Inspectieverslag. 9 januari 2014

Transcriptie

1 Inspectieverslag 9 januari 2014 De Kleine Aarde Boxtel d.d.: 10 januari 2014 Opdrachtgever: Gemeente Boxtel Opgesteld door: J.P.M. Vermeulen, Advin BV. 1

2 Algemeen In opdracht van de gemeente Boxtel heeft er een inspectie plaats gevonden om de huidige staat van eco-park De Kleine Aarde in beeld te brengen. De huurder dient het complex in stand te houden en te onderhouden zoals een goed huisvader betaamt. Voor zover er in dit document over onderhoud wordt gesproken wordt bedoeld, planmatig onderhoud, instandhoudingsonderhoud, wettelijk en dagelijks onderhoud. Tot de beheer- en onderhoudsverplichting behoren ook het onderhouden, in standhouden en periodiek laten keuren van (veiligheids)installaties, noodverlichting en brandbestrijdingsmiddelen. Terrein De onderhoudswerkzaamheden die behoren bij het terrein zijn reeds door de gemeente uitgevoerd. De onderhoudstoestand van het terrein te weten, bestrating, watergangen, vijvers, duikers, heggen, bomen en erfafscheidingen is dan ook goed te noemen. Tot de beheer- en onderhoudsverplichting van de huurder behoort het onderhoud van de watergang op het perceel. Dit betekend minimaal eenmaal per jaar maaien en maaisel afvoeren, eenmaal per jaar duikers controleren op voldoende doorstroming van water (ook de duikers onder het parkeerterrein). Duikers dienen bij onvoldoende doorstroming doorgespoten te worden. In geval van calamiteiten dient de huurder op eerste aanzegging van verhuurder actie te ondernemen om wateroverlast te voorkomen. De watergang dient vrij te blijven van onrechtmatigheden en ongewenste groei van houtige opstanden. Te alle tijden dient de doorvoer (afvoer) van water gegarandeerd te zijn. 2

3 Boerderij Van Coothhoeve Dit is een traditioneel gebouwd pand bestaande uit een woning en bedrijfsgedeelte (hal, kantoren, technische ruimten, kantine, cursusruimte, toiletgroep, keuken en opslag ruimten) De algemene indruk van dit pand is goed. Uiteraard is te zien dat het een oud pand betreft en dat onderhoud op sommige delen gewenst is. Daken en gevels Volgens onze informatie is de dakconstructie in 1978 in z n geheel vervangen. Voor zover wij dit hebben kunnen vaststellen is het dak niet geïsoleerd. In het dak liggen een aantal dakramen, het is aan te bevelen om de aansluitingen rondom die dakramen na te kijken en daar waar noodzakelijk te herstellen. Ons advies zou ook zijn om de pannendak te onderhouden, dit om lekkages in de toekomst te voorkomen. Het schoon houden van goten en hwa s zou een onderdeel van het dagelijks onderhoud moeten zijn, deze kunnen dan tevens geïnspecteerd worden. Het pand is voorzien van houten kozijnen, ramen en deuren die in een goede staat verkeren ook het schilderwerk van de kozijnen, ramen en deuren is goed. Het schilderen van de kozijnen, ramen en deuren zou opgenomen moeten worden in een onderhoudsplanning zodat de conditie van het schilderwerk en de kozijnen, ramen en deuren gewaarborgd is. Aan de achterzijde van de hoeve is waarschijnlijk door een inbraakpoging een kozijn en de deur beschadigd, het is aan te raden om dit te herstellen en te overwegen om op deze deur een anti-inbraakstrip aan te brengen. Het metsel- en voegwerk van de hoeve verkeerd in een redelijke tot goede staat. Het woninggedeelte is voorzien van knipvoegwerk en de overige gevels zijn platvol gevoegd. Aan geen van de beide valt op korte termijn onderhoud te verwachten. Het verdiend wel de aanbeveling om voor de toekomst de onderhoudswerkzaamheden vast te leggen in een onderhoudsplan. 3

4 Interieur en installaties De inrichting van de hoeve is enigszins gedateerd, echter zijn alle afwerkingen e.d. van voldoende kwaliteit. Ook de inrichting van de toiletruimte en de keuken is enigszins gedateerd maar ook deze zijn van voldoende kwaliteit, wellicht dat de keukeninstallatie (gas, water en elektra) aan een nader onderzoek onderworpen moet worden. Dit is echter geheel afhankelijk van het toekomstig gebruik van de hoeve. De hoeve wordt verwarmd door twee cv-ketels die tevens middels een aangesloten boiler voorzien in het warm water. Deze ketels incl. de warmwatervoorziening zullen nog door de gemeente vervangen gaan worden. Er zijn een aantal ruimtes die voorzien van mechanische afzuiging te weten, toiletruimte, keuken, cursusruimte en de kantine. Volgens onze informatie werkt dit allemaal nog naar behoren, het verdient wel de aanbeveling om het onderhoud van deze installatie periodiek te laten uitvoeren. Voor het gehele pand geld dat er voldoende brandblusmiddelen aanwezig zijn en dat deze tot 2009 ook jaarlijks gecontroleerd zijn. Tevens is er brandmeldinstallatie aanwezig. Al vorens het gebouw weer in gebruik te gaan nemen is het raadzaam om alle brandblusmiddelen en de brandmeldinstallatie te laten keuren, tevens zou ons advies zijn om dan de hele hoeve te onderwerpen aan een brandveiligheid onderzoek. Voor zover onze informatie daar in voorziet, voldoet de hoeve aan alle eisen, echter om alle risico s uit te sluiten is een dergelijk onderzoek aan te bevelen. 4

5 Bezoekerscentrum Het bouwjaar van het bezoekerscentrum is 1995, het gebouw is met de duurzaamheidsgedachte van die tijd ontwikkeld en gebouwd. Op het dak ligt een zonnecentrale voor elektra en zonnecollectors voor warm water. De nutsvoorzieningen zijn afkomstig van de hoofdaansluiting van de boerderij. Er zijn tussenmeters geplaatst voor zowel elektra, gas als water. De zonnecentrale is aangesloten op een intern elektriciteitsnet en moet nagekeken en onderhouden worden. Vanuit het bezoekerscentrum worden de tuinbouwschuur, werkplaats en terrein aansluitingen van elektra gas en water voorzien. Deze hebben geen tussenmeters. Daken en gevels Het pand is voorzien van verschillende daken, o.a. een tweetal vegetatiedaken. Voor deze twee daken alsmede het dak boven de technische ruimte geldt dat de gemeente al opdracht verstrekt heeft om deze daken te vervangen. Men is reeds gestart met de werkzaamheden. De gevels van het pand zijn uitgevoerd in een Western red cedar en derhalve onderhoudsarm. De bevestiging van de gevelbekleding zou jaarlijks gecontroleerd moeten worden. Door deze inspectie blijft ook de onderhoudstoestand van de gevels altijd in beeld. En kan tijdig worden ingegrepen indien dit noodzakelijk is. Het pand is voorzien van houten kozijnen, ramen en deuren die in een goede staat verkeren ook het schilderwerk van de kozijnen, ramen en deuren is goed. Het schilderen van de kozijnen, ramen en deuren zou opgenomen moeten worden in een onderhoudsplanning zodat de conditie van het schilderwerk en de kozijnen, ramen en deuren gewaarborgd is. 5

6 Interieur en installaties Het gebouw bestaat uit twee etages. Op de begane grond is het eco-cafe en diverse andere ruimten gesitueerd. Op de verdieping zijn de technische ruimte en de logeer/hotel kamers gesitueerd. De inrichting en de afwerking van het interieur is allemaal van voldoende en duurzame kwaliteit. Het bezoekerscentrum wordt verwarmd door een tweetal cv-ketels. De warmwater voorziening gebeurd middels een boiler die zowel aangesloten zit op de zonnecollectoren als de cv-ketels. Voor de cv-ketels geldt dat deze op zeer korte termijn vervangen zullen worden. De gemeente heeft deze actie al in gang gezet. Eén ruimte op de begane grond is voorzien van wandverwarming die losgekoppeld is van het cv-systeem en van warmte wordt voorzien door de in gang opgestelde warmtepomp. Het is volgens onze informatie niet helemaal duidelijk wie het eigendomsrecht van deze installatie heeft. Hoe het e.e.a. geregeld moet gaan worden is geheel aan de nieuwe exploitant. Het pand is voorzien van een brandmeldinstallatie met automatische en handmelders. Tevens zijn er voldoende brandblusmiddelen aanwezig, ook hiervoor geldt dat de laatste keuring in september 2009 heeft plaats gevonden. Voor wat de zestien kamers boven betreft, waarin volgens tekening in het totaal 24 mensen kunnen overnachten zal de vluchtweg nader moeten worden onderzocht en indien noodzakelijk moeten worden aangepast aan de huidige wet- en regelgeving. Het eco-cafe beschikt over een volledig professioneel ingerichte keuken en bar faciliteiten. Verder zijn in het pand diverse ruimten voorzien van een mechanische afzuiging. Ook is het pand voorzien van een centraal stofzuigsysteem. Alle installaties moeten uiteraard volgens de geldende regel- en wetgeving onderhouden worden. 6

7 Broeikas Op het terrein staat ook een broeikas opgebouwd uit een staalconstructie voorzien van glasplaten. Bij onze inspectie hebben wij een aantal tekortkomingen geconstateerd te weten: Veel glasbreuk zowel gevels als dakvlak; Ontbrekende ruiten; Onveilige elektrische installatie; Om de broeikas weer veilig in gebruik te kunnen nemen zal deze dus eerst grondig gerenoveerd moeten worden. 7

8 Landbouwschuur en exporuimte vervoermiddelen Het pand bestaat uit twee delen, de landbouwschuur en de in 2003 aangebouwde exporuimte. Tijdens onze inspectie zijn wij niet binnen geweest, omdat wij niet over de juiste sleutels konden beschikken. De huidige onderhoudstoestand van de buitenzijde is voldoende. Dak en gevels Het dak is belegd met golfplaten. De mogelijkheid bestaat dat dit nog asbesthoudende golfplaten zijn. Echter bestaat de mogelijkheid dat met de aanbouw van het expo gedeelte in 2003 de golfplaten van de bestaande gebouw vervangen zijn. Alleen door nader onderzoek is dit vast te stellen. Het schoon houden van goten en hwa s zou een onderdeel van het dagelijks onderhoud moeten zijn, deze kunnen dan tevens geïnspecteerd worden. Het pand is voorzien van houten kozijnen, ramen en deuren die in een goede staat verkeren ook het schilderwerk van de kozijnen, ramen en deuren is goed. Het schilderen van de kozijnen, ramen en deuren zou opgenomen moeten worden in een onderhoudsplanning zodat de conditie van het schilderwerk en de kozijnen, ramen en deuren gewaarborgd is. 8

9 Werkplaats De werkplaats is traditioneel opgebouwd met gemetselde gevels. De algemene onderhoudstoestand van dit gebouw is redelijk. Om verdere degradatie van bepaalde onderdelen te voorkomen is het aan te bevelen om op korte termijn onderhoud uit te voeren aan de werkplaats. Dak en gevels Het dak is voorzien van golfplaten, het vermoeden bestaat dat het asbesthoudende golfplaten betreft. Om dit met zekerheid te kunnen vaststellen zal er nader onderzoek moeten worden uitgevoerd. Tot die tijd is ons advies om geen werkzaamheden uit te voeren aan het dak. Het pand is voorzien van houten kozijnen, ramen en deuren die in een redelijke staat verkeren. Het schilderwerk van de kozijnen, ramen en deuren is matig. Het schilderen van de kozijnen, ramen en deuren zou op korte termijn moeten worden uitgevoerd. Daarna zouden deze werkzaamheden in het planmatig onderhoud moeten worden opgenomen, zodat de conditie van het schilderwerk en de kozijnen, ramen en deuren gewaarborgd is. Interieur en installaties De inrichting en afwerking van de werkplaats is gedateerd. Enkele afwerkingen zijn aan vervanging toe. Wat en hoe is geheel ter beoordeling van de nieuwe exploitant. Indien de werkplaats in zijn huidige functie blijft gehandhaafd is het aan te bevelen om de elektrische installatie te laten keuren. In het voorste gedeelte van de werkplaats bevindt zich een kelder die voorzien is van vuilwaterpomp die defect is. In het recente verleden is de kelder dan ook regelmatig vol gelopen met water. Om dit in de toekomst te voorkomen dient de pomp hersteld te worden. Tevens dient de waterleiding die met de laatste calamiteit gesprongen is hersteld te worden. Deze leiding is nu afgedopt. De werkplaats wordt verwarmd door een direct gestookte heather, ook deze heather moet worden opgenomen in het planmatig onderhoud. 9

10 Bijlage: Foto overzicht per gebouw. 10