ANNEXUM WONINGFONDS APELDOORN CV HALFJAARBERICHT 2015 Beheerder Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam Bewaarder Stichting Bewaarder Woningfonds Apeldoorn Hoogoorddreef 15 1101 BA Amsterdam
2 Halfjaarbericht - 2015 INHOUDSOPGAVE Pagina Inhoudsopgave... 2 1. Verslag van de beheerder... 3 2. Winst- en verliesrekening... 6 3. Balans... 7 4. Kasstroomoverzicht... 8
3 Halfjaarbericht - 2015 1. VERSLAG VAN DE BEHEERDER Algemeen Woningfonds Apeldoorn CV is in 2010 opgericht en heeft bij aanvang belegd in 170 appartementen en bijbehorende bergingen aan de Korianderstraat en Kalmoesstraat te Apeldoorn. De beoogde looptijd is onbepaalde tijd, doch in beginsel tot en met 31 december 2016. Het fonds is gericht op het behalen van een zo hoog mogelijke opbrengst uit de verhuur en tussentijdse verkoop van appartementen. Aan het einde van de beleggingshorizon van het fonds zal een aantal appartementen niet zijn verkocht. Deze restportefeuille wordt in één pakket verkocht om tot beëindiging van het fonds over te kunnen gaan. Resultaten De huidige verslagperiode omvat de periode 1 januari 2015 tot en met 30 juni 2015. De netto huuropbrengst in de verslagperiode bedraagt 586.918 (eerste halfjaar 2014: 490.051). De toename (+ 19,8%) is het gevolg van de aanpak van de leegstand en exploitatie. In het eerste halfjaar van 2015 bedraagt de gemiddelde leegstand 3,1%, inclusief leegstaande appartementen voor verkoopdoeleinden, tegenover 16,5% gemiddeld in dezelfde periode vorig jaar. Aangezien in de eerste helft van 2015 geen woningen zijn verkocht, is er geen verkoopresultaat behaald. Het directe resultaat uit de exploitatie (exclusief afschrijvingen) is positief uitgekomen op 137.572 (eerste halfjaar 2014: 25.502). Het direct resultaat wordt bepaald door de huuropbrengsten en de rente opbrengsten minus de exploitatiekosten, de beheerkosten, de rentelasten en de overige bedrijfskosten. Het indirecte resultaat wordt bepaald door de netto verkoopopbrengsten te corrigeren voor de afschrijvingen op immateriële vaste activa. Aangezien er geen verkopen hebben plaatsgevonden, bedraagt het netto verkoopresultaat 0. Na de afschrijvingen van de immateriële vaste activa van 81.972 komt het indirect resultaat uit op 81.972 negatief. Het netto resultaat dat resulteert uit het directe en indirecte resultaat is 55.600. Dit is aanzienlijk beter dan in dezelfde periode vorig jaar toen het netto resultaat uitkwam op 56.473 negatief. De verbetering ten opzichte van het eerste halfjaar 2014 komt voornamelijk door een hogere huuropbrengst en lagere rentelasten. De verbetering van het resultaat is ondanks de hogere exploitatielasten. De hogere exploitatielasten zijn het gevolg van taxatiekosten, verhuurcourtage en verhuurdersheffing (niet opgenomen in de cijfers over het eerste halfjaar van 2014). Het eigen vermogen per 30 juni 2015 bedraagt 6.296.677 (eind 2014: 6.241.077). Financiering De bestaande leningen van ING liepen op 15 december 2014 af en ING was slechts bereid de leningen tijdelijk te verlengen tot 15 juli 2015. Sinds vorig jaar zijn wij in gesprek geweest met meerdere potentiële financiers. Dit heeft er uiteindelijk toe geleid dat van twee potentiële financiers indicatieve termsheets zijn ontvangen. Vanwege de gunstige voorwaarden voor het fonds is gekozen voor herfinanciering door ABN AMRO Bank. De condities zijn overigens ook gunstiger (o.a. rente) in vergelijking met de voorwaarden van de bestaande leningen van ING, hetgeen het fonds een substantiële kostenbesparing zal opleveren.
4 Halfjaarbericht - 2015 Op 15 juli jl. is de herfinanciering afgerond en zijn de uitstaande leningen geheel afgelost. De lening van ABN AMRO Bank kent onder meer de volgende voorwaarden: Hoofdsom van 12.500.000 Looptijd tot 1 juni 2018 De rente (vast) bedraagt 2,6% per jaar Reguliere aflossing van 2% van de hoofdsom op jaarbasis Bij uitponding dient de netto verkoopopbrengst te worden aangewend voor aflossing op de financiering Uitkeringen Het is in de verslagperiode niet mogelijk geweest om uitkeringen te doen. Marktomstandigheden De koopmarkt in Apeldoorn is, net als de landelijke trend, verbeterd ten opzichte van een jaar geleden. Jaar-op-jaar is het aantal transacties van het segment appartementen in het eerste halfjaar van 2015 fors gestegen. Het aanbod van appartementen is gedurende deze periode wel iets toegenomen en de prijzen van appartementen staan nog steeds onder druk. Terwijl in het tweede kwartaal van 2015 in de regio Apeldoorn sprake was van een gemiddeld prijsstijging van 4,8% op jaarbasis, lieten de appartementen op jaarbasis een prijsdaling van -1,6% zien. Als gekeken wordt naar de verhuurmarkt, dan zien we dat de appartementen van het fonds goed verhuurbaar zijn. Verkoopsituatie In het eerste halfjaar van 2015 zijn geen appartementen verkocht. Op dit moment staan een tweekamerappartement en de modelwoning (vierkamer) te koop. Er zijn de afgelopen periode enkele bezichtigingen geweest, welke niet geleid hebben tot een verkoop. Verhuursituatie In het eerste halfjaar zijn 12 woningen verhuurd, waarbij een gemiddelde opwaartse huurprijsaanpassing van 4,6% is gerealiseerd. Tegenover de verhuren staan 10 leeggekomen appartementen. De leegstand per 30 juni 2015 bedraagt 4 appartementen, van 156 appartementen in bezit (ultimo 2014: 6 leegstaande appartementen). Van de 4 leegstaande appartementen zijn er 2 voor verkoopdoeleinden beschikbaar (modelwoning + tweekamerappartement), was er één te huur en wordt één appartement opgeknapt. Dit vierkamerappartement zal in september de verkoop in gaan. De appartementen van het fonds zijn op dit moment goed verhuurbaar en het lukt steeds beter om de vierkamerappartementen boven de grens voor huurtoeslag ( 710,68 per maand) te verhuren. Voor woningen boven deze huurgrens hoeft het fonds aan de overheid geen verhuurderheffing te betalen. Onderhoud Er is in de verslagperiode geen groot onderhoud gepleegd aan de woontorens. Wel zijn twee appartementen opgeknapt (badkamer, keuken en schilderwerk) ten behoeve van de verhuur. Vooruitzichten De koopmarkt in Apeldoorn verbetert, echter bij het woningtype appartementen zien we nog dalende prijzen en worden relatief minder verkooptransacties gerealiseerd. Het realiseren van verkooptransacties voor Woningfonds Apeldoorn tegen goede prijzen blijft de komende tijd moeilijk.
5 Halfjaarbericht - 2015 De verhuurmarkt is goed in het segment waarin het fonds opereert. Door het actieve verhuurbeleid verwachten wij dat leegkomende woningen snel weer doorverhuurd kunnen worden en de leegstand op deze wijze beperkt kan blijven. Het zal dit jaar nog niet mogelijk zijn uitkeringen te doen. Amsterdam, augustus 2015 Annexum Beheer B.V.
6 Halfjaarbericht - 2015 2. WINST- EN VERLIESREKENING (Bedragen in euro s) 1 jan 2015 1 jan 2014-30 jun 2015-30 jun 2014 Opbrengsten uit vastgoedbelggingen Huuropbrengst 586.918 490.051 Netto verkoopopbrengst - - Rente opbrengsten 231 37 587.149 490.088 Bedrijfslasten Exploitatielasten vastgoed 208.926 172.911 Beheerkosten 31.948 29.355 Rentelasten 194.884 246.671 Afschrijvingen op immateriële vaste activa 81.972 81.975 Overige bedrijfskosten 13.819 15.649 531.549 546.561 Resultaat voor belastingen 55.600 (56.473) Belastingen - - Resultaat na belastingen 55.600 (56.473)
7 Halfjaarbericht - 2015 3. BALANS (Bedragen in euro s) 30 jun 2015 31 dec 2014 Activa Beleggingen Vastgoed 18.780.000 18.780.000 Vorderingen Debiteuren 64.023 73.178 Overige vorderingen en overlopende 47.652 31.438 111.675 104.616 Overige activa Immateriele vaste activa - 81.972 Liquide middelen 360.851 255.384 360.851 337.356 Passiva 19.252.526 19.221.972 Eigen vermogen Participanten kapitaal 8.550.000 8.550.000 Wettelijke reserves - 81.972 Overige reserves (2.308.923) (380.449) Resultaat van het boekjaar 55.600 (2.010.446) 6.296.677 6.241.077 Langlopende schulden Kredietinstelling - - Waarborgsommen 72.290 57.091 57.091 Kortlopende schulden Kortlopende schulden 12.883.559 12.923.804 12.883.559 12.923.804 19.252.526 19.221.972
8 Halfjaarbericht - 2015 4. KASSTROOMOVERZICHT (Volgens indirecte methode) (Bedragen in euro s) 1 jan 2015 1 jan 2014-30 jun 2015-30 jun 2014 Netto resultaat 55.600 (56.473) Afschrijvingen van immateriële vaste activa 81.972 81.975 Mutatie vorderingen (7.059) (26.875) Mutatie kortlopende schulden 192.005 152.670 Kasstroom uit beleggingsactiviteiten 322.518 151.297 Ontvangen waarborgsommen 15.199 9.739 Aflossing financiering (232.250) (108.750) Kasstroom uit financieringsactiviteiten (217.051) (99.011) Toename / (Afname) geldmiddelen 105.467 52.286 Geldmiddelen per 1 januari 255.384 140.366 Geldmiddelen per 30 juni 360.851 192.652 Toename / (Afname) geldmiddelen 105.467 52.286