RAADSVOORSTEL Agendapunt Raad 18 december 2014 Afdeling Programma's & Projecten Voorstelnummer 2014.00081 Datum 11 november 2014 Onderwerp Uitwerking organisch ontwikkelen Stationskwartier, deelgebied B Programma Fysieke leefomgeving lnlichti ngen bij Jan de Jong Telefoonnummer (0318) 538745 E-mailadres Jan.de.Jong@veenendaal.nl Aan de leden van de raad, Beslispunten 1. De grondexploitatie Stationskwartier, deelgebied B te activeren. 2. Voor het op te stellen bestemmingsplan (globaal met uitwerkingsplicht) Stationskwartier: a. De coördinatieregeling van toepassing te verklaren; b. Een ruimere verklaring van geen bedenkingen voor het gebied af te geven. 3. In te stemmen met de memo en conclusie 'onderzoek naar potentiële alternatieven voor gebruikers Veenendaal hal'. 4. Op grond van art. 55 en art. 86, lid 2 van de Gemeentewet en art. 10, lid 2, sub b, fen g van de Wet openbaarheid van bestuur, opgelegde geheimhouding door het college op de gedetailleerde grondexploitatieberekening Stationskwartier, deelgebied B (1 januari 2014) te bekrachtigen. Inleiding Op 15 december 2011 heeft Uw raad de kaders voor de gebiedsantwikkeling van het Stationskwartier vastgesteld. Onderdeel van dit besluit is de opdracht aan het college om deelgebied B niet in ontwikkeling te brengen, maar hiervoor een alternatief plan te ontwikkelen, dat recht doet aan de gemeentelijke financiële positie in relatie tot de huidige marktsituatie en het voorkomen van verloedering en braakligging. Op 2 februari 2012 heeft Uw raad besloten de Veenendaalhal en een deel van het Rozenbottelcomplex te behouden tot en met 31 december 2014. Op 22 november 2012 heeft Uw raad besloten om deelgebied B voorlopig niet te ontwikkelen en in te stemmen met de kaderstelling tijdelijke inrichting deelgebied B. Op 28 januari 2013 is de samenwerkingsagenda Binnenstedelijke Ontwikkeling door de gemeente en de provincie Utrecht ondertekend. Eén van drie focusgebieden van de agenda is het Stationskwartier, waarvoor in samenwerking met de provincie een pilot Organische gebiedsantwikkeling is opgezet. Op 26 september 2013 heeft Uw raad per amendement besloten om op basis van de deelrapportage markttoets en de notitie 'Evenementenhal Veenendaal - haalbaar of
op zoek naar alternatieven?' conform het plan van aanpak, een onderzoek uit te voeren naar potentiële alternatieven voor gebruikers VeenendaalhaL Op 23 januari 2014 heeft Uw raad besloten in te stemmen met de methode organisch ontwikkelen en de spelregelkaart en spelregels voor Stationskwartier, deelgebied 8. Aan de hand van de bijgaande notitie 'bouwstenen organisch ontwikkelen' (bijlage 1) wordt Uw raad gevraagd, binnen de vastgestelde spelregelkaart en spelregels voor deelgebied 8, de grondexploitatie (bijlage 3 ter inzage bij de griffie) te activeren en specifiek voor dit plangebied procedure-instrumenten in te zetten om (bouw)initiatieven flexibel en tijdig te kunnen faciliteren. Hiermee wordt uitvoering gegeven aan Uw raadsprogramma 2014-2018. Onder het motto 'think big, act small' faciliteert de gemeente ontwikkelingen op hoofdlijnen. Kleinschalige initiatieven worden beoordeeld conform de daarvoor eerder door uw raad vastgestelde spelregels. Tot slot wordt Uw raad gevraagd in te stemmen met de 'conclusies van het onderzoek naar potentiële alternatieven voor gebruikers Veenendaalhal' zoals opgenomen in de memo 'eindrapportage Veenendaalhal' (bijlage 2). Beoogd resultaat Binnen de spelregelkaart en spelregels voor Stationskwartier, deelgebied 8, faciliteren en ruimte te geven aan gevarieerde kleinschalige initiatieven. Argumenten 1.1. De grondexploitatie biedt het financiële kader voor een organische ontwikkeling van dit deelgebied Door de vaststelling van de grondexploitatie worden de financiële kaders voor dit deelgebied vastgelegd en invulling gegeven aan het budgetrecht van de gemeenteraad. 1.2. Met financiële spelregels is ontwikkeling cashflow te beheersen Een traditionele gedetailleerde grondexploitatie zonder eindbeeld is niet mogelijk. Wel zijn de financiële principes voor de grondexploitatie te borgen, door spelregels te hanteren voor de grondkosten, inrichting openbare ruimte en placemaking. Anderzijds is voor het Stationskwartier, deelgebied 8 al relatief veel bekend, zoals de kosten voor verwerving, rente, ramingen voor o.a. sloop, milieumaatregelen en plankosten. Deze kosten worden in ieder geval al gedekt uit de berekende grondwaarde van 400,- per m2 voor woningbouw en 193,- per m2 voor maatschappelijke I bijzondere voorzieningen. 1.3. Kosten inrichting openbare ruimte is afhankelijk van de uiteindelijke planvorming De hoeveelheid uit te geven percelen voor wonen of maatschappelijke voorzieningen zal bepalend zijn voor de investeringskosten voor ontsluiting en inrichting openbare ruimte (bouw- en woonrijpmaken). Instelling van een fonds ter dekking van de kosten aanleg openbare ruimte biedt mogelijkheden. Dit fonds wordt gevoed door een bijdrage van 150,- per uit te geven m2. Voorinvesteringen worden zoveel mogelijk vermeden om kostendekkend te blijven.
1.4. Instelling van een "revolving fund' maakt placemaking mogelijk De kosten voor het organiseren van denkkracht en enthousiasme door het betrekken van stakeholders (ondernemers, bewoners, kunstenaars, bedrijven) kan gedekt worden uit een in te stellen 'revolving fund'. Met behulp van placemaking wordt er sociale betekenis gegeven aan een gebied. Samen met belanghebbenden kom je zo tot een optimaal ontwerp en gebruik van een openbare ruimte dan wel fysieke plek. Dit betekent dat een 'lege' ruimte wordt omgetoverd tot een 'sociale' plek. Met behulp van openbare activiteiten worden bewoners en overigen aangesproken en getriggerd om initiatieven te ontplooien. Door een sociale betekenis te geven aan het gebied zal het vervolgens mogelijk zijn om bewoners de kans te geven het gebied in te richten. Mogelijke geïnteresseerden kunnen komen met initiatieven om woningen te ontwikkelen of kunnen worden benaderd voor ontwikkeling. Belangrijke eis voor placemaking is, dat het los staat van het verkooptraject Dit onderscheid is belangrijk omdat de doelen van beide trajecten verschillend zijn. Het eerste traject is gericht op waardecreatie van het gebied en het tweede traject op verkoop van de grond. Belangrijk is wel dat beide trajecten niet volgordelijk zijn, maar elkaar overlappen. Placemaking kan uit een 'revolving fund' worden betaald. De provincie heeft aangegeven een 'revolving fund' te ondersteunen en wil hiervoor in principe middelen beschikbaar stellen. Het basisprincipe hiervan is, dat de provincie geld beschikbaar stelt wat aan het einde van de looptijd is terugverdiend en weer teruggegeven kan worden aan de provincie, zodat zij op termijn ook in staat is andere initiatieven te ondersteunen. Met het 'revolving fund' ontstaat een vliegwieleffect om het enthousiasme uit en voor de wijk ook financieel te ondersteunen. Voor het terugverdienen van het 'revolving fund' wordt een fonds voor placemaking ingesteld, wat wordt gevoed door een bijdrage van 10,- per uit te geven m2. 2.1. De rol van de raad is visionair en kaderstellend Organisch ontwikkelen omvat uitdrukkelijk het hebben van een visie op het gebied en is dus niet 'alles loslaten'. De visie is echter wel gericht om in hoofdlijnen een wensbeeld vast te leggen en niet een uitgewerkt plan. Dit vraagt om een andere aanpak, communicatie en houding binnen de gebiedsontwikkeling. De rollen van de verschillende partijen zijn anders. Bottam-up initiatieven en kleinere ontwikkelingen zijn meer voorkomend en zijn de nieuwe partners in de gebiedsontwikkeling. De eindgebruiker is meer in beeld en de rol van de gemeente wordt, in plaats van risicodragend en exploiterend, meer faciliterend. De eindgebruiker staat centraal i.p.v. de ontwikkelende partij. Voor de gemeenteraad is het van belang om vooral vast te leggen wat echt belangrijk is voor het gebied. Een visie op hoofdlijnen. En verder vooral loslaten. Binnen de door Uw raad vastgestelde spelregelkaart en spelregels voor deelgebied B is een flexibele inzet van ruimtelijke instrumenten mogelijk. 2.2. Faciliteren van bouwinitiatieven vraagt om maatwerk bij toepassing van de RO procedures Organisch ontwikkelen vraagt ook om een flexibel en strategisch gebruik van de voor handen zijnde ruimtelijke instrumenten om deze methode optimaal te kunnen faciliteren. Aan de diverse in te zetten ruimtelijke procedures kleven zowel voor- als nadelen (bijlage 1 ). Om bouw initiatieven flexibel en tijdig te kunnen faciliteren is voor de methode organische ontwikkeling Stationskwartier, deelgebied B, de meest logische juridisch-planologische procedure, de coördinatieregeling, de (uitgebreide) omgevingsvergunning of een postzegelbestemmingsplan. Inzet van de diverse voorhanden zijnde ruimtelijke instrumenten is mogelijk door specifiek voor het Stationskwartier, deelgebied B, de coördinatieregeling van toepassing te verklaren en een ruimere verklaring van geen bedenkingen af te geven, zonder voorwaarden die dit instrument vervolgens weer drastisch beperken.
3.1. Gebruikers Veenendaalhal worden binnen het gemeentelijk en privaat vastgoed een alternatief geboden Uitvoering is gegeven aan het op 26 september 2013 door de gemeenteraad vastgestelde amendement. Op basis van de ruimtebehoefte gebruikers Veenendaalhal is onderzoek naar potentiële alternatieven voor de Veenendaalhal afgerond. Goede alternatieven zijn voorhanden in de accommodaties van Sportservice Veenendaal en de nieuwbouw Basiliek (Hardeman). In de afsluitende bijeenkomst met de (potentiële) gebruikers op 29 september j.l. is gebleken dat de huurprijs voor de geboden locaties en het ontbreken van permanente opslag voor de verschillende gebruikers een obstakel is. Het voortzetten van het gebruik van de Veenendaalhal heeft bij gebruikers de voorkeur. Een keuze voor open houden Veenendaalhal na 1 januari 2015 betekent stopzetten (organische) ontwikkeling Stationskwartier, deelgebied B. Door derving grondopbrengsten grondverkoop deelgebied B, de noodzakelijke aanpassingen van de Veenendaalhal en het in stand houden van het parkeerterrein resulteert in een investering van 761.200,- I kostprijs dekkende huur van 78.000,- per jaar. De dientengevolge exploitatielast I huurprijs gaat de aan de gebruikers geboden huurprijzen voor de alternatieve locaties te boven. Geconcludeerd kan worden dat binnen het financieel kader van de gemeente, de geboden accommodaties van Sportservice en Basiliek een redelijk tot goed alternatief bieden voor gebruikers VeenendaalhaL 3.2. Openhouden Veenendaalhal beperkt het organisch en kwalitatief ontwikkelen deelgebied 8 Om ruimte te geven aan organisch ontwikkelen c.q. mogelijk te maken, is medio 2015 de sloop van de Veenendaalhal en het lage (asbesthoudende) deel van het Rozenbottelcomplex gepland. Het als dan solitair in stand houden van de Veenendaalhal afgezonderd van het Rozenbottelcomplex vraagt om extra investeringen voor bouwkundige voorzieningen om de Veenendaalhal in stand te houden. Naast de fysieke, milieu en financiële beperkingen voor het organisch ontwikkelen is woningbouw aan en rondom de Veenendaalhal geen aanlokkelijk perspectief. Kanttekeningen 1.1. Financieel nadeel in de grondexploitatie Stationskwartier, deelgebied 8 Voeding fonds bouw- en woonrijp maken is afhankelijk van bijdragen uit grondverkoop. Door te kiezen voor een geleidelijke organische ontwikkeling kan voeding van dit fonds in de aanloopperiode onvoldoende zijn. Daarentegen kan door de ligging van het te ontwikkelen deelgebied B, eenvoudig worden aangesloten op de bestaande openbare ruimte, waardoor voorinvesteringen in het bouw- en woonrijp maken beperkt kan blijven. In de grondprijs is rekening gehouden met rentekosten. De rentelasten op de huidige boekwaarde zijn, als gevolg van het ontbreken van een planning, een onzekere factor. In het projectenboek 2015 wordt een voorstel gedaan om grip te krijgen op de rentelasten, waardoor mogelijk zelfs de grondprijs verlaagd kan worden. 1.2. Oplopende rentekosten huidige boekwaarde is een risico Organisch ontwikkelen staat in Veenendaal nog in de kinderschoenen. In andere gemeenten zijn inmiddels al succesvolle ervaringen opgedaan, waar dankbaar gebruik van gemaakt wordt. Soms blijken initiatieven minder succesvol te zijn en worden strategieën aangepast. Die flexibiliteit is nodig. Elke ontwikkeling wordt op haar eigen wijze ingevuld. Er is geen blauwdruk voor organisch ontwikkelen. De pilot Stationskwartier moet op de markt getest worden. Vragen zijn of de grondwaarde uitnodigend genoeg is, hoe de voortgang zal verlopen en of de fondsen toereikend zijn? Uiteindelijk hangt het succes af van initiatieven van toekomstige bewoners en gebruikers. Dat wordt
alleen duidelijk als er wordt gestart: "the proof of the pudding is the eating". Gaandeweg wordt duidelijk wat wel en niet werkt. Een belangrijke maatregel is om de kosten voor rente, veroorzaakt door de huidige boekwaarde, niet op te laten lopen waardoor de grondprijzen verder oplopen. In het projectenboek 2015 wordt hiervoor een voorstel gemaakt. Aanpak I uitvoering Na besluitvorming van Uw raad de grondexploitatie te activeren, toepassing te geven aan de coördinatieregeling en een verklaring van geen bedenkingen voor het Stationskwartier deelgebied B af te geven, wordt gestart met placemaking en worden voor bouwinitiatieven binnen de wettelijke kaders, de ruimtelijke ordeningsinstrumenten ingezet om de proceduretijd tot een minimum te beperken. Medio 2015 start de sloop van de VeenendaalhaL Met behandeling van het projectenboek 2015 wordt Uw raad voorgesteld de grondexploitatie voor deelgebied B vast te stellen. Ingeval er op een later moment nog een interessant initiatief of aanbieding wordt gedaan, wat niet binnen de voorgestelde kaders valt, dan wordt dit aan Uw raad voorgelegd. Communicatie Via de woonbeurs van 8 november j.l. zijn marktpartijen en inwoners in de gelegenheid gesteld kennis te nemen van de principes van organisch ontwikkelen en hierop te reageren en belangstelling te tonen. Participatiegroep en omwonenden worden geïnformeerd via overleg en nieuwsbrief Stationskwartier en de gemeentepagina en website van de gemeente. Via placemaking worden omwonenden en inwoners van Veenendaal regelmatig op de hoogte gehouden van de voortgang in de ontwikkelingen van het Stationskwartier. Evaluatie Evaluatie verloopt via de reguliere cyclus van de grondexploitaties (projectenboek en voortgangsrapportage). Kosten, baten, dekking De verkoopopbrengsten komen ten gunste van de grondexploitatie Stationskwartier, deelgebied B. Met voorliggend raadsvoorstel wordt de grondexploitatie voor dit deelgebied geactiveerd. Hiermee wordt de ontwikkeling en de gecalculeerde grondwaarde veiliggesteld. Grondexploitatie wordt bij behandeling projectenboek 2015 vastgesteld. Burgemeester en wethouders, mevrouw drs. A.P.W. vandeklift secretaris de heer mr. A.W. Kolff burgemeester
Bijlagen - Notitie 'bouwstenen organisch ontwikkelen' - Memo 'conclusies van onderzoek naar potentiële alternatieven voor gebruikers Veenendaalhal' Ter inzage Grondexploitatie 'Stationskwartier, deelgebied B (geheim ter inzage bij de griffie)
RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Veenendaal; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 11 november 2014, nummer 2014.00081 ; Overwegende dat invulling gegeven dient te worden aan de methode organisch ontwikkelen voor het Stationskwartier, deelgebied B; Gelet op de kaderstellende rol van de gemeenteraad; Besluit 1. De grondexploitatie Stationskwartier, deelgebied B te activeren. 2. Voor het op te stellen bestemmingsplan (globaal met uitwerkingsplicht) Stationskwartier: a. De coördinatieregeling van toepassing te verklaren; b. Een ruimere verklaring van geen bedenkingen voor het gebied af te geven. 3. In te stemmen met de memo en conclusie 'onderzoek naar potentiële alternatieven voor gebruikers Veenendaalhal'. 4. Op grond van art. 55 en art. 86, lid 2 van de Gemeentewet en art. 10, lid 2, sub b, fen g van de Wet openbaarheid van bestuur, opgelegde geheimhouding door het college op de gedetailleerde grondexploitatieberekening Stationskwartier, deelgebied B (1 januari 2014) te bekrachtigen. Vastgesteld in de openbare vergadering van 18 december 2014, mevrouw drs. F.A. van Hooijdonk griffier de heer mr. A.W. Kolff voorzitter