Beschrijving en berekeningen achterstallig onderhoud & renovatie maatschappelijke accommodaties gemeente Roerdalen Team Vastgoed gemeente Roerdalen maart 2013 1
1. Achterstallig Onderhoud De afgelopen jaren zijn onder invloed van de lopende discussie rond het accommodatiebeleid en de onduidelijkheid met betrekking tot de toekomst van gebouwen onderhoudswerkzaamheden uitgesteld. Dit hoofdstuk brengt van de verschillende gebouwen die gerekend worden onder het begrip maatschappelijk vastgoed en in eigendom zijn van de gemeente in beeld: In welke conditie de gebouwen verkeren. En de werkzaamheden die verricht moeten worden om het gebouw op korte tot middellange termijn te laten functioneren. Zowel de conditiebepaling als de kostenberekening zijn gebaseerd op ramingen. Hiervoor zijn de uitgangspunten gehanteerd van de NEN 2767. Om te komen tot een gecertificeerde conditiemeting dient een gecertificeerd bureau ingeschakeld te worden. Vertrekpunt vormen eenvoudige en doelmatige accommodaties. Om te komen tot een verantwoord accommodatiebestand is het wenselijk om de conditiescore hierbij minimaal op niveau 2 te hebben/brengen. Vanaf conditieniveau 3 is sprake van achterstallig onderhoud. Bijlage 1 geeft een overzicht van alle conditiescores. De in deze notitie verwerkte cijfers zijn in 2012 gegenereerd ten behoeve van de nota Ontwikkeling Maatschappelijk Vastgoed Roerdalen 1.1 De Roerparel Huidige conditiescore 3: Redelijke conditie Verouderingsprocessen beginnen zich duidelijk te manifesteren. Regelmatig heeft men goed uitgevoerde, duurzame reparaties toegepast. Het totaalbeeld is redelijk te noemen. Het element kan plaatselijk (2-10%) ernstige materiaal aantasting vertonen en/of een aanzienlijke (30-70%) verwering. Het element kan een sterke tot zeer sterke integrale vuilaanhechting vertonen. Installaties zijn ouder dan 75% van de theoretische levensduur. Dak ( conditie 5) 90.000 Duurzame isolatie dak 18.000 Cv ( conditie 6) 30.000 Leidingen vernieuwen 4.000 Schilderwerk 10.000 Vloer (Alleen de sportvloer) 55.000 Metselwerk voegen 5.000 Isolatie gevels 34.000 + Totaal 246.000 Raming afwerking 25% van het Totaal 61.500 Leidingen legionella proof vol automatisch 40.000 Plafond vervangen (is tijdelijk) 150.000 + Totaal excl. btw 497.500 1.2 Sporthal De Wieë Huidige conditiescore 3: Redelijke conditie Verouderingsprocessen beginnen zich duidelijk te manifesteren. Regelmatig heeft men goed uitgevoerde, duurzame reparaties toegepast. Het totaalbeeld is redelijk te noemen. 2
Het element kan plaatselijk (2-10%) ernstige materiaal aantasting vertonen en/of een aanzienlijke (30-70%) verwering. Het element kan een sterke tot zeer sterke integrale vuilaanhechting vertonen. Installaties zijn ouder dan 75% van de theoretische levensduur. Dak ( conditie 5) 155.000 Schilderwerken 15.000 + Totaal excl. btw 170.000 1.3 Apollohal (gemeenschapsruimte) Huidige conditiescore 5: Slechte conditie Verouderingsprocessen zijn zo sterk gevorderd dat het bouwdeel niet meer naar behoren functioneert. Het verouderingsproces is onomkeerbaar. Bedrijfsonderbrekingen vinden regelmatig plaats. Structurele gebreken in materialen, ontwerp en uitvoering. Het element kan in aanzienlijke (30-70%) mate ernstige materiaalaantasting vertonen en/of extreem verweerd zijn. Cv luchtverwarming (asbest??) ( conditie 5) 40.000 Cv kleedlokalen sporthal ( conditie 6) 30.000 Ventilatie 20.000 E-boilers vervangen nieuwe boiler 15.000 Brandkleppen 20.000 Leidingwerk PM Tegels metselwerk PM Dak plat ( conditie 6) 100.000 Isolatie zijwanden hal getoogd met beplating 30.000 Na isolatie is spouw 1.480 m² * 20/m² 30.000 + Totaal 285.000 Raming afwerking 25% van het Totaal 80.000 + Totaal excl. btw 365.000 1.4 Roerhal Huidige conditiescore 5: Slechte conditie Verouderingsprocessen zijn zo sterk gevorderd dat het bouwdeel niet meer naar behoren functioneert. Het verouderingsproces is onomkeerbaar. Bedrijfsonderbrekingen vinden regelmatig plaats. Structurele gebreken in materialen, ontwerp en uitvoering. Het element kan in aanzienlijke (30-70%) mate ernstige materiaalaantasting vertonen en/of extreem verweerd zijn. Op grond van het Meerjarig Onderhoudsplan (MOP) zouden op korte termijn de volgende werkzaamheden uitgevoerd moeten worden: CV-ketel plus bouwkundige voorzieningen 166.000 Parket opschuren en lakken 15.000 Schilderwerk 10.000 + Totaal excl. btw 191.000 3
Naast deze kosten voor achterstallig onderhoud dienen om de hal toekomstbestendig te maken de volgende maatregelen getroffen te worden: Renoveren Metselwerk Isolatie muren, ramen en kozijnen Vervangen leidingwerk en legionella proof maken Renoveren douches Gezien de leeftijd van de hal zijn deze kosten nog niet berekend. Raming is dat deze kosten circa 174.000. 1.5 Basisschool Sint Martinus school, Vlodrop Huidige conditiescore 3: Redelijke conditie Verouderingsprocessen beginnen zich duidelijk te manifesteren. Regelmatig heeft men goed uitgevoerde, duurzame reparaties toegepast. Het totaalbeeld is redelijk te noemen. Het element kan plaatselijk (2-10%) ernstige materiaal aantasting vertonen en/of een aanzienlijke (30-70%) verwering. Het element kan een sterke tot zeer sterke integrale vuilaanhechting vertonen. Installaties zijn ouder dan 75% van de theoretische levensduur. Totale Oppervlakte 1359 m² Kosten groot onderhoud = 11,38/m² (excl. btw) 1.359 m² * 11,38 15.500 1.6 C.C. De Beuk Conditiescore 2: Goede conditie Beginnende verouderingsgebreken komen incidenteel voor en de installaties werken op een enkele storingsmelding na storingsvrij. De nieuwbouwglans is er duidelijk af. Het element kan incidenteel (<2%) ernstige materiaalaantasting vertonen en/of regelmatig een beginnende verwering (10-30%). Het element kan een algemene beginnende vuilaanhechting vertonen (>70%). Installaties zijn ouder dan 50% maar niet ouder dan 75% van de theoretische levensduur. Platte dak hoge dak ( conditie 6) 35.000 Platte dak voorzijde 15.000 Pannen nok overige goed 1.500 Zink werk en goten vernieuwen 70,/m1 nog nalopen 61* 70,/m1 = 4.200 Cv boven 5.000 Douches handhaven niets aan doen ondanks gedateerdheid) Isolatie : deels in oude gebouw 5.000 Afwerking NVT + Totaal excl. btw 65.700 1.7 Ka huis Conditiescore 5: Slechte conditie Verouderingsprocessen zijn zo sterk gevorderd dat het bouwdeel niet meer naar behoren functioneert. Het verouderingsproces is onomkeerbaar. Bedrijfsonderbrekingen vinden regelmatig plaats. Structurele gebreken in materialen, ontwerp en uitvoering. Het element 4
kan in aanzienlijke (30-70%) mate ernstige materiaalaantasting vertonen en/of extreem verweerd zijn. Het KA-huis bestaat in 3 fasen opgebouwd: a) Oudste deel is de entree en bedraagt 184 m² b) Uitbreiding 1 met schuindak, opp. is 168 m² c) Uitbreiding 2 met platdak, opp. Is 153 m² Het oudste gedeelte is 1 steens metselwerk met in de kap constructies asbest. Renovatie van dit deel betekent sloop en nieuwbouw. Tijdelijke ingrepen Metselwerk deels isoleren 126*20 3.000 Dak pannen (niet geïsoleerd) ( conditie 6) isolatie aanbrengen asbest verwijderen 160/m² 60 m² * 160/m² 10.000 Verfwerk 5.000 Dak 750 m² Rc3.0 m²k/w (kostprijs 45 /m²) 750 m² * 45 /m² = 35.000 Pannen terug leggen PM + Totaal excl. btw 53.000 Afwerking 25% van totale kosten 14.000 + Totaal excl. btw 67.000 Renovatie Slopen deel a 184 * 100/m² 19.000 Herbouw (incl. afbouw en installaties) deel a 184 * 1.350/m² = 249.000 Renovatie 80% van het casco 80% van deel b en c 0,8*322 m² * 675/m²5 = 174.000 Afbouw deel b en c ( 337/m²) 322 m² * 337/m² = 108.500 Installaties deel b en c ( 338/m²) 322 m² * 338/m²= 109.000 + Totaal excl. btw 659.500 5
2. Renovatie Van renovatie is sprake indien: de conditiescore matig is het gebouw verbouwd dient te worden om functioneel te blijven. Sloop van delen van het gebouw kan onderdeel uitmaken van de noodzakelijke werkzaamheden. In dit hoofdstuk wordt in beeld gebracht welke werkzaamheden uitgevoerd moeten worden om de verschillende accommodaties in eigendom van de gemeente functioneel te houden. 2.1 CC de beuk De renovatie heeft betrekking op de volgende onderdelen van het gebouw: Kinderdag verblijf 140m² Gymzaal cc de Beuk 35+45+240 320m² Totaal 460m² Casco ( 675/m²); Kinderdag verblijf 0 % herstel Gymzaal CC de Beuk 50% herstel 0,5 * 320m² * 675/m² = 108.000 Afbouw 337/m²; 100% beide ruimtes 460m² * 337/m²; = 155.020 Installaties (rekenprijs 338/m²) 460m² * 338/m²= 155.480 + Totaal Renovatie 418.500 Achterstallig onderhoud 66.500 + Totaal excl. btw 485.000 2.2 Voetbalclub Posterholt Ruimtebehoefte PSV 35: 6 kleedlokalen: 20 m² per kleedlokaal (excl. wasruimte) Kantine: 45m Overige: 50m Totaal aantal m² = 6 * 20 m² + 45 m² + 50 m² (overig)=215 m² Kosten nieuwbouw 215 m² * 1.350/m² = 290.250 2.3 Voetbalclub Sint Odilienberg Ruimtebehoefte VV Sint Odiliënberg: 6 kleedlokalen: 20 m² per kleedlokaal (excl. wasruimte) Kantine: 45m Overige: 50m Totaal aantal m² = 6 * 20 m² + 45 m² + 50 m² (overig)=215 m² Kosten nieuwbouw 215 m² * 1.350/m² = 290.250 6
2.4 Voetbalclub Vlodrop Ruimtebehoefte VV Vlodrop: 4 kleedlokalen: 20 m² per kleedlokaal (excl. wasruimte) Kantine: 45m Overige: 50m Totaal aantal m² = 4 * 20 m² + 45 m² + 50 m² (overig)=195 m² Kosten nieuwbouw 195 m² * 1.350/m² = 263.250 2.5 Gemeenschapshuis in Apollocomplex te Melick Alles slopen behoudens kantine zalen en gang + nieuwbouw Zonder sloopkosten (± 100/m² zonder asbest) Oppervlakte bedraagt 50*18 = 900 m² Casco (eenheidsprijs 675/m²); 50% Herstel kosten 0,5*900 m² * 675 = 303.750 Afbouw (eenheidsprijs 337/m²) 900 m² * 337= 303.300 Installaties (Rekenprijs 338/m²) 900 m² * 338 304.200 + Totaal excl. btw 911.250 2.6 Renovatiekosten kleedlokalen Sporthal Roerparel Kosten van alleen de Kleedlokalen. Oppervlakte kleedlokalen bedraagt 150 m² Casco 675/m² 0% Herstel kosten Afbouw 337/m² 100% 150 m² * 337/m² = 50.600 Installaties 338/m² 150*338= 50.700 + Totaal excl. btw 101.300 2.7 Uitbreiding M.F.C. Roerparel naar combi BMV2 en sporthal. Totale complex is 2.432 m². De sporthal heft een oppervlakte van 1.080m². de voorgestelde ontwikkeling is: a) Behoud bestaande sporthal b) Renovatie overige ruimten 2.432m² -1.080m² =1.352 m² c) Uitbreiding met nieuwbouw 450m2. Casco 675/m², 50% herstellen kosten 0,5*1.352 m² * 675/m², = 457.000 Afbouw 337/m², 100% 1.352 m² * 337/m², = 457.000 Installaties 338/m² 1.352 m² * 338/m²= 457.000 + Totaal Renovatie 1.371.000 7
Totaal Renovatie 1.371.000 Kosten nieuwbouw 450 m² * 1.350/ m² = 607.500 Renovatie kleedlokalen sporthal 101.300 Achterstallig onderhoud Sporthal 307.000 + Totaal excl. btw 2.386.800 8
Bijlage 1 Toelichting Score conditiemeting Condities 1 t/m 6 volgens NEN 2767. Conditiescore 1: Uitstekende conditie Nieuwbouw of met nieuwbouw vergelijkbare kwaliteit. Verouderingsgebreken komen nihil/ niet voor en de installaties werken storingsvrij. Lichte mechanische beschadigingen (esthetica) worden incidenteel (<2%) aangetroffen. Het element kan een aanzienlijke (30-70%) beginnende vuilaanhechting vertonen dor neerslag uit de lucht. Installaties zijn niet ouder dan 50% van de theoretische levensduur. Conditiescore 2: Goede conditie Beginnende verouderingsgebreken komen incidenteel voor en de installaties werken op een enkele storingsmelding na storingsvrij. De nieuwbouwglans is er duidelijk af. Het element kan incidenteel (<2%) ernstige materiaalaantasting vertonen en/of regelmatig een beginnende verwering (10-30%). Het element kan een algemene beginnende vuilaanhechting vertonen (>70%). Installaties zijn ouder dan 50% maar niet ouder dan 75% van de theoretische levensduur. Conditiescore 3: Redelijke conditie Verouderingsprocessen beginnen zich duidelijk te manifesteren. Regelmatig heeft men goed uitgevoerde, duurzame reparaties toegepast. Het totaalbeeld is redelijk te noemen. Het element kan plaatselijk (2-10%) ernstige materiaal aantasting vertonen en/of een aanzienlijke (30-70%) verwering. Het element kan een sterke tot zeer sterke integrale vuilaanhechting vertonen. Installaties zijn ouder dan 75% van de theoretische levensduur. Conditiescore 4: Matige conditie Verouderingsprocessen zijn sterk gevorderd waardoor het functioneren van elementen direct bedreigd wordt. Storingen kunnen met enige regelmaat optreden. Er kunnen bedrijfsonderbrekingen voorkomen. Het element kan regelmatig (10-30%) ernstige materiaalaantasting vertonen en/of een algemene beginnende (> 70%) verwering. Conditiescore 5: Slechte conditie Verouderingsprocessen zijn zo sterk gevorderd dat het bouwdeel niet meer naar behoren functioneert. Het verouderingsproces is onomkeerbaar. Bedrijfsonderbrekingen vinden regelmatig plaats. Structurele gebreken in materialen, ontwerp en uitvoering. Het element kan in aanzienlijke (30-70%) mate ernstige materiaalaantasting vertonen en/of extreem verweerd zijn. Conditiescore 6: De elementconditie is niet meer te classificeren onder conditie 5 (dus sloop). 9
Bijlage 2 Terminologie: Afwerking Herstelkosten stucwerk, tegelwerk, plafonds, schilderwerk bij wegwerken achterstallig onderhoud. Hierbij wordt uitgegaan van een percentage van de totale geraamde kosten achterstallig onderhoud. Percentage bepaald aan de hand van huidige staat. Herstel kosten casco: Herstel van ruwbouw, voegwerk, scheuren, kozijnen, opleggingen, daken e.d. Afbouw (renovatie): Installaties: Werkzaamheden in het gebouw die betrekking hebben op stucwerk, tegelwerk, plafond, schilderen e.d. Werkzaamheden gericht op het functioneren van de technische installaties, variërend van wegwerken achterstallig onderhoud en/of upgraden installaties naar de huidige stand van techniek rekening houdend met te realiseren kostenbesparingen. 10