VASTGOED EN VENNOOTSCHAP AANKOOP VAN VASTGOED DOOR DE VENNOOTSCHAP Iven De Hoon
VASTGOED EN VENNOOTSCHAP 2 INLEIDING 2 DE AANKOOP DOOR DE VENNOOTSCHAP 3 VOOR- EN NADELEN VAN EEN ONROEREND GOED IN EEN VENNOOTSCHAP 3 TARIEVEN PERSONEN- EN VENNOOTSCHAPSBELASTING 5 U BENT VANDAAG ZELFSTANDIGE EN WENST DE OVERSTAP TE MAKEN NAAR EEN VENNOOTSCHAP. WAT TE DOEN MET HET ONROEREND GOED? 8 HET ONROEREND GOED INBRENGEN OF VERKOPEN AAN DE VENNOOTSCHAP? 11 OPLETTEN BIJ DE VERKOOP EN DE REKENING COURANT 13 ER MOETEN NOG VERANDERINGSWERKEN GEBEUREN, GENIET DE VENNOOTSCHAP OOK VAN HET 6% BTW-TARIEF? 15 MIJN ACCOUNTANT SPREEKT OVER EEN BTW-EENHEID. WAAROM EN WAT BEDOELT HIJ HIERMEE? 17 OM DE NADELEN VAN DE LATERE MEERWAARDE IN DE VENNOOTSCHAP TE VERMIJDEN LEES IK VAAK IETS OVER RECHT VAN OPSTAL. WAT IS DIT? 19 MIJN ACCOUNTANT STELT I.P.V. OPSTAL EEN VRUCHTGEBRUIK VOOR. WAAROM? 21 WELKE VENNOOTSCHAPSVORM TE KIEZEN VOOR MIJN PATRIMONIUMVENNOOTSCHAP? 24 WAT GEBEURT ER FISCAAL VOOR MIJ PRIVÉ, WANNEER MIJN PRIVÉ-WONING IN DE VENNOOTSCHAP ZIT. MOET IK DAN HUUR BETALEN? 27 WAT GEBEURT ER WANNEER HET ONROEREND GOED DOOR DE VENNOOTSCHAP VERKOCHT WORDT? 30 DE NOTIONELE INTRESTAFTREK WORDT SOMS BEÏNVLOED DOOR HET VASTGOED. HOEZO? 32 HET VERHUREN VAN EEN WONING AAN DE EIGEN VENNOOTSCHAP 35 MOET DE VENNOOTSCHAP OOK ONROERENDE VOORHEFFING BETALEN? 38 MIJN BANKIER MAAKT MIJ ER ATTENT OP DAT BIJ EEN LATERE VERKOOP VAN DE AANDELEN VAN DE VENNOOTSCHAP HET ONROEREND GOED DAT ZO MEE OVERGEDRAGEN WORDT (HET ZIT IMMERS IN DE VENNOOTSCHAP) DEZE VERKOOP KAN BEMOEILIJKEN. KLOPT DIT? 41 WIJ WENSEN EEN AANTAL ENERGIEBESPARENDE MAATREGELEN TE LATEN UITVOEREN. GEEFT DIT EEN PROBLEEM WANNEER HET ONROEREND GOED IN DE VENNOOTSCHAP ZIT? 45 SUCCESSIE(PLANNING) EN DE (VASTGOED)VENNOOTSCHAP 48 MOET IK WEL IETS REGELEN M.B.T. DE SUCCESSIERECHTEN? 48 DE VLAAMSE VRIJSTELLING VAN SUCCESSIERECHTEN OP DE GEZINSWONING IN HET VOORDEEL VAN DE LANGSTLEVENDE PARTNER 51 DE 0% SUCCESSIEREGELING EN DE VENNOOTSCHAP 53 TOCH MAAR ACTIE ONDERNEMEN? 56 WELKE SCHENKINGSTARIEVEN ZIJN ER? 58 OMZETTEN VAN ONROEREND IN ROEREND VERMOGEN EN DAN SCHENKEN? 61 HOE DE AANDELEN SCHENKEN? 62 WAT HOUDT EEN BURGERLIJKE MAATSCHAP JUIST IN? 63
VASTGOED EN VENNOOTSCHAP INLEIDING We stellen vast dat vandaag vastgoed vaak zijn weg vindt richting vennootschap. Moet het nog gezegd dat de fiscaliteit hiervoor (mede) verantwoordelijk is. Vastgoed onderbrengen in een vennootschap biedt mogelijkheden. Wel is het belangrijk dat het een goed overwogen beslissing dient te zijn. Vaak is er ook een keerzijde. Op zich geen probleem, maar de nadelen mag men dan ook niet vergeten. Kortom goed geïnformeerd zijn en alle voordelen maar ook nadelen afwegen, is de boodschap. Hier bekijken we een aantal zaken die oi belangrijk zijn om een gefundeerde beslissing te kunnen nemen. Het spreekt voor zich dat niet alle zaken kunnen vermeld worden. Een gesprek met de vertrouwenspersoon (accountant, boekhouder, revisor, notaris, advocaat, ) blijft dan ook een noodzaak. Maar aan de hand van een aantal type-vragen trachten we u op weg te helpen. Weet u ook dat de fiscaliteit niet de enige drijfveer mag zijn. Want u moet beseffen dat wanneer het onroerend goed eigendom is van uw vennootschap dit onroerend goed niet uw eigendom is. We wensen u alvast veel leesplezier. Iven Dehoon
DE AANKOOP DOOR DE VENNOOTSCHAP Voor- en nadelen van een onroerend goed in een vennootschap Een onroerend goed privé kopen is veelal duurder dan via een vennootschap, maar niet altijd. Aan alle voordelen kleven meestal ook wat nadelen. De keerzijde van de medaille weet u wel. Een aankoop via een vennootschap kan voordeliger zijn. Maar let op met de nadelen die zich vooral op termijn manifesteren. Een patrimoniumvennootschap zorgt ervoor dat het onroerend goed als een behouden blijft. Een korte opsomming : De vennootschap kan afschrijven op de volledige waarde van het gebouwd onroerend goed. Let wel : zij kan niet afschrijven op de grond. De bijhorende kosten die bij de aankoop van de grond gepaard gaan zijn wel aftrekbaar d.m.v. een waardevermindering (Ci-RH.421/537.245 AOIF Nr.53/2004 dd. 15.07.2004) De vennootschap kan alle mogelijke kosten van haar belastbare winst aftrekken, zoals bv. kosten voor onderhoud en herstellingen, de onroerende voorheffing, verzekeringspremies,... De intresten verbonden aan leningen zijn integraal aftrekbaar en dit niet enkel t.b.v. het onroerend inkomen zoals dit wel het geval is in de personenbelasting. Latere successieplanning kan gebeuren via een overdracht van de aandelen. Aandelen zijn immers roerend vermogen. De aandelen kunnen later verkocht worden waarop geen registratierechten verschuldigd zijn. ( )
Enkele nadelen zijn : Indien het een onroerend goed betreft waarin men privé woont dan moet men hiervoor de vennootschap vergoeden. Zoniet wordt dit belast als een voordeel van alle aard. Meestal een laag bedrag. De huurgelden die de vennootschap ontvangt, worden integraal bij haar belastbare winst gevoegd onafgezien de huurder het gebouw al dan niet beroepsmatig gebruikt. Dit is niet zo in de personenbelasting. Als de vennootschap het onroerend goed later verkoopt, dan zal in de regel een meerwaarde gerealiseerd worden. De notionele intrestaftrek (voor aanslagjaar 2012 3,425 % en voor KMO s 3,925%) die de vennootschap geniet op haar (gecorrigeerd) eigen vermogen wordt negatief beïnvloed door een onroerend goed of een zakelijke recht waarvan de bedrijfsleider (bestuurder, zaakvoerder, vereffenaar van de vennootschap) alsook zijn of haar echtgeno(o)t(e) of de niet-ontvoogde minderjarige kinderen van de hiervoor genoemde personen, het gebruik hebben. Vanaf 2007 zullen gehuwden en, weliswaar onder voorwaarden, samenwonenden in Vlaanderen geen successierechten meer hoeven te betalen op het vererven van de gezinswoning. ( )
Tarieven personen- en vennootschapsbelasting We moeten natuurlijk ook de tarieven vermelden zowel wat de personen- vennootschapsbelasting betreft. als de Hier vindt u de tarieven (aanslagjaar 2012) inzake personenbelasting, sociale zekerheidsbijdragen (2011) en de tarieven vennootschapsbelasting terug. Tarieven personenbelasting : Inkomstenschijf (geïndexeerd) Tarief (excl gem.bel) 0,01 8.070 25 % 8.070-11.480 30 % 11.480-19.130 40 % 19.130 35.060 45 % Boven 35.060 50 % Tarieven sociale zekerheid (2011) ; Geïndexeerd inkomen Tarief SZ-bijdragen 2011 0,01 52.378,55 22% met een minimum van 667,14/kwartaal 52.378,55 77.189,40 14,16% met een maximum van 3.759,12/kwartaal
Tarieven vennootschapsbelasting : Algemeen tarief VenB 33% 33,99% (*) Verlaagd opklimmend tarief 0 25.000 24,25% 24,98% (*) 25.000 90.000 31% 31,93% (*) 90.000 322.500 34,5% 35,54% (*) (*) incl. crisisbijdrage van 3% Om het verlaagd tarief vennootschapsbelasting te genieten, moet aan de voorwaarden voldaan zijn van art. 215 WIB 1992. De volgende vennootschappen zijn uitgesloten van het verlaagd tarief : 1. Vennootschappen die aandelen bezitten waarvan de beleggingswaarde meer bedraagt dan 50%, hetzij van de gerevaloriseerde waarde van het gestorte kapitaal, hetzij van het gestort kapitaal verhoogd met de belaste reserves en de geboekte meerwaarden. In aanmerking komen de waarde van de aandelen en het bedrag van het gestorte kapitaal, de reserves en de meerwaarden op de dag waarop de vennootschap die de aandelen bezit haar jaarrekening heeft opgesteld. Om te bepalen of de grens van 50% is overschreden, worden de aandelen die ten minste 75% vertegenwoordigen van het gestorte kapitaal van de vennootschap die de aandelen heeft uitgegeven, niet in aanmerking genomen. 2. Vennootschappen waarvan de aandelen die het maatschappelijk kapitaal vertegenwoordigen voor ten minste de helft in het bezit zijn van één of meer andere vennootschappen en die geen door de Notionele Raad van de Coöperatie erkende coöperatieve vennootschappen zijn. 3. Vennootschappen waarvan de dividenduitkering hoger is dan 13% van het gestorte kapitaal bij het begin van het belastbare tijdperk.
4. Vennootschappen, andere dan door de Notionele Raad van de Coöperatie erkende coöperatieve vennootschappen, die ten laste van het resultaat van het belastbare tijdperk niet aan ten minste één van hun bedrijfsleiders een bezoldiging hebben toegekend die gelijk is aan of hoger is dan het belastbare inkomen van de vennootschap, wanneer die bezoldiging minder bedraagt dan 36.000 EUR. 5. Ook voordelen van alle aard komen in aanmerking 6. ( )