raadsvergadering: 10 december 2014 onderwerp: Financiering Trappenberg op Monnikenberg bijlage: ontwerp-besluit datum: gemeenteblad I nr.: agenda nr.: Aan de gemeenteraad, RAADSVOORSTEL 1. Inleiding Op de Monnikenberg wordt een zorgpark ontwikkeld. Naast het ziekenhuis Ter Gooi is het revalidatiecentrum Merem een belangrijk onderdeel van het zorgpark. De vestiging van Merem in Huizen verhuist naar het zorgpark waarmee tevens de samenvoeging van de vestigingen Hilversum en Huizen wordt gerealiseerd. Mytylschool De Trappenberg, van het schoolbestuur De Kleine Prins, is een school voor speciaal onderwijs (SO) en voortgezet speciaal onderwijs (VSO) voor kinderen en jongeren met een lichamelijke of meervoudige beperking. De leerlingen op deze school zijn tussen de 4 en 13 jaar oud op het SO en tussen de 13 en 20 jaar oud op het VSO. De leerlingen van de Trappenberg worden behandeld door Merem. De verhuizing van Merem maakt het voor de Trappenberg noodzakelijk ook vanuit Huizen naar de Monnikenberg te verhuizen. In de brief van 20 april 2010 is de minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap akkoord gegaan met de verplaatsing van de Trappenberg. Hiermee valt de Trappenberg onder de zorgplicht van de gemeente Hilversum. De gemeente Hilversum ontvangt van het Rijk de bekostiging voor de onderwijshuisvesting zodra de verhuizing is gerealiseerd. 2. Samenvatting van het voorstel Het bestuur van de Mytylschool de Trappenberg heeft een schriftelijk verzoek ingediend bij het college om de nieuwe school voor de Trappenberg door middel van een DBF (Design, Build, Finance ) constructie te realiseren. Concreet betekent dit dat Merem als onderdeel van haar eigen nieuwbouw de school realiseert en dat de Kleine Prins deze onderwijsruimtes voor de Trappenberg huurt bij Merem. In deze nota wordt voorgesteld om akkoord te gaan met dit verzoek en de Kleine Prins een vergoeding te betalen bij aanvang huurovereenkomst, waarmee de huur kan worden betaald. Indien het schoolbestuur de school zelf zou bouwen, zou dit door de gemeente gefinancierd worden. De jaarlijkse huisvestingslasten, bestaande uit kapitaallasten, OZB en opstalverzekering, van het schoolgebouw van de Trappenberg zouden dan voor de gemeente Hilversum komen. Hiervoor krijgt de gemeente op basis van het aantal leerlingen een vergoeding van het Rijk in de algemene middelen. Nu het schoolbestuur niet zelf wil bouwen, maar door middel van een DBF constructie de nieuwbouw wil realiseren, zal het schoolbestuur ruimten huren van Merem. Door een vergoeding voor de huisvesting te betalen aan het schoolbestuur waarmee de huur kan worden betaald, voldoet de gemeente ook aan haar zorgplicht. Deze vergoeding is gelijk aan de huursom en wordt jaarlijks met de consumentenprijzenindex verhoogd. De huurvergoeding is de eerste 16 jaar goedkoper dan zelf bouwen. Daarna is huren duurder. Daar staat tegenover dat met de huuroptie het bouw-, leegstandsrisico voor de gemeente wordt afgedekt. Redenen om niet zelf te investeren, maar te huren: De gemeente is geen eigenaar van de grond, maar moet deze pachten; Bij vertrek van de school houdt de gemeente, bij zelf investeren, een lastig her te bestemmen onderwijsgebouw over op erfpachtgrond in een zorgpark; 1
Veel gemeenschappelijk ruimtegebruik tussen Merem en Trappenberg wat afzonderlijke exploitatie ingewikkeld maakt; Geen leegstandsrisico bij huurvariant; Een multifunctioneel gebouw wordt beheerd door 1 partij; De schuldenpositie van de gemeente neemt niet toe; Financieel is er geen groot verschil tussen de huur en de investeringsvariant; 3. Aanleiding of huidige situatie/projectfase De gemeente Hilversum heeft een budget voor nieuwbouw van de Trappenberg opgenomen in het IHP 2012. In het OHP 2013 en 2014 is een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld en zo ook is het voorstel in het OHP 2015, om van start te kunnen gaan met de voorbereiding van het plan. De volgende kaders zijn gedefinieerd (toen nog uitgaande van bouwheerschap bij de school en investering door de gemeente) en zijn meegegeven aan het schoolbestuur; Geld, een taakstellend budget voor de stichtingskosten van 8.500.000 Organisatie, o Het schoolbestuur is bouwheer en daarmee verantwoordelijk voor de realisatie van het project binnen de vastgestelde kaders. o Het schoolbestuur dient bij de aanbesteding de richtlijnen van de gemeente te volgen Tijd, het tijdig volgens planning opleveren van het schoolgebouw in het 1 e kwartaal 2017 Informatie, de gemeente tijdig en volledig informeren over de voortgang van het project Kwaliteit, o een schoolgebouw realiseren met een omvang van maximaal 5.070 m² BVO, inclusief gymvoorziening o indien mogelijk een CO2 neutraal gebouw o het gebouw moet voldoen aan de vigerende wet- en regelgeving Plan van aanpak nieuwbouw Trappenberg Gezien de nauwe samenwerking tussen Trappenberg en Merem en vanuit kosten- en tijdsbesparing is het de intentie om één gebouw met twee bouwdelen te realiseren waarbij beide organisaties van elkaars ruimtes gebruik kunnen maken, waaronder behandelkamers en het therapie bad. Hierdoor worden de ruimten zo efficiënt mogelijk gebruikt en de kosten zoveel mogelijk beperkt. Merem is eigenaar van de grond en heeft de grootste bouwopgave en zal hierdoor leidend zijn in het ontwikkel- en bouwproces. Bij dit proces zijn twee opties mogelijk: 1. Merem en Trappenberg ontwikkelen en realiseren gezamenlijk hun eigen bouwdeel. Ieder wordt eigenaar van zijn deel. Gemeente betaalt erfpacht voor het gebruik van de grond aan Merem. 2. Merem wordt opdrachtgever en eigenaar van beide bouwdelen en Trappenberg huurt ruimten in het gebouw van Merem. De afgelopen periode heeft het schoolbestuur samen met architectenbureau MAS uit Rotterdam het plan uitgewerkt tot Voorlopig Ontwerp. Voor het vervolg van het nieuwbouwproject heeft, vanwege de nauwe samenwerking met Merem, optie twee de voorkeur van het schoolbestuur. Dit houdt in, het plan wordt door Merem verder uitgewerkt en gebouwd. De Kleine Prins huurt vervolgens de ruimtes voor de school. Het schoolbestuur sluit een huurcontract af van 20 jaar. De gemeente Hilversum geeft het schoolbestuur een jaarlijkse huisvestingsvergoeding in het kader van de zorgplicht. 2
4. Doelstelling of gewenste situatie Het doel is om te voorzien in de gemeentelijke zorgplicht en geschikte huisvesting te faciliteren voor de Trappenberg in Hilversum. Gezien de nauwe relatie met het revalidatiecentrum Merem is situering op de Monnikenberg zeer wenselijk. 5. Risico s, oplossing en toetsing Het schoolbestuur De Kleine Prins is bouwheer en hiermee verantwoordelijk voor dat het project binnen de kaders wordt gerealiseerd. Indien het schoolbestuur onder eigen regie het gebouw realiseert zijn er risico s op het gebied van kwaliteit, planning en budget. Het is de intentie van het schoolbestuur om op basis van het uitgewerkte Voorlopig Ontwerp een huurovereenkomst aan te gaan met Merem. Bij deze werkwijze ligt de kwaliteit (Voorlopig Ontwerp) en het budget (de huursom) vast. Het risico wordt hierdoor beperkt tot de planning. De oplevering van de school wordt afhankelijk van de voortgang van het bouwproces van Merem. Aangezien De Trappenberg op dit moment nog een schoolgebouw in Huizen heeft, levert een eventuele vertraging geen extra kosten in huisvesting of risico met zich mee. 6. Financiën Verschillende opties In de onderstaande paragraaf zijn de financiële consequenties van de beide opties, zelf bouwen en huren van Merem uitgewerkt over de periode 2016-2055. A. De Kleine Prins ontwikkelt en realiseert hun eigen bouwdeel In het IHP is 8.500.000 opgenomen voor de nieuwbouw van de Trappenberg. Dit wordt in de betreffende jaren na vaststelling van de OHP s beschikbaar gesteld. 2013 Voorbereidingskrediet 50.000 2014 Voorbereidingskrediet 50.000 2015 Voorbereidingskrediet 170.000 2016 Bouwkrediet 4.000.000 2017 Bouwkrediet 2.500.000 2018 Bouwkrediet 1.730.000 Totaal beschikbaar budget 8.500.000 Reeds beschikbaar gesteld 270.000 resterend budget 8.230.000 Het beschikbare budget van 8.500.000 levert, bij een, lineaire afschrijving van 40 jaar en een rekenrente van 3,00%, een jaarlijkse kapitaallast. Dit bedrag neemt ieder jaar af. Naast de kapitaallasten dient de gemeente de OZB en de opstalverzekering te vergoeden. De school wordt op grond van Merem gebouwd. Merem zal deze grond niet verkopen, maar zal deze verpachten. optie A kapitaallasten* 334.000 OZB en verzekeringen 23.000 Erfpacht 50.000 Uitkering Rijk** -263.000 huisvestingslasten gemiddeld per jaar 144.000 * De kapitaallasten in bovenstaande tabel zijn gebaseerd op de gemiddelde lasten per jaar over een periode van 40 jaar. **In het investeringsprogramma is 169.000 van de rijksbijdrage omgezet in een krediet (gemiddelde kapitaallasten 119.000). Echter is de rijksbijdrage door een groter aantal leerlingen hoger dan aanvankelijk berekend ( 143.000 extra). 3
B. Trappenberg huurt ruimten in het gebouw van Merem Merem heeft een huurvoorstel gedaan voor de huur van het gebouw over een periode van 20 jaar op basis van het door de Kleine Prins opgestelde Voorlopig Ontwerp. In deze variant wordt het reeds betaalde voorbereidingskrediet door de Kleine Prins terugbetaald aan de gemeente. optie B Huur * 445.000 OZB en verzekeringen 23.000 Erfpacht 0 Uitkering Rijk** -312.000 totale huisvestingslasten 156.000 gemiddeld per jaar * De huursom bedraagt jaarlijks 467.500 inclusief opstalverzekering en OZB en is berekend op basis van de geraamde stichtingskosten van 8.500.000 en een bruto aanvangsrendement van 5,5%. De kale huur bedraagt 444.550, afgerond 445.000. Dit wordt ieder jaar geïndexeerd met de consumentenprijzen index. Voorkeursscenario De locatie van de nieuwe school en de intensieve samenwerking tussen de Trappenberg en Merem maakt het tot een unieke situatie binnen de onderwijshuisvesting. De ligging op het zorgpark Monnikenberg is bijzonder. Door de locatie is het niet waarschijnlijk dat hier in de toekomst een ander type school gehuisvest kan worden dan een mytylschool. Als de gemeente economisch eigenaar zou zijn van de school (na investering) blijft bij vertrek van de mytylschool een voor de gemeente moeilijk her te gebruiken gebouw achter. Daarnaast wordt de gemeente bij bouw van de school economisch eigenaar van het gebouw maar geen eigenaar van de grond. Dit beperkt de mogelijkheden om het gebouw bij eventuele toekomstige leegstand te verkopen. De intensieve samenwerking komt met betrekking tot de huisvesting tot uitdrukking door het delen van elkaars ruimtes waaronder behandelkamers en het therapie bad, om ruimten zo efficiënt mogelijk te kunnen gebruiken en de kosten zoveel mogelijk te kunnen beperken. Door de unieke situatie ligt de voorkeur bij optie 2, het huren door De Kleine Prins van onderwijsruimten bij Merem. Gezien de bijzondere en eenmalige omstandigheden zal deze wijze van financieren van onderwijshuisvesting geen precedent werking hebben op andere toekomstige bouwprojecten voor onderwijshuisvesting. Een financiële vergelijking laat zien dat gemiddeld genomen huren iets duurder is dan zelf investeren, het verschil is gemiddeld 12.000 per jaar. huisvestingslasten gemiddeld per jaar optie A optie B Verschil 144.000 156.000 12.000 Na ongeveer 16 jaar wordt de huurvariant iets duurder dan de investeringsvariant, terwijl de eerste jaren huren goedkoper is. 4
7. (Burger)participatie n.v.t. 8. Communicatie Het schoolbestuur zal door middel van een brief en de overeenkomst op de hoogte worden gebracht van het besluit van het college. 9. Duurzaamheid Bij het schoolbestuur is de uitdrukkelijke wens van de gemeente neergelegd om het gebouw duurzaam te ontwikkelen en beheren. Het betreft het toepassen van duurzame materialen bij de bouw en tijdens de exploitatie het energieverbruik zoveel mogelijk te beperken waarbij de voorkeur uitgaat naar toepassen van duurzame energiebronnen zoals zonnepanelen. Het schoolbestuur heeft aangegeven bovendien een onderwijsgebouw te ontwikkelen dat toekomstbestendig is en mogelijk zelfs eenvoudig om te bouwen is naar woningen. 10. Rechtmatigheidskader Met het vestiging van de Trappenberg in Hilversum neemt de gemeente Hilversum, vanuit de zorgplicht, de verantwoordelijkheid voor de huisvesting op zich. De gemeente krijgt hiervoor middelen in het gemeentefonds. Het voorstel is de Kleine Prins een vergoeding te geven voor het huren van de onderwijsruimtes bij Merem op basis van de huursom. Met betrekking tot de overeenkomst tussen gemeente Hilversum en de stichting voor speciaal onderwijs en voorzieningen de Kleine Prins worden de volgende voorwaarden opgenomen; De vergoeding voor de huisvesting bedraagt 467.500; De aanvang van de vergoeding voor de huisvesting vindt plaats na oplevering van het gebouw aan en ingebruikname door de Trappenberg; De vergoeding wordt jaarlijks op basis van de consumentenprijzen index verhoogd; De Kleine Prins sluit een huurovereenkomst met Merem voor de huur van de onderwijsruimten; De Kleine Prins is zelf verantwoordelijk voor de huisvesting inclusief al het onderhoud; Het bevoegd gezag ziet jegens de gemeente af van het indienen van aanvragen op basis van de WEC en gemeentelijke verordening voorzieningen huisvesting onderwijs; Deze overeenkomst eindigt op het moment dat het bevoegd gezag van de school geen voorzieningen voor onderwijshuisvesting heeft op het grondgebied van de gemeente; De gemeente doet de overeenkomst stand tot en met 31 december 2018. Indien voor die datum het schoolgebouw niet in gebruik is genomen treden de partijen in overleg. 5
Europees aanbesteden Met betrekking tot het eventueel verplicht Europees aanbesteden heeft prof dr. Ir. A.G. Bregman een advies voor de Kleine Prins opgesteld. Bij realisatie van het gebouw van Merem met daarin onderwijsruimtes voor de Trappenberg hoeft er niet te worden voldaan aan de (Europese) aanbestedingsregels van de gemeente Hilversum omdat er niet sprake is van een overheidsopdracht. Er is pas sprake van een overheidsopdracht voor werken, indien er cumulatief is voldaan aan drie voorwaarden: (1) er is een rechtstreeks economisch belang van de overheid mee gemoeid, (2) er wordt een bouwplicht opgelegd en (3) er worden eisen gesteld die verder gaan dan de mogelijkheden van het publiekrechtelijke kader. Volgens Bregman is er geen sprake van een bouwplicht indien de verhuizing van de school naar de nieuwe locatie nadrukkelijk wordt gekoppeld aan de eigen beslissing van Merem om nieuw te bouwen. Tot dat besluit wordt Merem niet door de school verplicht. De school is slechts bereid te verhuizen, maar als Merem geen passend vastgoed realiseert is het ook goed en dan verhuist de school niet. 11. Alternatieven door derden n.v.t. 12. Voorstel 1. Akkoord gaan met het voorstel voor de Trappenberg onderwijsruimte te huren van Merem in plaats van zelf te bouwen en daartoe het schoolbestuur De Kleine Prins een jaarlijkse vergoeding te geven voor de huisvesting van de Trappenberg van 467.500 (wordt jaarlijks geïndexeerd). 2. Akkoord gaan met bijgevoegde Overeenkomst tussen gemeente Hilversum en de stichting voor speciaal onderwijs en voorzieningen de Kleine Prins. 3. De budgettaire consequenties ten opzichte van de programmabegroting 2015 verwerken: 3.1. aframen kredieten Trappenberg 3.2. bijbehorende kapitaallasten, huurkosten en dekking in de meerjarenraming verwerken conform onderstaande tabel: programma 2016 2017 2018 2019 2020 3 Vrijval kapitaallasten -15-70 -206-299 -294 3 huur kosten 0 468 468 468 468 1 dekking leerlingen via algemene uitkering (200) 0 0-312 -312-312 saldo begroting -15 398-51 -143-139 Burgemeester en wethouders van Hilversum, de secretaris, de burgemeester, I.C. de Vries P.I. Broertjes 6
RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Hilversum, Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 21 oktober 2014; BESLUIT: 1. Akkoord gaan met het voorstel De Kleine Prins een jaarlijkse vergoeding te geven voor de huisvesting van de Trappenberg van 467.500 (wordt jaarlijks geïndexeerd). 2. Akkoord gaan met bijgevoegde Overeenkomst tussen gemeente Hilversum en de stichting voor speciaal onderwijs en voorzieningen de Kleine Prins. 3. De budgettaire consequenties verwerken: 3.1. aframen kredieten Trappenberg 3.2. bijbehorende kapitaallasten, huurkosten en dekking in de meerjarenraming verwerken conform onderstaande tabel: programma 2016 2017 2018 2019 2020 3 Vrijval kapitaallasten -15-70 -206-299 -294 3 huur kosten 0 468 468 468 468 1 dekking leerlingen via algemene uitkering (200) 0 0-312 -312-312 saldo begroting -15 398-51 -143-139 Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 12 november 2014, de griffier, de voorzitter, A.E.M. Randsdorp, a.i. P.I. Broertjes 7