{ }AK} ELEMENTAIRE RECHTSPRAAK www.elementaire-rechtspraak.be BOEKENREEKS nr. 25 HUURRECHT Editie 2015 128 uitspraken inzake Algemeen Huurrecht, Handelshuur, Makelaar, Pacht, Sociale Woninghuur, Woninghuur een selectie, bewerking en waar nodig voorzien van noten en artikelen door: DAVID COTTENIE, FREDDY EVERS EN ALEXANDER FORRIER
128 uitspraken inzake Huurrecht Elementaire Rechtspraak 2009 2014 Algemeen Huurrecht Handelshuur Makelaar Pacht Sociale Woninghuur Woninghuur een selectie, bewerking en waar nodig voorzien van noten door David Cottenie (ERH 1 tem 73) Freddy Evers (ERH 74 tem 83) Alexander Forrier (vanaf ERH 84) ER ELEMENTAIRE RECHTSPRAAK VZW
D/vzw elementaire rechtspraak/2015/025 Uitgever VZW Elementaire Rechtspraak, KBO 0833073315, Posteernestraat 16, 9000 Gent, info@elementaire-rechtspraak.be www.elementaire-rechtspraak.be 2009/2010/2011/2012/2013/2014/2015 VZW Elementaire Rechtspraak Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave, noch de selectie, noch de resumés mogen of kunnen worden overgenomen (o.m. in databanken of andere verzamelwerken) dan mits de schriftelijke instemming van de uitgever, behoudens de normale citaten en verwijzingen gebruikelijk voor juridische wetenschappelijke werken en gebruik in juridische geschillen, mits uitdrukkelijke bronvermelding. Hoewel alle medewerkers aan dit project de uiterst grootste zorgvuldigheid aan de dag leggen bij het behandelen en bewerken van de databank en andere publicaties kunnen noch de hoofdredactie of één van haar leden, noch de andere medewerkers, noch de uitgever aansprakelijk gesteld worden voor mogelijke fouten, in de breedste zin van het woord, in dit tijdschrift mogelijkerwijze opgenomen.
Elementaire Rechtspraak omvat 10 titels die als email-tijdschrift verschijnen inhoudende trefwoorden, resumés en noten, terwijl hetzelfde meer de tekst van deze vonnissen of arresten opgenomen wordt in de databank op www.elementairerechtspraak.be, de databank is ook het permanent cumulatief register. Daarnaast wordt ook een Jaarboek gepubliceerd die per jaar de inhoud van de emailtijdschriften weergeeft. De selectie, bewerking (trefwoorden en resumés) en waar nodig noten, gebeurt voor de tijdschriften: Cassatie: Prof. Eric Brewaeys, Staatsraad (VUB); Huurrecht: Vrederechter Alexander Forrier (Gent); Ondernemingsrecht: Advocaat (Everest - Brussel en Gent) en Prof. Dr. Koen Byttebier (VUB), Advocaat (Eubelius - Brussel) en Drs. Joris De Wolf (VUB en KULeuven), Advocaat (Everest - Brussel) en Drs. Tom Wera (VUB), Advocaat (Agio - Antwerpen) Philippe Van den Broecke, Advocaat (Agio - Antwerpen) Peter Baert, Belastingconsulent Stefaan Lievens, Advocaat (Linklaters - Brussel) en Drs. Maxim Van de Moortel (VUB); Notarieel Recht: Prof. Eric Brewaeys, Staatsraad (VUB), Advocaat (Roodhooft & Allaerts - Turnhout) Veerle Allaerts (KULeuven en U. Hasselt), Advocaat (Everest - Brussel en Gent) en Prof. Dr. Koen Byttebier (VUB), Advocaat (Eubelius - Brussel) en Drs. Joris De Wolf (VUB en KULeuven), Advocaat (Everest - Brussel) en Drs. Tom Wera (VUB), Advocaat (Agio - Antwerpen) Philippe Van den Broecke, Advocaat (Agio - Antwerpen) Peter Baert, Belastingconsulent Stefaan Lievens, Advocaat (Linklaters - Brussel) en Advocaat (Linklaters Brussel) Drs. Maxim Van de Moortel (VUB), Vrederechter Alexander Forrier (Gent) en Alain M. Mys; Personen & Familierecht: Advocaat (Roodhooft & Allaerts - Turnhout) Veerle Allaerts (KULeuven en U. Hasselt); Procesrecht; Staatsraad en Prof. Eric Brewaeys (VUB); Sociaal Recht: Raadsheer Arbeidshof Marijke Demedts; Strafrecht: Raadsheer Cassatie Filip Van Volsem; Strafvordering: Raadsheer Cassatie Filip Van Volsem; Verkeersrecht: Advocaat (Van Zandweghe, Verwilghen & Tack Knokke) Christophe Verwilghen. Werken ook mee aan Elementaire Rechtspraak Wesley Desmet (Advocaat te Oudenaarde); het voltallige Brussels Advocatenkantoor Billiet & Co; Christophe Baeckeland (UHasselt); Tina Houtman (Advocaat te Ieper); Dieter De fauw (Advocaat te Brugge), Ignace Laplaese (Advocaat te Brugge), Charlot De Decker (Rechter te Antwerpen), Kris De Maere (Advocaat te Gent en te Dendermonde). Met dank aan de Eerste Voorzitter en de Kamervoorzitters van het Hof van Beroep te Antwerpen, van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen, van de Rechtbank van Koophandel te Antwerpen, van de Rechtbank van Koophandel te Dendermonde, van de Arbeidsrechtbank te Brussel, van de Arbeidsrechtbank te Dendermonde en de Heer Vrederechter van het kanton Oudenaarde-Kruishoutem. Aanbevolen citeerwijze: rechtstreeks verwijzen naar de doorlopende nummering over de jaargangen heen: vb.: ERC 215 of nog ERH 79
Ten Geleide 1. Dit boek is de weergave van een doorgedreven selectie door de VZW Elementaire Rechtspraak, o.m. via eigen kanalen, verzamelde rechtspraak van medio 2009 tot december 2014. 2. De selectie gebeurde op basis van volgende criteria: - principevonnis of arrest: wat iedereen hoort te weten; - de casus is vaak voorkomend en inspirerend voor de praktijk; - de motivering van de rechter is goed onderbouwd. 3. Deze rechtspraak werd eerder gepubliceerd in het door de VZW uitgegeven tijdschrift Elementaire Rechtspraak Huurrecht (ERH). Vandaar dat u, bij verwijzing, dient gebruik te maken van bovenvermelde afkorting gevolgd door het oplopend nummer van elke individuele akte. Deze vindt u in het boek, telkens na de opgave van instantie en datum. 4. Deze rechtspraak is tevens gepubliceerd en opgenomen in de databank die u terugvindt op www.elementaire-rechtspraak.be. 5. De Raad van Bestuur van de VZW dankt speciaal David Cottenie, Freddy Evers en Alexander Forrier en alle leden van de VZW, waarvan u de lijst op bovengenoemde website kunt terugvinden, voor de bijzonder gewaardeerde inspanning bij de selectie, bewerking en annoteren c.q. voor de verzameling van deze rechtspraak, die in de meeste gevallen niet elders gepubliceerd is. VZW Elementaire Rechtspraak 12 februari 2015 Omdat wij de hanteerbaarheid van het boek nastreven door een uitspraken niet full in dit boek op te nemen. De tekst kunt u, mocht u die nodig hebben, gratis opvragen via info@elementaire-rechtspraak.be met vermelding van instantie, datum en verwijzing nummer (vb. ERH 109) I
Inhoud Algemeen Huurrecht Aankoopoptie 3 Aansprakelijkheid voor brand 3 Bewijslast huurder 3 Gebrek gekend door de huurder 3 Na uitgevoerde teruggaveplicht 4 Verjaring 4 Aansprakelijkheid Samenloop 5 Beëindiging van de huurovereenkomst - Bewijs 5 Bestemming - Verwittigingplicht huurder 6 Bevoegdheid Hoger beroep tegen vonnis Vredegerecht 6 Bevoegdheid Vrederechter 7 Bewijswaarde handtekening - Bewijswaarde registratie 7 Borgstelling 8 Dwaling 8 Eenzijdige beëindigen van de huur 9 Definitie 9 Goede trouw 10 Toepassingsvoorwaarden 10 Huur van bepaalde duur 11 Huur van korte duur 12 Huurschade 13 Huurwaarborgrekening 14 Kosten en Lasten - Teveel betaald door huurder 14 Mede-eigendom 14 Mondelinge huur - Bewijs 15 Niet-betaling huurprijs 16 Opzegging door huurder - Bodemsanering 16 Persoonlijk genotsrecht van bewoning 17 Procedurele aspecten 17 Kosten Geding 17 Kosten Geding Verstek 18 Soort Vordering 18 Vordering ingesteld door een verhuurkantoor 19 Schriftelijke huurovereenkomst - III
Handtekening enkel op laatste blad 20 Tenietgaan (gedeeltelijk) van het verhuurde goed 20 Voorwerp - Achterliggend perceel 21 Vrijwaring voor gebreken 21 Handelshuur Art. 1 - Toepassingsgebied 24 Interimkantoor 24 Kleinhandel 24 Pand eigendom van Vlaamse Gemeenschapscommissie 24 Ruimte binnen grootwarenhuis 25 Schoonheidssalon 25 Bestemming - Contractueel vastgelegd 26 Huurhernieuwing 26 Aanvraag laattijdig 26 FOUT DERDE (POST) + Noot 26 SANCTIE 28 Herziening huurprijs 28 Onderhuurder (Hernieuwingsaanvraag door) 29 Vennootschappen 29 Vormvoorwaarden 30 GROND TOT WEIGERING HUURHERNIEUWING 30 STRIKT FORMALISME 30 Weigering 31 ART. 16.I versus. ART. 16.IV 31 ART. 16, I, 3 31 FORMALITEITEN - GROND TOT WEIGERING 32 GEEN GEBRUIK ALS HANDELSZAAK 33 STRIKTE EN BEPERKENDE INTERPRETATIE 33 WEDEROPBOUW 34 Hoofdzaak bepaalt ook bijzaak - Tevens woonruimte 34 Huur van onbepaalde duur 35 Minnelijke beëindiging + Noot 36 Onderhuur en Huuroverdracht 37 Onroerende voorheffing 38 Opzegging voor eigen gebruik 38 Stilzwijgend ontbindend beding + Noot 39 Voorkooprecht-Voorkeurrecht Onderscheid 40 IV
Makelaar Contractuele fout 41 Huurwaarborg 41 Kosten makelaar lastens huurder 42 Vordering ingesteld door een verhuurkantoor 42 Pacht Aanplantingen 44 Bedingen in strijd met de pachtwet - Algemeen belang 45 Beperking pachtprijzen 45 Landbouwer in bijberoep 46 Opzegging door verpachter - Persoonlijke exploitatie 46 Pacht of Handelshuur? 48 Pacht/Huur korte duur 48 Recht van voorkoop van de pachter 49 Voorzichtige en zorgvuldige pachter 50 Sociale Woninghuur Achterstallige huur 51 Machtigingsvereiste 51 Opzeg door verhuurder 52 Specifieke reglementering Marginaal toetsingsrecht rechter 52 Woninghuur Basiskenmerken 56 Beëindiging eigen gebruik 56 Beëindiging in onderlinge akkoord 57 Borg 57 V
Collectieve Schuldenregeling 57 Eigendomsoverdracht van het verhuurde goed 58 Einde huurovereenkomst 58 Uitgaande huurder weigert bezichtiging 59 Feitelijk samenwonenden 59 Gebreken aan het verhuurde goed 60 Gebruik als goede huisvader 60 Burenhinder 61 Fiscale inbreng huurgelden 61 Overbewoning 62 Gezinswoning 62 Bescherming tot aan de ontbinding van het huwelijk 62 Dringende en voorlopige maatregelen tussen echtgenoten 63 Echtscheiding 63 Huurschade 64 Huur van bepaalde duur 65 Huur van bepaalde duur - Specifiek sociaal doel 66 Huur korte duur Opzeg 66 Kosten en Lasten Verjaring 67 Kosten Makelaar lastens huurder 67 Minnelijke beëindiging Vormvereisten 68 Nietigheid Gevolgen 68 Nietigverklaring 69 Onbewoonbaarheid - Kwaliteitseisen Vlaamse Wooncode 69 Absolute nietigheid 69 Bezettingsvergoeding 70 Burgerrechtelijke gevolgen 71 Onderscheid Woonnormen Vlaamse Wooncode Art. 2 Woninghuurwet 72 Te kleine oppervlakte 73 Vochtproblemen en houtworm 73 Waterinfiltratie 74 Onbewoonbaarheid Vochtproblemen 74 Onderverhuring 75 Ontbinding Eenzijdige 75 Opzegging huurovereenkomst - Meerdere huurders 75 Opzegging door de verhuurder voor eigen gebruik 76 Niet-uitvoering opzeggingsmotief door de verhuurder 76 + Noot David Cottenie VI
De gevolgen van de opzegging van de woninghuurovereenkomst voor eigen gebruik door de verhuurder, gevolgd door een tegenopzegging vanwege de huurder: Tegengestelde standpunten van Grondwettelijk hof En Hof van Cassatie 78 Opzegging versus verbreking + Noot 81 Plaatsbeschrijving Uitgaande 82 Recht op rustig genot door de huurder + Noot 82 Registratie 83 Bewijswaarde registratie 83 Laattijdige registratie 83 Niet-registratie huurcontract 84 Schotelantenne 85 Seniorenflat 85 Verkoop van het verhuurde goed 86 Vlaamse Wooncode - Voorrang 86 Vlaamse Wooncode - Voorrang Bezettingsvergoeding 87 Wanprestatie - Soevereine beoordeling feitenrechter 87 VII