svoorstel Onderwerp: Starters op de woningmarkt in Emmen Portefeuillehouder: H. Brummel Dienst: STOW Afdeling: WON Steller: Hans Beringen ((0591)68 53 03 Aan de gemeenteraad Voorgesteld besluit De notitie 'De inzet van startersleningen in de gemeente Emmen, inzake de inzet van het Revolving Fund voor de toekenning van starterleningen en de voorwaarden waaronder deze leningen worden toegekend, vast te stellen. Samenvatting De startersproblematiek wordt vooral veroorzaakt door onvoldoende doorstroming op de woningmarkt. De oplossing hiervan moet vooral gevonden worden in het aanjagen van de woningproductie en uitvoering van het huidige bouwprogramma. Een belangrijke aanvullende maatregel is de inzet van Startersleningen. Bijlagen: 1. de notitie Starters op de woningmarkt in de gemeente Emmen 2. de notitie De inzet van startersleningen in de gemeente Emmen Stukken ter inzage:
2 1. Aanleiding voor het voorstel Tijdens de behandeling van het Woonplan eind 2002 in de raad van Emmen en naar aanleiding van een amendement tijdens de begrotingsbehandeling voor 2003 is afgesproken nader te onderzoeken in hoeverre starters en studenten moeilijk aan een woning kunnen komen en of specifieke maatregelen nodig zijn. Medio 2004 is in de commissie Wonen en Ruimte gediscussieerd over de resultaten van dit onderzoek. Ook is de wenselijkheid van het instellen van startersleningen uitgesproken. Gezien de mogelijkheden (lage inkomens) en woonwensen (voorkeur voor huur) van starters mag worden verwacht dat, gezien het overschot aan goedkope huurwoningen, de problemen die starters hebben bij het vinden van een woning niet groter zijn dan die van doorstromers. Toch duidt het grote aantal urgente woningzoekenden op een probleem. Door het tekort aan middeldure koop- en huurwoningen (met name geschikte woningen voor ouderen) vindt onvoldoende doorstroming plaats. Kortom, de woningmarkt zit vast. Er is sprake van een doorstromingsprobleem waar starters (die het zich vaak niet kunnen veroorloven om de ontwikkelingen op de woningmarkt rustig af te wachten) last van hebben. 2. Argumentatie/beoogd effect Het startersprobleem is vooral een algemeen woningmarktprobleem zo blijkt uit de notitie Starters op de woningmarkt in de gemeente Emmen (bijlage 1). De doorstroming op de woningmarkt schiet op dit moment tekort waardoor onvoldoende huisvesting beschikbaar komt voor starters. Dit gebrek aan doorstroming kan alleen worden opgelost door meer te bouwen. Er bestaat dus een sterke relatie tussen de startersproblematiek en het aanjagen van de bouwproductie. De segmenten waarin gebouwd moet worden zijn echter niet in eerste instantie bedoeld voor starters. Gebouwd moet worden in de segmenten waarin de tekorten, ook op de langere termijn, het grootst zijn. Het gaat daarbij om middeldure koopwoningen en specifieke woningen voor ouderen. Uit onderzoek blijkt dat de bouw van deze woningen lange verhuisketens tot gevolg heeft. Het bouwen van koop- en ouderenwoningen is dan ook de maatregel die uiteindelijk de meeste verhuisgeneigden tevreden stelt en bovendien een lange termijn oplossing biedt. Het op grote schaal bouwen van specifieke starterswoningen zal op termijn (opnieuw) leiden tot een overschot aan goedkope woningen. Deze beleidslijn komt overeen met het Woonplan Emmen 2020. Een probleem bij de bestaande maatregelen is dat de effecten ervan pas op langere termijn zichtbaar worden. Daarom is het gewenst om flankerend aan het bestaande beleid maatregelen te nemen die binnen een afzienbare periode effect sorteren. Deze acties helpen starters op korte termijn zonder de maatregelen gericht op de langere termijn te schaden. In de notitie Starters op de woningmarkt in de gemeente Emmen worden de volgende mogelijke nieuwe maatregelen aangegeven: Om de toegankelijkheid van de koopsector te verbeteren kan gedacht worden aan de inzet van startersleningen. Uit het Revolving Fund kan hiervoor EUR 1.000.000 beschikbaar worden gesteld. Bij de uitgifte van gemeentelijke kavels moet meer aandacht komen voor prijsdifferentiatie. Door kavels uit te geven die wat kleiner zijn dan gemiddeld en wat
3 minder gunstig in het plan liggen kan de kavelprijs zo laag mogelijk worden gehouden. De mogelijkheden hiertoe zullen echter van plan tot plan bekeken moeten worden. Actief inzetten op de tijdelijke verhuur van woningen die i.v.m. herstructurering gesloopt zullen worden. Hiertoe loopt inmiddels een onderzoek i.s.m. Wooncom. Nadere besluitvorming volgt. Hiervoor is al geconstateerd dat het gewenst is om flankerend aan het bestaande beleid maatregelen te nemen die binnen een afzienbare periode effect sorteren. Een maatregel die op korte termijn kan worden ingevoerd is de inzet van Startersleningen op een wijze en onder voorwaarden zoals beschreven in de notitie De inzet van startersleningen in de gemeente Emmen (bijlage 2). De aangewezen manier om Startersleningen voor inwoners van Emmen mogelijk te maken is het gebruik van het bestaande Revolving Fund. De raad van de gemeente Emmen heeft bij besluit van 20 juli 2000 geregeld dat een bedrag gestort werd op rekening van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) ten behoeve van een gemeentelijk Revolving Fund. Een Revolving Fund is een fonds waaruit tegen aantrekkelijke voorwaarden (lage rente) geldleningen kunnen worden verstrekt. De daarin terugvloeiende gelden (rente en aflossing) kunnen vervolgens weer opnieuw worden ingezet. Momenteel bedraagt het gemeentelijk deel van dit Revolving Fund EUR 2.419.956. Hiervan is momenteel ruim EUR 2.000.000 vrij beschikbaar. Deze middelen dienen te worden ingezet voor verbetering van de kwaliteit van de volkshuisvesting in de meest brede zin van het woord. In ons collegebesluit van 20 juni 2002 is aangegeven dat daarbij in eerste instantie wordt gedacht aan inzet in de categorieën particuliere woningverbetering/monumenten/rieten daken, bodemsanering en duurzaam (ver)bouwen. Gelet op de startersproblematiek, zoals onderzocht in de notitie Starters op de woningmarkt in de gemeente Emmen en recentelijk besproken in de commissie Wonen en Ruimte, hebben wij inmiddels besloten de inzet van het Revolving Fund uit te breiden naar startersleningen en hiervoor EUR 1.000.000 te reserveren. De inzet van het Revolving Fund ten behoeve van startersleningen, de voorwaarden waaronder startersleningen worden toegekend en de procedure voor aanvraag en toekenning van de leningen worden beschreven in bijgevoegde notitie De inzet van het startersleningen in de gemeente Emmen. Wij stellen u voor deze notitie vast te stellen en daarmee in te stemmen met ons besluit inzake de inzet van het Revolving Fund voor startersleningen en de voorwaarden waaronder de leningen worden verstrekt vast te leggen. 3. Relatie met bestaand beleid/eerder genomen besluiten Op 20 juli 2000 heeft de raad besloten tot beschikbaarstelling en storting van middelen in het Revolving Fund. Als uitvloeisel van het duale systeem kan dit besluit worden gezien als kaderstellend (budgettaire bevoegdheid). De nadere uitwerking is in principe een bestuursbevoegdheid. In dat licht heeft het college op 20 juni 2002 dan ook besloten e.e.a. uit te werken in de vorm van beleidsregels (inzet in de categorieën particuliere woningverbetering/monumenten/rieten daken, bodemsanering en duurzaam (ver)bouwen). De uitbreiding van de inzet van het gemeentelijk deel van het Revolving Fund in de vorm van Startersleningen kan ook door het college worden besloten. Het is echter aan de om vast te stellen onder welke randvoorwaarden Startersleningen mogelijk worden gemaakt. De raad heeft in april 2004 middels een C-discussie positief gereageerd op de in het voorliggende advies gestelde randvoorwaarden.
4 4. Afstemming met externe partijen/communicatie Over het streven om m.b.t. de startersproblematiek vast te houden aan het beleid zoals uitgezet in het Woonplan Emmen 2020 en over de in te voeren Startersleningen is overleg gevoerd met de in Emmen gevestigde woningcorporaties. Over de uitvoering heeft plaatsgevonden met het SVn. 5. N.v.t. 6. Financiële consequenties/voorgestelde dekking Het Revolving Fund is een bestaand fonds. Binnen het fonds wordt een bedrag van EUR 1.000.000 gereserveerd voor Startersleningen. Een concept-besluit is bijgevoegd. Emmen, Burgemeester en wethouders van Emmen, de secretaris, de burgemeester, A.J. Mewe C. Bijl
5 sbesluit De raad van de gemeente Emmen, Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 24 augustus 2004, nummer 04.827: Gelet op het bepaalde in b e s l u i t : De notitie 'De inzet van startersleningen in de gemeente Emmen, inzake de inzet van het Revolving Fund voor de toekenning van starterleningen en de voorwaarden waaronder deze leningen worden toegekend, vast te stellen. Vastgesteld in de openbare vergadering van 30 september 2004. de griffier, de voorzitter, J.A. Hekman C. Bijl