ELEMENTAIRE RECHTSPRAAK. nr. 13

Transcriptie

1 ELEMENTAIRE RECHTSPRAAK { } Boekenreeks nr. 13 Huurrecht 98 uitspraken Algemeen Huurrecht - Handelshuur - Makelaar - Pacht - Sociale Woninghuur - Woninghuur een selectie, bewerking en waar nodig voorzien van noten door David Cottenie (geassocieerd Notaris) Freddy Evers (Ere-Vrederechter) Alexander Forrier (Vrederechter)

2 98 uitspraken inzake Huurrecht Elementaire Rechtspraak Algemeen Huurrecht Handelshuur Makelaar Pacht Sociale Woninghuur Woninghuur een selectie, bewerking en waar nodig voorzien van noten door David Cottenie (ERH 1 tem 73) Freddy Evers (ERH 74 tem 83) Alexander Forrier (vanaf ERH 84) ER ELEMENTAIRE RECHTSPRAAK VZW

3 Elementaire Rechtspraak omvat 11 titels die als -tijdschrift verschijnen inhoudende trefwoorden, resumés en noten, terwijl hetzelfde meer de tekst van deze vonnissen of arresten opgenomen wordt in de databank op de databank is ook het permanent cumulatief register. Daarnaast wordt ook een Jaarboek gepubliceerd die per jaar de inhoud van de tijdschriften weergeeft. De selectie, bewerking (trefwoorden en resumés) en waar nodig noten, gebeurt voor de tijdschriften: Cassatie: Em. Prof. Dr. Rogier De Corte (UA en RUGent), Prof. Dr. Bertel De Groote (HSGent); Huurrecht: Vrederechter Alexander Forrier (Gent); Ondernemingsrecht: Advocaat (Everest - Brussel en Gent) en Prof. Dr. Koen Byttebier (VUB), Advocaat (Eubelius - Brussel) en Drs. Joris De Wolf (VUB en KULeuven), Advocaat (Everest - Brussel) en Drs. Tom Wera (VUB), Bedrijfsrevisor Stefaan Lievens, Maxim Van de Moortel (VUB); Notarieel Recht: Advocaat (Roodhooft & Allaerts - Turnhout) Veerle Allaerts (KULeuven en U. Hasselt), Advocaat (Everest - Brussel en Gent) en Prof. Dr. Koen Byttebier (VUB), Advocaat (Eubelius - Brussel) en Drs. Joris De Wolf (VUB en KULeuven), Advocaat (Everest - Brussel) en Drs. Tom Wera (VUB), Bedrijfsrevisor Stefaan Lievens, Maxim Van de Moortel (VUB), Vrederechter Alexander Forrier (Gent); Personen & Familierecht: Advocaat Veerle Allaerts (KULeuven en U. Hasselt) (Roodhooft & Allaerts - Turnhout); Procesrecht; Staatsraad en Prof. Eric Brewaeys (VUB); Publiek Recht, Advocaten (Janson Brussel) Jan Ghysels en Jo Rams (KULeuven); Sociaal Recht: Raadsheer Arbeidshof Marijke Demedts; Strafrecht: Raadsheer Cassatie Filip Van Volsem; Strafvordering: Raadsheer Cassatie Filip Van Volsem; Verkeersrecht: Advocaat Christophe Verwilghen (Van Zandweghe, Verwilghen & Tack Knokke Werken ook mee aan Elementaire Rechtspraak Wesley Desmet (Advocaat te Oudenaarde); het voltallige Brussels Advocatenkantoor Billiet & Co; Christophe Baeckeland (UHasselt); Tina Houtman (Advocaat te Ieper); Dieter De fauw (Advocaat te Brugge), Ignace Laplaese (Advocaat te Brugge), Charlot De Decker (Advocaat te Antwerpen), Kris De Maere (Advocaat te Gent en te Dendermonde). Met dank aan de Eerste Voorzitter en de Kamervoorzitters van het Hof van Beroep te Antwerpen, van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen, van de Rechtbank van Koophandel te Antwerpen, van de Rechtbank van Koophandel te Dendermonde, van de Arbeidsrechtbank te Brussel en van de Arbeidsrechtbank te Dendermonde. Aanbevolen citeerwijze: rechtstreeks verwijzen naar de doorlopende nummering over de jaargangen heen: vb.: ERC 215 of, in casu, ERF 79

4 Ten Geleide 1. Dit boek is de weergave van een doorgedreven selectie door de VZW Elementaire Rechtspraak, o.m. via eigen kanalen, verzamelde rechtspraak van medio 2009 tot juli De selectie gebeurde op basis van volgende criteria: - principevonnis of arrest: wat iedereen hoort te weten; - de casus is vaak voorkomend en inspirerend voor de praktijk; - de motivatie van de rechter is goed onderbouwd. 3. Deze rechtspraak werd eerder gepubliceerd in het door de VZW uitgegeven tijdschrift Elementaire Rechtspraak Huurrecht (ERH). Vandaar dat u, bij verwijzing, dient gebruik te maken van bovenvermelde afkorting gevolgd door het oplopend nummer van elke individuele akte. Deze vindt u in het boek, telkens na de opgave van instantie en datum. 4. Deze rechtspraak is tevens gepubliceerd en opgenomen in de databank die u terugvindt op 5. De Raad van Bestuur van de VZW dankt speciaal David Cottenier, Freddy Evers en Alexander Forrier en alle leden van de VZW, waarvan u de lijst op bovengenoemde website kunt terugvinden, voor de bijzonder gewaardeerde inspanning bij de selectie, bewerking en annoteren c.q. voor de verzameling van deze rechtspraak, die in de meeste gevallen niet elders gepubliceerd is. VZW Elementaire Rechtspraak 29 juli 2013 Omdat wij de hanteerbaarheid van het boek nastreven door een maniabel volume te behouden, besliste de redactie de tekst van de uitspraken niet full tekst in dit boek op te nemen. De tekst kunt u, mocht u die nodig hebben, gratis opvragen via [email protected] met vermelding van instantie, datum en verwijzing nummer (vb. ERF 81) I

5 Inhoud Algemeen Huurrecht Aansprakelijkheid voor brand 2 Bewijslast huurder 2 Gebrek gekend door de huurder 2 Na uitgevoerde teruggaveplicht 3 Verjaring 3 Beëindiging van de huurovereenkomst - Bewijs 4 Bestemming - Verwittigingplicht huurder 4 Bewijswaarde handtekening - Bewijswaarde registratie 5 Borgstelling 5 Dwaling 6 Eenzijdige beëindigen van de huur 7 Definitie 7 Goede trouw 7 Toepassingsvoorwaarden 8 Huur van bepaalde duur 9 Huur van korte duur 10 Huurschade - Vaststelling 10 Huurwaarborgrekening 11 Kosten Geding 11 Kosten Geding - Verstek 12 Mondelinge huur - Bewijs 12 Niet-betaling huurprijs 13 Opzegging door huurder - Bodemsanering 14 Persoonlijk genotsrecht van bewoning 14 Schriftelijke huurovereenkomst - Handtekening enkel op laatste blad 15 Tenietgaan (gedeeltelijk) van het verhuurde goed 15 Verstek 16 Voorwerp - Achterliggend perceel 16 Handelshuur Art. 1 (zie ook Dwingend Recht hierna) 20 Aansprakelijkheid - Samenloop 20 III

6 Bestemming - Contractueel vastgelegd 21 Dwingend recht 21 Interimkantoor 21 Pand eigendom van Vlaamse Gemeenschapscommissie 22 Schoonheidssalon 22 Huurhernieuwingsaanvraag - Fout derde (post) 23 Hernieuwing van de huur - Herziening huurprijs 24 Hernieuwing van de huur - Vennootschappen 25 Hernieuwing van de huur - Vormvoorwaarden 25 Grond tot weigering huurhernieuwing 25 Strikt formalisme 26 Hernieuwing van de huur - Weigering 26 Art. 16.I vs. art. 16.IV 26 Art. 16, I, 3 27 Formaliteiten - Grond tot weigering 28 Geen gebruik als handelszaak 28 Strikte en beperkende interpretatie 29 Hoofdzaak bepaalt ook bijzaak - Tevens woonruimte 30 Huur van onbepaalde duur 31 Minnelijke beëindiging 31 Onderhuur en Huuroverdracht 32 Onroerende voorheffing 33 Opzegging voor eigen gebruik 33 Stilzwijgend ontbindend beding 34 Voorkooprecht-Voorkeurrecht - Onderscheid 35 Makelaar Contractuele fout 37 Huurwaarborg 37 Kosten makelaar lastens huurder 38 Vordering ingesteld door een verhuurkantoor 39 Pacht Bedingen in strijd met de pachtwet - Algemeen belang 41 Opzegging door verpachter - Persoonlijke exploitatie 42 Pacht of Handelshuur? 43 Pacht/Huur korte duur 43 Recht van voorkoop van de pachter 44 IV

7 Voorzichtige en zorgvuldige pachter 44 Sociale Woninghuur Specifieke reglementering - Marginaal toetsingsrecht rechter 47 Woninghuur Basiskenmerken 50 Beëindiging in onderlinge akkoord - Niet-registratie huurcontract 51 Collectieve Schuldenregeling 52 Eigendomsoverdracht van het verhuurde goed 52 Einde huurovereenkomst - Uitgaande huurder weigert bezichtiging 52 Feitelijk samenwonenden 53 Gebreken aan het verhuurde goed 53 Gebruik als goede huisvader - Burenhinder 54 Gebruik als goede huisvader - Fiscale inbreng huurgelden 55 Gebruik als goede huisvader - Overbewoning 56 Gezinswoning - Bescherming tot aan de ontbinding van het huwelijk 56 Gezinswoning - Dringende en voorlopige maatregelen tussen echtgenoten 57 Gezinswoning - Echtscheiding 57 Huurschade 58 Huur van bepaalde duur 59 Huur van bepaalde duur - Specifiek sociaal doel 60 Kosten en Lasten - Verjaring 60 Kosten Makelaar lastens huurder 61 Minnelijke beëindiging - Vormvereisten 62 Nietigheid - Gevolgen 63 Nietigverklaring 63 Niet-registratie huurcontract - Huurovereenkomst van 9 jaar/ van korte duur - Gelijkheidsbeginsel (art. 10 en 11 GW) 64 Onbewoonbaarheid - Kwaliteitseisen Vlaamse Wooncode 65 Onbewoonbaarheid - Vochtproblemen 68 Onderverhuring 69 Ontbinding - Eenzijdige 69 V

8 Opzegging - Meerdere huurders 71 Opzegging door de verhuurder voor eigen gebruik Niet-uitvoering opzeggingsmotief door de verhuurder 72 Opzegging versus verbreking 77 Plaatsbeschrijving - Uitgaande 77 Recht op rustig genot door de huurder 78 Schotelantenne 79 Verkoop van het verhuurde goed - Huurachterstallen 79 Vlaamse Wooncode - Voorrang 80 Vlaamse Wooncode - Voorrang - Bezettingsvergoeding 81 Wanprestatie - Soevereine beoordeling feitenrechter 81 VI

9 In de Boekenreeks Elementaire Rechtspraak verschenen: 1. De WCO, 2 jaar in de praktijk, Prof. Dr. Koen Byttebier (VUB en Advocaat Everest Gent en Brussel) en Drs. Tom Wera (VUB en Advocaat Everest Brussel) mmv Mr. Philippe Van Den Broecke en Mr. Filip Vandeweyer, beiden Advocaat te Antwerpen 2. Personen en Familierecht, 60 Recente Elementaire Vonnissen en Arresten (2009, 2010 en 2011), Mr. Iris Van Zand, Advocaat te Antwerpen 3. De Verhaalbaarheid van Advocatenhonoraria, een praktische gids, Mr. Ignace Leplaese, Advocaat te Brugge 4. Huur, 73 Recente Elementaire Vonnissen en Arresten (2009, 2010 en 2011), Drs. David Cottenie, U Gent en Notaris 5. Verkeer, 69 Recente Elementaire Vonnissen en Arresten ( ), Mr. Frank Glorieux, Advocaat te Kortrijk 6. Jaarboek Elementaire Rechtspraak 2011, Prof. em Dr. Rogier De Corte, Prof. en Staatsraad Eric Brewaeys, Prof. en Advocaat Dr. Koen Byttebier, Prof. Dr. Bertel De Groote, Raadsheer Cassatie Filip Van Volsem, Raadsheer Arbeidshof Gent Marijke Demedts, Mr. Johan Billiet, Mr. Iris Van Zand, Mr. Frank Glorieux, Gewezen Vrederechter Freddy Evers, Drs. en Notaris David Cottenie, Advocaat Joris De Wolf, Drs. en Advocaat Tom Wera 7. Ondernemingsrecht, 119 Recente Elementaire Vonnissen en Arresten ( ), Prof. Dr. Koen Byttebier (VUB - Advocaat Everest Gent en Brussel), Mr. Joris De Wolf (VUB KULeuven - Advocaat Eubelius Brussel), Mr. Drs. Tom Wera (VUB - Advocaat Everest Brussel) 8. Procesrecht 221 Recente Elementaire Vonnissen en Arresten ( ), Prof. Eric Brewaeys, Docent Burgerlijk Procesrecht Recht VUB, Staatsraad, Voorzitter Vlaamse Reglator voor de Media met de medewerking voor Arbitrage van Johan Billiet, Advocaat te Brussel, Voorzitter Association for International Arbitration 9. Essentiële Cassatie 2009 en 2010, Em. Prof. Dr. Rogier De Corte (RUGent en UAntwerpen) en Prof. Dr. Bertel De Groote (Hogeschool Gent) 10. Strafvordering 177 Recente Cassatiearresten ( ) - 4 Grondwettelijk Hof (2012), Filip Van Volsem, Raadsheer in het Hof van Cassatie 11. Jaarboek Elementaire Rechtspraak 2012, Prof. Em Dr. Rogier De Corte, Prof. en Staatsraad Eric Brewaeys, Prof. en Advocaat Dr. Koen Byttebier, Prof. Dr. Bertel De Groote, Raadsheer Cassatie Filip Van Volsem, Raadsheer Arbeidshof Gent Marijke Demedts, Mr. Johan Billiet, Mr. Veerle Allaerts, Mr. Frank Glorieux, Ere Vrederechter Freddy Evers, Vrederechter Alexander Forrier, Advocaat Joris De Wolf, Drs. en Advocaat Tom Wera, Belastingconsulent Stefan Lievens, Maxim Van de Moortel 12. Personen & Familierecht, Huwelijksvermogensrecht, Erfrecht e.a., 111 uitspraken ( ), Mr. Veerle Allaerts, Advocaat te Antwerpen en Turnhout, KULeuven en U. Hasselt; Mr. Iris Van Zand, Advocaat te Antwerpen 13. Huurrecht, 98 uitspraken ( ), David Cottenie, Geassocieerd Notaris), Freddy Evers, Ere-Vrederechter, Alexander Forrier, Vrederechter 14. Verkeersrecht, 140 uitspraken ( ), Frank Glorieux, Verkeersdeskundige, Mr. Christophe Verwilghen, Advocaat te Knokke-Heist