 2008 en daalde de prijs met meer dan 2% in gemeenten als Ermelo, Nunspeet, Wageningen, Epe en Harderwijk. Tabel 2b TOP 5 GEMEENTELIJKE DALERS EN STIJGERS GEMIDDELDE PRIJS EENGEZINSWONINGEN IN 2008 1. Muiden 8.3 2. Zeist 7.4 3. Assen 7.4 4. Houten 7.2 5. Veenendaal 7.0 6. Roermond -2.7 7. Vaals -3.0 8. Wierden -3.1 9. Sittard-Geleen -3.2 10. Vlagtwedde -3.6 Laatste kwartaal 2008 is de woningprijs in meer dan 300 gemeenten gedaald De stagnerende woningmarkt uit het tweede en derde kwartaal van 2008 heeft zich ontwikkeld tot een dalende woningmarkt in het vierde kwartaal van 2008 (zie figuur 2). De gemiddelde prijzen van alle woningen zijn het afgelopen kwartaal met - 1,0% gedaald (zie Figuur 3). Appartementen daalden in waarde met -1,5% dit kwartaal (4 e kwartaal 2008 t.o.v. 3 e kwartaal 2008) en eengezinswoningen met -0,9%. Ten opzichte van een jaar geleden (4 e kwartaal 2007) zijn eengezinswoningen 1,0% in waarde toegenomen en appartementen 1,5%. In het vorige kwartaalbericht meldden we al de eerste prijsdalingen op gemeente-, corop-, en provincie niveau: in meer dan 100 gemeenten daalden de gemiddelde prijzen. In het vierde kwartaal van 2008 zette deze daling verder door: in meer dan 300 van de 443 gemeenten daalden de woningprijzen tot -4%. In meer dan 330 gemeenten daalden de prijzen van eengezinswoningen tot -4,9% in het laatste

kwartaal van 2008. Een daling van meer dan 3% kwam voor in ongeveer 35 gemeenten. In de appartementenmarkt daalden de prijzen tot -4,0% op gemeenteniveau. In zo n 19 gemeenten betrof de prijsdaling meer dan 3%. De prijs van een eengezinswoning is het afgelopen kwartaal het hardst gedaald in de gemeente Den Haag (-4,9%). En appartementen zijn in het afgelopen kwartaal het sterkst in waarde afgenomen in de gemeente Bloemendaal (-4,0%). Niet alle appartementen zijn even sterk in waarde gedaald of gestegen. Bij onderscheid naar prijsklasse bleek dat vooral dure appartementen (boven de 217.000) in het westen van het land sterker in prijs zijn gedaald (-2,0%) dan goedkope (tot 157.000) of middeldure appartementen (- 1,5%). Dit geldt ook voor de eengezinswoningen, waarvan die in de dure prijsklasse (boven de 289.000) in het zuiden van het land het afgelopen kwartaal met -2,0% in waarde zijn gedaald tegenover een waardedaling van -1,5% voor de goedkope eengezinswoningen (tot 207.000). Transacties en hypotheekaanvragen dalen Het aantal verkopen ligt op een lager niveau dan gebruikelijk voor het vierde kwartaal van een jaar. Sinds het vierde kwartaal van 1995 is een laag aantal transacties niet meer genoteerd. Vergeleken met een jaar geleden zijn er 18% minder woningen verhandeld en vergeleken met het vorige kwartaal is dit 6%. Hierbij zien we juist een stijging van het aantal executie verkopen. Ten opzichte van een jaar geleden worden nu 4% meer woningen via een executieverkoop verkocht. Het aantal verstrekte hypotheken daalt al sinds het tweede kwartaal van 2006. Vergeleken met het vierder kwartaal van 2007 is het aantal verstrekte hypotheken 17% gedaald en ten opzichte van het vorige kwartaal is het aantal weer met 6,5% gedaald. Dit is het elfde kwartaal op rij dat het aantal verstrekte hypotheken lager uitkomt. Figuur 4 AANTAL TRANSACTIES PER KWARTAAL, 2005-2008 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 Figuur 5 AANTAL VERSTREKTE HYPOTHEKEN VOOR WOONHUIZEN PER JAAR 800000 700000 600000 500000 400000 300000 200000 100000 Figuur 6 0 2005 2006 2007 2008 Bron: Kadaster 0 AANTAL EXECUTIEVERKOPEN PER JAAR 2250 2000 1750 1500 1250 1000 750 500 250 1997 1998 1999 2000 20012002 2003 2004 20052006 20072008 Bron: CBS, Kadaster 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001200220032004 20052006 20072008 Bron: Kadaster

Gemiddelde woningprijs daalt tot -2,0% in 16 corop-regio s in 2008 De grootste daling van de gemiddelde woningprijs heeft plaatsgevonden in de corop regio s Zuidoost Drenthe en Alkmaar e.o., waar de prijzen het afgelopen jaar met 2% in waarde daalden. De daling betrof vooral de gemiddelde prijs van eengezinswoningen. Deze daalde met ruim 2% in de regio Overig Groningen, Zuidoost-Drenthe en Alkmaar. Daarentegen steeg de prijs van een eengezinswoningen met meer dan 2% in Flevoland, Groot-Rijnmond, Gooi en de Vechtstreek, Utrecht en Zuidwest Drenthe. Opvallend is de grote stijging van de prijs van eengezinswoningen in Overijssel: Noord-Overijssel (6,8%) en Zuidwest-Overijssel (4,9). Ook in Haarlem stegen de prijzen dit jaar nog met 5,8%. De meergezinswoningen zijn minder hard getroffen door prijsdalingen het afgelopen jaar. In zeven corop s daalde de prijs tussen de -0,2 en de - 1,0%. Lichte prijsdaling bij 5 van de 12 provincies in 2008 Het afgelopen kwartaal daalden de prijzen ook op provincie niveau. Over het gehele jaar bekeken zijn er 5 van de 12 provincies waarbij de gemiddelde woningprijs licht in waarde is afgenomen (tot - 1,2%). Dit zijn de provincies Groningen, Friesland, Gelderland, Limburg en Zeeland. In de provincies Utrecht en Overijssel, en Flevoland is in 2008 de gemiddelde woningwaarde gestegen met 2,9% en resp. 1,9%. In Tabel 3 is de gemiddelde prijs en de prijsverandering van alle woningen weergegeven. Tabel 3 GEMIDDELDE PRIJS EN PRIJSVERANDERING DIT KWARTAAL T.O.V. HET VORIGE KWARTAAL IN NEDERLAND

Conclusies De woningprijzen zijn gedaald in het laatste kwartaal van 2008. In meer dan 300 gemeenten is de gemiddelde woningprijs gedaald tot -3%. De gemiddelde prijs van een eengezinswoning daalde met -0,9% en appartementen met -1,5%. En zelfs op hoger niveau, zoals corop regio s en provincies, zien we prijsdalingen. De verwachting is dat de jaargroei verder zal dalen. De woningmarkt is dalende. De gemiddelde prijs van een woning daalde t.o.v. het vorige kwartaal met -1,0%. De gemiddelde prijs van een eengezinswoning komt hiermee uit op 279.000 en van een appartement op 191.000. Dit is het vierde kwartaal op rij met een historisch lage groei. Ten opzichte van het vierde kwartaal 2007 stegen de gemiddelde prijzen maar met 1,1%, terwijl de inflatie in december 2008 1,9% bedroeg. Vijf van de 12 provincies hebben te maken met een gemiddeld lagere woningwaarde dan een jaar geleden. Dit zijn Groningen, Friesland, Gelderland, Zeeland en Limburg. In Utrecht, Overijssel en Flevoland stegen de gemiddelde prijzen nog met 2,9% respectievelijk 1,9%. Als gevolg van deze ontwikkelingen krijgt de hypotheekmarkt het moeilijker. Het aantal verstrekte hypotheken blijft in 2008 fors dalen. Sinds 1996 is het aantal verstrekte hypotheken niet meer zo laag geweest. Vergeleken met het vierde kwartaal 2007 is het aantal verstrekkingen met 17% gedaald. Conclusions The Dutch housing market remains under pressure. In more then 300, out of 443 municipalities, house prices have dropped in the last quarter of 2008. Even on a higher geographical level such as NUTS II regions, house prices have fallen. The average house price dropped by 1% in the last quarter of 2008. Single-family homes decreased in value by 0,9% and are now sold for 279.000. Multi-family homes are now sold for 191.000, which comes down to a drop of 1,5% in value. Although house prices have risen slightly in 2008 with 1,1%, the real value of a home has not risen, because inflation was above 2% in the last quarter of 2008. In five out of 12 Dutch provinces, the average house price was lower compared to 2007. These provinces can be found in the north and south of the Netherlands. Three provinces showed a slight increase in growth; average house price increased by 2,9% in Utrecht and Overijssel and by 1,9% in Flevoland. As a result of all these developments, the mortgages market remains tight. There was a sharp fall in the number of houses sold, compared to 2007 a decrease of 18% was measured. A 4% rise in foreclosure sales compared to 2007 was registered. The number of mortgages approved in the last quarter of 2008 was down 17% to those granted in the same period last year. The outlook for the housing market remains bleak. Based on the current development of the housing market, the WOX predicts an annual growth of -1,7% for the first quarter of 2009.

Tabel 4 GEMIDDELDE WONINGPRIJS PER WONINGSOORT EENGEZINSWONINGEN (EURO) vrijstaande semi- hoek- tussen- alle eengezins- woningen vrijstaand woningen woningen woningen Groningen 241.000 194.000 172.000 171.000 199.000 Friesland 274.000 200.000 166.000 154.000 206.000 Drenthe 309.000 213.000 176.000 162.000 223.000 Overijssel 362.000 230.000 205.000 194.000 233.000 Flevoland 346.000 270.000 206.000 192.000 217.000 Gelderland 439.000 297.000 245.000 224.000 291.000 Utrecht 671.000 449.000 322.000 294.000 351.000 Noord-Holland 517.000 410.000 307.000 287.000 334.000 Zuid-Holland 514.000 384.000 293.000 273.000 304.000 Zeeland 293.000 204.000 181.000 172.000 212.000 Noord-Brabant 454.000 313.000 263.000 244.000 299.000 Limburg 339.000 218.000 199.000 192.000 227.000 Nederland 401.000 292.000 256.000 243.000 279.000 Tabel 5 GEMIDDELDE WONINGPRIJS PER WONINGSOORT MEERGEZINSWONINGEN (EURO) beneden- alle meergezins- portiekflat galerijflat maisonnette bovenwoning woningen Groningen 150.000 156.000 149.000 161.000 158.000 Friesland 121.000 160.000 138.000 147.000 141.000 Drenthe 134.000 157.000 141.000 161.000 150.000 Overijssel 138.000 154.000 160.000 161.000 151.000 Flevoland 187.000 208.000 172.000 163.000 185.000 Gelderland 172.000 192.000 187.000 200.000 188.000 Utrecht 198.000 224.000 236.000 228.000 220.000 Noord-Holland 200.000 221.000 248.000 286.000 251.000 Zuid-Holland 170.000 161.000 194.000 179.000 172.000 Zeeland 161.000 185.000 156.000 147.000 167.000 Noord-Brabant 184.000 206.000 201.000 210.000 199.000 Limburg 142.000 160.000 155.000 171.000 156.000 Nederland 176.000 182.000 205.000 214.000 191.000

Figuur 7 GEMIDDELDE WONINGPRIJS PROVINCIES NOORD (EURO) Figuur 8 GEMIDDELDE WONINGPRIJS PROVINCIES ZUID (EURO) 320.000 300.000 280.000 260.000 240.000 220.000 200.000 180.000 160.000 140.000 Groningen Friesland 120.000 Drenthe Nederland 100.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 320.000 300.000 280.000 260.000 240.000 220.000 200.000 180.000 160.000 140.000 Zeeland Noord-Brabant 120.000 Limburg Nederland 100.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Figuur 9 GEMIDDELDE WONINGPRIJS PROVINCIES OOST (EURO) Figuur 10 GEMIDDELDE WONINGPRIJS PROVINCIES WEST (EURO) 320.000 300.000 280.000 260.000 240.000 220.000 200.000 180.000 160.000 140.000 Overijssel Gelderland 120.000 Nederland 100.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 320.000 300.000 280.000 260.000 240.000 220.000 200.000 180.000 160.000 Flevoland Utrecht 140.000 Noord-Holland Zuid-Holland 120.000 Nederland 100.000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Figuur 11 GEMIDDELDE WONINGPRIJS COROP GEBIEDEN (EURO)

Figuur 12 PRIJSVERANDERING LAATSTE KWARTAAL T.O.V. ZELFDE KWARTAAL VORIG JAAR COROP GEBIEDEN (%)

Figuur 13 GEMIDDELDE WONINGPRIJS GEMEENTE (EURO) Figuur 14 PRIJSVERANDERING LAATSTE KWARTAAL T.O.V. ZELFDE KWARTAAL VORIG JAAR GEMEENTE (%)

Tabel 6 TOP 10 HOOGSTE WONINGWAARDE (X 1000 EURO) Tabel 7 TOP 10 LAAGSTE WONINGWAARDE (X 1000 EURO) Bloemendaal 739 Reiderland 144 Blaricum 728 Pekela 150 Laren 670 Winschoten 150 Wassenaar 558 Delfzijl 154 Heemstede 515 Appingedam 161 Naarden 511 Terneuzen 162 Bennebroek 496 Leeuwarden 162 Abcoude 495 Veendam 164 Rozendaal 478 Heerlen 166 Loenen 462 Kerkrade 167 Tabel 8 TOP 10 HOOGSTE ONTWIKKELING LAATSTE JAAR Tabel 9 TOP 10 LAAGSTE ONTWIKKELING LAATSTE JAAR Hardenberg Dalfsen Staphorst Steenwijkerland Ommen Haarlemmerliede Zwartewaterland Bennebroek Zwolle Kampen 8,1% 7,3% 7,3% 7,1% 6,5% 5,9% 5,9% 5,6% 5,4% 5,4% -3,1% -2,8% -2,8% -2,8% -2,7% -2,6% -2,6% -2,6% -2,5% -2,5% BorgerOdoorn Bergen (N.H.) Heiloo Schermer M arum Slochteren Winsum Zuidhorn De M arne Langedijk Tabel 10 TOP 10 HOOGSTE VIERKANTE METER PRIJS (EURO) Tabel 11 TOP 10 LAAGSTE VIERKANTE METER PRIJS (EURO) Groot-Amsterdam 3100 Zeeuwsch-Vlaanderen 1400 Het Gooi en Vechtstreek 2900 Oost-Groningen 1500 Haarlem 2900 Zuidoost-Drenthe 1600 Leiden en Bollenstreek 2600 Delfzijl en omgeving 1600 Utrecht 2600 Flevoland 1700 Veluwe 2400 Zuid-Limburg 1700 Noordoost-Noord-Brabant 2300 Twente 1700 Delft en Westland 2300 Noord-Friesland 1700 IJmond 2300 M idden-limburg 1800 Zuidwest-Gelderland 2300 Noord-Limburg 1800

EEN BETROUWBARE HUISPRIJSINDEX OP LAAG SCHAALNIVEAU De WOX is de meest betrouwbare woningprijsindex van Nederland. ABF Valuation berekent elk kwartaal een betrouwbare woningprijsindex voor iedere provincie, gemeente, wijk en buurt in Nederland. De woningprijsindex wordt berekend op basis van landelijke transactiegegevens vanaf 1993 en de overige woning- en locatiegegevens uit de database. De broninformatie wordt modelmatig getoetst, zodat niet-integere gegevens worden weggelaten bij de indexberekening. In de ontwikkelde methodiek wordt rekening gehouden met onder- of oververtegenwoordiging van de verkochte woningen ten opzichte van de bestaande woningvoorraad in het gebied. In tegenstelling tot de meeste huisprijsindexen brengt de WOX dus niet simpelweg de toevallige ontwikkeling van de verkoopprijzen in kaart, maar de prijsontwikkeling van de totale voorraad koopwoningen. Een voorbeeld: Het zo kan zijn dat de gemiddelde prijs van de verkochte eengezinswoningen in het 1e kwartaal van 2006 bijvoorbeeld 240.000 euro bedraagt. De gemiddelde prijs van de verkochte eengezinswoningen in diezelfde gemeente bedroeg in het 4e kwartaal van 2005 300.000 euro. Bepaalde indexen zullen dan voor deze gemeente een prijsverandering van maar liefst -20% in het 1e kwartaal van 2006 noteren. Indien echter deze informatie over de verkochte eengezinswoningen correct wordt vertaald naar de totale onderliggende woningvoorraad, resulteert dit in een gemiddelde waarde van de eengezinswoningen in het 4e kwartaal 2005 van 260.000 euro en een gemiddelde waarde van 265.000 euro in het 1e kwartaal van 2006. De WOX noteert dan de reële waardeverandering van +1.9%. Bepaalde organisaties maken gebruik van de zogenaamde herhaalde-verkopen methode bij de berekening van woningprijsindexen. In de VS maakt men gebruik van dergelijke repeat-sales indexen indien men over relatief weinig gegevens beschikt. ABF heeft echter een zeer grote database opgebouwd met woning-, prijs- en locatiegegevens, zodat gebruik kan worden gemaakt van de nauwkeurigere en betrouwbaardere hedonische methode. Eén van de grote nadelen van de herhaaldeverkopen methode [zie o.m. Gelfland, Ecker et al, 2001] is dat men slechts gebruik maakt van een klein deel van de beschikbare verkoopgegevens (circa 25%). Slechts de prijsinformatie over woningen die in een bepaalde periode (meestal circa 10 jaar) meer dan éénmaal verkocht zijn, worden in ogenschouw genomen. Het is niet optimaal om het merendeel van de referentieprijzen buiten beschouwing te laten. Een tweede nadeel is dat woningen die in een relatief korte periode meermaals verkocht worden, niet volledig representatief zijn voor de totale Nederlandse woningvoorraad. Waarschijnlijk betreft het hier woningen die goed in de markt liggen en in een bepaald woningmarktsegment vallen. Ook zal deze groep woningen relatief veel objecten bevatten die gekocht zijn om opgeknapt te worden. Vervolgens worden deze woningen op relatief korte termijn weer doorverkocht tegen een meerprijs. Het is dan ook aantoonbaar dat dergelijke herhaalde-verkopen indexen leiden tot een overschatting van de woningprijsontwikkeling. Daarnaast laat deze methodiek het niet toe om op laag geografisch niveau (gemeente, wijk, buurt) betrouwbare uitspraken te doen. De hedonische methode, die ontwikkeld is door ABF en waarbij alle transacties worden meegewogen, laat wel toe om betrouwbare uitspraken te doen op laag schaalniveau. MEER INFORMATIE Voor vragen kunt u contact opnemen met Petra Visser, tel (015) 214 88 34, email: petra.visser@abfvaluation.nl