De opmars van zorgvastgoed september 2014 www.dtz.nl Duidelijk. DTZ Zadelhoff
De opmars van zorgvastgoed Met een gemiddeld aandeel van 56% van het totale investeringsvolume, lag de nadruk op de beleggingsmarkt tussen 2000 en 2009 vooral op de kantorenmarkt. Uit het jaarlijks onderzoek van DTZ Zadelhoff naar beleggers vertrouwen blijkt dat vanaf 2009 de ontwikkelingen op de gebruikersmarkt als een steeds groter risico werden gezien (zie kader 1: veranderende beleggings markt). Op de kantorenmarkt waren overaanbod en de druk op de huurprijzen het meest duidelijk. Dat heeft ervoor gezorgd dat beleggers hun blikveld gingen verruimen en dat andere segmenten verhoudingsgewijs op meer interesse konden rekenen. Nu verbetert het sentiment. Er wordt meer in vastgoed geïnvesteerd, maar de aandacht blijft zich ook op andere segmenten richten. Zo is sprake van een groeiende interesse in de beleggingsmarkt voor zorgvastgoed. Maar deze markt moet met zorg worden betreden.
stijgend investeringsvolume In 2013 werd in Nederland voor EUR 120 miljoen belegd in zorgvastgoed. Hoewel dit slechts 2% van het totale investeringsvolume bedraagt, is er sprake van een opmars van zorgvastgoed als beleggingscategorie. Het is de verwachting dat de vraag naar beleggingen in zorgvastgoed het aanbod de komende jaren overstijgt. Uit onderzoek onder beleggers blijkt dat het verwachte investeringsvolume in zorgvastgoed in 2017 op EUR 825 miljoen uitkomt. Dat betekent dat het volume in vier jaar tijd zeven keer hoger komt te liggen. Een belangrijke voorwaarde voor dit scenario is dat het aanbod vanuit de zorgsector beter aansluit bij de vraag van institutionele beleggers. Kenmerken zorgvastgoedbeleggingen Doordat er sprake is van een opkomende markt is het marktbewijs nog gering. Desondanks kan aan de hand van recente (en te verwachten) beleggingen in zorgvastgoed een aantal kenmerken op een rij worden gezet en daarmee een profiel worden geschetst van de vraag. De meest voorkomende kenmerken zijn: (ver)nieuwbouw, jonger dan twee jaar in exploitatie/belegging of een nieuw huurcontract (sale & leaseback constructies); langjarig huurcontract (minimaal tien jaar); goede alternatieve aanwendbaarheid (zowel financieel als functioneel); bewezen track record van de exploitant; aantrekkelijke locatie; omvang minimaal EUR 5 miljoen (waarbij slechts enkele partijen proposities groter dan EUR 100 tot EUR 150 miljoen aankunnen); bruto aanvangsrendement tussen 6,5% en 8,0%. Wanneer proposities niet aan deze criteria voldoen, geldt dat het risicoprofiel stijgt en daarmee de interesse van beleggers afneemt. Zoals bij alle beleggingscategorieën wordt een transactie bepaald door het object, de gebruiker en het verwachte rendement. Zo ook bij zorgvastgoed. Omdat het aantal referenties in deze markt beperkt is, geldt het vertrouwen in een (bewezen) concept en de kwaliteit van de exploitant vaak als een doorslaggevende factor. kader 1 Veranderende beleggingsmarkt Sinds 2007 meet DTZ Zadelhoff het vertrouwen van beleggers in de vastgoedmarkt. In economisch gunstige tijden worden vooral risico s gezien op de beleggingsmarkt, zoals het gebrek aan geschikt beleggingsaanbod of de rendementsontwikkeling. In economisch mindere tijden worden risico s vooral op de gebruikersmarkt waargenomen, zoals de ontwikkeling van de leegstand of de huurprijzen. Figuur 1 Zorgvastgoed als onderdeel van de Nederlandse beleggingsmarkt. Investeringsvolume naar segment 2013 (in %) Vanaf 2013 is het vertrouwen van beleggers weer aan het toenemen tot aan het niveau van voor de crisis. Opvallend is echter dat de situatie op de gebruikersmarkt nog steeds als een groot risico wordt gezien. Hierdoor is sprake van een meer gedifferentieerd investeringsprofiel dan eerder zichtbaar was bij een groeiend vertrouwen. Dit blijkt uit het investeringsvolume per segment. Het profiel van de kantoor winkel overige vastgoedbeleggingsmarkt lijkt structureel te zijn veranderd. bedrijf woning zorg
Het is opvallend dat de weergegeven kenmerken zowel voor care als voor cure gelden (zie toelichting kader 2), terwijl hier toch grote verschillen tussen bestaan. Als er wordt gesproken over zorgvastgoed is het belangrijk om dit onderscheid aan te houden. sprake. Veel vastgoed is nu in handen van de zorginstelling zelf of staat op de balans van corporaties. In de ons omringende landen is de scheiding tussen exploitatie en eigendom van vastgoed al veel langer doorgevoerd. Daar is zorgvastgoed uitgegroeid tot een volwaardige beleggingscategorie. Het huidige beleggingsaanbod betreft grotendeels vastgoed buiten de reguliere care- en cure-sector. Het gaat hierbij om langjarig verhuurde objecten, zoals particuliere woonzorgvilla s, private klinieken en zorgboulevards. Behoudens enkele uitschieters, betreffen dit vooral investeringen of toekomstige investeringen in het huidige aanbod van hooguit EUR 10 miljoen per propositie. Onbekend maakt onbemind Slechts een beperkte groep beleggers heeft hun interesse in zorgvastgoed al geconcretiseerd waardoor het aantal transacties laag is. Daarnaast geldt dat de dynamiek vooral wordt veroorzaakt door relatief kleine transacties. Het totale investeringsvolume in deze markt is dan ook niet groot en van een volwaardige beleggingscategorie is in Nederland nog geen Doordat veel beleggers niet bekend zijn met de sectorspecifieke kenmerken, het verschil tussen care en cure en het vaak specifieke vastgoed, wordt investeren in zorgvastgoed als een groter risico gezien dan investeren in andere vastgoedsegmenten. Dat wil zeggen door beleggers die nog niet in zorgvastgoed hebben geïnvesteerd. Beleggers die al wel in zorgvastgoed investeren, beschouwen dit juist als een stabiele belegging die zorgt voor diversificatie van hun vastgoedportefeuilles. De partijen die al actief zijn op de beleggingsmarkt van zorgvastgoed zijn enkele grotere Nederlandse institutionele beleggers en fondsen die de markt actief benaderen en kennis hebben van het exploiteren van zorg. Daarnaast is er een groeiende interesse van buitenlandse investeerders en family offices. Het is de verwachting dat deze doelgroep tot 2018 goed is voor 30% van het totaal in zorgvastgoed geïnvesteerde volume.
2014-2017: van aanbod- naar vraaggedreven In 2014 lijkt het investeringsvolume in zorgvastgoed op EUR 350 miljoen uit komen. Hierdoor ontstaat meer marktbewijs. Dat zal er toe leiden dat investeren in deze markt als steeds minder risicovol wordt gezien. Uit eigen inventarisatie blijkt dat uitgaande van de vraagprijs momenteel voor EUR 850 miljoen aan zorgvastgoed beschikbaar is op de markt. Hiervan betreft 60% bestaand vastgoed en 40% nieuwbouw dat concreet in ontwikkeling is. In 2014 overtreft het aanbod dus nog de vraag. In de periode 2014-2017 zal het investeringsvolume ieder jaar hoger uitkomen dan het voorgaande jaar (zie figuur 2). Het totale investeringsvolume in 2017 zal naar schatting op EUR 825 miljoen uitkomen. Bij ongewijzigde perceptie van rendementseisen van zowel de beleggers als exploitanten voorziet DTZ Zadelhoff in de komende jaren geen evenredige groei van het aanbod. Dat betekent dat in de komende jaren de vraag naar beleggingen in zorgvastgoed het aanbod zal overstijgen. Vraag en aanbod zorgvastgoedbeleggingen kader 2 Zorgvastgoed is care en cure Het begrip zorgvastgoed is een containerbegrip. Ruwweg kan de zorg worden ingedeeld in care en cure. Ditzelfde geldt voor zorgvastgoedbeleggingen. Klinieken en ziekenhuizen (cure) vereisen een geheel ander type vastgoed dan (particuliere) verpleeghuizen en woonzorgcomplexen (care). Care is gericht op verzorgen en kent een permanent karakter voor de cliënt. Denk hierbij aan het verpleeghuis, waarvoor nu vele particuliere initiatieven als alternatief in de markt komen. De doorgaans kleinere investeringsvolumes (< EUR 10 miljoen) bieden de mogelijkheid voor beleggers (met een lange termijnstrategie) om tot een significant volume te komen door mee te groeien met dergelijke zorgconcepten die graag meerdere locaties willen uitrollen in het land. De cure is gericht op beter worden. Naast een ziekenhuis valt een revalidatiekliniek hier bijvoorbeeld ook onder. In de cure kenmerken beleggingsproposities zich door kantoorachtig gebruik zoals (poli-)klinieken en medische centra. Deze markt is vooral interessant voor beleggers die grote(re) volumes aankunnen, zoals institutionele beleggers. Het lastige aan deze markt is dat er weinig beweging is met als gevolg dat er een gering aanbod op de markt komt. vraag 2014 Figuur 2 aanbod Ontwikkeling investeringsvolume in zorgvastgoedbeleggingen Gerealiseerd en geprognosticeerd investeringsvolume zorgvastgoed '13-'17 in miljoenen EUR 1200 1000 800 600 verwachting 2014-2017 aanbod 400 200 vraag 0 2013 2014 2015 2016 2017 investeringsvolume prognose behoudend scenario scenario uit verkenning optimistisch scenario Toelichting bij scenario s In het behoudend scenario is uitgegaan van de groei van het investeringsvolume tot medio 2014 doorgetrokken tot en met 2017. Het scenario uit verkenning komt voort uit onderzoek van DTZ Zadelhoff onder beleggers die al beleggingen hebben of concreet willen beleggen in zorgvastgoed. In het optimistische scenario is de procentuele groei in 2013-2014 lineair doorgetrokken tot en met 2017.
Voor meer informatie over dit onderzoek of een onderzoek op maat kunt u contact opnemen met de afdeling Research van DTZ Zadelhoff via research@dtz.nl. Voor meer informatie over zorgvastgoed kunt u contact opnemen met de vastgoedadviseurs van de afdeling Healthcare van DTZ Zadelhoff via 020 6 644 644 of via healthcare@dtz.nl. 09-2014