*Indien afgeweken wordt van deze randvoorwaarden zal de raad een nieuw voorstel worden gedaan.

Transcriptie

1 Onderwerp: Ontwerp en financiële kader project Kop IJsselveld Voorstel 1. Akkoord te gaan met de start van de uitvoeringsfase van het project Kop IJsselveld en hierbij de volgende randvoorwaarden* te hanteren - Ontwerp Kop IJsselveld d.d Als financieel uitgangspunt een positief resultaat uit de grondexploitatie te behalen met een bandbreedte van ,- tot ,- positief. *Indien afgeweken wordt van deze randvoorwaarden zal de raad een nieuw voorstel worden gedaan. 2. In te stemmen met de begrotingswijziging zoals opgenomen in de financiële paragraaf. De gereserveerde bedragen van ,- en ,- vrij te laten vallen vanuit de Bestemmingsreserve Grondbedrijfsfunctie naar de Algemene Reserve. En daarnaast een bedrag van ,- van de Algemene Reserve over te boeken naar de Bestemmingsreserve Grondbedrijfsfunctie in verband met gewogen risico s. 3. Uw wensen en bedenkingen kenbaar maken alvorens het college van burgemeester en wethouders het lopende recht van opstal met de West Stichtse Ruiters opzegt (dit is een bevoegdheid van het college). 4. Bekrachtigen geheimhoudingsplicht conform artikel 25 lid 3 Gemeentewet met betrekking tot de grondexploitatie en de risicoanalyse Kop IJsselveld. 5. Bekrachtigen geheimhoudingsplicht conform artikel 25 lid 3 Gemeentewet met betrekking tot het haalbaarheidsonderzoek van de verplaatsing manege. 1/11

2 Samenvatting Op 10 oktober 2011 heeft de raad ingestemd met het verder uitwerken van de modellen Kop IJsselveld en te komen tot een optimalisatiemodel. De raad is daarmee akkoord gegaan met de uitvoering van de Ontwerpfase. In de afgelopen periode is het ontwerp verder uitgewerkt, zijn er onderzoeken verricht en is de grondexploitatie opgesteld. De raad wordt gevraagd in te stemmen met het ontwerp en het bijbehorende financiële kader en akkoord te gaan met de start van de uitvoeringsfase van het project Kop IJsselveld. Bijlage(n) - Ontwerp Kop IJsselveld - Financieel kader Kop IJsselveld (ter inzage, geheimhoudingsplicht) o o Grondexploitatie Risicoanalyse - Haalbaarheidsonderzoek verplaatsing manege (ter inzage, geheimhoudingsplicht) Aanleiding Op 10 oktober 2011 heeft de raad ingestemd met het verder uitwerken van de modellen Kop IJsselveld en te komen tot een optimalisatiemodel. De raad is daarmee akkoord gegaan met de uitvoering van de Ontwerpfase. In de afgelopen periode is het ontwerp verder uitgewerkt, zijn er onderzoeken verricht en is de grondexploitatie opgesteld. Tevens hebben gesprekken plaatsgevonden met het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, de Provincie, de manege de West Stichtse Ruiters en met geïnteresseerde ondernemers. Het ontwerp en het bijbehorende financiële kader wordt middels voorliggend raadsvoorstel ter besluitvorming voorgelegd aan de gemeenteraad. Beoogd resultaat Het realiseren van een nieuw bedrijventerrein op de locatie Kop IJsselveld. Deze locatie grenst aan het bestaande bedrijventerrein IJsselveld. Het bestaande bedrijventerrein wordt momenteel gerevitaliseerd. Het gebied krijgt hierdoor een kwalitatieve impuls. Door het ontwikkelen van een nieuw bedrijventerrein creëert de gemeente ruimte voor nieuwe bedrijven en trekt de gemeente nieuwe werknemers aan. Argumenten Het voorliggende ontwerp is tot stand gekomen na het verrichten van onderzoeken, inventarisaties, afstemming met de diverse partijen en het doen van berekeningen. Provincie In het nog vast te stellen ontwerp van de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) is de locatie Kop IJsselveld opgenomen als ontwikkelgebied voor bedrijventerrein. Uitbreiding van het bestaande bedrijventerrein IJsselveld is op deze locatie toegestaan met drie hectare. De PRS wordt naar verwachting in 2/11

3 februari 2013 vastgesteld door Provinciale Staten. Door de provincie is ambtelijk aangegeven dat de gemeente de planologische procedure kan starten voor de uitbreiding van het bedrijventerrein. Waterkering Langs het project Kop IJsselveld bevindt zich een primaire waterkering. Deze waterkering voldoet niet aan de veiligheidsnorm en is over de gehele lengte te laag. Verbetering van de waterkering zal langs de hele dijkstrekking zeer grote ruimtelijke en maatschappelijke gevolgen hebben. Daarom onderzoekt het waterschap met provincie of een andere oplossing haalbaar is zodat de categorie C kering geen functie als primaire waterkering meer zal hebben. De beslissing over de status van de waterkering is echter aan de Staatssecretaris van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu en zal waarschijnlijk niet eerder dan in 2014 worden genomen. Het waterschap kan op dit moment niet anders dan toetsen op basis van de primaire waterkering categorie C. Een primaire kering houdt in dat vanaf de kern van de dijk een beschermingszone van 42 meter breed geldt. Dit betekent dat in dit geval in een deel van het beoogde plangebied geen bebouwing mag plaatsvinden en een verlies van m2 bebouwbaar uitgeefbaar oppervlak. In geval sprake is van een regionale waterkering betreft dit slechts een oppervlak van m2 wat kan worden ingepast in het voorgestelde plan, voor parkeervoorzieningen en of buitenruimte. Om te komen tot een regionale status is er een bestuurlijk overleg gevoerd met de gedeputeerde en de dijkgraaf. Dit heeft geresulteerd in het oprichten van een werkgroep. Deze werkgroep bestaat uit medewerkers van de provincie, het waterschap en de gemeente Montfoort. De werkgroep stelt beleid op met als casus Montfoort vooruitlopend op de formele besluitvorming. Het beleid moet leiden tot een vastgesteld toetsingsbeleid op basis van een regionale kering. Het streven is dit beleid te hebben vastgesteld voor de zomer van 2013 zodat de partijen (gemeente Montfoort, waterschap, provincie) na de zomer van 2013 er in de praktijk mee kunnen werken. Watercompensatie Tijdens de definitiefase zijn gesprekken gevoerd met het waterschap om te komen tot watercompensatie buiten het projectgebied. Watercompensatie is benodigd wanneer sprake is van toevoeging van verhard oppervlak (bebouwing, wegen) in het plangebied. Het waterschap heeft aangegeven in welk peilgebied compensatie kan plaatsvinden. De gemeente is in gesprek met een agrariër om het benodigde wateroppervlak op zijn terrein te realiseren. De kosten voor verwerving en aanleg van water op deze locatie zijn onderdeel van de grondexploitatie. Bestemmingsplan Tijdens de ontwerpfase hebben in verband met het opstellen van het bestemmingplan de volgende onderzoeken plaatsgevonden en zijn gesprekken gevoerd met provincie en waterschap. Hieronder wordt per verricht onderzoek in het kort de uitkomst vermeld. Flora en Fauna onderzoek In 2011 is een QuickScan flora en fauna uitgevoerd, gevolgd door een aanvullende onderzoeken naar de aanwezigheid van de rugstreeppad en vleermuizen. Hieruit is naar voren gekomen dat er in het kader van de 3/11

4 Flora en Faunawet geen rugstreeppad voorkomt in het plangebied. Uit het vleermuizenonderzoek is gebleken dat er een vaste verblijfplaats van de dwergvleermuis is aangetroffen. Hiervoor moet bij de Dienst Regelingen van het ministerie van EL&I ontheffing worden aangevraagd inclusief een bijbehorend activiteitenplan worden uitgevoerd. De kosten hiervan zijn meegenomen in de grondexploitatie. Bodemonderzoek Asbest Alvorens gestart kon worden met het uitvoeren van het verkennend bodemonderzoek, is er onderzocht of er asbest aanwezig was op het terrein. Dit bleek het geval te zijn. Nader asbestonderzoek heeft uitgewezen dat de aanwezige asbest alleen op het maaiveld voor kwam en niet in de bodem. Dit heeft geen consequenties voor de ontwikkeling van het plangebied. Verontreiniging Uit het verkennend booronderzoek is gebleken dat op enkele locaties in het plangebied verontreiniging aanwezig is. Dit is verder onderzocht. Hieruit blijkt dat er geen sprake is van ernstige bodemverontreiniging en dat de bovengrond over het algemeen geschikt is voor het beoogde bodemgebruik (bedrijfskavels), met uitzondering van enkele verontreinigingsspots. De kosten voor het verwerken van deze grond zijn meegenomen in de grondexploitatie. Archeologie onderzoek Er is een bureau- en verkennend booronderzoek uitgevoerd naar de mogelijke aanwezigheid van archeologische resten in de bodem. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat in het plangebied op een aantal locaties verwacht mag worden dat er archeologische resten in de grond aanwezig zijn. Om dit verder te onderzoeken is voor het grootste deel van het terrein een karterend booronderzoek benodigd. Het uitvoeren van dit onderzoek leidt tot extra kosten. Dit onderzoek zal na het besluit van de raad, in de uitvoeringsfase worden verricht. De kosten hiervoor zijn opgenomen in de grondexploitatie. Indien archeologische resten worden aangetroffen zal de raad nader worden geïnformeerd over de eventuele gevolgen voor de voortgang. Akoestisch onderzoek Er is onderzoek uitgevoerd of de uitbreiding van het bedrijventerrein leidt tot een onaanvaardbare toename van industrielawaai en wegverkeerslawaai. Uit dit onderzoek is gebleken dat dit niet het geval is. Marktverkenning Tijdens de ontwerpfase is een inventarisatie gedaan naar bedrijven die geïnteresseerd zijn in de aankoop van een kavel op Kop IJsselveld. Dit heeft geresulteerd in circa 20 bedrijven die zich hebben ingeschreven als geïnteresseerde. De behoefte van deze bedrijven loopt uiteen in zowel volume als soort bedrijvigheid. Medio oktober is gestart met verkennende gesprekken met deze ondernemers. Uit deze eerste gesprekken is gebleken dat ondernemers serieuze interesse hebben en ook positief zijn over het plan. Het is op dit moment nog te vroeg om te kunnen zeggen of deze interesse ook tot feitelijke verkoop zal leiden. 4/11

5 Fietspad Op 21 mei jl. heeft de raad ingestemd met de uitvoering van het fietspad Noord IJsselkade. De uitvoering hiervan heeft inmiddels plaatsgevonden. In het ontwerp voor Kop IJsselveld is dit fietspad en de nieuwe ontsluiting op Kop IJsselveld opgenomen. Haalbaarheidsonderzoek manege Voor de manege van de West Stichtse Ruiters is in de nieuwe plannen voor Kop IJsselveld geen ruimte beschikbaar. Het recht van opstal met de West Stichtse Ruiters kan door de gemeente opgezegd worden. De gemeente heeft geen verplichting om de West Stichtse Ruiters nieuwe huisvesting te bieden, maar wil zich wel inspannen om de West Stichtse Ruiters te helpen een nieuwe plek voor de herhuisvesting van de manege te vinden. De gemeente is al geruime tijd samen met de West Stichtse Ruiters op zoek naar een alternatieve locatie. In gesprekken die de gemeente met de provincie heeft gevoerd over de verplaatsing van de manege de West Stichtse Ruiters naar mogelijke locaties heeft de provincie nadrukkelijk haar voorkeur uitgesproken over een verplaatsing van de manege van de West Stichtse Ruiters naar de bestaande manege, de locatie aan de Lindeboomsweg. Middels een informatienota (804) is de raad op de hoogte gesteld van het haalbaarheidsonderzoek naar de verplaatsing van de manege de West Stichtse Ruiters naar de Lindeboomsweg. De haalbaarheid van deze optie is in beeld gebracht. Taxaties van beide locaties zijn uitgevoerd. De gemeente heeft de gesprekken met de twee partijen (West Stichtse Ruiters en de eigenaar van de Lindeboomsweg) gevoerd. De gemeente heeft hierin een bemiddelende rol en probeert partijen bij elkaar te brengen. De conclusie van het haalbaarheidsonderzoek is dat verplaatsing een mogelijkheid vormt. Naast de locatie Lindeboomsweg worden er ook andere alternatieven onderzocht. Voor de start van de ontwikkeling van Kop IJsselveld is het noodzakelijk dat de manege op de huidige locatie weggaat. Het lopende recht van opstal met de West Stichtse Ruiters dient daarvoor te worden opgezegd. Dit is een bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders. Het college hecht er echter waarde aan om de wensen en bedenkingen van de fracties te vernemen alvorens het college het recht van opstal opzegt. Een bijdrage voor de verplaatsingskosten van de manage is onderdeel van de grondexploitatie. Financiën Planontwikkelingskosten Eind 2011 heeft de raad budget (voorbereidingskrediet ad ) beschikbaar gesteld voor de uitvoering van de ontwerpfase. De raad is middels een informatienota geïnformeerd over de kosten van het haalbaarheidsonderzoek verplaatsing manege ( ). In de ontwerpfase is per 1 november ,- besteed aan planontwikkeling. In de definitiefase was een bedrag van ,- besteed aan planontwikkeling. In de grondexploitatie zijn deze bedragen opgenomen als onderdeel van planontwikkelingskosten. Bij vaststelling van het financiële kader door de raad vallen de gereserveerde bedragen van ,- en 5/11

6 ,- vrij vanuit de Bestemmingsreserve Grondbedrijfsfunctie naar de Algemene Reserve. Gevraagd wordt een bedrag van ,- van de Algemene Reserve over te boeken naar de Bestemmingsreserve Grondbedrijfsfunctie in verband met gewogen risico s. 6/11

7 Onderstaand treft u de begrotingswijziging aan als gevolg van dit raadsvoorstel. Financiën en resultaat. Alle kosten en (grond)opbrengsten die samenhangen met de ontwikkeling van Kop IJsselveld zijn samengebracht in de grondexploitatie. Op 20 augustus jl. heeft een informerende raadsbijeenkomst plaatsgevonden waarbij de voortgang en het financieel perspectief is gecommuniceerd. De grondexploitatie Kop IJsselveld ligt als aparte geheime bijlage voor raadsleden ter inzage. 7/11

8 Kosten De kosten voor het project betreffen; De verwerving van gronden en opstallen in het exploitatiegebied zoals eerder heeft plaatsgevonden. Een vergoeding voor uitplaatsing van de manege West Stichtse Ruiters. De civiele werken. De huidige grond moet geschoond worden en opstallen gesloopt. Daarnaast zijn investeringen in het bouw- en woonrijp maken onderdeel van de kostenopzet. Kosten voor planontwikkeling, onderzoeken en voorbereiding, toezicht en begeleiding bij de uitvoering van de civiele werken. Een budget voor verwerving en de aanleg van water ten behoeve van de benodigde watercompensatie. Een reservering voor het tijdelijk beheer van de locatie ten tijde van de ontwikkeling Een post risico en onvoorzien Grondopbrengsten De opbrengst van de grondexploitatie bestaat uit de verkoop van 2,9 ha. bedrijfskavels. De gemeenteraad heeft begin 2012 de nota grondprijsbeleid 2012 vastgesteld. In deze nota is opgenomen dat de kavelprijzen voor bedrijfskavels residueel worden bepaald. De definitieve grondprijzen wordt door het college van B&W vastgesteld, gelijk met het vaststellen van de verkoopprocedure. Uitgangspunt is een residuele en marktconforme grondprijs. Planning en fasering Het voornemen is om in 2013 het bestemmingsplan voor Kop IJsselveld uit te werken en te laten vaststellen. Tevens dient in deze periode overeenstemming over de uitplaatsing van de manege en de status van de waterkering te worden bereikt. Eind 2013 kan vervolgens worden gestart met de sloop en het bouwrijpmaken van de locatie waarna de gronduitgifte medio 2014 kan starten. Het verkooptraject is op dit moment gestart met verkennende gesprekken en zal medio 2013 concreter worden voortgezet tot daadwerkelijke verkoopcontracten. Voor de gronduitgifte is een termijn van 2,5 jaar opgenomen waarbij eind 2016 de laatste verkoop en afronding van het project is geprognosticeerd. De definitieve inrichting van het openbaar gebied wordt afgestemd op de kavelverkoop en de oplevering van het vastgoed. In principe zal de locatie in zijn totaliteit worden ontwikkeld en heeft een gefaseerde ontwikkeling niet de voorkeur. Indien hier om bepaalde redenen (bijv. de regelgeving omtrent het bouwen nabij een waterkering) van afgeweken dient te worden, zal de raad worden geïnformeerd. Financieel resultaat Gezien de uitwerking van een aantal planelementen en de mogelijke financiële effecten daarvan, wordt de raad gevraagd in te stemmen met een financiële bandbreedte van ,- tot ,- positief. De financiële risico s zijn in de geheime bijlage beschreven. 8/11

9 Tijdpad / relatie met projectmatig werken De ontwerpfase van elk project wordt volgens de Plaberummethode afgesloten met een ontwerp en het bijbehorende financiële kader. De procedure voor het bestemmingsplan is in gang gezet. Het ontwerpbestemmingsplan wordt na afronding van het archeologisch- en vleermuizenonderzoek voor zes weken ter inzage gelegd. De verwachting is dat dit begin 2013 zal gebeuren. Vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad staat gepland in het tweede kwartaal van Na akkoord van de raad op voorliggend stuk start de uitvoeringsfase van het project Kop IJsselveld. Communicatie Doel van communicatie is draagvlak creëren voor het plan, in alle fasen van het project. Er wordt ingezet op voldoende, volledig en transparant informeren en op de hoogte houden van betrokkenen en overige inwoners. Gestreefd wordt naar een positieve houding ten opzichte van het plan en een tevredenheid voor wat betreft de informatievoorziening vanuit de gemeente. Tijdens de definitiefase van het project Kop IJsselveld zijn de studiemodellen getoond tijdens een inloopavond. Na vaststelling van de raad op het ontwerp zal er opnieuw een inloopavond worden georganiseerd. Dit zal gekoppeld worden aan de ter inzage legging van het bestemmingsplan. De verwachting is dat in het eerste kwartaal van 2013 de informatieavond plaats gaat vinden. Verkoopmarketing Naast communicatie met betrokkenen en inwoners wordt tevens aandacht besteed aan de verkoopmarketing. Hiervoor is reeds een verkoopteam opgericht om reeds geïnteresseerde bedrijven bij het plan betrokken te houden en nieuwe ondernemers aan te trekken. Doel is om ondernemers te informeren over het plan en de verkoopvoorwaarden en uiteindelijk om alle beschikbare bedrijfskavels voorspoedig te verkopen. Monitoring en evaluatie Gedurende het vervolgtraject is de raad op een aantal momenten betrokken bij het proces: De raadsleden worden uitgenodigd voor informatiebijeenkomsten die over het project gehouden zullen worden. Een nieuw bestemmingsplan wordt opgesteld en zal ter vaststelling worden voorgelegd aan de raad. De raad wordt op de hoogte gehouden door middel van een informatienota, indien daar aanleiding toe is. Indien er afgeweken wordt van de door de raad vastgestelde randvoorwaarden zal de raad een nieuw voorstel voorgelegd krijgen. Bestuurlijke samenwerking 9/11

10 10/11

11 1. Akkoord te gaan met de start van de uitvoeringsfase van het project Kop IJsselveld en hierbij de volgende randvoorwaarden* te hanteren - Ontwerp Kop IJsselveld d.d Als financieel uitgangspunt een positief resultaat uit de grondexploitatie te behalen met een bandbreedte van ,- tot ,- positief. *Indien afgeweken wordt van deze randvoorwaarden zal de raad een nieuw voorstel worden gedaan. 2. In te stemmen met de begrotingswijziging zoals opgenomen in de financiële paragraaf. De gereserveerde bedragen van ,- en ,- vrij te laten vallen vanuit de Bestemmingsreserve Grondbedrijfsfunctie naar de Algemene Reserve. En daarnaast een bedrag van ,- van de Algemene Reserve over te boeken naar de Bestemmingsreserve Grondbedrijfsfunctie in verband met gewogen risico s. 3. Uw wensen en bedenkingen kenbaar maken alvorens het college van burgemeester en wethouders het lopende recht van opstal met de West Stichtse Ruiters opzegt (dit is een bevoegdheid van het college). 4. Bekrachtigen geheimhoudingsplicht conform artikel 25 lid 3 Gemeentewet met betrekking tot de grondexploitatie en de risicoanalyse Kop IJsselveld. 5. Bekrachtigen geheimhoudingsplicht conform artikel 25 lid 3 Gemeentewet met betrekking tot het haalbaarheidsonderzoek van de verplaatsing manege. 11/11