RAADSVOORSTEL ter besluitvorming in de raad Datum Forum vergadering Datum Raad vergadering : 28 maart 2011 : 11 april 2011 Documentnr. Zaaknummer : 603 : Portefeuillehouder Verantwoordelijk MT-lid : C.L. Jonkers : N.T. Hoekstra Onderwerp: Aankoop percelen : Kop IJsselveld" Voorstel Op 31 januari 2011 heeft de gemeenteraad besloten de percelen voor de locatie Kop IJsselveld te Montfoort aan te wijzen als gronden waarop het gemeentelijk voorkeursrecht van de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing is verklaard. De heer Hoogeboom, eigenaar van deze gronden, heeft de percelen Kop IJsselveld aan de gemeente te koop aangeboden. De raad wordt gevraagd in te stemmen met de aankoop van de gronden ter waarde van 1.341.410. k.k. en hiervoor een krediet te voteren van 1.342.000. Samenvatting Het project Kop IJsselveld is één van de geprioriteerde projecten van de prioriteitenlijst. De locatie Kop IJsselveld wordt geschikt geacht voor het ontwikkelen van een nieuw bedrijventerrein. Op 31 januari 2011 heeft de gemeenteraad besloten de percelen voor de locatie Kop IJsselveld te Montfoort aan te wijzen als gronden waarop het gemeentelijk voorkeursrecht van de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing is verklaard. De gemeente wil graag een regisserende rol vervullen voor wat betreft de ontwikkeling van het gebied Kop IJsselveld. De eigenaar van enkele percelen die zich in dit projectgebied bevinden heeft de gronden aangeboden aan de gemeente Montfoort. De gemeente is voornemens de gronden aan te kopen om zodoende de regie te voeren op de totale ontwikkeling van het gebied. Bijlage(n) - Aanleiding Het project Kop IJsselveld is één van de geprioriteerde projecten van de prioriteitenlijst van het projectmanagementbureau, gemeente Montfoort. De locatie Kop IJsselveld wordt geschikt geacht voor het ontwikkelen van een nieuw bedrijventerrein. Het project bevindt zich in de definitiefase, de eerste fase van het project. Op 31 januari 2011 heeft de gemeenteraad besloten de percelen voor de locatie Kop IJsselveld te Montfoort aan te wijzen als gronden waarop het gemeentelijk voorkeursrecht van de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing is verklaard. De heer Hoogeboom, eigenaar van deze gronden, heeft de percelen Kop IJsselveld aan de gemeente te koop aangeboden. Gelijktijdig heeft de heer Hoogeboom de gemeente gevraagd om medewerking te verlenen aan de effectuering van de koopovereenkomst tussen Hoogeboom en Goudriaan Beheer BV. De koopprijs van het verkochte uit deze overeenkomst bedraagt 1.341.410.k.k. In het forum van 17 januari 2011 en de vergadering van de gemeenteraad op 31 januari 2011 is duidelijk door de raad verzocht om als gemeente integer met de belangen van de heer Hoogeboom om te gaan en hem niet de dupe te laten worden van het bestendigen van het voorkeursrecht. De afgelopen periode heeft de gemeente uitvoerig overleg gevoerd met Goudriaan Beheer BV om te onderzoeken of het gebied Kop IJsselveld gezamenlijk ontwikkeld zou kunnen worden. Uiteindelijk heeft aankoop percelen : Kop IJsselveld" 1/5
Goudriaan Beheer BV aangegeven te willen afzien van een gezamenlijke ontwikkeling en tot ontbinding over te gaan van de overeenkomst tussen Hoogeboom en Goudriaan. In een later stadium van het project zal Goudriaan Beheer BV een bedrijfskavel van de gemeente afnemen op de locatie Kop IJsselveld en hier opstallen op realiseren. De gemeente heeft het besluit van Goudriaan Beheer BV gerespecteerd en heeft vervolgens de heer Hoogeboom gecontacteerd om met hem de aankoop van zijn percelen te bespreken. De overeenkomst tussen Hoogeboom en Goudriaan Beheer BV is hierbij als uitgangspunt genomen. Het financiële belang van de heer Hoogeboom is vanaf de start van het vestigen van het voorkeursrecht tot aan de gesprekken met Goudriaan Beheer BV en de heer Hoogeboom een belangrijk uitgangspunt geweest in de belangenafwegingen. Beoogd resultaat Met de aankoop van de percelen Kop IJsselveld is de gemeente regievoerder en opdrachtgever van het project Kop IJsselveld. Argumenten Bedrijventerrein De percelen waarop het voorkeursrecht is gevestigd liggen ingeklemd tussen het bestaande bedrijventerrein IJsselveld en vormt in die zin een interessante locatie om het bedrijventerrein IJsselveld verder uit te breiden. Het stogo onderzoek dat onlangs door de Provincie Utrecht is gepubliceerd geeft aan dat er in de regio een enorme behoefte is aan de ontwikkeling van bedrijfsgrond. Voorkeurspositie Door het vestigen van het voorkeursrecht heeft de gemeente een voorkeurspositie gekregen op de grondmarkt in het onderhavige gebied. De gemeente wil graag een regisserende rol vervullen voor wat betreft de ontwikkeling van het gebied Kop IJsselveld. Door de aankoop van de percelen van de heer Hoogeboom krijgt de gemeente de regie op de totale ontwikkeling van het gebied en kan er snel overgaan worden tot de verdere uitvoering van de definitiefase en de vervolgfasen van het project. In de definitiefase worden de ruimtelijke en financiële kaders van het gebied in beeld gebracht. Een stedenbouwkundige schets wordt gemaakt en een exploitatie wordt opgesteld. Er worden onderzoeken gedaan zoals bv. bodem, archeologie, akoestisch onderzoek, luchtkwaliteit, verkeer, etc. En er zal gestart worden met de procedure voor het verruimen van de rode contour. Al deze uitgangspunten en kaders worden vastgelegd in een projectplan. Aan het einde van de definitiefase wordt het projectplan voorgelegd aan het college van B&W en ter besluitvorming aan de raad. Alle producten en activiteiten die in de totale fasering van het project benodigd zijn, bijvoorbeeld: het opstellen van beslisdocumenten, overleg met Provincie over de rode contour, marktonderzoek, omgevingsonderzoeken, planvorming (de stedenbouwkundige uitgangspunten, het stedenbouwkundig ontwerp, verkavelingsplan, etc.) de planologische procedure, het communicatietraject, het bouw- en woonrijp maken etc. komen tot stand onder verantwoordelijkheid van de gemeente. De gemeente is in dit geval regievoerder en de opdrachtgevende partij. Risico Zoals bekend is het gemeentelijk voorkeursrecht een passief verwervingsinstrument. De gemeente behoudt door het voorkeursrecht de regie bij de planontwikkeling van het nieuw te realiseren bedrijventerrein. Op 31 januari jl. heeft u besloten om het gemeentelijke voorkeursrecht te bestendigen. In het geval u besluit om geen krediet beschikbaar te stellen voor koop van de goederen van de heer Hoogeboom zal de koop tussen de gemeente en de heer Hoogeboom niet doorgaan. De heer Hoogeboom verkrijgt op dat moment weliswaar de vrijheid om gedurende drie jaar na dit besluit een andere koper te vinden, maar dat is niet wat de gemeente voor ogen heeft. De gemeente verliest daarmee de regierol die zij voor ogen heeft en brengt de heer aankoop percelen : Kop IJsselveld" 2/5
Hoogeboom in een nadelige financiële positie met alle gevolgen van dien. Eventueel zou de advocaat van de heer Hoogeboom de rechtbank kunnen verzoeken de gemeente te verplichten mede te werken aan de overdracht aan haar van het in de opgave opgenomen goed tegen een door de rechtbank vast te stellen prijs. Belangenafweging Vanwege de vestiging van het voorkeursrecht was het voor de eigenaar van de gronden niet mogelijk om het verkochte aan Goudriaan Beheer BV te leveren. De gemeente heeft veel tijd en energie gestoken door middel van gesprekken met Goudriaan Beheer BV in het onderzoeken van de mogelijkheden tot het gezamenlijk ontwikkelen van het gebied. Uiteindelijk heeft Goudriaan Beheer BV aangegeven af te zien van een gezamenlijke ontwikkeling en dus van de aankoop van de gronden. De overeenkomst tussen Hoogeboom en Goudriaan Beheer BV zal worden ontbonden en de gemeente is voornemens de percelen van de heer Hoogeboom aan te kopen. De gemeente is van mening de juiste belangenafweging gemaakt te hebben door het algemene belang; het bestendigen van het voorkeursrecht versus het individuele belang van de heer Hoogeboom; het willen verkopen en leveren van de percelen Kop IJsselveld. Financiën De koopprijs van het verkochte die in het koopcontract tussen Hoogeboom en Goudriaan Beheer BV is opgenomen bedraagt 1.341.410.k.k. In de overeenkomst is bepaald dat de levering van de gronden zal plaatsvinden op 1 juni 2011. Doordat de gemeente met het vestigen van het voorkeursrecht deze overeenkomst heeft geblokkeerd en het financiële belang van Hoogeboom voorop staat zal ook de gemeente ditzelfde bedrag voor de grond betalen. De gronden worden in dat geval per 1 juni 2011 aan de gemeente geleverd. Om de financiële haalbaarheid van deze ontwikkeling te bepalen is in de initiatiefase van het project een haalbaarheidsstudie opgesteld. In deze berekening is rekening gehouden met: kosten voor verwerving van gronden (cf. voorliggend voorstel tussen de gemeente en Hoogeboom), bouw- en woonrijp maken van het plangebied, plankosten. Opbrengsten worden gegenereerd uit de uitgifte van kavels voor bedrijven. In de komende periode zal het plan verder worden uitgewerkt. In de definitiefase zal nader onderzoek worden gedaan naar de bodemgesteldheid, de te realiseren openbare ruimte en het aantal m2-ers dat als bedrijventerrein kan worden uitgegeven. Het resultaat van de grondexploitatie is in deze fase van de planvorming nog niet exact te bepalen. De haalbaarheidsstudie laat een bandbreedte van het resultaat zien dat varieert tussen + 100.000,- en + 500.000,-. De haalbaarheidsstudie heeft de gemeente doen besluiten om het voorkeursrecht te vestigen op het gebied. Een eerste stap om het project te realiseren betreft het verwerven van de percelen van de heer Hoogeboom. Die kans doet zich nu voor. Tijdpad / relatie met projectmatig werken De definitiefase van elk project wordt afgesloten met een projectplan. De ruimtelijke en financiële kaders van een project worden vastgelegd in het projectplan. Dit houdt in dat een stedenbouwkundige schets met de daarbij behorende financiële exploitatie in deze fase worden uitgewerkt. De uitkomst van het projectplan wordt voorgelegd aan de gemeenteraad. Het projectplan dient als basis voor de aanvraag van een voorbereidingskrediet, dat de raad beschikbaar dient te stellen indien voor het project wordt besloten verder te gaan met de ontwerpfase (fase 2 Plaberum). De verwachting is dat in het 4 e kwartaal van 2011 het projectplan met de aanvraag van een voorbereidingskrediet kan worden voorgelegd aan de gemeenteraad. aankoop percelen : Kop IJsselveld" 3/5
Communicatie Nadat de gemeenteraad heeft besloten tot de aankoop van de percelen van de heer Hoogeboom kan er geen beroep meer worden gedaan op de ontbindende voorwaarden in de overeenkomst tussen de gemeente en de heer Hoogeboom dat de raad moet instemmen met de aankoop. Monitoring en evaluatie N.v.t. Bestuurlijke samenwerking N.v.t. Burgemeester en wethouders, de heer F.J. Henseler gemeentesecretaris de heer E.L. Jansen BA burgemeester aankoop percelen : Kop IJsselveld" 4/5
In de openbare vergadering van heeft de gemeenteraad besloten: In te stemmen met de aankoop van de gronden locatie Kop IJsselveld ter waarde van 1.341.410. k.k. en hiervoor een krediet te voteren van 1.342.000. De griffier, De voorzitter, mevrouw drs. D.E. van der Kamp de heer E.L. Jansen BA aankoop percelen : Kop IJsselveld" 5/5