Meer rendement in vastgoedportefeuille: Duurzaamheid? UNIVERSITY OF AMSTERDAM Faculty Economics & Business Master thesis: Real Estate Finance M.A.A. Mineur Stud.nr.: 0555681 2009
UNIVERSITY OF AMSTERDAM Faculty Economics & Business MSc BE - Real Estate Finance M.A.A. Mineur 0555681 December 2009 Begeleiders: Dhr. Dr. G.A. Vos Dhr. Dr E. Giambiona Stage Dhr. Ir. R.A.R. Langbroek UvA UvA Jones Lang LaSalle 1
Voorwoord Voor u ligt de scriptie, die ik geschreven heb voor het afronden van mijn master Real Estate Finance aan de Universiteit van Amsterdam. Het bevat een literatuuronderzoek, aangaande duurzaamheid en rendement. Tevens bevat deze scriptie een onafhankelijk empirisch onderzoek wat is geschreven bij en in opdracht van Jones Lang LaSalle (JLL). Dit onderzoek is het jaarlijkse onderzoek naar het beleggingsbeleid van de grote Nederlandse vastgoedfondsen en institutionele beleggers wat elk jaar in samenwerking met de Universiteit van Amsterdam gehouden wordt. Tijdens mijn onderzoekstage bij JLL kwam ik op het idee om mijn literatuur gedeelte van mijn scriptie te schrijven over duurzaamheid. Mijn begeleider, R.A.R. Langbroek, heeft mij dit onderwerp aangereikt, waarin ik me met veel interesse ben gaan verdiepen. Het empirische onderzoek dat ik heb uitgevoerd bij JLL bevatte ook een groot gedeelte over duurzaamheid binnen de vastgoedportefeuilles van Nederlands grootste vastgoedfondsen en institutionele beleggers. Hierdoor was het mogelijk om een goede koppeling te maken tussen mijn literatuuronderzoek en het empirische onderzoek bij JLL. Bij deze wil ik graag mijn begeleiders, dhr. Vos en dhr. Giambona bedanken voor hun ondersteuning in het proces bij JLL en bij mijn individuele literatuuronderzoek. Natuurlijk wil ik graag dhr. Langbroek bedanken voor de fijne begeleiding bij het uitvoeren van het onderzoek bij JLL. Utrecht, 8 december 2009 Mireille Mineur 2
Inhoudsopgave Inhoudsopgave 3 Inleiding 5 Hoofdstuk 1 Duurzaamheid 6 1.1 Duurzaamheid algemeen 6 1.2 Duurzaamheid in vastgoed 7 1.3 Regelgeving 7 1.4 Risico en rendement 8 1.4.1 Risico 8 1.4.2 Direct en indirect rendement 9 1.5 Duurzaamheid binnen de portefeuille 10 Hoofdstuk 2 Artikelen 11 2.1 Achtergrond 11 2.1.1 Artikelen 11 2.1.2 Duurzaamheid in vastgoed 13 2.1.3 Certificering 13 2.1.4 Initiële investeringen 14 2.1.5 Stimulans duurzaam bouwen 15 2.2 Data 16 2.2.1 Data 16 2.2.2 Karaktereigenschappen 17 2.3 Uitkomsten 18 2.3.1 Huuropbrengsten 19 2.3.2 Verkoopopbrengsten 19 2.3.3 Bezettingsgraad 20 2.3.4 Verwachting 20 2.4 Kritische noten 21 2.5 Empirisch onderzoek duurzaamheid 24 2.5.1 Maatschappelijk verantwoord ondernemen 24 2.5.2 Investeringen en rendement 24 2.5.3 Stimulans overheid 24 2.5.4 Certificering 25 2.5.5 Toepassingen 25 2.5.6 Redenen duurzaamheid 25 2.5.7 Toegevoegde waarde 26 2.5.8 Taxatie duurzame gebouwen 26 3
Hoofdstuk 3 Onderzoek institutionele beleggers en vastgoedfondsen 28 3.1 Samenvatting onderzoek 28 3.2 Inleiding onderzoek 29 3.3 Uitkomsten onderzoek 29 3.3.1 Directe vastgoedportefeuille 30 3.3.1.1 Financiering 30 3.3.1.2 Leegstand 31 3.3.1.3 Spreiding naar sectoren binnen- en buitenland 32 3.3.1.4 Toekomstverwachtingen 34 3.3.1.5 Toekomstige portefeuille 35 3.3.1.6 Bruto aanvangsrendementen 36 3.3.1.7 Internal Rate of Return 38 3.3.1.8 Rendement op direct vastgoed 39 3.3.2 Indirecte vastgoedportefeuille 39 3.3.2.1 Huidige portefeuille 39 3.3.2.2 Gerealiseerde rendementen 40 3.3.2.3 Toekomstige portefeuille 40 3.3.3 Markttrends en ontwikkelingen 41 3.3.3.1 Kantorenmarkt 41 3.3.3.2 Winkelmarkt 41 3.3.3.3 Woningmarkt 42 3.3.3.4 Bedrijfsruimtemarkt 42 Conclusie 43 Bibliografie 44 Bijlagen 46 4
Inleiding Onder steeds meer beleggers en vastgoedfondsen speelt het beleid binnen de portefeuille een rol. Het in kaart brengen van dit beleid zal dan ook van belang zijn voor de verdere professionalisering van de Nederlandse vastgoedmarkt. Doordat dit onderzoek al een aantal jaren achter elkaar wordt uitgevoerd kunnen de veranderingen die op de vastgoedmarkt spelen in kaart worden gebracht. Binnen het vastgoedbeleggingsbeleid van de fondsen en beleggers verandert de algemene houding ten opzichte duurzaamheid. Het milieubewustzijn en het maatschappelijke doel word steeds belangrijker. Maar de vraag of beleggingen in duurzame gebouwen meer rendement opleveren, blijft nog steeds moeilijk te beantwoorden. Aan de hand van dit literatuuronderzoek zal getracht worden om na te gaan of duurzame investeringen wel degelijk zorgen voor een hogere opbrengsten binnen de portefeuille en of het dus daadwerkelijk ook vanuit financieel oogpunt aantrekkelijker is om in duurzaam vastgoed te beleggen. Het empirische gedeelte zal het beleggingsbeleid van de vastgoedfondsen en institutionele beleggers in beeld brengen. Waarbij het belang van het duurzaamheidaspect binnen de portefeuilles naar voren zal komen. De centrale vraag, die zal worden beantwoord is: In hoeverre genereren duurzame gebouwen hogere rendementen in vergelijking met niet duurzame gebouwen binnen een vastgoedportefeuille? Deze scriptie zal in hoofdstuk één het begrip duurzaamheid uitgebreid zal behandelen en daarna wordt een inzicht gegeven hoe de literatuur aankijkt tegen het rendement van duurzaamheid binnen portfolio s. In hoofdstuk drie zullen de uitkomsten van de enquête over het beleggingsbeleid van vastgoedfondsen besproken worden, waarna als laatste onderdeel de conclusie weergegeven worden. 5
Hoofdstuk 1 Duurzaamheid 1.1 Duurzaamheid algemeen Al vanaf 1987 werd duurzaamheid een belangrijk agendapunt. Destijds werd het Brundtland rapport opgesteld door een VN-commissie onder leidingschap van Gro Harlem Brundtland. Hierin werd beschreven dat duurzame ontwikkelingen voorzien in de behoefte van de huidige generatie zonder daarmee voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien. Hierna werd de VN-conferentie (Unced) over milieu en ontwikkeling in 1992 in Rio de Janeiro gehouden en de term duurzame ontwikkeling raakte na deze top wijd verbreid. Daarna zijn nog twee VN-conferenties voor duurzame ontwikkeling in New York (Rio+5 conferentie, 1997) en Johannesburg (2002) georganiseerd. duurzaam (bn; vgl. zaam) 1 1 geschikt om lang te bestaan => bestendig, consistent 2 lang aanhoudend => gedurig, voortdurend Duurzaamheid wordt vaak gezien als een proces wat draait om drie pijlers, namelijk sociale ontwikkeling, milieubescherming en economische ontwikkeling. Deze drie pijlers worden vaak omschreven door People, Planet en Profit. Uiteindelijk komt het erop neer dat duurzame ontwikkelingen, ontwikkelingen zijn die burgers, bedrijven en overheden aangaan om zo op een technologisch, economisch, ecologisch, sociaal en politiek niveau bij te dragen aan een gezonde leefomgeving voor iedereen 2. Figuur 1: Drie pijlers duurzaamheid People Planet Profit In Nederland staat duurzaamheid hoog op de lijst binnen het kabinetsbeleid. Het vierde Nationaal Milieubeleidsplan (NMP4) is een leidraad voor het milieubeleid in Nederland 3. van de doelen die de overheid wil gaan uitvoeren is bijvoorbeeld om in Nederland in 2010 honderd procent duurzame rijksinkopen en investeringen te doen 4. Ook het Rijk wil duurzame ontwikkelingen bevorderen. Tot nu toe wordt het nog meer als vrijwillige bijdrage gezien, maar de overheid wil toch veel ondernemingen uitdagen om 1 Van Dale woordenboek 2 www.pppscan.nl 3 NMP4 en VROM 4 Ministerie van Buitenlandse zaken en PROVADA green forum 6
duurzaam te ondernemen. Reeds betrokken bij het overheidsbeleid voor duurzaam ondernemen zitten de ministeries van VROM, EZ, SZW, V&W en LNV 5 1.2 Duurzaamheid in Vastgoed De definitie van een duurzaam gebouw volgens de American Society of Heating, Refrigerating and Airconditioning Engineers is 6 : Een gebouw wat is ontwikkeld, gebouwd en bruikbaar is op een manier die de omgevingsperformance en de toekomstige economische waarde verhoogt, de gezondheid van de gebruikers veilig stelt en de tevredenheid en productiviteit van arbeiders verhoogt door de integratie van milieuvriendelijke bouwmaterialen, waterefficiënte en energie-efficiënte systemen. Duurzaamheid begint tegenwoordig steeds meer door te dringen in het vastgoed. Niet alleen worden gebouwen duurzaam gebouwd, ook worden zij steeds vaker duurzaam beheerd door de beheerders en gebruikers. Zowel bestaande bouw als nieuwbouw kan als duurzaam worden aangemerkt. Aanpassingen van bestaande gebouwen aan de strengere eisen van duurzaamheid kunnen een traditioneel gebouw ombouwen tot een duurzaam gebouw. Door een gebouw duurzaam te beheren kan energie bespaard worden, worden materialen verantwoordelijk gebruikt, wordt het binnenklimaat verbeterd en wordt de levensduur van het gebouw en de installaties verlengd. Een gebouw heeft in feite een tweevoudig doel: 1) het leveren van een veilige gezonde omgeving voor gebruikers en 2) het faciliteren van het welzijn en de productiviteit van gebruikers, eigenaren en managers van een gebouw. Wanneer deze gebouwen geconstrueerd worden, moeten wel de consequenties van het gebruik van energie, het milieu en de financiële middelen in de gaten worden gehouden om het tweevoudige doel van een gebouw wel te kunnen blijven nastreven 7. Gebouwen verbruiken namelijk ongeveer veertig procent van de totale consumptie van grondstoffen en energie. Ook stoten de gebouwen en de bouwmaterialen ongeveer dertig procent van het broeikas gas van de wereld uit 8. Belangrijk blijft dat de risico s aangaande veiligheid gezondheid en de economische impact wel in acht worden genomen. 1.3 Regelgeving Volgens SenterNovem is een gebouw inderdaad duurzaam wanneer het of duurzaam gebouwd is of duurzaam beheerd wordt. Het predicaat duurzaam gebouw kan behaald worden door een aantal punten te scoren op een puntenlijst van een van de volgende certificaten. De volgende methodes worden tegenwoordig vooral gebruikt, te noemen: GreenCalc, Groenverklaring (Groencertificaat), EPC of EI, GPR Gebouw, de Wet milieubeheer, Breaam, EPN, Energy Star en LEED. Qua regelgeving in Europa zijn eigenaren met ingang van 1 januari 2008 verplicht om een energieprestatie certificaat te geven aan hun nieuw te ontwikkelen gebouwen. Dit geeft inzicht in de energetische kwaliteit van het betreffende gebouw. In figuur 2 is een voorbeeld te zien van een energiecertificaat. Deze certificaten maken onderlinge vergelijking tussen de verschillende gebouwen gemakkelijker. Gebouwen met een hoger label zullen bijvoorbeeld aantrekkelijker worden in situaties waar energieprijzen gaan stijgen 9. 5 VROM 6 J.E. Woods 7 Woods 8 RICS 9 SenterNovem 7
Figuur 2: Energieprestatiecertificaat In 1992 is het Raamverdrag Klimaatverandering van de Verenigde Naties (United Nations Framework Convention on Climate Change, UNFCCC) ondertekend in Rio de Janeiro, dit wordt het klimaatverdrag genoemd en heeft als doel om de concentratie van broeikasgassen in de wereld te stabiliseren, zodat de mensheid hier geen hinder meer van zal ondervinden. Dit Klimaatgedrag wordt eigenlijk over de hele wereld gebruikt als leidraad en men probeert dit zoveel mogelijk na te leven 10. 1.4 Risico en rendement Een belegger zal het risico-rendementsprofiel van een duurzaam gebouw binnen haar portefeuille moeten vergelijken met het risico-rendementsprofiel van een traditioneel gebouw. Deze profielen moeten tegen elkaar afgezet worden voor een goede keuze waarin te investeren. 1.4.1 Risico Volgens Prof. Ir. Keeris kan men risico s ondervinden bij een vastgoedbelegging, die onder te verdelen zijn in drie soorten en die zowel afzonderlijk als in combinatie kunnen optreden. Deze zijn: inkomensrisico, marktrisico en managementrisico. Dit kan vertaald worden naar risico s met betrekking tot de huurinkomsten, verkoopopbrengst en beheer. Op asset allocation-niveau zijn ook risico s te onderscheiden. De bovengenoemde drie risico s hebben vooral betrekking op de individuele gebouwen binnen een portefeuille. De 10 VROM 8
risico s zullen voor elk gebouw geminimaliseerd worden. Echter een ander risico waar rekening mee gehouden moet worden bij de samenstelling van de portefeuille is het economische risico. Op welke manier deze risico s zich tussen duurzame gebouwen en traditionele gebouwen verhouden is van belang. Tegenwoordig zijn gebouwen snel economisch verouderd, in de zin dat het gebouw niet meer voldoet aan de huidige gebruikerseisen. Bij duurzame gebouwen is dit risico lager, omdat duurzame gebouwen veel energiezuiniger zijn, minder CO 2 uitstoten en het zorgt voor een langere levensduur. Het financiële risico bestaat wanneer de opbrengst van het gebouw niet overeenkomt met de daadwerkelijke waarde. Duurzame gebouwen hebben een grotere kans hebben op hogere verkoopwaardes, gezien de aspecten die in de voorgaande paragrafen genoemd zijn. Het leegstandsrisico van duurzame gebouwen is lager dan bij conventionele gebouwen, omdat de vraag naar duurzame gebouwen in vergelijking met conventionele gebouwen groter is 11. Duurzame gebouwen hebben een hogere bezettingsgraad dan conventionele gebouwen, wat betekent dat wanneer een gebouw als duurzaam gezien wordt, huurders langer blijven zitten en dus een stabielere cash flow genereren. Tevens wordt duurzaamheid steeds meer als imagoverbetering gezien en willen huurders sneller in een duurzaam zitten om hun reputatie ten goede te doen. 1.4.2 Direct en indirect rendement Duurzaamheid zorgt in bijna alle gevallen voor een langere leefbaarheid van het gebouw en voor lagere energiekosten. Maar duurzaamheid zorgt ook voor differentiatie in marketing en voor vergemakkelijking van de verkoop en verhuur (Woods, 2008). Deze aspecten zorgen dus niet alleen voor lagere kosten en lagere leegstand gedurende de gehele levensduur van het gebouw, maar ook nog voor een hogere verkoopopbrengst. Het rendement van vastgoed bestaat uit zowel direct als indirect rendement. Het directe rendement wordt behaald met het innen van huurinkomsten gedurende de levensduur en het indirecte rendement wordt bepaald door de opbrengsten bij de verkoop van het gebouw. Duurzame gebouwen kunnen in beide categorieën hogere opbrengsten genereren, aangezien een energiezuiniger gebouw hogere huuropbrengsten kan generen en een langere levensduur kan een hogere verkoopopbrengst betekenen. Het feit dat huurders eerder hogere huuropbrengsten willen betalen voor een duurzaam gebouw komt vanwege de hogere kwaliteit, het maatschappelijke gevoel, de lagere energiekosten en het comfort. De langere levensduur van een gebouw zorgt voor een langere looptijd en dus meer toekomstige huuropbrengsten vanuit het gebouw, wat de verkoopwaarde van dat gebouw positief beïnvloed 12. Duurzaamheid kan dus een positief effect hebben op het maatschappelijke, milieuvriendelijke en energiezuinige aspect van onroerend goed en daarbij zal ook nog het verhogende rendementsaspect van duurzaamheid een grote rol kunnen gaan spelen in de beslissing van beleggers om in conventionele of in duurzame gebouwen te gaan investeren. In de onderstaande figuur wordt een risico-investeringsmanagement dilemma weergegeven voor een duurzaam gebouw. Er wordt hierin vooral ingegaan op de sociale factoren van een duurzaam gebouw. De gebruikers van een duurzaam gebouw zullen een hogere arbeidsproductiviteit genereren in een duurzaam gebouw, omdat de omgeving waarin zij werken van betere kwaliteit is dan in een conventioneel gebouw (Woods, 2008). 11 Woods 12 SenterNovem 9
Figuur 3: Verwachte uitkomst van een risico- en investeringsmanagement dilemma 13 Investeringen in Sociale factoren Laag Hoog Negatieve gezondheidseffecten Goede performance uitkomsten van de gebruikers Slechte performance systemen Twijfelachtige productiviteit Negatieve gezondheidseffecten Slechte performance uitkomsten van de gebruikers Slechte performance systemen Lage productiviteit Positieve gezondheidsefecten Goede performance uitkomsten van de gebruikers Goede performance systemen Hoge productiviteit Positieve gezondheidseffecten Slechte performance uitkomsten van de gebruikers Goede performance systemen Twijfelachtige productiviteit Laag Physieke Factoren Hoog De initiële investeringen die gedaan moeten worden om een gebouw duurzaam te construeren of te verbouwen tot een duurzaam gebouw blijft voor investeerders het grootste struikelblok. De voordelen van zowel de directe als de indirecte rendementsverhoging zullen moeten worden afgewogen tegen de hoge investeringskosten aan het begin. Wanneer de toekomstige rendementen daadwerkelijk hoger uitvallen dan de initiële investeringen, dan kunnen duurzame gebouwen een zeer interessante investeringskans blijken. 1.5 Duurzaamheid binnen de portefeuille Beleggers zijn meestal geïnteresseerd in de marktwaarde van de gebouwen aan het einde van de looptijd, bij de verkoop. Doordat duurzame gebouwen hogere verkoopopbrengsten kunnen generen, kan deze categorie bij beleggers zeer interessant zijn ten opzichte van de traditionele gebouwen. Onderzoek van SenterNovem heeft uitgewezen dat bijvoorbeeld ongeveer 30 procent van de huidige kantoorpanden met relatief eenvoudige aanpassingen tot duurzaam gebouw verbouwd kunnen worden. De initiële investeringen om het vastgoed aan te passen tot een duurzaam gebouw kunnen in dit geval sneller terugverdiend worden, wat duurzaam bouwen kan bevorderen. Ook stabiele hoge cashflows (huurinkomsten) worden door beleggers als positief aspect van vastgoed gezien. Duurzame gebouwen genereren in de meeste gevallen hogere huuropbrengsten dan traditionele gebouwen. Dit kan voor de gebruikers een negatief aspect hebben, maar daar tegenover staat dat de energiekosten zullen dalen. Uiteindelijk zal de gebruiker dus ongeveer even duur uit zijn, maar dan hebben ze wel bijgedragen aan de verbetering van het leefklimaat en het milieu. Halverwege 2007 behelst de totale waarde van de voorraad commercieel vastgoed in de 20 Europese landen naar schatting zo n 5,9 biljoen euro. Voor beleggers is echter maar 3,9 biljoen euro aantrekkelijk genoeg om in te investeren. Daarvan hebben de beleggers al 2,2 biljoen euro in handen, dus er blijft nog 1,7 biljoen euro over om in te investeren 14. 13 woods 14 Direct wonen Corporate, juli 2007 10
Momenteel is nog maar vier procent duurzaam van deze bestaande voorraad commercieel vastgoed 15. Er zijn nog meer dan genoeg mogelijkheden om duurzame gebouwen te bouwen of traditionele gebouwen te verbouwen tot duurzame gebouwen. Hoofdstuk 2 Artikelen In dit hoofdstuk zullen verschillende artikelen behandeld worden. Door deze artikelen goed te analyseren kan bekeken worden of duurzame gebouwen inderdaad hogere netto opbrengsten genereren in vergelijking met traditionele gebouwen. 2.1 Achtergrond In deze paragraaf zullen de duurzaamheidaspecten van het vastgoed besproken worden volgens de auteurs van de artikelen. Deze paragraaf zal uitgebreider ingaan op de achtergronden van duurzaamheid in de artikelen. In de artikelen wordt de kantorenmarkt in Amerika onderzocht, waarbij twee certificaten voor duurzaamheid gebruikt worden. 2.1.1 Artikelen Voor het literatuurgedeelte van deze scriptie zijn vier basisartikelen gebruikt. Deze zijn: Eichholtz, P., N. Kok, and J. Quigley, Doing Well By Doing Good? ; Miller, N., Spivey, J. Florance, A., Does Green Pay Off? ; Wiley, J.A., Benefield, J.D., Johnson, K.H., Green Design and the Market for Commercial Office Space ; Fuerst, F, and P. McAllister, New Evidence on the Green Building Rent and Price Premium. De auteurs van de verschillende artikelen hebben getracht te bewijzen dat duurzame gebouwen daadwerkelijk hogere opbrengsten genereren in vergelijking met niet-duurzame gebouwen. De auteurs van alle vier de artikelen hebben gebruik gemaakt van de Amerikaanse database CoStar, waarin veel informatie verzameld is over de kantorenmarkt in Amerika. De CoStar database wordt aangemerkt aan de meest complete database voor vastgoed. De verschillende aspecten van het vastgoed worden hierin verzameld. Daarnaast houdt de database sinds een aantal jaren ook bij of gebouwen duurzaam zijn of niet, gebaseerd op LEED of Energy Star certificaten. De auteurs gebruikten allemaal verschillende methoden om duurzame gebouwen goed te kunnen vergelijken met de traditionele gebouwen. Allen hebben zij gecorrigeerd voor de karaktereigenschappen van de gebouwen om de kantoorpanden zo vergelijkbaar mogelijk te houden. Alle uitkomsten worden in square feet weergegeven. Eichholtz ea Het doel van deze auteurs was het neerzetten van de eerste systematische analyse van de impact die duurzame gebouwen hebben op de economische uitkomsten gemeten in de vastgoedmarkt. Ze hebben zich gefocust op commerciële gebouwen. De relatie tussen investeringen in energiezuinig bouwen en design én de (effectieve) huurinkomsten en verkoopopbrengsten werd onderzocht. Doordat zij kantoorpanden uit dezelfde regio gebruiken, namelijk een radius van 0,25 mijl rondom het duurzame gebouw, werd getracht om de gebouwen zo vergelijkbaar mogelijk te houden qua locatie. Daarnaast zaten de kantoorpanden zaten in de A en B-klasse, wat overigens wel enige afwijking in de vergelijking kan geven. Ze gebruikten de hedonische OLS schattingen (GIS) om zo dicht mogelijk de werkelijkheid te benaderen. Ze hielden de variabelen zoals grootte (in square feet ), leeftijd, renovatie, etages, 15 Eichholtz ea 11
ameneties, werkloosheidsgroei en bezettingsgraad constant ten behoeve van de regressie. De uitkomsten gaven weer dat groene gebouwen hogere opbrengsten genereerden. Daarbij hebben zij nog het onderscheid gemaakt tussen Energy Star (ES) gecertificeerde en LEED gelabelde gebouwen. ES gebouwen genereerden significante hogere rendementen, maar LEED gebouwen gaven geen significante uitkomsten. Wiley ea. De auteurs van dit artikel hebben de relatie tussen energie-efficiënt design en de verhuur/verkoopmarkt van commercieel vastgoed geanalyseerd. Er werd gekeken naar het verschil in opbrengsten tussen ES gecertificeerde gebouwen en LEED gelabelde gebouwen. Zij gebruiken alleen A-klasse kantoorpanden ter bevordering van de onderlinge vergelijking. Binnen de steekproef gebruikten zij als vergelijking de conventionele kantoren in het zelfde grootstedelijke gebied als het duurzame kantoorpand. Het hedonische OLS regressiemodel werd gebruikt voor de directe rendementen en de bezettingsgraad. De variabelen leeftijd, gemiddelde huurinkomsten, functionele aspecten, efficiënt design, locatie, grootte, exploitatiekosten, verhuurspecificaties en bezettingsgraad werden constant gehouden om de regressie te kunnen toepassen. De huur- en verkoopopbrengsten van de groene en conventionele gebouwen konden zij op deze manier vergelijken. Uit de verzamelde data volgde dat zowel de huuropbrengsten als de verkoopopbrengsten van duurzame gebouwen hoger uitvielen in vergelijking met nietduurzame gebouwen. De bezettingsgraden gaven tevens positievere cijfers weer. Miller ea. In dit artikel werd geprobeerd om de vragen over voordelen van investeringen in energiebesparingen en milieuvriendelijk design uit te zoeken. De data van kantoorpanden werden gebruikt om het verschil tussen ES en LEED gebouwen en niet groene gebouwen te meten. Zij gebruikten alleen A-klasse gebouwen. De huur- en verkoopopbrengsten zijn in de kantorenmarkt zeer afhankelijk van de geografische locatie en het type leasecontract. Om de vergelijking tussen de categorieën kantoren te kunnen maken, werd gebruik gemaakt van een indicator variabele voor de locatie en het soort lease contract. Qua locatie controleerden zij alleen voor belangrijke submarkten. De methoden die gebruikt zijn voor de schattingen, zijn het hedonische OLS en het 2LSL regressiemodel. De variabelen die constant gehouden werden, gebruik makende van de beschikbare data van kantoorpanden, zijn de variabelen leeftijd, grootte, locatie in het Central Business District, verkoopjaar en de stad waarin de kantoorpanden stonden. De uitkomsten van dit artikel waren dat ES gelabelde en LEED gecertificeerde gebouwen zowel hogere huur- als verkoopopbrengsten genereerden. Ook de bezettingsgraad viel hoger uit. Fuerst ea. Fuerst ea. hebben ook de database CoStar gebruikt om het effect van het vrijwillig invoeren van een duurzaamheidcertificaat te meten aan de verhuurinkomsten en verkoopprijzen van Amerikaanse commerciële kantoorpanden. Zij hebben zich vooral gericht op het verschil tussen ES gelabelde en LEED gecertificeerde gebouwen ten opzichte van conventionele gebouwen. Ze gebruikten verschillende kwaliteitsklassen van de gebouwen, wat de vergelijking iets minder zuiver maakt. Wederom werd het hedonische en logistische OLS regressiemodel gebruikt voor informatie over de huurinkomsten en verkoopprijzen. Ze vergeleken kantoren in dezelfde submarkt volgens de database CoStar. De variabelen van de gebouwen waarvoor gecontroleerd werd om de prijsverschillen te kunnen waarnemen, waren leasecontracten, submarkten, grootte (in sq ft), etages en leeftijd. 12
De conclusies van dit artikel zij dat zowel de huur- als de verkoopopbrengsten van ES gecertificeerde en LEED gelabelde kantoorpanden hoger uitvallen dan de opbrengsten van traditionele kantoren. 2.1.2 Duurzaamheid in vastgoed Zoals al eerder beschreven is het duurzaamheidaspect ook in de vastgoedwereld goed doorgedrongen. Mede door het feit dat globaal steeds meer producten en bedrijven rekening houden met energiezuinigheid is deze duurzaamheidtrend ook door ondernemingen in de vastgoedwereld overgenomen. Volgens Fuerst en McAllister (2008) heeft de groei in energiezuinige producten de opkomst vrijwillige certificaten en labels in meerdere sectoren gestimuleerd. De certificaten die voornamelijk gebruikt worden in de vastgoedbranche zijn voor respectievelijk Engeland, Australië en Amerika: Green Star, BREEAM en Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) / Energy Star (ES) / Green Globes. Vastgoed heeft in zeer grote mate impact op het milieu, omdat onroerend goed ongeveer vijftig procent van het geproduceerde broeikasgas op de wereld uitstoot. Daarnaast bestaat dertig procent van de exploitatiekosten van een gebouw uit energiekosten. De grootste kostencategorie is energiekosten en wanneer deze beperkt kunnen worden, kunnen er veel kosten bespaard worden (Wiley, 2008). Door de EPA is in februari 2008 onderzocht dat commerciële gebouwen met een ES label zelfs veertig procent op de energiekosten kunnen besparen. Volgens Fuerst en McAllister (2008) produceren gebouwen ongeveer twintig procent van het broeikasgas op de wereld. Eichholtz ea. (2008) gebruiken een bron die aangeeft dat gebouwen dertig procent van het geproduceerde broeikasgas op de wereld uitstoten. Ook zij beamen dat dertig procent van de exploitatiekosten uit energiekosten bestaan. Zoals alle auteurs aangeven, kunnen energiezuinige gebouwen een grote kostenreductie genereren. Volgens de Agency of the US Department of Energy is er in Amerika de afgelopen twintig jaar elk jaar ongeveer twee tot vier procent van het huidige aanbod van vastgoed vervangen. Wanneer deze trend zich in de toekomst zal doorzetten, betekent het dat in Amerika in 2030 al ruim tachtig procent van de gebouwen gebouwd/verbouwd is. Het belang van duurzaam bouwen is dus duidelijke aanwezig. 2.1.3 Certificering Doordat vastgoed voor een verslechtering van het milieu zorgt, is de opkomst van de certificering een logisch resultaat. Steeds meer ondernemingen voelen zich al genoodzaakt om deze te gebruiken, omdat velen hen al voor zijn gegaan. Achterblijven zal waarschijnlijk hun concurrentiepositie kunnen verslechteren. De verschillende certificeringen focussen zich op de volgende categorieën: duurzaamheid van de locatie, waterefficiëntie, energie en atmosfeer, materialen en grondstoffen, omgevingskwaliteit in het gebouw zelf en de innovatie in het ontwikkelproces. De certificaten verschillen onderling in de waarderingen van de verschillende categorieën. Het Energy Star programma is in 1992 opgezet door de U.S. Environmental Protection Agency en de U.S. Department of Energy als een vrijwillig label. Zij wilden hiermee energie zuinige producten promoten om zo de broeikasgasuitstoot te verminderen. Eerst werd dit label vooral toegepast op electrische apparaten en pas in 1993 kon men het label toepassen op een nieuwe woning. Pas vanaf 1995 kon het label ook toegekend worden aan andere sectoren vastgoed. Het ES label staat garant voor een indicatie van lage eigendomskosten, een betere energieprestatie en hogere verkoopwaardes. De ES certificering bestaat uit 100 punten, waarvan een gebouw er minimaal 75 moet behalen om als ES te worden aangemerkt. 13
Een private organisatie zonder winstoogmerk, de U.S. Green Building Council (USGBC) heeft LEED in 1999 ontwikkeld. Zij hebben dit ontwikkeld om te bevorderen dat bedrijven duurzame groene gebouwen gingen ontwikkelen en duurzame ontwikkelingen zouden ondernemen. Dit certificaat is veel complexer dan het ES label, want veel extra onderdelen worden toegevoegd en gecontroleerd om daadwerkelijk het LEED label te mogen ontvangen. Gebouwen die het certificaat LEED hebben, staan bekend als gebouwen met lagere exploitatiekosten, verhoogde waarde van het gebouw en een gezondere en veiligere omgeving voor gebruikers. Binnen het certificaat zijn een viertal niveaus te onderscheiden, afhankelijk van het behaalde aantal punten, namelijk gecertificeerd (26-32), zilver (33-38), goud (39-51) en platinum (52-69). Het LEED label is, in vergelijking met ES, beter vergelijkbaar met andere labels in bijvoorbeeld Engeland, Duitsland en Australië 16. In mei 2009 telde Amerika al 657 gecertificeerde LEED gebouwen en 2.393 gelabelde ES kantoorgebouwen, die zijn opgenomen in de CoStar database. Dit waren in april 2009 nog 402 LEED gebouwen en 1.925 ES gecertificeerde gebouwen. Deze groeipercentages ontwikkelen zich snel en het aantal groene gebouwen verdubbeld ongeveer elke twee jaar 17. 2.1.4 Initiële investeringen Een ontwikkelaar moet rekening houden bij de bouw of verbouwing van zijn pand met de kosten van het realiseren of omzetten naar een groen gebouw. De initiële investeringen die daarbij zullen ontstaan, zullen uiteindelijk terug te verdienen zijn in de hogere huuropbrengsten, de hogere bezettingsgraad, het lagere risico en de hogere verkoopopbrengst. De auteurs hebben hier allemaal een uitgangspunt voor, welke hierna volgen. De kosten waar men rekening mee dient te houden bij het bouwen of verbouwen van een duurzaam gebouw zijn volgens Fuerst en McAllister onder te verdelen in 2 categorieën: de kosten om het certificaat zelf te verkrijgen de kosten om aan de standaard van het certificaat te voldoen Voor elk certificaat moet een premie betaald worden om daadwerkelijk het label te ontvangen. De premie van LEED ligt hoger dan die van ES, omdat het een veel omvangrijker systeem is. Binnen LEED moeten verschillende premies betaald worden, afhankelijk van de status 18. De precieze kosten van deze premies zijn lastig te verkrijgen. Voorgaande studies van bijvoorbeeld Kats (2003) en Berry (2007) geven aan dat de extra constructiekosten, die benodigd voor het verkrijgen van een duurzaam gebouw, rond de twee procent liggen. Volgens Miller ea. (2008) ligt dit percentage op drie procent. Daarnaast hebben Matthiesen en Morris (2007) onderzocht of er inderdaad meer kosten ontstaan bij duurzame ontwikkelingen, maar bij hun onderzoek onder 83 groene gebouwen en 138 conventionele gebouwen, vinden zij geen significante verschillen in de gemiddelde bouwkosten. Deze uitkomsten moeten echter zeer voorzichtig gebruikt worden, gezien de bovenstaande uitkomsten maar met een kleine groep gebouwen onderzocht is. Kats (2003) beweert dat de initiële constructiekosten ten behoeve van de duurzame ontwikkelingen zich zelfs meteen al terugverdienen. De contante waarde van de lagere exploitatiekosten van duurzame gebouwen zorgen ervoor dat de initiële constructiekosten al snel terugverdiend zijn. In figuur vier is een voorbeeld te zien, uit zijn onderzoek, van een opzet van de financiële voordelen van een duurzaam gebouw. Hieruit blijkt dat de opbrengsten van een duurzaam gebouw, die ontstaan uit energie-, uitstoot- en waterbesparing, productiviteit en gezondheid van de gebruikers, groter zijn dan de kosten van een duurzaam 16 Eichholtz et al., Fuerst, Wiley et al. 17 Fuerst en McAllister 18 Fuerst en McAllister 14
gebouw. Ook verwacht Kats dat de kosten van duurzaam bouwen steeds meer zullen dalen naarmate het aantal duurzame gebouwen zal toenemen, waardoor er meer kostenbesparingen gerealiseerd kunnen worden. Ook Eichholtz ea. geven aan dat investeerders hun investeringen terug kunnen verdienen of zelfs een hoger rendement kunnen eisen, doordat commerciële duurzame gebouwen hogere huurinkomsten kunnen genereren of doordat dat investeerders met een lagere risicopremie kunnen rekenen. Volgens de auteurs hier zijn nog maar weinig bewijzen van, doch geven zij aan dat het California s Sustainable Building Task Force (2003) een onderzoek heeft gedaan met 33 duurzame gebouwen in California, waarbij de uitkomst was dat de financiële voordelen van een duurzaam gebouw tien keer zo groot warden dan de initiële investeringen om het gebouw daadwerkelijk groen te maken. In het artikel van Wiley ea. wordt beschreven dat de kosten van het verkrijgen van het certificaat zelf een aantal duizenden dollars kan kosten en dat de kosten voor het bouwen van een duurzaam gebouw hoger ligt dan voor een traditioneel gebouw, maar dat deze zichzelf terugverdienen in de hogere huuropbrengsten en lagere exploitatiekosten. Tabel 1. Financial Benefits of Green Buildings, Summary of Findings (in $ per ft2) Categorie NPV 20-jaar Waarde Energie 5,79 Waarde Emissie 1,18 Waarde Water 0,51 Waarde Afval (alleen voor bouw) 1 jaar 0,03 Waarde commissioning O&M 8,47 Waarde productiviteit en gezondheid (gecertificeerd en zilver) 36,89 Waarde productiviteit en gezondheid (goud en platinum) 55,33 Kosten groenpremie -4,00 Totale NPV 20-jaar ((gecertificeerd en zilver) 48,87 Totale NPV 20-jaar (goud en platinum) 67,31 Bron: Capital E Analysis 2.1.5 Stimulans duurzaam bouwen Tevens hebben veel overheden en gemeenten hun beleid ingericht op het stimuleren van duurzame gebouwen. Zij willen de bouw van en verbouw naar duurzame gebouwen stimuleren door middel van het geven van subsidies en belastingvoordelen aan degenen die duurzame gebouwen bouwen en aankopen 19. Deze subsidies en belastingvoordelen kunnen een extra stimulans zijn omdat zij een extra financiële steun leveren aan de ontwikkelaars, eigenaren en gebruikers van de duurzame panden. Uiteindelijk komt het erop neer dat alle artikelen gebaseerd op voorgaande onderzoeken er vanuit gaan dat de extra opbrengsten de initiële investeringen in duurzame gebouwen meer dan compenseren. Mede doordat duurzame gebouwen meer huren genereren, een langere levensduur hebben en minder leegstand hebben, zullen de verkoopopbrengsten een nog hoger niveau kunnen bereiken volgens Fuerst en McAllister. 19 Fuerst en McAllister (2007) 15
2.2 Data In deze paragraaf wordt beschreven waar de auteurs van de artikelen hun informatie vandaan gehaald hebben en hoe zij deze gegevens verwerkt hebben. Ook de uitkomsten zullen in de deze paragraaf besproken worden. 2.2.1 Data Alle artikelen baseren hun empirische onderzoek op de Amerikaanse vastgoedmarkt, omdat deze de meeste data bevat. Dit literatuuronderzoek zal zich richten op de commerciële vastgoedsector, de kantorenmarkt, in Amerika, omdat van de kantorenmarkt veel data wordt gecollecteerd en deze duidelijk afhankelijk is van de economische situaties en omdat ze zeer gevoelig is voor design technologie 20. Alle auteurs gebruiken de CoStar database, omdat deze database de meest complete database is op het gebied is van informatie over vastgoed in Amerika. In deze database waren in 2008 al ongeveer 332.000 commerciële gebouwen opgenomen. In deze database worden gegevens over de karaktereigenschappen (leeftijd, amenities, parkeergelegenheid), locaties, huren en verhuurspecificaties verzameld. Er wordt sinds een aantal jaren ook genoteerd of de gebouwen duurzaam zijn of niet. Daarnaast wordt onderscheid gemaakt tussen LEED en ES gecertificeerde gebouwen. Binnen de CoStar database gebruikten de verschillende auteurs verschillende methoden om de duurzame gebouwen goed te kunnen vergelijken met de traditionele gebouwen. Doordat zo goed mogelijk wordt gecorrigeerd voor de verschillende karakteristieken van de gebouwen, wordt voorkomen dat verschillende gebouwen ten onrechte met elkaar vergeleken worden. Eichholtz ea. zochten in december 2008 in de database naar duurzame gebouwen en gebruikten een radius van 0,25 mijl rondom het duurzame gebouw om zo een zo goed mogelijke aanname te maken van de verschillende marktsegmenten. Hiervoor gebruiken zij de GIS technieken. Hierdoor hebben zij 893 clusters kunnen creëren rondom de duurzame kantoren. In elk cluster zaten ongeveer 12 gebouwen, waarvan minimaal één duurzaam en één niet-duurzaam. In de dataset voor huurgegevens zaten 8.182 kantoorpanden en in de dataset voor de verkoopgegevens zaten 1.816 kantoorpanden. De dataset voor de verkoopgegevens werd gehaald uit de 199 gebouwen die tussen 2004 en 2007 zijn verkocht. Hieromheen zijn gelijke clusters getrokken. Deze kantoorpanden hebben een A- of B-klasse. Het nadeel hiervan is dat de gebouwen alleen vanwege hun classificering al afwijkend van elkaar kunnen zijn, wat een negatieve invloed zal kunnen hebben op de uitkomsten. De methode die gebruikt is voor de schattingen, is de OLS. Wiley ea hebben de data van januari 2008 gebruikt met alleen maar A-klasse gebouwen waarvan de huidige leasingcontracten (met een specificatie welk soort contract gebruikt is) en data over de bezettingsgraad voorhanden was. Uiteindelijk konden zij voor de verhuurgegevens gebruik maken van 7.308 kantoorpanden, die uit 46 verschillende clusters (kantoormarkten) zijn verzameld. Gedurende data collectie werd 1 markt buiten beschouwing gelaten. De data voor de verkoopgegevens werd ook uit de CoStar COMPS database gehaald. Daarin zijn 25 verschillende clusters te onderscheiden, die in totaal 1.151 observaties bevatten. Huurinkomsten en verkoopopbrengsten zijn in de kantorenmarkt zeer afhankelijk van de geografische locatie en het type leasecontract wat is afgesloten. Wiley ea. maakten onderscheid in het aantal verschillende soorten lease types, die zij onderverdeelden in tien categorieën, omdat het soort leasecontract veel invloed heeft op de huurinkomsten. Om deze reden werd er gebruik gemaakt van een indicator variabele voor zowel de locatie als het soort lease contract. De gebruikte schattingsmethoden zijn de OLS en de 2LSL methode. 20 Wiley es 16
Miller ea gebruikten net zoals Eichholtz ea. ook de CoStar database, alleen gebruikten zij alleen A-klasse gebouwen. Zij hebben de CoStar database begin 2008 geraadpleegd voor de benodigde gegevens. In de database zaten ongeveer 900 ES gelabelde gebouwen, waar zij uiteindelijk een filter op hebben toegepast om zo optimaal mogelijk te kunnen corrigeren voor de karakteristieken van de verschillende gebouwen. De filter die gebruikt werd, hanteerde criteria aangaande kwaliteit (alleen A-klasse), grootte, aantal etages, leeftijd en pacht. Na toepassing van de filter bleven er 643 groene gebouwen over en meer dan 2000 niet-duurzame gebouwen. Ze hebben ook de OLS schattingsmethode gebruikt en een beknopte vergelijking gemaakt tussen de artikelen van Eichholtz ea, Fuerst en McAllister en hun eigen onderzoek. Fuerst en McAllister gebruikten de daadwerkelijk submarkten, die door CoStar als dusdanig zijn aangegeven. Ook zij gebruikten zowel A- als B-klasse kantoorpanden. Zij zochten een duurzaam gebouw en maakten een willekeurige selectie van niet-duurzame gebouwen binnen die submarkt. Op deze manier probeerden zij om de kantoorpanden zo vergelijkbaar mogelijk te houden. Uiteindelijk hebben zij een database van 1.282 ES gecertificeerde gebouwen en 626 LEED gecertificeerde gebouwen kunnen opbouwen. Van de LEED gecertificeerde gebouwen, waren er 192 gewoon gecertificeerd, 180 waren zilver, 201 goud en 45 platinum. Zij hebben 9.806 observaties gebruikt voor verkoopgegevens en 18.519 voor huurobservaties. Ook Fuerst en McAllister hebben gebruik gemaakt van een OLS regressie methoden om de huurprijzen en verkoopprijzen te kunnen schatten. 2.2.2 Karaktereigenschappen De auteurs hebben ook de andere aspecten van duurzame gebouwen in hun regressiemodellen bekeken. Deze eigenschappen geven extra informatie over duurzame gebouwen en hun specificaties, welke hieronder aan bod zullen komen. In het artikel van Eichholtz ea. werd ook gekeken naar de grootte van de gebouwen. Opvallend is dat vooral duurzame gebouwen in het centrum hoger zijn dan conventionele gebouwen. Groene gebouwen kunnen soms wel twee keer zo groot zijn dan een conventioneel gebouw. Daarnaast ontdekten zij dat groene gebouwen een hogere kwaliteit hebben dan de traditionele gebouwen. Ook vonden zij dat duurzame gebouwen veel nieuwer zijn in vergelijking met de normale gebouwen. De leeftijd van de duurzame gebouwen kwam gemiddeld op 24 jaar uit, terwijl de leeftijd van conventionele gebouwen gemiddeld boven de 44 lag. De beschikking over veel faciliteiten, genereerde vaak hogere huuropbrengsten. Naast bovenstaande aspecten, verwachten Eichholtz ea. dat duurzaamheid invloed heeft op de reputatie van het gebouw, dat duurzaamheid marketingvoordelen met zich meebrengt en dat van duurzame gebouwen in de meeste gevallen gewoonweg een hogere kwaliteit wordt verwacht. Bewijs hiervoor zal echter nog onderzocht moeten worden. Wiley ea. hebben een aantal eigenschappen van duurzame gebouwen geconstateerd, welke redelijk overeenkomen met die van Eichholtz ea. Zij vonden dat oudere gebouwen een hogere leegstand hebben en dat gebouwen met hogere leegstandspercentages vaak hogere leasehuren hebben. Ook concluderen zij dat de hoogte van de duurzame gebouwen hoger is dan die van conventionele gebouwen. Qua leeftijd hebben zij dezelfde uitkomsten, namelijk dat groene gebouwen jonger zijn. Er wordt tevens geconstateerd dat oudere gebouwen met een korting verkocht worden en dat groene gebouwen een hogere kwaliteit hebben. Het onderzoek van Miller ea. wijst ook aan dat groene gebouwen hoger zijn dan conventionele gebouwen, dat de leeftijd van duurzame gebouwen lager ligt dan bij traditionele gebouwen en dat de kwaliteit van een duurzaam gebouw beter is. Daarnaast constateren zij ook dat oudere gebouwen verkopen met een korting in vergelijking met jongere gebouwen. Ook interessant is dat zij een typisch ES gelabeld gebouw hebben geformuleerd. Dit is een gebouw die in de A-klasse valt, 15 verdiepingen beslaat, meerdere verschillende huurders huist en voor bijna tweeënnegentig procent verhuurd is. 17
Ook Fuerst ea. constateren dat duurzame gebouwen hoger zijn dan conventionele gebouwen en zij geven aan dat een ES gelabeld gebouw bijna tien etages hoger kan zijn. De leeftijd van een groen gebouw ligt ook bij hen lager dan een traditioneel gebouw. Een LEED gebouw is gemiddeld twaalf jaar en een ES gebouw gemiddeld negentien jaar oud in vergelijking met de benchmark bestaande uit conventionele gebouwen met een gemiddelde leeftijd van 28. Zij hebben ook onderzocht wat de verschillende aspecten voor invloeden kunnen hebben op de verkoopopbrengsten: De leeftijd heeft een negatief effect De grootte heeft een negatief effect De hoogte heeft een positief effect Maar wat Fuerst ea. ook aangeven, is dat hogere verkoopopbrengsten zeker niet alleen afhankelijk zijn van het wel of niet hebben van een certificaat op zich. Andere aspecten die ook samenhangen met de waardeverhogingen van duurzame gebouwen zijn onder andere hogere huurinkomsten, lagere exploitatielasten, hogere bezettingsgraden, image voordelen van het duurzame aspect en een lager risicopremie wat de beleggers hanteren bij een duurzaam gebouw. 2.3 Uitkomsten In dit gedeelte worden de uitkomsten per onderdeel uitgebreid besproken. Eerst worden de huuropbrengsten besproken, dan de verkoopopbrengsten en tot slot de bezettingsgraad. In onderstaand figuur is het overzicht weergegeven, wat verderop uitgebreid besproken wordt. Tabel 2. Vergelijking huur- en verkoopopbrengsten en de bezettingsgraad Alles in square feet Eichholtz, Kok, Wiley, Benefield, Miller, Spivey, Fuerst, McAllister Quigley Johnson Florance (+ premium) (+ premium) (+ premium) (+ premium) Huuropbrengsten Groen $ 29,8 + 2,6 % $ 24,7 + 6,0% ES + 2,8 % $ 30,1 + 7,3%-8,9% $ 30,5 $ 27,8 + 6,0% LEED + 0,3 % * $ 31,9 + 15,2%-17,3% $ 42,2 $ 26,7 + 6,0% Controlegroep $ 28,2 $ 26,5 $ 28,0 $ 19,5 Effectieve huur Groen $ 26,7 + 8,5% ES + 8,9% + 11,6% LEED + 4,4% + 9,2% Controlegroep $ 23,6 Verkoopopbrengsten Groen $ 289,2 + 17,0% + 36,0% ES + 19,3% + $ 29,7 + 5,8% $ 254,9 + 31,0% LEED + 11,4% * + $ 129,2 + 9,9% $ 251,1 + 35,0% Controlegroep $ 248,9 $ 485,6 $ 242,75 $ 190,6 / $ 226,5** Bezettingsgraad Groen 89,0% 86,1 % ES 90% + 10,2%-11,0% 91,5% 91,4 % LEED 80,8% + 16,2%-17,9% 92,0% 91,1% Controlegroep 81,4% 76,3% 87,8% 63,8% * = niet significant ** 1 e is controlegroep ES, 2 e is controlegroep LEED 18
2.3.1 Huuropbrengsten Eichholtz ea. vonden bewijs dat huurinkomsten per square feet (ft 2 ) voor groene kantoorpanden ongeveer drie procent hoger liggen dan de conventionele gebouwen in de omgeving. Zij hebben de huurinkomsten ook gecorrigeerd voor de verschillen in bezettingsgraad van een conventioneel gebouw in vergelijking met een duurzaam gebouw. Duurzame gebouwen hebben een hogere bezettingsgraad, waardoor de aangepaste effectieven huurinkomsten van groene gebouwen uitkomen op 8,5 procent hoger. De huurinkomsten van een ES gebouw vallen negen procent hoger uit dan een conventioneel gebouw. Echter de huuropbrengsten van een LEED gebouw, zijn in dit onderzoek niet significant hoger dan een vergelijkbaar traditioneel gebouw. Volgens Wiley ea. genereren de groene kantoorpanden hogere huren dan conventionele kantoorpanden. Daarbij kwam uit het onderzoek dat oudere gebouwen vaak goedkopere huren hebben dan de jongere gebouwen. Voor ES gebouwen liggen de huurinkomsten per ft 2 ruim zeven tot negen procent hoger en voor de LEED gebouwen liggen de huurinkomsten zelfs vijftien tot zeventien procent hoger dan de traditionele gebouwen. Ook Miller ea. vonden in hun dataset bewijzen voor het feit dat duurzame gebouwen meer huurinkomsten genereren dan de gewone gebouwen. Alleen absolute getallen zijn weergegeven in hun artikel, zie bovenstaand figuur. Miller ea. geven aan dat duurzame gebouwen die verhuurd worden met een premium per ft 2 en waarvan bezettingsgraad hoger is dan de concurrerende traditionele gebouwen in combinatie met de exploitatiekostenbesparingen superieure inkomensvoordelen kunnen behalen in de verhuurmarkt. Uit het onderzoek van Fuerst ea. blijkt dat groene kantoorgebouwen zes procent hogere huurinkomsten genereren per ft 2. Voor zowel ES gelabelde gebouwen als voor LEED gecertificeerde gebouwen ligt het premium op zes procent. 2.3.2 Verkoopopbrengsten Met betrekking tot de verkoopopbrengsten konden Eichholtz ea. concluderen dat ook deze rendementen per square feet hoger uitvallen bij duurzame kantoorpanden binnen de database. Het blijkt dat een duurzaam gebouw een hogere verkoopwaarde genereert van ongeveer zeventien procent in vergelijking met een traditioneel gebouw. Een ES gelabeld gebouw genereert negentien procent hogere verkoopopbrengsten. LEED gebouwen geven in het model aan elf procent hogere opbrengsten te genereren, maar deze variabele is niet significant. Wiley ea. geven de verschillen in verkoopopbrengsten weer aan de hand van absolute getallen. Een ES gelabeld gebouw genereert $ 30,- per ft 2 hogere opbrengsten in vergelijking met de traditionele kantoorgebouwen. In het geval van een LEED gecertificeerd gebouw is ligt dit $ 130,- per ft 2 hoger. Uit het onderzoek van Miller ea. volgt tevens dat de verkoopopbrengsten per ft 2 hoger liggen, bij ES gelabelde gebouwen ligt dit percentage bijna zes procent hoger en bij LEED gecertificeerde gebouwen ligt dit bijna tien procent hoger. De uitkomsten van Fuerst ea. zijn geheel in lijn met bovenstaande uitkomsten, echter geven zij veel hogere percentages weer. De verkoopopbrengsten per ft 2 voor groene gebouwen vallen in hun geval zesendertig procent hoger uit, ES gelabelde gebouwen eenendertig procent hoger en LEED gecertificeerde gebouwen vijfendertig procent. 19
2.3.3 Bezettingsgraad Door Eichholtz ea. werd onderzocht hoe de bezettingsgraad van duurzame gebouwen zich verhield tot conventionele gebouwen. Hieruit blijkt dat de bezettingsgraad van groene gebouwen hoger ligt dan die van conventionele gebouwen. De variantie in bezettingsgraad ligt voor een duurzaam kantoorpand lager dan voor een conventioneel kantoorpand. Wiley ea. vonden tevens een hogere bezettingsgraad voor duurzame gebouwen, waarbij de spreiding ten opzichte van conventionele gebouwen ongeveer tien tot achttien procent hoger uitviel. Voor ES gelabelde kantoorgebouwen lag het leegstandspercentage ongeveer tien tot elf procent hoger dan bij conventionele gebouwen en voor LEED gecertificeerde gebouwen lag deze tussen de ruim zestien en bijna achttien procent hoger. De bezettingsgraden van de duurzame gebouwen uit de database van Miller ea. gaven ook een positiever beeld weer. Een LEED gecertificeerd gebouw zorgt namelijk in vergelijking met een conventioneel gebouw voor een hogere bezettingsgraad met een waarde van tweeënnegentig procent en een ES gecertificeerd kantoorpand voor 91,5 procent. In vergelijking met conventionele gebouwen liggen de bezettingsgraden van ES gelabelde gebouwen tien tot elf procent hoger. De bezettingsgraden van LEED gecertificeerde gebouwen liggen zestien tot achttien procent hoger. De auteurs Fuerst ea. geven ook weer dat de bezettingsgraden hoger liggen. De bezettingsgraden van conventionele gebouwen ligt volgens hen rond de vierenzestig procent, terwijl groene gebouwen ruim zesentachtig procent bezetting hebben. Zowel de ES en LEED gecertificeerde gebouwen genereren een bezettingsgraad van ruim eenennegentig procent. 2.3.4 Verwachting Eén aspect wat voorafgaand aan de onderzoeken verwacht werd, was dat er een verschil tussen de hoogte van de rendementen van de twee labels zou kunnen ontstaan. Een aantal auteurs had verwacht dat LEED gebouwen een hoger premium zouden hebben dan ES gelabelde gebouwen. De reden waarom dit verwacht werd, is vooral omdat het LEED certificaat veel uitgebreidere eisen stelt in vergelijking met het ES certificaat. De uitkomsten gaven echter in sommige gevallen een andere uitkomst. In één geval waren de LEED variabelen zelfs niet significant. In onderstaande tabel wordt een algeheel overzicht gegeven aan de hand van alle bovenstaande onderzoeken. Hierdoor ontstaat een beter beeld over de uiteindelijke uitkomsten van de verschillende artikelen met alle uitkomsten erin verwerkt. 20