kantorenmonitor Metropoolregio 216 Muiden Lelystad Weesp Naarden Huizen Bussum Gooi Gooi- en Vechtstreek en Laren Vechtstreek Recordonttrekking van kantoorruimte en toegenomen kantoorgebruik zorgen voor sterke daling van de leegstand Wijdemeren Leegstand Na jaren waarin sinds het begin van de economische crisis in 29 de leegstand van kantoorruimte bleef toenemen, is de leegstand van kantoorruimte in de metropoolregio in 215 met 375. mc fors gedaald naar 2.38. mc. (figuur 1) De leegstand daalde vooral in (-2. mc), (-65. mc), (-55. mc), en (-25. mc). Daarnaast nam de leegstand onder meer af in Ouder- Amstel (-15. mc), (- 1. mc), (-1. mc) en (-1. mc) (figuur 2). Dit was vooral het gevolg van omzetting van kantoorruimte naar andere functies, en in en tevens van een groei van het kantoorgebruik. Binnen nam de leegstand fors af in Westpoort, Zuidoost, Oost en Nieuw-West. Alleen in Zuid nam de leegstand vorig jaar toe. (figuur 3) fig. 1 leegstand van kantoorruimte in de metropoolregio 3 25 2 15 1 5 fig. 2 ontwikkeling leegstand van kantoorruimte in de metropoolregio 3 2 1-1 -2-3 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216-4 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 ( 1 )
fig. 3 ontwikkeling leegstand van kantoorruimte in 2 15 1 5-5 -1-15 -2-25 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 fig. 4 ontwikkeling percentage leegstand van kantoorruimte in de metropoolregio % 35 3 25 2 15 1 5 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 Centrum Westpoort West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost, Sumatraweg 17, supermarkt en wonen, Eekholt 24-32, sloop tbv woningbouw Ten opzichte van de voorraad daalde de leegstand in de metropoolregio vorig jaar van 2 naar 18 procent van de ruim 13 miljoen mc voorraad. Daarvan was voor 1 procent een nieuwe huurder bekend. Het leegstandpercentage nam in 215 zowel af in (van 21 naar 13 procent), (van 29V naar 22V procent), (van 26V naar 23 procent), Ouder-Amstel (van 23 naar 16V procent), (van 17V naar 15 procent), (van 16V naar 15 procent), (van 18V naar 17V procent) en (van 24 naar 23V procent). In bleef het percentage leegstand vrijwel onveranderd (33V procent), evenals in de overige regiogemeenten (gemiddeld 17V procent). (figuur 4) Functiewijziging Sinds 25 werd in de metropoolregio 45. mc omgezet naar kantoorruimte en zijn initiatieven genomen voor onttrekking aan de voorraad kantoorruimte door omzetting naar andere functies van in totaal 2.355. mc. Daarmee werd in de metropoolregio per saldo 1.95. mc kantoorruimte aan de voorraad onttrokken. (figuur 5) Vorig jaar werd in de metropoolregio 55. mc aan de voorraad toegevoegd door omzetting vanuit andere functies naar kantoorruimte en werd een recordoppervlak van 45. mc aan de voorraad onttrokken. Daarvan betreft zo n 13. mc omzetting naar wonen, 9. mc naar hotels, 25. mc naar winkels, 15. mc naar medisch, 1. mc naar onderwijs, en betreft 115. mc sloop van verouderde kantoorruimte. Voor een deel van de panden moet feitelijke omzetting nog plaatsvinden of is deze in uitvoering. In afwachting van de benodigde vergunningen of sloop worden deze niet meer als (lege) kantoorruimte in beschouwing genomen. (figuur 6) Binnen de metropoolregio lag de nadruk sterk op omzetting in waar sinds 25,3 miljoen mc werd omgezet van andere functies naar kantoorruimte en 1,4 miljoen mc kantoorruimte werd omgezet naar andere functies. Vorig jaar werd in 35. mc omgezet naar kantoorruimte en werd 185. mc kantoorruimte aan de voorraad onttrokken. Per saldo daalde de voorraad kantoorruimte door omzetting in vorig jaar met 15. m 2. Vooral in Zuidoost, Zuid, Westpoort en Centrum werd vorig jaar veel kantoorruimte onttrokken. (figuur 7 / figuur 8) Nieuwbouw De nieuwbouwexplosie waarin van 2 tot en met 24 jaarlijks tussen 3. en 7. mc kantoorruimte is opgeleverd, werd gevolgd door een oplevering van 25 tot en met 28 tussen 1. en 2. mc, om weer aan te trekken naar een niveau van 35. mc per jaar in 29 en 21 en 2. mc ( 2 )
fig. 5 omzetting naar en onttrekking van kantoorruimte in de metropoolregio 1-1 -2-3 -4 fig. 6 omzetting naar en onttrekking van kantoorruimte in 5-5 -1-15 -5 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215-2 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Centrum Westpoort West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost fig. 7 onttrekking van kantoorruimte in de metropoolregio naar functie 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 fig. 8 onttrekking van kantoorruimte in naar functie 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215-1 -5-2 -1-3 -4-15 -5-2 wonen onderwijs voorziening café-restaurant hotel medisch fitness bedrijfsruimte winkel kinderopvang cultuur sloop wonen onderwijs voorziening café-restaurant hotel medisch fitness bedrijfsruimte winkel kinderopvang cultuur sloop Zaandam, Ebbehout 29, supermarkt en wonen in 211. De afgelopen vier jaren lag de nieuwbouwproductie van kantoorruimte op een niveau van ongeveer 1. mc per jaar. Sinds 25 werd in de metropoolregio 1.885. mc kantoorruimte opgeleverd. In 215 werd in de metropoolregio 65. mc kantoorruimte opgeleverd, waarvan bijna 45. mc in en 2. mc in. (figuur 9) Groei voorraad Omdat er door omzetting per saldo iets meer kantoorruimte aan de voorraad werd onttrokken dan er opgeleverd werd, is de voorraad kantoorruimte in 216 zelfs 2. mc kleiner dan in 25. Dat is vooral het gevolg van de beperkte nieuwbouw en toegenomen omzetting van kantoorruimte naar andere functies van de afgelopen vier jaren waarin de voorraad in de metropoolregio met 55. mc kromp. Met een oplevering in 215 van 65. mc en omzetting van kantoor- ( 3 )
fig. 9 oplevering van kantoorruimte in de metropoolregio fig. 1 groei voorraad kantoorruimte in de metropoolregio 35 3 25 2 15 1 5 3 2 1-1 -2 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215-3 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 fig. 11 betrokken kantoorruimte in de metropoolregio 12 1 8 6 fig. 12 3 2 1 toename gebruik van kantoorruimte in de metropoolregio 4-1 2-2 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215-3 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 ruimte naar andere functies van per saldo 35. mc daalde de voorraad in de metropoolregio vorig jaar zelfs met 285. mc, waarvan 15. mc in, 7. mc in, 3. mc in en 25. mc in. (figuur 1) Ingebruikname Sinds 25 is in de metropoolregio 9.64. mc door kantoorgebruikers betrokken. Dat komt neer op een gemiddelde van ongeveer 875. mc per jaar. Er werd vorig jaar 9. mc kantoorruimte in gebruik genomen. De ingebruikname was daarmee 4 procent hoger dan in 214. In werd met 575. mc 14 procent meer betrokken dan in 214; in werd met 1. mc 28 procent meer betrokken dan in 214. In de overige regiogemeenten werd met 225. mc 21 procent minder betrokken dan in 214. (figuur 11) Kantoorgebruik De ontwikkeling van het kantoorgebruik hangt sterk samen met de economische ontwikkeling. Mede door inkrimping en omzetting van vaste naar flexibele werkplekken bij grote kantoorgebruikers sloeg het gebruik van kantoor ruimte in de metropoolregio om van een groei met 2 procent in 28 naar een krimp met V procent in 29, 1 procent in 21, 1 procent in 211, 1V procent in 212, 2 procent in 213 en 1 procent in 214, om pas vorig jaar om te slaan naar een groei met 1 procent. Vorig jaar groeide het gebruik van kantoorruimte in de metropoolregio met 9. mc. Daarbij was vooral sprake van een groei van het kantoorgebruik in met 95. mc en met 5. mc. In daalde het kantoorgebruik met 15. mc, in en met 1. mc, in,, en Lelystad met 5. mc. (figuur 12), Zuider Buiten Spaarne 22, wonen ( 4 )
Zuidoost, Frankemaheerd 2-12, sloop tbv nieuwbouw kantoor fig. 13 toename gebruik van kantoorruimte in 15 1, Bossingschaaf 2, sloop tbv woningbouw 5-5 -1-15 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 Centrum Westpoort West Nieuw-West Zuid Oost Noord Zuidoost Vorig jaar was in vooral sprake van een groei van het kantoorgebruik in Oost met 5. mc en Westpoort met 4. mc. Ook in Nieuw- West, Zuidoost en Noord groeide het kantoorgebruik. Alleen in Zuid daalde het kantoorgebruik. (figuur 13) Bouwproductie De sterk dalende leegstand die het gevolg is van hernieuwde groei van het kantoorgebruik en de record omzetting van kantoorruimte naar andere functies heeft nog niet direct geleid tot het aantrekken van de nieuwbouw van kantoorruimte. Er werd vorig jaar maar 45. mc kantoorruimte in aanbouw genomen, waarvan tweederde voor vooraf bekende gebruikers. Samen met de vóór 215 in aanbouw genomen 45. mc die nog niet was opgeleverd was er januari 216 ongeveer 9. mc in aanbouw die grotendeels in 216 wordt opgeleverd. Het betreft vrijwel uitsluitend nieuwbouw in. Met de vorig jaar sterk gedaalde leegstand wordt de interesse groter om weer meer nieuwe kantoorruimte te gaan realiseren. Maar voor een goed functionerende kantorenmarkt is een leegstandsniveau nodig tussen 5 en 8 procent leegstand. Om de leegstand weer naar dit evenwichtsniveau terug te kunnen brengen zal het nodig zijn om nog een aantal jaren maar een beperkt vloeroppervlak aan kantoren te realiseren, en veel kantoorruimte om te blijven zetten naar andere functies. Dat geldt in het bijzonder voor gebieden met een stagnerende kantorenmarkt zoals waar een derde van de voorraad kantoorruimte leegstaat. drs. Ad Wagemakers, Kantorenmonitor B.V. mei 216 ( 5 )
, Prof. J.H. Bavincklaan 1-3, hotel Door Kantorenmonitor B.V. wordt jaarlijks aan de hand van een veldopname de ontwikkeling van de kantorenmarkt in Metropoolregio geregistreerd. Op basis hiervan is een analyse gemaakt van de ontwikkeling in de periode 25 tot en met 215 van nieuwbouw, voorraad, groei van het kantoorgebruik, betrokken kantoorruimte en leegstand. Voor nadere gegevens: kantorenmonitor b.v. ad wagemakers pentagon 11 postbus 1529 11 ma amsterdam 6 17 55 66 84 info@kantorenmonitor.nl www.kantorenmonitor.nl Nieuw-West, Jan Tooropstraat 11 en Van de Sande Bakhuizenstraat 6, wonen en sloop tbv woningbouw, Claus Sluterweg 125, sloop tbv woningbouw ( 6 )