Herontwikkeling sportpark Rapijnen

Transcriptie

1 INFORMATIENOTA bij stukken die ter informatie naar de raad gaan Portefeuillehouder Verantwoordelijk MT-lid : C.L. Jonkers : N.T. Hoekstra Documentnr. Zaaknummer Datum : 800 : : 31 januari 2012 Onderwerp: Informatienota Rapijnen Kennisnemen van Stand van zaken planontwikkeling herontwikkeling sportpark Rapijnen Herontwikkeling sportpark Rapijnen 1. Korte schets van het proces sinds 12 december 2011 Raadsvoorstel december Op 12 december is raadsvoorstel 734 aan de orde gesteld waarin de mogelijkheden tot verbetering van sportpark Rapijnen werden beschreven, en waarin de raad werd voorgesteld in te stemmen met renovatie van de huidige sportvelden. Verzoek gemeenteraad De gemeenteraad heeft het raadsvoorstel aangehouden, en het college verzocht om een recent ingediend plan voor de herontwikkeling van Rapijnen door projectontwikkelaar Phanos in overweging te nemen. Opstellen randvoorwaarden Aangezien het door Phanos ingediende voorstel nog erg summier was zijn eerst randvoorwaarden opgesteld waaraan het plan zou moeten voldoen. Deze randvoorwaarden waren vooral bedoeld om elkaars verantwoordelijkheden af te bakenen en om de gemeente de zekerheid te geven dat de voorgestelde plannen, waaronder de aanleg van de sportterreinen, ook daadwerkelijk worden gerealiseerd in bijzondere situaties. Gesprekken met ontwikkelaar Met Phanos zijn in december en januari gesprekken gevoerd over het ingediende plan en de gestelde randvoorwaarden. Doel van deze gesprekken was om meer grip te krijgen op het plan teneinde te kunnen beoordelen of het plan kans van slagen zou hebben. Gesprekken met sportverenigingen Met de eindgebruikers van de sportvoorziening is overleg gevoerd over het plan van Phanos en over de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten daarvan. 1/7

2 2. Beschrijving van het plan Het plan van Phanos is indicatief, en behelst de herontwikkeling van zowel een zone aan de noordrand van Linschoten als de zone aan de zuidkant, zie schets. Noordrand Honkbalvereniging Green Hearts wordt verplaatst naar de noordkant. Daarnaast worden 10 landgoederen gerealiseerd, woningen op zeer grote kavels. Het noordelijk gedeelte wordt ruim en groen van opzet. Zuidrand De sportvelden voor voetbalvereniging VVL en korfbalvereniging LUNO worden verplaats naar de zuidkant, het terrein voor de polsstokvereniging blijft op de huidige locatie maar wordt uitgebreid. Er komt een zuidelijke ontsluitingsweg waarlangs woningen worden gerealiseerd alsmede een locatie voor zorg. Op de huidige locatie van de sportvelden van VVL en Luno worden woningen gerealiseerd in een gedifferentieerd programma. Afbeelding: Indicatief eindbeeld (Phanos) 2/7

3 3. Beoordeling Ruimtelijk In grote lijnen voldoet het plan aan het gewenste ruimtelijke beeld uit de gemeentelijke structuurvisie. Aan de noordrand is het idee van de landgoederen in een groene en rafelige kernrandzone goed denkbaar. Het plan moet nog met de provincie nader worden afgestemd. Verkeerskundig moet nog worden onderzocht wat de meest wenselijke ontsluiting is voor de nieuwe woningen in het zuidelijke plandeel. Grofweg is er de keuze tussen een ontsluiting via de bestaande De Beide Vlooswijkenlaan of via de nieuwe ontsluitingsweg langs de zuidkant. Beide oplossingen hebben voor- en nadelen. Sportprogramma De sportvoorzieningen zijn afgestemd met de sportverenigingen. Er wordt deels al voldaan aan het door de sportverenigingen opgestelde programma van eisen, op onderdelen moet dit nog verder worden uitgewerkt. Met name op het gebied van de opstal(len) dient te worden bekeken of een verdere optimalisatie kan worden bereikt. Voorts moet nog worden bepaald of kan worden volstaan met 1 kunstgrasveld (nu aangehouden) in plaats van 2 (eis van VVL). Green Hearts heeft zich bereid verklaard te verhuizen naar de noordrand van Linschoten, zoals nu is ingetekend. Woningbouw Het woningbouwprogramma aan de zuidkant past binnen de visie van de gemeente. Er is een goede differentiatie in woningtypes en beoogde doelgroepen. In totaal worden 80 woningen gerealiseerd, hetgeen past binnen de eisen van de provincie gesteld in de Provinciaal Ruimtelijke Structuurvisie. De geplande woningbouw langs de zuidelijke ontsluitingsweg moet met de provincie nog worden afgestemd, hetzelfde geldt voor de woningbouwplannen aan de noordrand. Financieel Volgens de opgave van Phanos is het plan financieel sluitend, oftewel kosten en opbrengsten zijn ongeveer in balans. De geraamde reservering voor de aanleg van de sportterreinen is naar het oordeel van de gemeente echter nog te krap. Het gewenste eindproduct dient derhalve goed te worden beschreven, het financiële risico ligt vervolgens bij de ontwikkelaar. Hetzelfde geldt feitelijk voor de kosten van het bouwen woonrijp maken. De geraamde grondopbrengsten en de beoogde VON-prijzen van de woningen zijn naar het oordeel van de gemeente realistisch. Juridisch Juridisch zijn er geen belemmeringen om een overeenkomst met Phanos aan te gaan, mits de gemeentelijke grondpositie marktconform wordt overgedragen. In het voorstel verzorgt Phanos de aanleg van de sportvoorzieningen en het bouwen woonrijp maken. Daarbij dient te worden voldaan aan de gemeentelijke en -indien noodzakelijk- Europese aanbestedingsregels. Er is nog geen formele overeenkomst tussen de gemeente en Phanos. Wanneer de gesprekken worden doorgezet dan dient allereerst een intentieovereenkomst te worden gesloten. Indien vervolgens blijkt dat het plan haalbaar is en de raad ermee instemt dan kunnen de afspraken worden vastgelegd in een samenwerkings- en realisatieovereenkomst. Juridisch-planologisch Voor beide plandelen (noord en zuid) moet een bestemmingsplanprocedure worden doorlopen. Deze procedure heeft een doorlooptijd van tenminste 9 maanden na goedkeuring van het plan in de gemeenteraad. Indien er op onderdelen bezwaren worden ingediend tegen de plannen is een doorlooptijd van tenminste 1,5 jaar realistisch. 3/7

4 Planning Logischerwijs dient eerst de honkbal verplaatst te worden naar de noordkant voordat de aanleg van de overige sportvoorzieningen aan de orde is. Dat kan leiden tot bezwaren van omwonenden en dus forse vertraging. Om dit te omzeilen moet er dus ook nog een alternatief achter de hand worden gehouden om de voortgang van het proces te waarborgen. Vertraging in de aanleg van het sportpark leidt ook tot vertraging van het woningbouwprogramma. Daarom blijft ook de B variant nog steeds actueel. 4. Kansen en risico s Risico s Risico: verkoop woningen stagneert Het verkooprisico van de woningen rust volledig bij de projectontwikkelaar. De benodigde voorinvesteringen in het plan voor bijvoorbeeld de aanleg van de sportterreinen dienen te worden gegarandeerd door de ontwikkelaar, ook in de situatie dat de verkoop van de woningen zou stagneren. De ontwikkelaar heeft zich bereid verklaard deze garantie af te geven zodra het bestemmingsplan waarmee de bouw van de woningen mogelijk wordt gemaakt van kracht is geworden. In de samenwerkingsovereenkomst zullen deze financiële garanties worden vastgelegd. Risico: plannen voor de Noordrand gaan niet door Indien om wat voor reden dan ook- de plannen aan de noordrand niet kunnen doorgaan dan is verplaatsing van de honkbalvelden niet mogelijk, en kan dus het plan in deze opzet niet worden gerealiseerd. De ontwikkelaar heeft verklaard in die situatie alsnog bereid te zijn de oorspronkelijke voorkeursvariant B uit te voeren (zie raadsvoorstel van 12 december 2011), voor eigen rekening en risico. Risico: hogere kosten sportvoorzieningen De raming van Phanos voor de aanlegkosten van de sportvoorzieningen is lager dan die van de gemeente. Indien wordt overeengekomen dat Phanos de aanleg van de sportvoorzieningen verzorgt dan is ook het risico van de kostenoverschrijding voor die partij. Wel moet dan vooraf goed worden vastgelegd aan welke kwaliteitseisen de sportvoorzieningen moeten voldoen. Die slag is in overleg met de sportverenigingen inmiddels ingezet. Risico: geen akkoord voor de zuidrand Indien de woningen en de nieuwe zuidelijke ontsluitingsweg onverhoopt niet kunnen doorgaan dan zal met de ontwikkelaar worden overlegd of het plan kan worden aangepast, of dat moet worden teruggegrepen naar de nulvariant uit het raadsvoorstel van 12 december De kans dat deze situatie zich voordoet wordt overigens gering geacht. Risico: geen overeenstemming met Phanos In de aanloop naar de samenwerkingsovereenkomst moet nog over diverse zaken worden onderhandeld. Indien daarin, ondanks de goede intenties van partijen, een onoverkomelijk dispuut zou ontstaan dan kan geen samenwerkingsovereenkomst worden gesloten. In die situatie kan worden besloten alsnog terug te vallen op de oorspronkelijke nulvariant uit het raadsvoorstel van 12 december Deze situatie alsmede de gevolgen daarvan zal worden opgenomen in de intentieovereenkomst. 4/7

5 Kansen Kans/risico: Programma van eisen sportverenigingen Uiteraard biedt het voorliggende plan volop kansen om de sportvoorzieningen te verbeteren. Tegelijkertijd moet ervoor worden gewaakt dat de lat niet te hoog wordt gelegd waardoor de kosten onnodig hoog zouden oplopen. De discussie met de sportverenigingen over wensen vindt volop plaats. Indien daarover geen overeenstemming zou worden bereikt zal dit aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Kans/risico: bijdrage verenigingen Bij de gesprekken met de besturen van de sportverenigingen over het vernieuwen van het sportpark Rapijnen wordt uitgegaan van de voorwaarden waaronder in de kern Montfoort in het verleden renovatie heeft plaatsgevonden. Dat wil zeggen dat op hoofdlijnen voor dezelfde kwaliteit dezelfde eigen inbreng gevraagd wordt. Kans/risico: oplossing problemen met grondeigenaar Het lopende dispuut tussen Phanos en de huidige eigenaar van boerderij en perceel aan de Nieuwe Zandweg kan worden opgelost indien het voorliggende plan doorgang vindt. Wel heeft de grondeigenaar bedongen dat hij zijn instemming moet verlenen aan de plannen voordat hij zijn perceel overdraagt. Het risico dat hierdoor de plannen alsnog geen doorgang kunnen vinden dient te worden ondervangen door, nog voordat de intentieovereenkomst wordt gesloten, een schriftelijke verklaring te verlangen van de grondeigenaar dat deze kan instemmen met de principeoplossing. Kans: zorgvoorziening Aan de zuidkant van het plan is ruimtelijk de mogelijkheid opgenomen voor een zorgvoorziening. Indien hierover overeenstemming kan worden bereikt en dit ook juridisch-planologisch kan worden verankerd dan kan de gemeente een eerder uitgesproken intentie met zorgaanbieder Abrona inlossen. 5. Vervolg Bij instemming van de gemeenteraad zullen achtereenvolgens de volgende stappen worden doorlopen: Opstellen intentieovereenkomst Partijen spreken daarin de intentie uit om tot een gezamenlijk gedragen plan te komen dat kan worden voorgelegd aan de gemeenteraad, welke onderzoeken daarvoor nog noodzakelijk zijn, hoe de kosten daarvoor worden verdeeld, hoe de communicatie verloopt, wat de vervolgstappen zijn indien het plan haalbaar blijkt, maar ook hoe de partijen uit elkaar gaan indien het plan uiteindelijk niet haalbaar blijkt. Verdere uitwerking van het plan en de randvoorwaarden Allereerst moet in overleg met sportverenigingen en met de ontwikkelaar een PvE voor de sportterreinen worden vastgesteld, en moeten er principiële keuzes worden gemaakt voor bijvoorbeeld de ontsluiting van de nieuwe woningen op de huidige locatie van de sportvelden. Om te voorkomen dat er op meerdere sporen afspraken worden gemaakt of verwachtingen worden gewekt dient alle communicatie via het College te verlopen. Het plan moet vervolgens worden uitgewerkt, en hetzelfde geldt voor de afspraken over de taken en verantwoordelijkheden van partijen, eisen aan de inrichting van het openbaar gebied, fiscale consequenties en de planning. Dit zal worden gevat in een (anterieure) conceptsamenwerkingsovereenkomst. Raadsbesluit: afsluiten definitiefase Indien de voorgaande stappen leiden tot een aanvaardbaar voorstel zal in juni aan de gemeenteraad worden gevraagd in te stemmen met het plan, en krediet beschikbaar te stellen voor de Ontwerpfase. Indien de voorgaande stappen niet leiden tot een aanvaardbaar voorstel zal in juni aan de gemeenteraad worden gevraagd in te stemmen met het oorspronkelijke raadsvoorstel van december /7

6 Ontwerpfase Detailleren plannen en exploitatie, opstellen definitieve samenwerkingsovereenkomst en realisatieovereenkomst. Voorbereidingsfase Voorbereiding van de realisatie en het inzetten van de bestemmingsplanprocedures. Voor de ontwikkeling aan Noord- en Zuidrand zullen aparte bestemmingsplannen in procedure worden gebracht. Realisatiefase Het (gefaseerd) aanleggen en inrichten van het plangebied Het voorstel is om de komende 2 maanden te benutten om stappen 1 en 2 te doorlopen, zodat in juni een concreet voorstel aan de gemeenteraad kan worden voorgelegd. 6. Financieel In het raadsvoorstel van 12 december was voorgesteld om de kosten van de definitiefase ( ,-) ten laste te brengen van de bestemmingsreserve grondbedrijfsfunctie. Nu de gemeenteraad heeft gevraagd opnieuw met de ontwikkelaar en sportverenigingen in gesprek te treden worden er extra kosten gemaakt. De raming van deze extra kosten gemoeid met het vervolg vanaf 12 december 2011 tot en met de opstelling van de conceptsamenwerkingsovereenkomst is als volgt (bedragen ex BTW): Senior projectmanager Via PMB 200 uur ,- Projectmanager Via PMB 200 uur ,- Planeconoom Via PMB ,- Jurist Via PMB ,- Extern advies stedenbouw Kien Ontwerp stelpost 5.000,- Extern advies civiel ntb stelpost 8.000,- Extern advies fiscaal ntb stelpost 8.000,- Totaal ,- Van bovenstaande kosten is tot en met 6 februari 2012 ca ,- besteed, het resterende deel van ca ,- is voorzien voor de periode van 6 februari tot 1 juni In de intentieovereenkomst zullen afspraken worden opgenomen over de verdeling van de te maken kosten tussen de gemeente en Phanos. Indien het project in de voorgestelde opzet doorgang vindt dan worden de gemaakte projectkosten ten laste van het project gebracht. Mocht het project Sportpark Rapijnen onverhoopt geen doorgang vinden dan dienen de kosten daarvan op een andere wijze te worden gedekt. In de intentieovereenkomst zal worden opgenomen welk gedeelte van deze extra kosten alsdan voor rekening komen van de ontwikkelaar en welk gedeelte ten laste komt van de bestemmingsreserve grondbedrijfsfunctie. In de bestuursrapportage 2012 zal daarover nader worden gerapporteerd. 7. Vervolg Kort samengevat kan worden gesteld dat er nu een levensvatbaar plan lijkt te liggen dat in ruimtelijk opzicht goede kansen biedt voor een verbetering van de sportterreinen en een verantwoorde afronding van de kernrandzones van Linschoten. Wel moeten er nog een aantal belangrijke onderdelen worden uitgewerkt, uitgezocht en vastgelegd, en moeten er duidelijke afspraken worden gemaakt ten aanzien van de benoemde risico s. 6/7

7 Burgemeester en wethouders, de heer F.J. Henseler gemeentesecretaris de heer E.L. Jansen BA burgemeester 7/7