Planmatig onderhoud kernbezit 2017

Transcriptie

1 Planmatig onderhoud kernbezit 2017 Onderhoudsprogramma Auteur: Afdeling: Team: R.L. Lubbinge Datum: Versie: 1

2 Inhoudsopgave 1. Inleiding Uitgangspunten en begrippen...4 Uitgangspunten...4 Begrippen Jaarplannen

3 1. Inleiding De huidige vastgoedportefeuille van de gemeente Coevorden bestaat uit panden voor eigen huisvesting, maatschappelijke gebouwen, sportaccommodaties, cultureel erfgoed, multifunctionele accommodaties, commercieel vastgoed en overige gebouwen. De portefeuille is historisch gegroeid, soms voorgeschreven door het Rijk of als gevolg van anticiperende aankopen voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen. Waar in het verleden de voorkeur uitging, of het de gewoonte was, om panden ten behoeve van beleidsdoelen in eigendom te hebben, is het in eigendom hebben van vastgoed geen kerntaak meer van een gemeente. Het accommodatiebeleid bepaalt mede de samenstelling van de portefeuille en de huidige werkwijze. De portefeuille is te verdelen in twee hoofdgroepen. De eerste groep bestaat uit het vastgoed dat op de middellange en lange termijn noodzakelijk is om de gemeentelijke beleidstaken te kunnen uitvoeren en vooralsnog in eigendom is en zal blijven bij de gemeente. Ons kernbezit. De andere groep is vastgoed waarvoor het gemeentelijk eigendom op middellange en lange termijn niet noodzakelijk of zelfs onwenselijk is. De noodzakelijke behoefte aan vastgoed vanuit de verschillende beleidsvelden bepaalt de omvang van beide groepen. Het kernbezit is geïnspecteerd en de conditie is vastgelegd. Jaarlijks worden de onderhoudsplannen geactualiseerd omdat er verschuivingen van werkzaamheden kunnen plaats vinden op basis van onvoorziene omstandigheden of omdat werkzaamheden nog niet daadwerkelijk noodzakelijk zijn. Voor het niet kernbezit zijn geen meerjarenonderhoudsprogramma s opgesteld. Deze rapportage beperkt zich tot het planmatig onderhoud van het kernbezit. Voor het af te stoten vastgoed is inmiddels een verkoopstrategie opgesteld wat heeft geleid tot de wens en noodzaak om een aantal panden te slopen en af te waarderen. Deze kosten komen net als de kosten voor het planmatig onderhoud ten laste van de Reserve Vastgoed. In 2016 zijn niet alle werkzaamheden uitgevoerd die wel gepland en financieel begroot waren voor uitvoeringsjaar Deze verschuivingen zijn onder andere veroorzaakt door ziekte en wijzigingen in de prioritering. Deze werkzaamheden worden alsnog uitgevoerd in

4 2. Uitgangspunten en begrippen Uitgangspunten Conditie Conditiemeting van gebouwen, terreinen en installaties is in Nederland de meting van de staat van onderhoud conform de NEN 2767 standaard. Dit gebeurt door middel van een vastgelegde meet- en registreermethode. De registratie geschiedt door een gecertificeerde inspecteur. Deze stelt van ieder materiaal, elk element en iedere detaillering vast wat de eventuele gebreken zijn, de omvang daarvan en de intensiteit. De score loopt van 1 tot 6, daarbij is 1 zeer goed en 6 zeer slecht. Een conditiescore van 3 is naar de maatstaf voldoende. De panden waar eind 2014 een meerjarenonderhoudsprogramma voor is opgesteld kennen een gemiddelde score een 3, voldoende dus. De nieuwe panden, zoals hof van Coevorden kennen een gemiddelde score van 2. Voor ons kernbezit is een gemiddelde onderhoudsscore van 3 het uitgangspunt. Financiën In de vastgoedvisie zijn de volgende uitgangspunten en maatregelen vastgesteld; - Het meerjarenonderhoudsprogramma voor ons gemeentelijk vastgoed laat gemiddeld een jaarlijks benodigd budget van ruim zien voor het planmatig onderhoud aan het vastgoed dat tot het kernbezit behoort. Uit ervaring en nadere prioritering van de noodzakelijke werkzaamheden (aan de hand van het criterium absoluut nu noodzakelijk voor een sober en doelmatig onderhoud ), is een besparing van circa 20% op het planmatig onderhoud mogelijk. We gaan dus uit van een gemiddeld benodigd budget voor planmatig onderhoud aan vastgoed dat tot het kernbezit behoort van Het jaarlijks benodigde budget voor planmatig onderhoud verschilt per jaar (zie hiervoor de meerjarenonderhoudsprogramma s). Een en ander wordt jaarlijks geactualiseerd bij de samenstelling van de begroting en meerjarenraming. Indien het benodigde bedrag lager is dan , wordt het verschil op begrotingsbasis gestort in de bestemmingsreserve vastgoed. Indien het benodigde bedrag hoger is dan , wordt het verschil op begrotingsbasis onttrokken aan de bestemmingsreserve vastgoed. De stortingen/voorzieningen worden op basis van de realisatie bij de jaarrekening geëffectueerd. - Incidentele opbrengsten uit verkoop van bezittingen (niet kernbezit) worden na verrekening met een eventueel nog aanwezige boekwaarde- toegevoegd aan de bestemmingsreserve vastgoed en wordt dus niet langer toegevoegd aan de reserve grondexploitatie (= de huidige situatie). Eventuele kosten voor (groot) onderhoud aan of sloop van vastgoed dat niet tot het kernbezit behoort, kunnen worden bekostigd uit de reserve vastgoed. Het doel hiervan is om het vastgoed exploiteerbaar te houden, verkoopbaar te maken en/of de instandhoudingskosten te verlagen. - Uitvoering van de in de visie genoemde aanbevelingen (o.a. rond afstoten van niet-kernbezit en waar mogelijk verhogen van de inkomsten), leidt tot een beweging waarbij de kostenefficiency van het kernbezit (iets) toeneemt, er door afstoten van panden incidentele inkomsten worden gegenereerd en de structurele uitgaven voor het niet-kernbestand zullen afnemen. - Inkomsten en uitgaven voor vastgoed zullen nog beter in één afwegingskader, onder één begrotingspost vastgoed en onder één resultaatverantwoordelijke organisatie-eenheid (het cluster Vastgoed van het team V&I van de afdeling Leefomgeving) worden ondergebracht. - Eventuele structurele vrijval van exploitatielasten door verkoop van vastgoed dat niet tot het kernbezit behoort, blijft beschikbaar voor onderhoud en exploitatie van het totale resterende gemeentelijk vastgoed. Het toekomstperspectief is dat niet alleen ons kernbezit zal fluctueren maar daar mee ook ons af te stoten deel van ons vastgoed. Dit is afhankelijk van ontwikkelingen op ander beleidsvelden, vastgoed is immers faciliterend. 4

5 Begrippen Planmatig onderhoud; Onder planmatig onderhoud wordt verstaan de meerjarige planmatige onderhoudsactiviteiten en structurele (terugkerende) risico beheerswerkzaamheden om het object op het gewenste kwaliteitsniveau te houden; Het noodzakelijke instandhoudingsonderhoud is vastgelegd in een meerjarenonderhoudsplan (MOP) dat voor een periode van 10 jaar inzicht geeft in de jaarlijks benodigde activiteiten om het gewenste kwaliteitsniveau op een gelijk niveau te houden of te bereiken en daarbij de vertaling van de benodigde financiële middelen. Dit meerjarenonderhoudsplan moet nog worden vastgesteld. Het vaststellen is onderdeel van de nog op te stellen vastgoedvisie en strategie omdat daarin het onderhoudsniveau voor het planmatig onderhoud vastgesteld wordt. Grontmij heeft in 2014 een groot gedeelte van de gemeentelijke gebouwen geïnspecteerd en de conditie vastgelegd. Jaarlijks worden deze onderhoudsplanen geactualiseerd omdat er verschuivingen van werkzaamheden kunnen plaats vinden op basis van onvoorziene omstandigheden of omdat werkzaamheden nog niet daadwerkelijk noodzakelijk zijn. Voor een klein gedeelte van het vastgoed zijn geen middelen in de begroting opgenomen en is er geen MOP opgesteld, zoals bijv. een aantal voormalige scholen (categorie af te stoten panden). Een aantal van deze panden kent zogenaamd leegstandsbeheer. Voor deze panden moeten wel (minimale) kosten worden gemaakt voor o.a. het correctief onderhoud. Daarnaast zijn er een aantal objecten waarvoor wel budget is geraamd voor dagelijks onderhoud maar waarvoor nog geen MOP is opgesteld. Voor deze panden is geen MOP opgesteld omdat deze in principe op korte of middellange termijn worden afgestoten. Echter een deel van deze panden wordt wel (gedeeltelijk) gebruik. Afhankelijk van de toekomstige bestemming (inzet als middel voor beleidsdoelstellingen of verkoop of sloop) moet het planmatig onderhoud wel of niet in 2017 e.v.. in beeld worden gebracht. Dagelijks onderhoud; - klachtenonderhoud onderhoudsactiviteiten naar aanleiding van klachten van de gebruikers en welke niet onder de verantwoordelijkheid vallen van de huurder en/ of gebruiker. - mutatieonderhoud onderhoudsactiviteiten om een object op het gewenste kwaliteitsniveau te brengen ten behoeve van een nieuwe verhuring. - correctief onderhoud onderhoudswerkzaamheden gericht op het herstel van onvoorziene, opgetreden gebreken, storingen en/of schade aan het object. - preventief onderhoud onderhoud dat zorgt dat iets in "de aanvaardbare conditie" blijft (bijv. onderhoud aan liftbrandmeld-, rookmeld- en verwarmingsinstallaties). Een groot deel van deze onderhoudswerkzaamheden is niet van te voren te plannen. Op basis van de historie (ervaringen) en de rapportages van Grontmij over het meerjarig onderhoud is bekend hoeveel er jaarlijks ongeveer gemiddeld nodig is. 5

6 3. Jaarplan 2017 De basis van het planmatig onderhoud zijn de opgestelde MOP s. De noodzaak van de daarin voorgestelde maatregelen is kritisch bekeken met als gevolg dat; waar enigszins mogelijk uitstel/doorschuiven van geplande werkzaamheden heeft plaats gevonden; de wettelijke verplichtingen, zoals bijv. NEN keuringen en asbestinventarisaties zijn opgenomen; de niet uitgevoerde werkzaamheden uit 2016 zijn opgenomen in het jaarplan In bijlage I is per categorie en per pand het onderhoud (excl. BTW) voor 2017 en 2018 aangegeven Hieronder een korte toelichting op aantal geplande werkzaamheden per vastgoedcategorie. Maatschappelijk vastgoed De werkzaamheden betreffen o.a. herstel van het stucwerk van het Arsenaal in Coevorden, schilderwerkzaamheden aan diverse gebouwen en in Schoonoord worden werkzaamheden aan het dak uitgevoerd waarbij ook de schoorsteen wordt verwijderd. Cultureel erfgoed Op basis van de beschikbare Periodieke Instandhoudings Plannen 1 o.a. de volgende werkzaamheden uit te voeren; is voor 2017 opgenomen om dit jaar - kerktoren Sleen (pip ) O.a. het pleisterwerk van het gewelf zal hersteld worden en afgewerkt met een vochtregulerende laag. De toegangsdeuren en de gaashorren worden geschilderd. Alle torens worden gecontroleerd op de aanwezigheid van ongedierte en er zullen inspecties plaats vinden van dakbedekking, loodwerk en voegwerk. -Waagschuur Aalden Het schilderwerk aan de houten gevels (potdeksel) wordt gecontroleerd en daar waar nodig bijgewerkt en afgelakt. Na controle bijwerken van de rieten dakbedekking. - molen De Arend Coevorden Het verwijderen van het dakbeschot (asbesthoudende plaat) van het motorhuis nabij de molen. Daarna nieuw dakbeschot en bestaande pannen aanbrengen. De bestaande verharding van de begane vloer herstellen. - molen de Bente Dalen Het uitvoeren van ongediertebestrijding (boktor, houtworm e.d) Het bestaande schilderwerk, (grote beurt) van het gevlucht en kap uitvoeren. De losse bestrating (grof grint) schoonmaken en bijwerken. - molen de Hoop Sleen Het bestaand voeg- en metselwerk controleren waar nodig de herstelwerkzaamheden uitvoeren. Nader onderzoek door een gespecialiseerd bedrijf inzake de roeden en het gevlucht. Uitvoering van het schilderwerk, grote beurt, aan de kap van de molen. Controle van het schilderwerk van de stelling en de kozijnen en deuren. Daar waar nodig plaatselijk bijwerken en aflakken. De rieten dakbedekking op de romp en de kap te controleren en plaatselijk bij te werken. (verdwenen riet opnieuw aanbrengen) Het controleren van de zeilen; en evt. vervanging van de bestaande zeilen. - molen Jantina Helling Zweeloo Bestaande rieten dakbedekking van de romp en de kap controleren en daar waar gebreken zijn reparatiewerk uit te voeren. 1 Bij de renovatie/ onderhoud van monumenten is het een voorwaarde om voor subsidie in aanmerking te komen om een periodiek instandhoudingsplan op te stellen voor 6 jaar. De Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed heeft namens de minister een model voor het instandhoudingsplan vastgesteld 6

7 Bestaand schilderwerk inspecteren en daar waar nodig herstelwerkzaamheden uitvoeren. De aanwezige belt controleren en waar de grond is verzakt bijwerken en opnieuw inzaaien met gras. Voor alle molens zal - de rieten dakbedekking van de romp en de kap van de molens gecontroleerd en bijgewerkt worden; - controle gedaan worden van de constructie t.a.v. boktor en houtworm; - bestaand metselwerk gecontroleerd en voegwerk gerepareerd worden. Sport Naast verschillende schilderwerkzaamheden zal bij sporthal Grootveld in Dalen de cv installatie vervangen worden. Ook zal hier de groepenkast vervangen worden omdat deze niet meer voldoet aan de eisen van deze tijd. In 2018 staat een renovatie van de sanitaire ruimtes gepland. Vooraf zullen deze worden geïnspecteerd en zal er een afweging worden gemaakt over de geplande uitvoering. Eigen huisvesting t Hof van Coevorden: om het klimaat in de Picardtzalen beter te kunnen reguleren zullen hier airco s worden geplaatst. De schilderwerkzaamheden zijn reeds uitgevoerd. De rioolwaterzuivering maakt onderdeel uit van de werkplaats in Coevorden en zal worden geschilderd. Ook zullen de brandblusmiddelen vervangen worden op Fort Verlaat. Woningen (gemeentelijke gebouwen) De grootste kostenpost binnen deze categorie zijn werkzaamheden aan de dakbedekking en het schilderwerk van de sanitaire units op onze woonwagenlocaties. De woning in Aalden wordt voorzien van een nieuwe cv ketel en de woning in Dalen krijgt een nieuwe keuken. Niet kernbezit (leegstaand) Vastgoed dat in het verleden is aangekocht om met name ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk te maken. Een deel van de panden staat al geruime tijd leeg en hiervoor bestaat de wens en noodzaak om deze te slopen. De doorgeschoven werkzaamheden vanuit 2016 zijn o.a. de dak werkzaamheden aan het dorpshuis in Schoonoord, verschillende schilderwerkzaamheden en het vervangen van de cv ketel en groepenkast in sporthal Grootveld in Dalen. Bijlagen I Onderhoudswerkzaamheden 2017 en