Financiële berichten SynVest German RealEstate Fund N.V. 3e kwartaalbericht 2014 SynVest. Ondernemend vermogen.
INHOUDSOPGAVE ALGEMEEN Pagina 1 Analyse Bedrijfsresultaat 2 DERDE KWARTAAL 2014 2 Balans voor resultaatbestemming 4 3 Winst en verliesrekening 5 4 Kasstroomoverzicht 6 5 Beknopte toelichting 7
Beleggingsresultaat. Over de periode 1 januari tot en met 30 september 2014 werd een beleggingsresultaat behaald van 898.437 tegenover 132.607 in de vergelijkbare periode van 2013. Het rendement verbeterde daarbij van 2,3% naar 6,2%. De directie is zeer tevreden met dit resultaat. 1 januari t/m 1 januari t/m Analyse beleggingsresultaat: 30 sep. 2014 30 sep. 2013 Totaal eigen vermogen 23.176.256 12.835.336 Opbrengsten Huren 2.272.482 670.152 Administratievergoeding certificaten 155 Gerealiseerde waardeveranderingen Niet gerealiseerde waardeveranderingen Rente liquiditeitsreserve 26.243 17.626 Totaal opbrengsten 2.298.725 687.933 Kosten Hypotheekrente (409.201) (164.031) Afschrijvingen (115.734) (16.113) Exploitatie en beheerkosten (420.168) (239.541) Management fee (455.185) (140.827) Totaal kosten (1.400.288) (560.512) Vennootschapsbelasting 5.186 Beleggingsresultaat 898.437 132.607 Rendement in % gemiddeld 6,2% 2,3% De aanzienlijke verbetering van het resultaat is mogelijk door acquisities van goed renderende beleggingsobjecten, welke mogelijk zijn door de instroom van nieuw vermogen. De verwachting is dat het rendement zich verder positief zal ontwikkelen, mede met de nog op handen zijnde acquisities. Onderstaand zijn de acquisities over de periode 1 januari tot en met 30 september 2014 weergegeven. In augustus 2014 is de koopakte voor het woon en winkelpand in Recklinghausen bij de notaris getekend. De verwachting is dat nog in dit jaar het pand geleverd wordt door verkoper en op dat moment zal ook de koopsom worden betaald. De aankoop van de panden Hallenberg, Overath, en Rees heeft plaatsgevonden middels eigen kapitaal. Tezamen met het pand in Recklinghausen is een nieuwe financiering afgesloten ter grootte van 10.150.000. Aankopen/leveringen periode 1 jan. t/m 30 sep. 2014: Aankoopprijs: Financiering: Jaarhuur: Bünde, Wasserbreite 11 13 6.347.406 4.300.000 534.940 Hallenberg, Merklinghauserstrasse 45 49 3.085.999 288.112 Hoyerswerda, Lausitzer Platz 2 2.349.487 1.565.000 276.180 Overath, Olperstrasse 107 117 5.159.136 511.271 Rees, Westring 5b 2.505.899 214.684 Totalen 19.447.927 5.865.000 1.825.187 Interim dividend. Het maandelijkse interim dividend bedraagt effectief 7,4% op jaarbasis, uitgaande van een uitgiftekoers van 4.150. Dit voorschot wordt in mindering gebracht op het eigen vermogen van het Fonds. Overeenkomstig met de fiscale wetgeving wordt op de dividenden een dividendbelasting ingehouden op basis van 15%. 2
30 sep 14 30 jun 14 31 mrt 14 Intrinsieke waarde balans (in x 1.000) 23.176 21.285 19.178 Aantal aandelen (in stuks) 587.406 541.271 484.320 Intrinsieke waarde per aandeel (in ) 39,46 39,32 39,60 De intrinsieke waarde per aandeel is berekend op basis van het aantal in omloop zijnde aandelen per balansdatum. Veenendaal, 8 december 2014 Was getekend, SynVest Fund Management B.V. 3
2. BALANS (voor resultaatbestemming) 30 september 2014 30 september 2013 ACTIVA Beleggingen Onroerend goed 36.586.986 16.462.175 Geactiveerde hypotheeklasten 311.684 Geactiveerde kosten huurbevordering 54.546 36.953.216 16.462.175 Vorderingen Vorderingen op groepsmaatschappijen 131.151 Belastingen 484.776 279.688 Overige vorderingen 102.246 Overlopende activa 296.389 518.091 883.411 928.930 Overige activa Liquide middelen 1.923.384 2.115.938 1.923.384 2.115.938 Totaal activa 39.760.011 19.507.043 PASSIVA Eigen vermogen Aandelenkapitaal 5.874.056 3.259.120 Agioreserve 17.639.367 9.795.559 Herwaarderingsreserve 1.271.695 759.511 Overige reserves (1.407.648) (643.567) Onverdeeld resultaat (201.214) (335.287) Totaal eigen vermogen 23.176.256 12.835.336 Voorzieningen Voorziening latente belastingen 49.521 90.933 Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen 15.029.912 5.484.097 Kortlopende schulden Schulden aan gelieerde maatschappijen 215.614 Schulden aan leveranciers en handelscrediteuren 281.434 Overige schulden 303.488 958.979 Overlopende passiva 703.786 137.698 1.504.322 1.096.677 Totaal passiva 39.760.011 19.507.043 4
3. WINST EN VERLIESREKENING 1 januari t/m 1 januari t/m 30 september 2014 30 september 2013 Opbrengsten uit beleggingen Bruto huuropbrengsten 2.272.482 670.152 Exploitatiekosten (315.525) (110.593) Netto huuropbrengsten 1.956.957 559.559 Administratievergoeding certificaten 155 Gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen Niet gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen Waardeverandering beleggingen 155 Totaal opbrengsten uit beleggingen 1.956.957 559.714 Lasten Lasten in verband met het beheer van beleggingen (559.828) (269.775) Afschrijvingen op beleggingen (115.734) (16.113) Nettorentelasten (382.958) (146.405) Totaal lasten (1.058.520) (432.293) Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 898.437 127.421 voor belastingen Vennootschapsbelasting 5.186 Nettoresultaat na belastingen 898.437 132.607 5
4. KASSTROOMOVERZICHT (volgens de indirecte methode) 1 januari t/m 1 januari t/m 30 september 2014 30 september 2013 Beleggingsactiviteiten Nettoresultaat 898.437 132.607 Aanpassingen voor: waardeveranderingen beleggingen waardeveranderingen huurbevordering Mutaties in werkkapitaal mutatie vorderingen 564.376 (827.147) mutatie afschrijvingen op beleggingen 115.734 16.113 mutatie overige kortlopende schulden (2.026.758) (692.008) Aankopen onroerend goed inclusief aankoopkosten (17.383.520) (7.921.405) Investeringen in huurbevordering 0 Geactiveerde hypotheeklasten (151.911) Verkopen onroerend goed Kasstroom uit beleggingsactiviteiten (17.983.642) (9.291.840) Financieringsactiviteiten Uitgifte aandelen 1.907.936 1.998.000 Storting agio 5.842.763 6.012.559 Dividenduitkeringen (1.099.651) (467.894) Mutatie latente belastingen (5.186) Ontvangsten/aflossing uit langlopende schulden 5.210.396 787.639 Aflossing langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten 11.861.444 8.325.118 Mutatie liquide middelen (6.122.198) (966.722) Liquide middelen primo periode 8.045.582 3.082.660 Liquide middelen ultimo periode 1.923.384 2.115.938 6
5. TOELICHTING OP DE JAARREKENING GRONDSLAGEN VAN WAARDERING EN RESULTAATBEPALING Algemeen De waarderingsgrondslagen van de activa en passiva alsmede de grondslagen van de bepaling van het resultaat van dit kwartaalverslag zijn in overeenstemming met Titel 9 BW 2 en overeenkomstig die van de jaarrekening van het Fonds. De cijfers van dit kwartaalverslag zijn niet door een externe accountant gecontroleerd. BELEGGINGEN Onroerend goed 30 september 2014 30 september 2013 Overzicht beleggingen: Adorf, Markneuknirchnerstrasse 52 54 1.583.092 1.646.687 Bremen, Schwanenwederstrasse 45 47 1.490.000 1.427.183 Bünde, Wasserbreite 11 13 6.322.536 Hallenberg, Merklinghauserstrasse 45 49 3.085.999 Hoyerswerda, Lausitzer Platz 2 2.510.000 Lage, Friedrich Ebert Strasse 19 25 3.045.459 3.076.307 Overath, Olperstrasse 107 117 5.143.953 Rees, Westring 5b 2.496.854 Sangerhausen, Karl Liebknechtstrasse 29a 3.380.417 3.411.998 Wolgast, Ostrowskistrasse 1 7.528.676 6.900.000 Balans ultimo periode 36.586.986 16.462.175 7
Plesmanstraat 62 3905 KZ Veenendaal T 088-770 97 00 info@synvest.nl www.synvest.nl