Raadsnota. Raadsvergadering d.d.: Agenda nr: Onderwerp: Invulling Geulhallocatie. Aan de gemeenteraad,

Transcriptie

1 Raadsnota Raadsvergadering d.d.: Agenda nr: Onderwerp: Invulling Geulhallocatie Aan de gemeenteraad, 1. Doel, Samenvatting en Advies van het raadsvoorstel De komen tot definitieve besluitvorming over de invulling van de Geulhallocatie. In de raadsadviescommissie Algemene Bestuurlijke Aangelegenheden de dato 12 oktober 2006 is afgesproken dat onderhavig voorstel in de raadsvergadering van 30 oktober 2006 zal worden besproken in de sfeer van de behandeling van een voorstel binnen de commissie en dat besluitvorming zal plaatsvinden in de raadsvergadering van 7 november 2006, wanneer de programmabegroting ter vaststelling wordt voorgelegd. Geadviseerd wordt akkoord te gaan met: I. Het realiseren van de Campus Polfermolen (Brede School). II. De jaarlijkse kapitaallast voor de Campus Polfermolen te maximeren op ,00 voor de duur van 25 jaar. III. Het college opdracht te verstrekken de grond Geulhallocatie te verwerven en de overige IV. grondtransacties te regelen. De cijfers uit het haalbaarheidsonderzoek Campus Polfermolen van februari 2006 als leidraad te hanteren bij de noodzakelijke grondtransacties en aanbestedingen. V. De stichting Limburgs Voortgezet Onderwijs te laten weten dat u, onder de met hen afgesproken voorwaarden, op grond van de verordeningen voorzieningen huisvesting akkoord gaat met nieuwbouw van het Stella Maris College en dat het kredietplafond wordt gesteld op ,00 (incl. BTW). 2. Situatie / Aanleiding / Probleem In de vergadering van uw raad van 9 januari 2006 is besloten dat twee varianten voor de invulling van de Geulhallocatie en aangrenzende gemeentelijke eigendom nader uitgewerkt dienden te worden, te weten: 1. Het bouwen van 80 woningen 2. Het realiseren van een brede school. Naar aanleiding van dit besluit is een haalbaarheidsonderzoek gedaan, door Firma Kats en Waalwijk bouwadvies en projectmanagement, voor het realiseren van een Brede School, Campus Polfermolen. In de Brede School van toen zouden het Stella Maris College, de bibliotheek en Kumulus centrum voor de Kunsten worden gehuisvest. Uitgangspunt hierbij was dat er een zodanig (mede)gebruik van ruimten plaats heeft dat zowel tussen de instellingen onderling als ook met het Polfermolencentrum sprake is van een optimaal synergievoordeel. Dit levert voor alle betrokkenen exploitatievoordeel op. Naast een brede school worden op de overblijvende gronden van de Geulhallocatie voornamelijk grondgebonden woningen gerealiseerd. Op de vrijkomende gronden van het huidige Stella Maris College en de bibliotheek worden ook woningen gerealiseerd. In de vergadering van uw raad van 20 februari 2006 is de haalbaarheidsstudie voor de Campus Polfermolen (Brede School) uitgebreid besproken. Vanwege de hoge financiële lasten en grote financiële risico s in verband met de grondexploitatie, is besloten het college opdracht te verstrekken om de financiële haalbaarheid van de Campus Polfermolen nader te onderzoeken. Uit het onderzoek is het volgende gebleken. Pagina 1 van 6

2 Het college heeft de noodzaak voor het realiseren van zelfstandige huisvesting voor Kumulus, centrum voor de kunsten, nogmaals tegen het licht gehouden. Onze conclusie is dat het financieel niet haalbaar is om Kumulus zelfstandig te huisvesten en dat het huren van bestaande lokaliteiten een haalbaar alternatief is. Dit betekent dat wij voorstellen binnen de Campus Polfermolen geen nieuwbouw te realiseren voor Kumulus. In samenwerking met de Stichting Limburgs Voortgezet Onderwijs (LVO) is onderzoek gedaan naar alternatieve financieringsconstructies voor de nieuwbouw van het Stella Maris College. Er is overleg geweest met banken om na te gaan of deze een voordeliger financieringsaanbod konden doen. Ook heeft de stichting LVO onderzocht of zij de nieuwbouw zelf konden financieren. Gebleken is dat de onderzochte alternatieve financieringsconstructie niet leiden tot een vermindering van de gemeentelijke lasten en risico s. Wij zijn dan ook geen voorstander van alternatieve financieringsconstructies. Met de Stichting LVO is uitgebreid overleg gevoerd over haar financiële bijdrage aan de Campus Polfermolen en de hieraan verbonden voorwaarden. Met de Stichting LVO is overeenstemming bereikt over de volgende zaken: Zij onderstreept het rapport van de Firma Kats en Waalwijk en de daarin opgenomen cijfers. De in het rapport opgenomen stichtingskosten voor het Stella Maris ad ,-- worden verhoogd met een bedrag van ,-- in verband met het nieuwe vak technologie en het Wellness concept. De raad wordt voorgesteld het kredietplafond voor de stichtingskosten van het Stella Maris College te stellen op ,--. Dit krediet wordt vanaf 1 januari 2007 geïndexeerd. Alle genoemde bedragen zijn inclusief BTW. Het Stella Maris College zal minimaal 15 jaar in onze gemeente gehuisvest blijven. Tevens heeft zij de inspanningsverplichting op zich genomen het Stella Maris College voor 25 jaar te huisvesten in de Campus Polfermolen. De stichting betaalt een eenmalige eigen bijdrage van ,--. Als bijdrage uit de exploitatie vanwege de synergievoordelen, waaronder gemeenschappelijk personeel en gemeenschappelijk ruimtegebruik, wordt voor de duur van 15 jaar jaarlijks een bedrag van ,-- door de stichting voldaan. De stichting is bereid een marktconforme huurprijs te voldoen voor het gebruik van de ruimten in het Sport- en recreatiecentrum Polfermolen. Het Stella Maris College heeft al overleg gehad met de Stichting Mooi Geulzicht. Hier is toegezegd dat de school een actieve rol zal vervullen in het bestrijden van mogelijke overlast. Er zullen goede afspraken hierover gemaakt worden met de omwonenden, waarop de school aangesproken kan worden. 3. Relatie met bestaand beleid De stichting LVO heeft op grond van de verordening voorzieningen huisvesting gemeente Valkenburg aan de Geul een aanvraag voor nieuwbouw van het Stella Maris College ingediend. 4. Gewenst beleid en mogelijke opties In het voorstel dat op 20 februari in uw raad is besproken zijn twee bebouwingsvarianten met elkaar vergeleken, te weten: 1. Het bouwen van 80 woningen 2. Het realiseren van een brede school. De voor- en nadelen van de beide varianten zijn als volgt samen te vatten. Variant B, de 80 woningen: Voordelen: Pagina 2 van 6

3 Realisatie van een groot aantal levensloop bestendige woningen met de mogelijkheden van een goed zorgconcept, nabij voorzieningen. Gezien de variatie in koop en huur, sluit dit goed aan op de marktvraag zowel vanuit de lokale als de regionale markt; Geen risico bij de verdere grondexploitatie. Dit blijft bij 3 W. Nadelen: De huisvestingsproblemen van Stella Maris moeten op de bestaande locatie worden opgevangen; Geen integrale oplossing voor de bibliotheek; Geen synergievoordelen met het Polfermolencentrum; Mogelijke vordering 3W in verband met gederfde inkomsten. Variant E, de brede school: Voordelen: Integrale oplossing voor zowel de huisvesting van Stella Maris, als de bibliotheek en Kumulus; Optimale synergiemogelijkheden zowel onderling als ook met het Polfermolencentrum; Het Stella Maris College heeft aangegeven dat alleen nieuwbouw een optie is voor haar. Indien besloten wordt geen nieuwbouw te realiseren en het huidige pand te renoveren kan dit tot gevolg hebben dat zij noodgedwongen (hoge exploitatielasten) onze gemeente zal verlaten. Dit zal een maatschappelijke impact hebben. De Stichting Mooi Geulzicht heeft aangegeven dat zij akkoord gaat met het realiseren van een Campus Polfermolen. De maatschappelijke haalbaarheid van de invulling met een Brede School wordt positief ingeschat. Goede mogelijkheden voor grondgebonden woningen zowel op de Stella Maris locatie als op de overblijvende gronden bij de locatie aan de Plenkertstraat; Positieve invloed op de exploitatie van het Polfermolencentrum. Nadelen: Financiële risico s gemeente in verband met de grondexploitatie; (zie ook risico paragraaf bijlage rapport) OBS Broekhem blijft geïsoleerd achter; geen mogelijkheden om op grote schaal levensloop bestendige woningen te bouwen nabij het centrum met alle voorzieningen. Bij de afweging zal de keuze uiteindelijk afhangen van de zwaarte die gehecht wordt aan de vooren nadelen. 5. Aanbestedingen 3W is momenteel eigenaar van de Geulhallocatie. Zij is bereid, om onder bepaalde voorwaarden deze grond te verkopen. Als compensatie kan het vrijkomende terrein van het huidige Stella Maris College aangeboden worden. Uit navraag bij een terzake deskundig bureau is gebleken dat dit niet stuit op strijdigheid met enige regelgeving. Bij de bepaling van de waarde van het terrein van het Stella Maris en de verkoop van het pand van de huidige bibliotheek worden de cijfers opgenomen in het rapport van Kats en Waalwijk als richtinggevend beschouwd. Deze cijfers worden - waar nodig - aan de actuele marktconforme prijzen aangepast. Bij de bouw van de Brede School en de aanleg van de infrastructuur zullen de reguliere aanbestedingsregels gevolgd worden. In overleg met de stichting LVO en het bestuur van de bibliotheek worden afspraken gemaakt over het bouwheerschap. 6. Financiën Pagina 3 van 6

4 De financiële consequenties van de diverse varianten zijn berekend en weergegeven in het haalbaarheidsonderzoek Campus Polfermolen samengesteld door de firma Kats en Waalwijk. Aan het cijfermateriaal mag geen absolute waarde worden toegekend. Daarvoor was het tijdsbestek te kort. De volgende risico s moeten worden onderkend: a. De gepresenteerde cijfers zijn gebaseerd op algemene kengetallen en ervaringscijfers. Voor het opstellen van een meer gedetailleerde en vooral concretere investeringsbegroting is meer tijd nodig. Gelet op de omvang van de bedragen ( zowel de inkomsten als de uitgaven) is een nadere toets van de gecalculeerde bedragen vereist; b. Over de gevolgen van eventuele procedures bestaat onzekerheid. Zodoende is het vrijwel onmogelijk om de omvang van mogelijke renteverliezen te bepalen; c. In afwijking van het tot dusver gevoerde beleid ligt het ontwikkelrisico voor de Campus Polfermolen op de Geulhallocatie (variant E) bij de gemeente, met alle daaraan verbonden risico s. Met name de ontwikkeling van de dezerzijds niet te beïnvloeden economische situatie kan behoorlijke invloed hebben op het verloop van de investeringsbegroting; d. Ook fiscale risico s (en mogelijke voordelen) dienen nog inzichtelijk te worden gemaakt; e. Milieurisico s. In bijlage 4 treft u de recapitulatie van de kosten en opbrengsten Campus Polfermolen aan. De kosten van variant E Campus Polfermolen worden vergeleken met de kosten van variant B2 Upgrading van de bestaande locaties. Op basis van de cijfers opgenomen in het haalbaarheidsonderzoek kan geconcludeerd worden dat de Campus Polfermolen, exclusief huisvesting voor Kumulus en incl. een uitbreiding van het Stella Maris College gerealiseerd kan worden voor een kapitaallast van maximaal ,00 voor 25 jaar. Er is rekening gehouden met een kredietplafond voor de stichtingskosten van het Stella Maris College van 4.144,120,00 euro (incl. BTW). In deze stichtingskosten is een uitbreiding opgenomen ten opzichte van het oorspronkelijk plan ten behoeve van het vak technologie en het Wellness concept. 7. Communicatie Via de vergaderingen van de commissie wordt u regelmatig op de hoogte gehouden van de voortgang van het project Campus Polfermolen. De omwonenden worden eveneens betrokken bij de verdere uitwerking van de plannen. 8. Afwegingen en Advies Geadviseerd wordt akkoord te gaan met: I. Het realiseren van de Campus Polfermolen (Brede School). II. De jaarlijkse kapitaallast voor de Campus Polfermolen te maximeren op ,00 voor de duur van 25 jaar. III. Het college opdracht te verstrekken de grond Geulhallocatie te verwerven en de overige IV. grondtransacties te regelen. De cijfers uit het haalbaarheidsonderzoek Campus Polfermolen van februari 2006 als leidraad te hanteren bij de noodzakelijke grondtransacties en aanbestedingen. V. De stichting Limburgs Voortgezet Onderwijs te laten weten dat u, onder de met hen afgesproken voorwaarden, op grond van de verordeningen voorzieningen huisvesting akkoord gaat met nieuwbouw van het Stella Maris College en dat het kredietplafond wordt gesteld op ,00 (incl. BTW). Pagina 4 van 6

5 9. Bijlagen 1. Raadsnota d.d. 9 januari Nota bureau Kats en Waalwijk Groep: Haalbaarheidsonderzoek Campus Polfermolen. 3. Raadsnota Ontwikkeling Geulhallocatie d.d. 20 februari Recapitulatie kosten en opbrengsten Campus Polfermolen. het college van burgemeester en wethouders van Valkenburg aan de Geul, ir. J.F. de Groot algemeen directeur/gemeentesecretaris l.s. drs. C.A.C.M. Nuijtens burgemeester Pagina 5 van 6

6 De raad van de gemeente Valkenburg aan de Geul, Gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders de dato 17 oktober 2006; B e s l u i t : Akkoord te gaan met: I. Het realiseren van de Campus Polfermolen (Brede School). II. De jaarlijkse kapitaallast voor de Campus Polfermolen te maximeren op ,00 voor de duur van 25 jaar. III. Het college opdracht te verstrekken de grond Geulhallocatie te verwerven en de overige IV. grondtransacties te regelen. De cijfers uit het haalbaarheidsonderzoek Campus Polfermolen van februari 2006 als leidraad te hanteren bij de noodzakelijke grondtransacties en aanbestedingen. V. De stichting Limburgs Voortgezet Onderwijs te laten weten dat u, onder de met hen afgesproken voorwaarden, op grond van de verordeningen voorzieningen huisvesting akkoord gaat met nieuwbouw van het Stella Maris College en dat het kredietplafond wordt gesteld op ,00 (incl. BTW). Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van 7 november De raad voornoemd, A.M. Hoeberigs griffier Drs. C.A.C.M. Nuijtens voorzitter Pagina 6 van 6