Koers op 2015 MENSEN, WONEN, WIJKEN Ondernemingsplan 2010 2015
INHOUD Koers op 2015 Missie Onze ambities Onze strategie Het resultaat
Koers op 2015 Anno 2010 is het een hele uitdaging om een nieuw ondernemingsplan te schrijven. We bevinden ons immers in een economisch en politiek uiterst woelige periode. Onze eerste stap was het raadplegen van onze belanghouders: wat verwachten zij van de Sleutels de komen jaren? De uitkomsten van het onderzoek waren duidelijk: onze belanghouders verwachten dat de Sleutels zich primair met haar basistaken bezig houdt. Wij onderschrijven deze uitkomsten. Onze nieuwe ondernemingsstrategie is dan ook sterk gericht op het investeren in woningen en wijken. Ons uitgangspunt is en blijft onze klant. Wij raadplegen de komende jaren onze klanten steeds vaker: de Sleutels helpt woondromen waarmaken, zowel individueel als collectief. De Sleutels werkt aan duurzame woningen in toekomstbestendige wijken, die in samenspraak met bewoners tot stand komen. We doen maatschappelijke investeringen in onze wijken wanneer deze aantoonbaar meerwaarde hebben. Tamelijk koersvast hebben wij de afgelopen jaren gewerkt aan onze gigantische opgave: de verbetering van ons woningbezit. Grote achterstanden en gebreken zijn daar aan de orde. Aan deze opgave werkt de Sleutels de komende jaren onverminderd voort. Om onze ambities te realiseren blijven wij verder professionaliseren. We opereren zakelijk en efficiënt, zodat we optimale resultaten boeken. Daarbij weten wij onze partners altijd te vinden voor een nog beter resultaat. In ons handelen zijn wij volstrekt transparant naar onze klanten en partners. Ons nieuwe motto luidt: MENSEN, WONEN, WIJKEN. Graag nodigen wij u uit om meer over onze plannen te lezen in deze brochure. Heeft u vragen of wilt u reageren? Stuur ons dan een email: ondernemingsplan@desleutels.nl. Alvast hartelijk dank voor uw aandacht! Het Management Team van de Sleutels Marianne den Hartog manager Wonen Pieter Ouwehand manager Interne Bedrijfsvoering Robert Jan Sliep manager Strategie, Innovatie en Marketing Wilbert de Wilde manager Vastgoed
Missie De Sleutels biedt haar huidige en toekomstige klanten goed wonen in aantrekkelijke wijken. Onze klanten zijn trots op hun woning en op hun wijk en zijn tevreden met de Sleutels. Huishoudens met een laag of middeninkomen zijn onze voornaamste doelgroep.
Onze ambities Ons kompas is de komende jaren: MENSEN, WONEN, WIJKEN. Om goed op koers te blijven en succesvol in te spelen op maatschappelijke en economische ontwikkelingen, is de Sleutels klant- en maatschappijgedreven, ondernemend en transparant. Onze ambities voor.mensen De Sleutels stelt haar klanten centraal: zij vormen het uitgangspunt voor ons handelen. We luisteren naar de wensen van onze huidige en toekomstige klanten, we kennen onze klanten, zijn nieuwsgierig en bieden kansen en maatwerk. Onze ambities voor WONEN De Sleutels biedt betaalbare woningen van goede kwaliteit voor verschillende doelgroepen. Onze ambities voor WIJKEN De Sleutels maakt wijken duurzaam en leefbaar: aantrekkelijk en met verschillende type woningen, die variëren in grootte en huurprijs.
Onze strategie Koers op MENSEN De Sleutels zet koers op MENSEN, WONEN, WIJKEN. Op de eerste plaats trekken we op met onze klanten als het gaat om (her-)ontwikkelen, wooncarrière maken in je eigen wijk en betrokken zijn bij het onderhoud en investeringen. We gaan onze klant beter leren kennen. We houden enquêtes, bevragen onze klantenpanels en gebruiken onze website om informatie te vergaren. Koers op WONEN Met onze collega-corporaties en de gemeenten Leiden en Voorschoten maken wij afspraken over het aantal woningen dat beschikbaar blijft voor verschillende doelgroepen. Met ons huur- en verkoopbeleid zorgen we ervoor dat er meer woningen tussen goedkope huur en dure koop komen. Zo hoeven middeninkomens de stad niet uit. Met Koopgarant (kopen met korting) bevordert de Sleutels de doorstroming en helpen we starters aan een woning. We zoeken samenwerking met maatschappelijke partners voor het huisvesten van speciale doelgroepen zoals tienermoeders en jongeren. Om onze klanten van goede woonruimte te voorzien zijn grote verbeteringen aan onze woningen nodig. Goede bouw- en woontechnische kwaliteit (duurzaam en energiezuinig) en toegankelijkheid zijn daarbij leidend. De Sleutels investeert de komende tien jaar daarom meer dan 200 miljoen in haar woningen en bedrijfsruimtes. Koers op WIJKEN Wijkvisies vormen de basis voor onze (complex)plannen. Deze plannen bevatten zowel beheer- als ontwikkelingsactiviteiten en vormen het uitgangspunt voor onze vastgoed strategie. In deze strategie streeft de Sleutels naar een gevarieerd aanbod, waarbij ze rekening houdt met aspecten als type woning, grootte, huurbeleid, differentiatie binnen de wijken en omgevingskwaliteit). We maken ons aanbod toekomstgericht: we houden rekening met demografische ontwikkelingen, sociaal- economische ontwikkelingen, gewenste voorzieningen en afspraken met onze belanghouders. En we letten op de kwaliteiten die in de wijken aanwezig zijn en versterken ze, vullen ze aan of verbeteren ze. Voor het realiseren van duurzame, aantrekkelijke wijken werkt de Sleutels nauw samen met maatschappelijke partners. We handhaven het tuinen- en schotelbeleid. Bij illegale bewoning en overlast treden we op. Wijkactieplannen stellen we samen met de bewoners in de wijken op. En als het past binnen de integrale ontwikkeling van de wijk, participeert de Sleutels in het realiseren en beheren van maatschappelijk vastgoed. Koers op identiteit Maatschappijgedreven: jaarlijks brengt de Sleutels regionaal een actueel volkshuisvestelijk thema in voor discussie met onze belanghouders. Met onze huurdersorganisatie hebben wij structureel overleg. We maken afspraken met onze partners (gemeenten, zorg- en welzijnsorganisaties, collega-corporaties, politie, enz) en monitoren de effecten van (plaatselijk en regionaal) afgesproken beleid. Daarnaast overleggen wij regelmatig met onze belanghouders over (bijzondere) projecten. Klantgedreven: dat begint bij luisteren. De Sleutels verdiept zich in de klant door hem te bevragen. En we vertalen maatschappelijke huisvestingvraagstukken naar concrete doelstellingen. Verder vertellen we ook over onze mogelijkheden, inspireren en zijn we een interessante en betrouwbare partner. Transparant: de Sleutels hanteert uiteraard de Governance Code voor woningcorporaties. Slecht gedrag voorkomen we en beheersen we met een integriteitscode, een klokkenluidersregeling, vertrouwenspersonen en interne controles. We beheersen en kwantificeren onze processen en schatten risico s goed in. Naar onze klanten en partners zijn we transparant over ons beleid en communiceren open onze standpunten.
Goed bestuur: we zien tijdig waar zich afwijkingen in processen voordoen en sturen zonodig bij. De Sleutels werkt aan een control framework dat ervoor zorgt dat zowel op afdelingsniveau als op organisatieniveau een In Control Statement (ICS) afgegeven gaat worden. Wij vergelijken onze bedrijfskosten met die van een aantal andere corporaties (Woonbench, Aedex IPD) om onze werkprocessen zonodig aan te passen. Wij hechten er veel belang aan dat ook externe instanties onze bedrijfsvoering toetsen. In 2011 en 2015 laten wij ons visiteren. Ons jaarverslag laten wij jaarlijks toetsen door het Glazen Huis waarbij wij ons, ondanks onze huidige goede score, tot doel hebben gesteld jaarlijks een beter resultaat te boeken. Werkgeverschap Onze ambities zijn groot. Zonder gemotiveerde medewerkers realiseren we ze niet. We besteden daarom veel aandacht aan ons personeelsbeleid. Met het ARBO-beleid beoogt de Sleutels een zo optimaal mogelijke werkomgeving te scheppen, waarbij veiligheid en gezondheid voorop staan. Het loopbaanbeleid stelt de medewerkers onder meer in de gelegenheid zich te ontwikkelen door middel van persoonlijke loopbaanplannen. Vanwege onze grote ambitie en vastgoedopgave zet de Sleutels de in 2008 geïntroduceerde organisatievorm voort, met de herkenbare professionele rollen: de beheerder, de ontwikkelaar, de belegger en de schatbewaarder. Ons waardemanagement maakt integraal deel uit van processen. Het portfoliobeleid wordt elk jaar geactualiseerd en verantwoord. Daarbij houden we rekening met onze maatschappelijke doelstellingen. Acquisities passen binnen de doelstellingen van ons beleid, rekening houdend met de actuele financiële en maatschappelijke positie van de onderneming. Financiële stabiliteit Wij kiezen voor continuïteit. Continuïteit die ervoor zorgt dat de Sleutels in staat is ook op lange termijn haar maatschappelijke doelstellingen te realiseren. In ons investeringsstatuut leggen wij de ondergrens van de financiële ratio s vast. In het treasurystatuut staat opgetekend bij welk risicoprofiel wij streven naar de laagste rentekosten. Bij de begroting, de kwartaalrapportages en het jaarverslag leggen wij verantwoording af over de behaalde resultaten. Daarnaast doen we jaarlijks minimaal twee interne audits, nemen we deel aan de Woonbench en de Aedex voor effectievere kostenbeheersing, sturen we ons jaarverslag in voor toetsing door het Glazen Huis. Onze solvabiliteit stellen we op minimaal 20%, de kasstroom op minimaal 2%, de ICR op minimaal 1,4%.
Het resultaat Mensen: tevreden klanten Anno 2015 heeft De Sleutels tevreden klanten. Waaruit gaat dat blijken? => Ons rapportcijfer van de jaarlijkse KWH-meting behoort tot de beste helft van de ranglijst. => We hebben het VVE-beheer geprofessionaliseerd zodat VVE s optimaal functioneren en huurders daarin ook invloed hebben. => We hebben gezorgd voor meer differentiatie in de woonwijken die we herontwikkelen. Klanten maken wooncarrière in wijken waar ze zich thuis voelen. => De zelfredzaamheid van onze klanten is vergroot met ons digitale klantenportaal, waarmee ze van thuis uit allerlei zaken bij of met de Sleutels regelen. Wonen: voldoende en goede huizen In 2015 heeft de Sleutels betaalbare en goede woningen voor de verschillende doelgroepen. Daarbij hebben we de volgende resultaten voor ogen: => We hebben nieuwbouw opgeleverd conform de prestatieafspraken met de Gemeenten. => We hebben beleid voor het creëren van woningen voor middeninkomens. => We huisvesten minstens 30 tienermoeders. => We hebben minimaal twee nieuwe projecten voor kansarme jongeren ontwikkeld. => We hebben een methode om huishoudens die kleiner zijn geworden te helpen naar kleinere woningen. => Onze woningen staan minder lang leeg. => We hebben de toegankelijkheid van onze complexen vergroot. => We houden ons aan de normen voor kwaliteit. =>?Het totale energieverbruik is met minimaal 10% gedaald. => Het aantal niet-veilige woningen met open verbrandingstoestellen is met 50% gereduceerd. Wijken: duurzaam en aantrekkelijk De wijken waarin de Sleutels woningen heeft zijn in 2015 duurzaam en aantrekkelijk, omdat: => Er jaarlijks wijkactieplannen worden uitgevoerd. => We een effectief schotel- en tuinenbeleid voeren. => Het aantal reacties op Woonzicht op woningen van de Sleutels stijgt. => We in 2011 een instrument hebben ontwikkeld om de wensen van onze klanten voor de wijk inzichtelijk te maken. => De stijging van de WOZ-waarde van onze woningen minimaal de trend van Leiden en Voorschoten volgt. De organisatie: transparant, ondernemend en financieel gezond Bovenstaande resultaten zijn alleen te bereiken met een financieel gezonde onderneming, waarbij de continuïteit gewaarborgd is. Hier werkt de Sleutels de komende jaren hard aan. Zo laten we ons visiteren, organiseren we jaarlijks symposia en maken we ons een thema eigen waarmee we onszelf op de landelijke kaart zetten.
Op koers In 2015 liggen we nog steeds op koers. Onze klanten zijn tevreden, we hebben woningen van goede kwaliteit in aantrekkelijke wijken. In deze brochure hebben wij laten zien hoe we dat doen. Wij streven ernaar dat u de komende jaren de resultaten van onze strategie ziet. Heeft u nog vragen of opmerkingen? Wij horen ze graag! U kunt ons bellen, een email of brief sturen. de Sleutels Langegracht 70a 2312 NV Leiden (071) 516 26 36 ondernemingsplan@desleutels.nl www.desleutels.nl