Woon- en leefbaarheidsplan 2015+ Gemeente Menterwolde - inspraakversie 9 februari 2015 1e concept versie
datum 9 april 2015 werk 140112 onderwerp Woon- en leefbaarheidsplan behandeld door Daniel Depenbrock Eva Bennen 2 Woon- en leefbaarheidsplan Menterwolde 2015+ KAW
Inhoudsopgave Het woon- en leefbaarheidsplan in één overzicht 5 Inleiding 7 1. Voorzienende dorpen 13 1.1 Burgerkracht en bewonersinitiatieven 13 1.2 Behoud van voorzieningen en ruimte voor ontmoeting 15 1.3 Onderwijs in alle dorpen 18 1.4 Alle dorpen goed bereikbaar 20 1.5 Sport als bindende factor 22 1.6 Ook na fusie 4 sterke dorpen 23 2. Bestaande woningen & woonomgeving 25 2.1 Sociale huur: gericht investeren 26 2.2 Aanjagen van verbetering koop 30 2.3 Oplossingen zoeken voor leegstand vastgoed 31 2.4 Aantrekkelijke openbare ruimte 33 3. Vraaggericht en toekomstbestendig ontwikkelen 35 3.1 Nieuwbouw moet het dorp versterken 35 3.2 Een leidraad voor woningbouw 37 3.3 Aardbevingsbestendig bouwen 41 4. Ook met zorgvraag veilig en comfortabel wonen 43 4.1 Zorgen voor passende zelfstandige woningen 44 4.2 Grote veranderingen in intramuraal wonen 47 4.3 Tussenvormen voor wonen en zorg 50 4.4 Een zorgzame omgeving 51 4.5 Zorg samen organiseren 52 5. Dorpsagenda/dorpsambities 55 5.1 Muntendam 57 5.2 Zuidbroek 59 5.3 Noordbroek 60 5.4 Meeden 61 Bijlagen 63 KAW Woon- en leefbaarheidsplan Menterwolde 2015+ 3
Het woon- en leefbaarheidsplan in één overzicht Het schema hierna geeft het woon- en leefbaarheidsplan in één beeld weer. - Centraal in het woon- en leefbaarheidsplan staat woonkwaliteit in alle dorpen. - Om het doel te behalen werken we met vier ambities. Deze ambities zijn de vier gekleurde bollen rondom woonkwaliteit in alle dorpen. De vier ambities zijn uitgewerkt in de hoofdstukken 1,2,3 en 4. - Per ambitie benoemen we opgaven. Daarin werken we concreet uit wat de ontwikkelingen zijn, wat de wens vanuit bewoners, gemeente en corporaties is, en hoe en door wie aan deze realistische wensen kan worden gewerkt. Dit zijn ook de paragrafen in de elk van de hoofdstukken Naast een woon- en leefbaarheidsplan voor de gehele gemeente (de cirkel in het midden), mondt het ook uit in vier dorpsagenda s. De dorpsagenda s zijn uitgewerkt in hoofdstuk 5. KAW Woon- en leefbaarheidsplan Menterwolde 2015+ 5
Alle dorpen goed bereikbaar Onderwijs in alle dorpen Behoud van voorzieningen Sociale huur: gericht investeren Aanjagen verbetering koop Oplossen leegstaand vastgoed Sport als bindende factor Voorzienende dorpen Burgerkracht de ruimte geven Bestaande woningen en woonomgeving Aantrekkelijke openbare ruimte Ook na fusie 4 sterke dorpen Woonkwaliteit in alle dorpen -- Gemeente Menterwolde Passende zelfstandige woningen Nieuwbouw versterkt het dorp Vraaggericht en toekomstgericht ontwikkelen Ook met een zorgvraag veilig en comfortabel wonen Anders intramuraal wonen Leidraad bouw, sloop en verkoop Aardbevingsbestending bouwen Zorg samen organiseren Een zorgzame omgeving Tussenvormen wonen en zorg Dorpsagenda Meeden Dorpsagenda Noordbroek Dorpsagenda Zuidbroek Dorpsagenda Muntendam 6 Woon- en leefbaarheidsplan Menterwolde 2015+ KAW
Inleiding Waarom een woon- en leefbaarheidsplan voor Menterwolde? Het wonen en leven in de dorpen van Menterwolde verandert. Veel van de oorzaken achter de veranderingen komen van buiten de gemeente, maar zijn lokaal goed merkbaar (zie ook het kader). Denk dan aan de decentralisatie en het scheiden van wonen en zorg, schaalvergroting en internetwinkelen, en groeiend beroep op de zelfredzaamheid en burgerkracht van inwoners, stijgende energielasten, een afnemende bevolkingsontwikkeling, een corporatiesector die zich richt op haar kerntaken, strengere toewijzingsregels voor sociale huurwoningen, enzovoorts. Voor de dorpen in Menterwolde betekent dit: nadenken en keuzes maken hoe je met minder mensen, en ook met minder middelen er samen voor kun zorgen dat de leefbaarheid in alle vier de dorpen overeind blijft, of zelfs beter wordt. De veranderingen in de maatschappij zorgen ook voor nieuwe kansen. Initiatieven die ontstaan vanuit lokaal initiatief hebben vaak het meeste draagvlak. Internet zorgt voor minder detailhandel, maar ook voor toegang tot alle producten en diensten aan huis. Een beroep op burgerkracht kan leiden tot een grotere binding tussen bewoners. In dit woon- en leefbaarheidsplan zetten we uiteen wat de huidige situatie is, wat de ontwikkelingen zijn, en hoe we op die ontwikkelingen kunnen reageren, als gemeente, als corporatie en met alle partners, of dit nu professionals zijn of bewoners. Het resultaat van dit plan is: een aantal ambities, afspraken of acties, met als doel: de leefbaarheid van alle dorpen voor alle bewoners zo goed mogelijk te maken en kansen te benutten. De gemeente Menterwolde, Woonstichting Groninger Huis en Stichting Avondzon zijn de initiatiefnemers van dit woon- en leefbaarheidsplan, maar alle andere betrokkenen kregen de ruimte om mee te denken, en zij zijn ook hard nodig om het plan tot uitvoering te brengen! Dit woon- en leefbaarheidsplan dient ook om prestieafspraken te maken tussen gemeente, de lokaal verankerde corporaties Stichting Avondzon, Woonstichting Groninger Huis en de landelijk opererende corporaties Mooiland Vitalis en Woonzorg Nederland. De nieuwe Woningwet helpt ons als gemeente om alle aanwezige corporaties op hun taak en veranwoordelijkheid te wijzen en naar rato bij te dragen een passende woningvoorraad en woonomgeving. Ook maken we als gemeente (prestatie)afspraken met de zorgpartijen. Het woon- en leefbaarheidsplan dient bovendien om afspraken te kunnen maken tussen de gemeente Menterwolde, de aanstaande fusiepartners Hoogezand-Sappemeer en Slochteren, en met de provincie Groningen. KAW Woon- en leefbaarheidsplan Menterwolde 2015+ 7
Maatschappelijke ontwikkelingen We schetsen hierna kort enkele matschappelijke ontwikkelingen, die weliswaar landelijk zichtbaar zijn, maar die het wonen en leven in de dorpen merkbaar raken. - Voortgang scheiden wonen en zorg: waar dit eerst een voorspelling was, is het nu meer en meer praktijk. Eerdere ramingen van grote aantallen benodigde speciale seniorenwoningen blijken niet te kloppen 1. Mensen blijven lang thuis wonen, waardoor andere thema s relevanter zijn dan nieuwbouw voor ouderen: de aanpasbaarheid van de huidige woningvoorraad, de toegankelijkheid van de woonomgeving, de bereikbaarheid van voorzieningen (brengen of halen), de sociale kwaliteit van de omgeving (voorkomen van vereenzaming). Deze ontwikkeling komt in hoofdstuk vier aan bod. - Kerntakendiscussie corporaties: Rijksbeleid vereist van corporaties dat zij zich beperken tot hun kerntaak (Novelle van Blok) en diverse heffingen en regels zorgen er voor dat de investeringsruimte lager is dan voorheen. Risico hiervan is dat juist zaken die de leefbaarheid bevorderen tussen wal en schip raken. Het leidt tot een grotere verantwoordelijkheid bij bewoners en verenigingen. Hoe voorkomen we dat er gaten vallen? Deze vraag komt in hoofdstuk 2 naar voren. - Betaalbaarheid van het wonen: Recente studies tonen aan dat de woonquote bij veel huurders hoger is dan volgens het Nibud wenselijk is. Zij zijn bovendien sterk afhankelijk van huurtoeslag. De (hoge) woonquote komt voort uit: huurlasten en energielasten maar ook gemeentelijke belastingen. Hoe is de betaalbaarheidssituatie in Menterwolde en wat betekent dit voor het beleid van de verhuurders in Menterwolde en van de gemeente? Dit onderwerp komt in hoofdstuk 2 naar aan bod. - Burgerkracht: de concentratie van corporaties en gemeenten op kerntaken leidt er onvermijdelijk toe dat er een grotere aanspraak wordt gedaan op burgerkracht. Dat heeft nadelen (financieel) maar ook voordelen (initiatieven van onderop komen voort uit de wensen van de gebruikers zelf en zijn daardoor beter houdbaar). Wat is de rol van gemeente en corporatie hierbij? In hoofdstuk 1 wordt stil gestaan bij burgerkracht en bewonersinitiatieven in de gemeente. - Bevestiging van de afname van de woningbehoefte: het wordt steeds zichtbaarder dat de behoefte aan meer woningen de nul nadert. Ook de aardbevingen in dit gebied hebben hier invloed op. Woningbouw gaat vaker om vervanging op kleine schaal dan om grootschalige uitbreiding. De programmaruimte om inbreidingslocaties op een goede manier te (her)ontwikkelen neemt af, en uitbreiding concurreert daar direct mee. Hoe vinden we een goede balans tussen inbreiden en uitbreiden, projectmatig bouwen en maatwerk? Hoe we in de gemeente Menterwolde hiermee om gaan is te lezen in hoofdstuk 4. - Aardbevingen en windmolens: Menterwolde valt op dit moment voor een deel binnen de contouren van het schadeprotocol voor herstel en compensatie van aardbevingsschade. De praktijk is dat aarbevingen zich niet houden aan contouren en dat geografische verschuiving in de winning leidt tot toename van de beving buiten het hart van het gebied (de rode 1 Deze ramingen gingen er van uit dat voor alle mensen met een zorgvraag een andere woning nondig was, zoals de Pilot Wonen en Zorg uit 2007. 8 Woon- en leefbaarheidsplan Menterwolde 2015+ KAW
contour). Op dit moment hebben vooral Noordbroek en Zuidbroek hier mee te maken. Aardbevingen hebben grote impact op de veiligheid en het welzijn van bewoners en op de marktpositie van de woningen. Goede compenserende maatregelen zijn daarom van groot belang, ook in Menterwolde. We werken dit ander uit in paragraaf 3.3. - Windmolens: In Meeden en een deel van Zuidbroek speelt plaatsing van windmolens nabij de bebouwde kom. De voornemens leiden tot grote sociale onrust. De gemeente maakt zich sterk voor een goede oplossing voor de bewoners. We werken dit in deze woonvisie echter niet ut. Menterwolde in de regio Dit woon- en leefbaarheidsplan heeft een relatie met een aantal kaders die regionaal of provinciaal vastgesteld zijn. De belangrijkste zijn: Fusie van Menterwolde met Slochteren en Hoogezand-Sappemeer De colleges van de gemeenten Menterwolde, Hoogezand-Sappemeer en Slochteren hebben een startdocument Gemeentelijke herindeling HSSM vastgesteld, dat wordt voorgelegd aan de Raden. Hiermee worden stappen gezet naar herindeling tot één gemeente. In het startdocument staat een pad uitgestippeld naar fusie en er staan randvoorwaarden in. De fusie moet in 2018 een feit zijn. Voor Menterwolde geldt dit woon- en leefbaarheidsplan als onderdeel van de randvoorwaarden: in dit plan staat wat er in de dorpen gecreëerd of behouden moet worden, ook na de fusie. Position Paper over bevolkingsdaling De stuurgroep van het RWLP gaf opdracht om een regionaal position paper uit te werken over bevolkingsdaling. In dit paper worden rigoureuze voorstellen gedaan voor clustering van wonen en voorzieningen. De gemeente Menterwolde conformeert zich niet aan de uitkomsten van dit paper. De corporaties zijn niet betrokken bij de totstandkoming van het paper en voelen zich er niet aan gehouden. Provinciale Omgevingsverordening artikel 4.7 (woningbouw) De Provinciale Omgevingsverordening artikel 4.7 (woningbouw) is aangepast. Gemeenten kunnen alleen nieuwe woningbouwlocaties ontwikkelen als deze passen binnen een actuele gemeentelijke woonvisie. De provincie geeft aan of zij akkoord zijn met de gemeentelijke woonvisie. Regionaal Woon- en Leefbaarheidsplan Oost-Groningen en het prestatiekader In het Regionaal Woon- en Leefbaarheidsbasisplan Oost-Groningen is vastgelegd dat gemeenten, de vier grote corporaties (waaronder Woonstichting Groninger Huis) en provincie (sub)regionale woonafspraken maken. Het Regionaal prestatiekader legt een grote prioriteit bij een kwalitatieve verbetering van de woningvoorraad. Concreet worden afspraken gemaakt over (zie het schema op de volgende pagina): KAW Woon- en leefbaarheidsplan Menterwolde 2015+ 9
Tabel 1: samenvatting van het Regionaal Prestatiekader Oost-Groningen 2013-2018 Kwalitatieve afspraken Kwantitatieve afspraken Afspraak 1: Opvang van gevolgen van het scheiden wonen en zorg: - Regelmatig regionaal bestuurlijk overleg over de gevolgen van scheiden van wonen en zorg; - Focus op aanpassing van de particuliere voorraad woningen; - In beeld brengen van moeilijk aanpasbare woningen en daar beleid op maken; - Aandacht voor ICT in de zorg (beeldschermzorg) - Inzichtelijk in knelpunten bij dagbesteding, maatschappelijke opvang en vervoer. Afspraak 2: Passendheid van de sociale huurwoningvoorraad: - Druk op de sociale huurvoorraad monitoren op basis van verhuurinfo en leegstand (ook koop); - Sociale huur in kleine kernen: in de lokale woonvisie uitwerken waar afbouw acceptabel is; - Alle stakeholders stemmen hun (krimp)strategieën op elkaar af. Afspraak 3: Duurzaamheid en woonlasten: - Corporatieve voorraad: balans tussen huur, energie en gemeentelijke lasten, gemiddeld minimaal label C; - Aantoonbare inspanning om de particulieren te bewegen tot verduurzaming van de woning. Afspraak 4: Verkoop sociale huurwoningen - Gemeenten en corporaties maken lokale afspraken over het te verkopen bezit Afspraak 6: Krimp op termijn: - Gemeenten ontwikkelen regionaal beleid voor onttrekking van particuliere woningen; - Corporaties stellen zich ondersteunend op; - Te denken valt aan sloopsubsidies, voorrangsregeling voor sloop-nieuwbouw, sloopdwang bij leegstand, opkoop, woningruil. Afspraak 7: Verdunningsopgave - Nieuwbouw betreft vervanging wordt gecompenseerd door onttrekkingen op andere locaties in de regio; - Vraag en aanbod worden jaarlijks gemonitord. Afspraak 8: Regionale afstemming - Gemeenten stemmen regionaal af waar groei en waar krimp nodig is, bij een regionaal gelijkblijvend voorraad woningen; - Het prestatiekader geldt als kader voor uitwerking van gemeentelijke woon- en leefbaarheidsplannen; - De huidige bestemmingsplancapaciteit blijft bestaan; - Gemeenten kunnen afwijken van hun bestemmingsplannen mits de totale capaciteit niet toeneemt; - Gemeenten streven naar een verlaging van de bestemmingsplancapaciteit; - De woningvoorraad moet in 2018 kleiner of maximaal even groot groot zjin dan in 2013. Afspraak 5: Participatie en leefbaarheid: - Tijdig informeren van bewoners, - Bewoners vroegtijdig betrekken bij planvorming, - Positief inspelen op burgerinitiatieven, - Transparantie in besluitvorming - Vastleggen in dorpsontwikkelingsplannen, met de woonvisie als kader 10 Woon- en leefbaarheidsplan Menterwolde 2015+ KAW
De stappen die gezet zijn in voorbereiding op dit plan 1. Voorbereidende data-analyses: we analyseerden beschikbare cijfers over de woningmarkt. Demografische analyses, informatie over de woningvraag van verschillende doelgroepen in huur en koop, inzicht in de bouwplannen- en mogelijkheden, et cetera. 2. Een schouw: door de dorpen, met medewerkers en bestuur van Woonstichting Groninger Huis, Stichting Avondzon en de gemeente Menterwolde. Doel van de schouw is om samen een beeld te vormen van de kansrijke en risicovolle plekken in de dorpen. 3. Interviews met professionals: we spraken in een bijeenkomst met makelaars over de woningmarkt, en in een bijeenkomst met professionals uit de zorg en belangenvertegenwoordigers van zorgvragers over de ontwikkelingen op dat gebied. 4. Dorpsbijeenkomsten: in december en januari nodigden we alle bewoners van de vier dorpen uit tijdens vier bijeenkomsten, in elk dorp één. Daarbij spraken we over woon- en leefbaarheidsthema s zoals wonen, voorzieningen, zorg, bereikbaarheid en ontmoeting. Daarbij maken we aanvullend gebruik van de uitspraken die bewoners in 2011 deden, ook tijdens bijeenkomsten over wonen en Leefbaarheid. De opkomst was bedroevend laag, met name in Noordbroek en Zuidbroek. We blijven bewoners wijzen op het belang van deelname aan dergelijke bijeenkomsten, ook als het (nog) geen concrete situatie betreft. 5. Raadsbijeenkomst: op 4 december informeerden we de gemeenteraad van Menterwolde over de stand van zaken en over eerste uitkomsten. 6. Terugkoppeling in de dorpen: op 17 en 19 maart 2015 zijn alle bewoners van de dorpen weer uitgenodigd voor een bijeenkomst. Het concept plan is hen voorgelegd. Ook hier was de opkomst laag. 7. Gesprek met de provincie: de provincie heeft ambtelijk gereageerd op het concept, waarmee we richting kregen het uiteindelijke plan en de formele reactie van de provincie. 8. Woonvisie ter inspraak: na het verwerken van de terugkoppeling aan betrokken professionals en bewoners gaf het college van B&W op maandg 7 april 2015 het woon-en leefbaarheidsplan vrij voor één maand inspraak. De inspraakreacties worden verwerkt in het document dat ter besluitvorming wordt aangeboden aan de Raad. De inspraak loopt van donderdag 16 april tot donderdag 14 mei. De volgende stappen worden de komende tijd gezet: 9. Collegevergadering: na de verwerking van de inspraak biedt het college het plan besproken aan voor besluitvorming door Raadscommissie en Raad. 10. Adviserende commisievergadering: behandeling van het plan 11. Raadsvergadering: besluitvorming. KAW Woon- en leefbaarheidsplan Menterwolde 2015+ 11
12 Woon- en leefbaarheidsplan Menterwolde 2015+ KAW
1. Voorzienende dorpen Voorzienende dorpen heeft een dubbele betekenis. Het gaat om voorzieningen zoals winkels, scholen, maatschappelijke voorzieningen en ontmoetingsplekken. Maar behoud van leefbaarheid in dorpen zit ook in de mogelijkheid tot ontmoeting en sporten, bereikbaarheid en burgerkracht. Juist actieve bewoners voorzien zelf in een leefbaar dorp. We werken deze thema s hierna concreter uit. 1.1 Burgerkracht en bewonersinitiatieven We willen dorpen houden met voldoende voorzieningen (zie de paragrafen hierna). Maar de rol die de gemeente daarin speelt is minder groot dan voorheen. De rol van bewonersinitiatief wordt juist groter. Hieronder vallen ook dorpscoöperaties die actueel opgericht worden, bijvoorbeeld op het gebied van energie, breedband en zorg. Om een bewonersinitiatief van de grond te krijgen, is nodig: - Een groep dorpsbewoners of ondernemers met een goed plan; - Een gemeente die vertrouwen geeft en op een positieve manier omgaat met zulke plannen: ja mits, in plaats van nee tenzij; - Een (groep) initiatiefnemer(s) die in een vroeg stadium de ideeën deelt met de gemeente, zodat er ruimte is voor het leren kennen van elkaars wensen, belangen en mogelijkheden; - Geld, waarbij de gemeente iemand beschikbaar kan stellen die zoekt naar alle mogelijke subsidies (bijvoorbeeld Leader, INTERREG of ESF); - Ruimte: soms een plek om iets te maken (bijvoorbeeld een zonnepark), soms vastgoed om iets in te doen (bijvoorbeeld een zorgsteunpunt). Woonstichting Groninger Huis en de gemeenten bieden aan om daarin de helpende hand te reiken, in de vorm van beschikbaar stellen van grond, vastgoed, sponsoring of personeel. Maar: het begint bij een actief dorp met een goed plan! De gemeente Menterwolde en de corporaties nodigen de dorpen hiertoe uit. De dorpsagenda s in deze visie (hoofdstuk 5) zijn mede gevuld door de dorpsbijeenkomsten. De gemeente Menterwolde, maar ook Woonstichting Groninger Huis en Stichting Avondzon vinden een grote deelname van groot belang, omdat dan duidelijk wordt welke ontwikkelingen dorpsbewoners belangrijk vinden en wat draagvlak heeft. Hoewel een woon- en leefbaarheidsplan als deze abstract kan overkomen, is het wel het kader voor vele concrete initiatieven. En omdat steeds meer ontwikkelingen alleen tot stand komen na een burgerinitiatief, én omdat er een gemeentelijke fusie en schaalvergroting in het verschiet ligt, is deelname belangrijker dan ooit! Er zijn grenzen aan wat vrijwilligers kunnen organiseren. Vaak zijn enkele mensen verantwoordelijk voor een groot deel van de initiatieven in een dorp. Dat is kwetsbaar en belastend. Als gemeente herstellen we ons jaarlijks overleg met de dorpsraad / dorpscoöperatie om met hen te bespreken welke activiteiten er zijn en hoe wij als gemeente kunnen bijdragen. Als gemeente nemen we het voortouw om in 2015 / 2016 nogmaals bijeenkomsten te organiseren, ditmaal met als doel om bewoners bij elkaar te brengen, om samen te komen tot KAW Woon- en leefbaarheidsplan Menterwolde 2015+ 13
burgerinitiatieven, onder begeleiding van een neutrale, externe partij. We kiezen een manier waarmee we zo veel mogelijk bewoners betrekken, ook zij die doorgaans niet aanwezig zijn op dorpsavonden, maar mogelijk wel goede ideeën hebben. Daarmee laten we als gemeente zien dat we burgerinitiatieven serieus nemen, waarna het ook aan bewoners is om er energie in te steken. Afspraken: 1. De gemeente, Woonstichting Groninger Huis en Stichting Avondzon nodigen dorpsbewoners en ondernemers uit om te komen met goede plannen, al dan niet in de vorm van een coöperatie, en werken daar naar draagkracht aan mee; 2. De gemeente organiseert in 2015 / 2016 een ideeëndag per dorp, om te komen tot concrete plannen en samenwerkingen. 3. We vragen als gemeente van initiatiefnemers om zo snel mogelijk ideeën te delen, en stellen daar een open houding tegenover (ja mits, in plaats van nee tenzij). 14 Woon- en leefbaarheidsplan Menterwolde 2015+ KAW
1.2 Behoud van voorzieningen en ruimte voor ontmoeting Winkels Commerciële voorzieningen concentreren zich in plaatsen waar de meeste klanten zitten; de grotere dorpen, soms alleen in steden. Schaalvergroting, demografische ontwikkelingen en internetwinkelen zijn daarin sturende factoren, die deels weer voortkomen uit de bereidheid van een grote groep consumenten om verder te rijden voor meer aanbod. Hierop heeft een gemeente nauwelijks invloed. In Meeden en Noordbroek is er één supermarkt, waardoor dagelijkse boodschappen in eigen dorp te krijgen zijn. Overige detailhandel is beperkt aanwezig; van een compleet winkelaanbod is al lang geen sprake meer. Het is voor bewoners in deze dorpen belangrijk om in elk geval de supermarkt te behouden, met het oog op minder mobiele bewoners en ook met het oog op de ontmoetingsfunctie die zo n winkel heeft. Mocht de supermarkt in de toekomst sluiten en dit is een denkbaar scenario dan is er een alternatief nodig. In praktische zin is een supermarkt te vervangen door een boodschappendienst. Voor mobiele mensen, en mensen die digitaal hun weg weten te vinden, zijn die alternatieven er volop. Voor minder mobiele en minder digitale bewoners is er een rol voor het dorpssteunpunt en de coördinatoren, waar alle boodschappenlijsten verzameld worden en waar op een later moment de boodschappen afgeleverd worden. Daarmee is ook de ontmoetingsfunctie gewaarborgd. In Muntendam en Zuidbroek zijn ook niet-dagelijkse boodschappen te krijgen, maar winkels in deze dorpen merken de concurrentie van internetwinkels en winkelcentra in plaatsen als Veendam, Winschoten en Hoogezand. Trends wijzen op een verdere afname van het nietdagelijkse winkelaanbod. Met het oog op de uitstraling van het winkelgebied, en het voorkomen van lege plekken en versnippering, is het nodig om te werken aan clustering. In Muntendam zorgt versnipperde leegstand nu al voor een minder goede uitstraling. In het belang van de winkelstand en uitstraling van het centrum is er specifiek in Muntendam een plan nodig voor concentratie en versterking van het winkelgebied. Hiervoor is nodig: - Contact met betrokken winkeliers over hun toekomstbeeld en belangen; - Een helder toekomstperspectief en een wensbeeld; - Inzicht in de mogelijkheden binnen het huidige vastgoed; - Samenwerking tussen gemeente, corporaties, ondernemers, omwonenden, mogelijk andere organisaties zoals banken; - Professionele begeleiding van analyse en proces, uitmondend in een concrete aanpak, met draagvlak van allen; - Aangepast ruimtelijk beleid Dit kan leiden tot verschillende stappen: ruilverkaveling van panden, zodat verhuizing of uitbreiding mogelijk wordt; transformatie van bestemming tot wonen; sloop van panden; nieuwe openbare ruimte, etc. Een succesvol voorbeeld is Appingedam. KAW Woon- en leefbaarheidsplan Menterwolde 2015+ 15
Maatschappelijke voorzieningen en ontmoeting Naast winkels en scholen vormen maatschappelijke voorzieningen belangrijke plekken voor de dorpen, voor praktische zaken, maar ook voor ontmoeting. Dorpshuizen, sportkantines, bibliotheken zijn belangrijke plekken voor laagdrempelige ontmoeting, voor ouderen en jongeren, sporters, en muzikanten, et cetera. Maar ook deze (semi) publieke voorzieningen staan in dorpen onder druk als gevolg van een veranderende bevolking en kleinere budgeten. Hierop heeft de gemeente meer invloed dan bij detailhandel. Maar tegelijk geldt hier de noodzaak om meer dingen samen te doen. Vaker samen onder één dak, om zo de kosten beheersbaar te houden en zo te zorgen dat voorzieningen kunnen voortbestaan op zoveel mogelijk plekken. - In Noordbroek zijn in het nieuwe MFC school, sport en bibliotheek bij elkaar ondergebracht. Hier geldt nu vooral: zorgen dat er voldoende gebruikers blijven voor goede vulling van dit MFC. Ook in de komende jaren vraagt dit inspanning, van de gemeente maar ook van gebruikers van het MFC zelf vragen we om daar aan bij te dragen. De komende jaren is er weer een steunpuntcoördinator namens de gemeente aanwezig in het dorp, waar mensen met allerlei vragen terecht kunnen en waar vanuit het dorp behoefte aan is gebleken. - In Meeden is er een MFC in ontwikkeling; dit zal een belangrijke plek voor (behoud van) maatschappelijke functies en ontmoeting worden. Het programma van eisen wordt in 2015 vastgesteld en naar verwachting is het MFC gerealiseerd in 2017/2018. In het programma van eisen en in de exploitatie moet plek zijn voor laagdrempelige bewonersinitiatieven. Ook in Meeden is weer een dorpssteunpuntcoördinator aangesteld. - In Muntendam en Zuidbroek wonen meer mensen en daar bestaan voorzieningen voor ontmoeting deels naast elkaar: dorpshuis, jongerensoos, sportkantines, cafés. Maar ook daar zien we dat sommige functies moeite hebben om zelfstandig te blijven voortbestaan zoals het consultatiebureau in Muntendam. Het is ook in deze dorpen belangrijk om te bekijken of functies hun voortbestaan beter kunnen waarborgen door samen onder één dak te gaan. De gemeente heeft accommodatiebeleid opgesteld dat als kader dient om afwegingen te maken tussen vastgoed en functies. Bij een afnemend aantal gebruikers zal er vastgoed over blijven. Dat leidt tot een dilemma: wat gebeurt er met leegstaand vastgoed? Soms is hergebruik mogelijk, maar soms leidt het ook tot sloop. In dat laatste geval is niet altijd een nieuwe bouwbestemming voor de grond te vinden en zullen we als gemeente kiezen voor een nette maar eenvoudige inrichting van de plek als openbare ruimte. Zie ook paragraaf 3.3. 16 Woon- en leefbaarheidsplan Menterwolde 2015+ KAW
Jeugdbeleid In elk dorp is jeugdbeleid belangrijk, om er voor te zorgen dat jongeren bij activiteiten betrokken zijn en niet vervallen in overlastgevend gedrag of erger. Dit thema speelt vooral in Noordbroek: hier heeft de jongerensoos een apart, eigen onderkomen in het dorp. Vanuit het dorp is er een duidelijke behoefte om er voor te zorgen dat de jongerensoos goed gebruikt wordt, omdat er in het dorp relatief veel overlast is. Om de aantrekkingskracht te vergroten is er een meer professionele organisatie nodig. Er is door bezuinigingstaakstellingen weinig ruimte voor betaald jongerenwerk, maar de wens vanuit de dorpen is er duidelijk wel. We brengen in wat de aard van de situatie en problematiek is in elk dorp (samen met organisaties als politie en Limor). We onderzoeken in 2015 of we de komende jaren weer jongerenwerk kunnen bieden en in welke dorpen dit mogelijk is, waarbij de situatie in Noordbroek naar verwachting het meest urgent is. Afspraken: 4. De gemeente organiseert een project voor versterking van het winkelgebied van Muntendam en schakelt daar een ervaren expert / procesbegeleider bij in; 5. De gemeente reserveert middelen om dorpssteunpuntcoördinatoren te blijven bieden in de dorpen die daar om vragen; 6. De gemeente onderzoekt, samen met partners, wat de aard van de situatie en problematiek is in elk dorp rondom jongeren en overlast; 7. De gemeente onderzoekt of er weer professioneel jongerenwerk mogelijk is; 8. De gemeente gebruikt het accommodatiebeleid om goede afwegingen te maken bij maatschappelijk vastgoed en gebruik daarvan; 9. Bij leegkomende plekken in dorpen zullen we als gemeente met de grondeigenaar en omwonenden zoeken naar een passende en nette inrichting van de plek als openbare ruimte. Hiermee bieden we dan kans om lege plekken terug te geven aan de bewoners door het samen opstellen van bijvoorbeeld een mooi groenplan. KAW Woon- en leefbaarheidsplan Menterwolde 2015+ 17
1.3 Onderwijs in alle dorpen De daling van het aantal kinderen in de gemeente zorgt ervoor dat de basisscholen onder druk komen te staan, hoewel in elk dorp ook op lange termijn voldoende kinderen zijn voor één of meer basisscholen. Het is aangetoond dat zeer kleine scholen kwetsbaar zijn voor het leveren van goede prestaties en daarom is er wel reden om te kijken naar samenvoeging in zulke gevallen. Op dit moment werken de primair onderwijs organisatie in de hele regio aan een plan voor toekomstbestendige scholen. In Menterwolde speelt: - De vervangende nieuwbouw voor De Mieden (OPRON) en de Sjaloomschool (VCO), in combinatie met een nieuw multifunctioneel centrum in Meeden; - Worden er scenario s onderzocht voor De Parel (VCO), Burg. Verkruisen en de Europaschool (beide OPRON) in Muntendam, waarbij een vorm van samenwerking gewenst is; - De school in Noordbroek is groot genoeg om zelfstandig verder te gaan, maar er is wel behoefte aan uitbreiding tot een compleet kindcentrum. - Ook de scholen in Zuidbroek zijn op dit moment groot genoeg om zelfstandig verder te gaan. Wel worden deze scholen kritisch gevolgd. Het overgaan tot een samenwerkingsschool in Zuidbroek is een mogelijk toekomstscenario. De gemeente wil bij het samenwerkingsonderzoek tussen onderwijsorganisaties intensief betrokken blijven, ook met het oog op vrijkomend vastgoed of locaties en de mogelijkheden daarvan. Scholen in het aardbevingsgebied worden momenteel onderworpen aan een veiligheidsonderzoek. Dit heeft mogelijk consequenties. Daarnaast geldt de ambitie om in Noordbroek de basisschool uit te breiden tot een compleet kindcentrum. Deze ambitie hebben we ook in de andere dorpen in Menterwolde. Figuur 1: Onderwijs in Menterwolde Zuidbroek Muntendam Noordbroek Meeden OPRON VCO 18 Woon- en leefbaarheidsplan Menterwolde 2015+ KAW
Afspraken: 10. De gemeente blijft intensief betrokken bij het samenwerkingsonderzoek tussen onderwijsorganisaties; 11. De gemeente streeft een compleet kindcentrum na in alle dorpen, met de hoogste prioriteit bij Noordbroek. KAW Woon- en leefbaarheidsplan Menterwolde 2015+ 19
1.4 Alle dorpen goed bereikbaar Veel inwoners in de gemeente Menterwolde wonen er, maar werken buiten de gemeente. Veel bewoners zijn voor werk en studie afhankelijk van voorzieningen in andere plaatsen in de regio. Hierdoor is de bereikbaarheid van de dorpen essentieel. We maken hierbij onderscheid in fysieke en digitale bereikbaarheid. Openbaar vervoer, fiets, auto Voor mensen met een auto is de verbinding prima; zeker met de nieuwe N33 en de bestaande A7. Voor de groep mensen zonder auto( s) zijn goede OV-verbindingen noodzakelijk. - Zuidbroek heeft een treinstation en is daarmee goed bediend. - De overige dorpen zijn afhankelijk van busvervoer, hoewel er ideeën zijn over station Duurkenakker. De provincie onderzoekt de mogelijkheden van dit station wanneer er sprake is van doortrekken van de verbinding naar Stadskanaal/Emmen. Om de dorpen goed te ontsluiten, qua school, winkels en werk, is er een reguliere busverbinding nodig van station Zuidbroek naar alle dorpen in de gemeente. Waar regulier OV ophoudt, willen we vrijwilligersvervoer ondersteunen, tussen dorpen en binnen dorpen. We wensen te komen tot een geïntegreerd systeem: bundeling van leerlingenvervoer, AWBZ vervoer, doelgroepen etc. Die integratie is nodig om de keten te bedienen en het systeem betaalbaar te houden. Dit is onderwerp van gesprek in het Vervoersberaad, waarin ook het OV bureau plaatsneemt. De opdracht is om met oplossingen te komen die ook op de langere termijn houdbaar zijn. Online Internet is zowel oorzaak als oplossing voor het verschralen van het aanbod fysieke voorzieningen. Producten en diensten op het internet worden steeds toegankelijk en meer gebruikt. De afname van het aantal fysieke voorzieningen zorgt ervoor dat hier ook steeds meer gebruikt van wordt gemaakt. Een fysieke voorziening zoals een dorpshuis of MFC kan de plek worden waar bestellingen (boodschappen of medicijnen bijvoorbeeld) afgehaald kunnen worden door de bewoners. Randvoorwaarde is wel een snelle en constant goede internetverbinding. Op sommige plekken is de bereikbaarheid nu slecht. Dit komt vooral doordat netwerkbedrijven beperkt bereid zijn te investeren in het buitengebied. Via verschillende lijnen proberen we als gemeente om samen met bewoners en ondernemers snel internet mogelijk te maken. - Als gemeente spreken we met Stichting Kabelnet Veendam om te investeren in snel internet. We zoeken gericht aansluiting bij andere initiatieven en provinciaal beleid; - We gaan na wat de actie vanuit het Rijk kan opleveren voor Menterwolde. Het kabinet stelt radiofrequenties vrij voor internet via zendmasten, en voert een lobby in Brussel voor middelen om bekabeld internet aangelegd te krijgen in buitengebied 1 ; - Ook nodigen we dorpsbewoners en ondernemers uit om te komen met plannen voor een collectief, waaraan wij dan naar draagkracht steun verlenen. Er zijn in Nederland meerdere voorbeelden van lokale collectieven 2. 1 http://nos.nl/artikel/2023631-traag-internet-in-buitengebied-is-verleden-tijd.html 2 Zoals: www.wilookglasvezel.nl., http://cbbw.nl/ coöperatie breedband buitengebied Winterswijk, http://www.boekelnet.nl/ en zie ook http://www.rug.nl/staff/k.salemink/next-generation-access-voor-heel-groningen.pdf 20 Woon- en leefbaarheidsplan Menterwolde 2015+ KAW
Afspraken: 12. We nemen als gemeente het voortouw om regulier en vrijwilligersvervoer op elkaar af te stemmen, met als doel om een sluitend netwerk van vervoer het houden. 13. Als gemeente proberen we lokale aanbieders te verleiden tot investeren in snel internet (breedband) in het buitengebied, en nodigen we dorpsbewoners en ondernemers uit om te komen met plannen voor een collectief, waaraan wij dan naar draagkracht steun verlenen. KAW Woon- en leefbaarheidsplan Menterwolde 2015+ 21
1.5 Sport als bindende factor Sportverenigingen zijn goed vertegenwoordigd in Menterwolde. De inwoners vinden de aanwezigheid en keuze in sportverenigingen belangrijk. Naast dat sporten gezond is, heeft het ook een belangrijke ontmoetingsfunctie voor jong en oud. Vandaar dat de verengingen toegankelijk en betaalbaar moeten blijven voor alle inwoners. Het behouden van een gevarieerd aanbod aan sportverenigingen in de gemeente wordt behaald door clustering en samenwerking tussen verenigingen en soms ook dorpen. - Noordbroek en Zuidbroek werken al 50 jaar samen. De samenwerking tussen de voetbalvereniging van Noordbroek en Zuidbroek is een mooi voorbeeld waarbij samenwerking alle lange tijd zorgt voor in stand houding. Ook andere buitensporten zijn te vinden in Zuidbroek, voor binnensporten kunnen de bewoners in Noordbroek terecht. - In Muntendam zijn de sportvoorzieningen nu geclusterd in het dorp. Dit biedt kansen om accommodaties efficiënter te gebruiken, zodat er minder vastgoed nodig is. De sportverenigingen werken zelf al aan een plan voor samenwerking en als gemeente denken we daar graag aan mee, om zo samen tot een haalbaar en betaalbaar plan te komen. - In Meeden ligt er met realisatie van een MFC een kans om binnensport voor het dorp te behouden. Uiteindelijk blijven vooral de vrijwilligers de sleutel tot succes om een verenigingen levendig te houden. Het zwembad bij Meeden is daarvan het meest bekende voorbeeld. Actieve bewoners en verenigingen moeten ruimte en vertrouwen krijgen voor het initiatief. Afspraken: 14. De sportverenigingen in Muntendam werken aan een plan voor samenwerking en als gemeente denken we graag mee, om te komen tot een haalbaar en betaalbaar plan. 22 Woon- en leefbaarheidsplan Menterwolde 2015+ KAW
1.6 Ook na fusie 4 sterke dorpen De korte lijnen tussen de gemeente en haar bewoners is een sterk punt van een kleinere gemeente als Menterwolde. Naar de aankomende fusie met de gemeenten Slochteren en Hoogezand-Sappenmeer is de aanspreekbaarheid en nabijheid van de gemeente een zorgpunt voor bewoners. Een gemeenteloket in één van de vier dorpen voor het ophalen van identiteitsbewijs of rijbewijs zou fysiek bijdragen aan het gevoel van nabijheid. Maar meer nog dan nu is het nodig om goed aanspreekbare contactpersonen te hebben binnen de gemeente, waarvan dorpsbewoners weten dat hun vragen, initiatieven of problemen goed en snel worden opgepakt. Te denken valt aan dorpswethouders en dorpscoördinatoren. De huidige functie van steunpuntcoördinator biedt daarvoor een basis. Afspraken: 15. We zorgen er als gemeente voor dat korte lijnen naar de bewoners, óók na fusie met Hoogezand-Sappemeer en Slochteren geborgd zijn. KAW Woon- en leefbaarheidsplan Menterwolde 2015+ 23
24 Woon- en leefbaarheidsplan Menterwolde 2015+ KAW
2. Bestaande woningen & woonomgeving De bestaande woningvoorraad is voor 99% ook de woningvoorraad van 2030. Juist bij een beperkte hoeveelheid nieuw te bouwen woningen (zie hoofdstuk 3), is het belangrijk om er voor te zorgen dat bestaande woningen aantrekkelijk blijven, om in te starten en in door te stromen. Er moet blijvend geïnvesteerd worden in zowel huur- als koopwoningen. Hetzelfde geldt voor de woonomgeving. Wonen gaat om meer dan de woning zelf, en we moeten blijven investeren in een aantrekkelijke, veilige, toegankelijk omgeving. Een deel van de woningen zal niet meer gevraagd worden in de toekomst. Meestal gaat het dan om een combinatie van ouderdom, energetisch slecht, klein woonoppervlak, slecht onderhoud en grote afstand tot voorzieningen. Voor deze woningen is sloop aan de orde. Hetzelfde geldt trouwens ook voor ander vastgoed dan woningen: ook sommige bedrijfspanden of scholen zijn niet langer bruikbaar en zij zullen moeten wijken. Voor de lege plekken die ontstaan is een goede invulling nodig. Dat kan zijn: nieuwbouw van woningen of een andere functie, maar het zal in Menterwolde soms ook betekenen dat er leegte blijft. Maar ook een lege ruimte kan een waardevolle plek zijn; dat vraagt om goede herinrichting van de woonomgeving door vergroeningsplannen. KAW Woon- en leefbaarheidsplan Menterwolde 2015+ 25
2.1 Sociale huur: gericht investeren Ook voor de corporaties in Menterwolde geldt dat zij hun focus verschuiven van nieuwbouw naar verbetering van woningen. We gaan hierna verder in op woningverbetering (technisch en energetisch), investeringen in de buurt en de directe woonomgeving en op het thema verkoop van huurwoningen. Energetische en technische verbetering van woningen Met name energetische verbetering van woningen heeft de laatste tijd veel aandacht. Stijgende prijzen voor gas en elektra, zorgen voor steeds hogere energierekeningen. Terwijl recent onderzoek laat zien dat er de groep allerlaagste inkomens, ook na aftrek van huurtoeslag, te veel inkomen op gaat aan wonen. Daar waar woningen aardbevingsschade hebben opgelopen, wordt samen met de NAM afspraken gemaakt over het kwalitatief verbeteren en aardbevingsveilig maken van de woningen, gecombineerd met verduurzamingsregelingen. Betaalbaar wonen voor alle doelgroepen Goede gegevens over de inkomenspositie en de netto woonlasten van huishoudens zijn zeer schaars, onder meer vanwege privacy gevoeligheid van die informatie. In Groningen is geen precieze informatie bekend over dit thema maar in Drenthe is in 2014 wel een uitgebreid onderzoek gedaan, waarbij huurders veel informatie gaven over hun inkomenssituatie en woonsituatie. Het onderzoek wijst uit dat de woonquote (netto huur, energie, gemeentelijke lasten) gemiddeld op 37% ligt. Op basis van Nibudnormen betekent dit dat een te groot deel van de inkomsten opgaat aan wonen. Dit is aan de orde bij 60% van de eenoudergezinnen, 50% van de tweeoudergezinnen en 43% van de eenpersoonshuishoudens. Onder 65-plussers komt dit het minste voor. Zij hebben relatief veel inkomen en als gevolg van een gemiddeld lange woonduur bovendien vaak lage huurlasten. Energiebesparing is één van de middelen om de totale woonlasten te beperken of te verlagen. Daarnaast is het investeren in verduurzaming van de woningen goed voor het milieu. Energetische verbetering gaat doorgaans hand in hand met technische verbetering van woningen. Landelijk is in 2014 het Energieakkoord vastgesteld, waaraan de corporatiesector zich heeft verbonden. In 2020 hebben de woningen van woningcorporaties gemiddeld energielabel B, met een energieneutrale woningvoorraad als doel in 2050. Woonstichting Groninger Huis en Stichting Avondzon staan achter deze doelstelling, maar maken op het niveau van (complexen van) woningen soms de keuze om niet tot label B (EPC 1.7) maar tot minimaal label C te investeren. Redenen hiervoor zijn: - Soms is investeren tot label B een dure ingreep die zich niet voldoende terugverdient in lagere energielasten. Opwaarderen naar bijvoorbeeld label C kan dan een efficiëntere keuze zijn, zeker als het gaat om woningen waarvan onduidelijk is of zij op termijn nog verhuurbaar zijn. Beide corporaties zoeken per verbeteringsproject naar het omslagpunt: wanneer weegt de investering op tegen de besparing, zodat bewoners het meeste profijt hebben van de verbetering. Er wordt gestuurd op energie investering, niet op label. - Niet alle huurders vragen om dezelfde woonsituatie. Er zijn huishoudens die weinig te besteden hebben, zelf kiezen om zeer zuinig met energie om te springen. Voor hen is een 26 Woon- en leefbaarheidsplan Menterwolde 2015+ KAW
woning met een lage huurprijs aantrekkelijker dan een comfortabele, moderne energiezuinige woning met een hogere huurprijs. Dit is reden om een deel van de woningen bewust in een eenvoudige basiskwaliteit aan te bieden. Door deze woningen als zodanig te benoemen, is voor huurders duidelijk welke kwaliteit zij krijgen, en is het voor de corporaties mogelijk om te monitoren of deze producten gewild blijven of dat ingrijpen verstandig is. - Binnen de gemeente Menterwolde vinden we de meeste lage inkomens in Muntendam en Noordbroek, en hier vinden we ook de meeste goedkope maar minder goed geïsoleerde woningen. In Meeden is het omgekeerd: het aandeel lage inkomens ligt iets lager, de huurlasten liggen gemiddeld hoger maar de energielabels zijn vaak gunstig. Zuidbroek neemt qua inkomens en huurniveaus een middenpositie in. Met het oog op stijgende energielasten vormen vooral de energetisch zeer slechte woningen (label E, F, G) een punt van aandacht en deze staan, voor zover het de woningen van Woonstichting Groninger Huis betreft, vooral in Zuidbroek en Noordbroek. Stichting Avondzon heeft vooral verouderd bezit in Zuidbroek. Zie ook de koersen van beide corporaties: De koers van Woonstichting Groninger Huis Naast vervanging en nieuwbouw van woningen (zie hoofdstuk 2) werkt Woonstichting Groninger Huis aan verbetering van de woningvoorraad. In Meeden zijn naar verhouding veel woningen vernieuwd: hier is een groot aandeel levensloopbestendig woningen te vinden, met een gunstig energielabel maar ook met een wat hogere huurprijs. In de dorpen Muntendam, Zuidbroek en Noordbroek liggen nog de meeste kansen om via energetische en technische verbeteringen de woonlasten te beperken en in sommige gevallen de woningen levensloopbestendig te maken. In de dorpen zijn incidenteel slechte plekken aanwezig als gevolg van een combinatie van een minder gunstige ligging, een minder gewild woonproduct, technische veroudering van woningen, soms een ongelukkige stedenbouwkundige opzet. Deze plekken trekken bovendien vaak juist mensen aan die goedkoop een dak boven hun hoofd wensen en niet bewust voor die woning op die plek kiezen. Daar waar een groter aantal van deze mensen bij elkaar woont, is dat vaak merkbaar in het woongedrag (verslonzing, overlast). Daar waar al deze factoren bij elkaar komen, zal Woonstichting Groninger Huis de afweging maken of de woningen en omgeving verbeterd kunnen worden, of dat sloop een betere oplossing is. Dat is een afweging waarin toekomstperspectief en de zwaarte van de ingreep een rol spelen. De koers van Stichting Avondzon Voor Stichting Avondzon geldt dat zij voor hun gehele woningvoorraad in Noordbroek en Zuidbroek al in 2008 een analyse uitvoerde en dat op basis daarvan vrijwel de gehele woningvoorraad verbeterd is. Het ging om technische verbeteringen (zoals elektra) maar ook om isolatie van vloeren, muren en ramen, vernieuwen van ketels. In 2014 stelde de stichting een visie vast op beheer en onderhoud van woningen. De hoofdpunten daarin zijn: - Er is behoefte aan meer levensloopbestendige woningen, en dan vooral in Zuidbroek, waar die woningen het minst voorkomen en waar de wachtlijst juist het langste is. Doel is dat de helft van de woningen op termijn levensloopbestendig is, zodat er keuze is tussen iets duurdere, levensloopbestendige woningen en goedkopere, minder toegankelijke woningen; - Er zijn woningen die niet levensloopbestendig te maken zijn, vanwege technische obstakels. Deze staan vooral in Zuidroek. Deze woningen zijn moeilijker verhuurbaar en hebben een KAW Woon- en leefbaarheidsplan Menterwolde 2015+ 27
beperkte toekomstwaarde. Voor deze woningen geldt dat regulier onderhoud uitgevoerd wordt. Op termijn is vervanging dan de bedoeling. De koers van Mooiland Vitalis Woningen van Mooiland Vitalis in Muntendam zijn sterk verouderd en qua typologie en stedenbouwkundige opzet problematisch. Hier zou vervanging een serieuze overweging zijn, maar Mooiland Vitalis heeft niet de ambitie om blijvend in dit werkgebied actief te zijn. Verkoop per woning is het meest ongunstige scenario. Op dit moment onderzoekt Mooiland Vitalis zelf de mogelijke toekomstscenario s. Groninger Huis en de gemeente houden de vinger aan de pols. Mooiland Vitalis gaf te kennen niet bij de opstelling van dit woon- en leefbaarheidsplan betrokken te willen zijn. Bij het opstellen van prestatieafspraken houden we als gemeente vast aan de wettelijke mogelijkheden die de Woningwet en Huisvestingswet bieden om te sturen op het maken van bindende afspraken over de kwaliteit van de woningen en eventuele verkoop er van. Als gemeente steunen we de ingezette beleidsvoornemens van Groninger Huis en stichting Avondzon. Met Mooiland Vitalis blijven we in gesprek over de toekomst van hun bezit. Verkoop van huurwoningen Woningcorporaties zijn in het algemeen genoodzaakt om een deel van hun bezit te verkopen om hun woningvoorraad te kunnen blijven vernieuwen. In de huidige ontspannen woningmarkt is het belangrijk om tot afspraken te komen met de corporaties over welke woningen verkocht worden. Dit om te voorkomen dat verouderd, minder gewild bezit versnipperd raakt, waarmee de mogelijkheden om te sturen op de kwaliteit wegvallen. Met name vroeg-naoorlogse seniorenwoningen vormen een riskant product op de woningmarkt van Menterwolde. Het zijn vaak technisch verouderde producten met een minder gewilde uitstraling, een weinig flexibele plattegrond en een beperkte toekomstwaarde. Deze woningen vragen eerder om sloop dan om verkoop. Een product waar relatief weinig aanbod in is: goedkope rijkoopwoningen rond de 100.000 in de dorpen Meeden en Noordbroek. Dit type woning is nauwelijks of niet beschikbaar. Verkoop van volwaardige eengezinswoningen in deze prijsklasse in deze twee dorpen zorgt voor meer keuzemogelijkheden op de woningmarkt. In de grotere dorpen Muntendam en Zuidbroek is dit product wel beschikbaar, maar niet in zodanige mate dat verkoop van huurwoningen marktverstorend werkt. Binnen Menterwolde heeft Woonstichting Groninger Huis een bestaande poule van ter verkoop aangeboden woningen. Stichting Avondzon heeft geen verkoopplannen. Daarnaast biedt de landelijke corporatie Mooiland Vitalis woningen aan waarvan zij graag afscheid nemen omdat zij zich focussen op andere werkgebieden in Nederland. Als gemeente verwachten we van de corporaties dat zij verkoopplannen voorleggen, en dat er tussen gemeente en corporaties overeenstemming is over het te verkopen bezit. De gemeente Menterwolde zal bij nieuwe verkoopplannen een zienswijze opstellen, waarbij we het aanbieden 28 Woon- en leefbaarheidsplan Menterwolde 2015+ KAW
van schaarse producten (zoals goedkoop wonen in de kleine dorpen) toejuichen, maar het creëren van versnipperd bezit in segmenten met beperkte toekomstwaarde zullen ontmoedigen. Afspraken: 16. Als gemeente steunen we de ingezette beleidsvoornemens van beide lokale corporaties: verduurzaming met woonlastenbeperking als hoofdreden, vervanging van woningen voor levensloopgeschikte woningen, zorgvuldig afgewogen verkoop van alleen woningen die iets toevoegen op de koopmarkt, focus op renovatie boven vervangende nieuwbouw. 17. Op basis van de totale woningmarkt maken corporaties gezamenlijk afspraken over verkoop, sloop, samenvoeging. 18. Corporaties doen een aanbod van verkoopplannen aan de gemeente, na het maken van onderlinge afspraken. Waar nodig benutten we de middelen die de Woningwet ons biedt om via zienswijzen te sturen op de verkoop van huurwoningen indien dat nadelige effecten heeft op de woningmarkt van Menterwolde. KAW Woon- en leefbaarheidsplan Menterwolde 2015+ 29
2.2 Aanjagen van verbetering koop Kwetsbare segmenten Aan de onderkant van de particuliere woningmarkt is er een verhoogd risico dat er weinig geïnvesteerd wordt. Het inkomen is in deze gevallen niet toereikend om investering te doen en de investeringen leiden in dit deel van het land niet tot soortgelijke waardestijgingen. Hierdoor raken zulke woningen technisch en qua uitstraling verouderd, terwijl de energielasten onevenredig stijgen. Het kwetsbare segment bestaat voornamelijk uit: - Kleine arbeidershuisjes van voor 1945 in het lint kleiner dan 100 m2; - Rijtjeswoningen uit de jaren 45-70 in de kleine dorpen kleiner dan 90 m2. Dit segment heeft veel onderhoud nodig en is moeilijker te verkopen. Leegstand van deze woningen zorgt snel voor verpaupering. Aan de onderkant van de particuliere woningmarkt zijn doorgaans de lagere inkomensgroepen actief, waaronder veel jongeren en starters. Bovenstaande typen woningen zouden qua prijs goed passen, als opknapper en als eerste stap op de woonladder. Maar dit mechanisme werkt niet meer als voorheen: - Starters kunnen de investering om de woning op te knappen niet meer financieren in hun hypotheek. Recenter, minder verouderd bezit is daardoor bij velen meer in trek. - Aankoop van een woning is niet langer een investering. Voorheen was doorstromen eenvoudig en kochten starters een woning voor de eerstkomende jaren. Tegenwoordig is waardevastheid en wederverkoop geen zekerheid en kopen jongeren eerder voor een langere periode. Nieuwere, vaak ruimere woningen zijn daardoor meer in trek. Dit neemt niet weg dat er wel geïnvesteerd moet worden in de onderkant van de koopmarkt. Door stimulerende maatregelen te treffen, willen we de investeringsbereidheid in deze woningen vergroten, de kwaliteit en uitstraling op een hoger plan brengen, en daarmee de doorstroming op de koopmarkt bevorderen. De starterslening van de gemeente is sinds 2015 vervallen. Ook provinciale subsidieregelingen zijn momenteel niet beschikbaar. Wel komt er in 2015 een provinciaal energieloket met als doel om woningverbetering te stimuleren. Gemeente sluit zich aan bij eventuele provinciale of landelijke initiatieven waardoor jongeren makkelijker, goedkoper kunnen lenen. Zie het thema energie hierna. Energie Voor de particuliere woningvoorraad geldt hetzelfde als voor de huurwoningen, de energierekening stijgt. En hoewel er vele manieren zijn voor particulieren om hun woningen te verduurzamen, blijft dit deel van de woningvoorraad achter bij de corporatievoorraad. Voornamelijk de lagere inkomensgroepen wonend in de verouderde koopwoningen hebben vaak niet de middelen, terwijl de urgentie om de meest renderende maatregelen uit te voeren vanuit het belang van woonlastenbeperking hier het grootst is. Afspraken: 19. Met steun van de VNG wordt in 2015 een provinciaal energieloket opgezet waaraan ook Menterwolde deelneemt. Dat loket wordt de basis voor stimulerende acties, zowel financieel (eventueel subsidies) als niet-financieel (zoals bewustwordingscampagnes). Menterwolde organiseert geen gemeentelijke acties op dit vlak. 30 Woon- en leefbaarheidsplan Menterwolde 2015+ KAW