BuildDesk kennisdocument

Transcriptie

1 BuildDesk kennisdocument Energieprestatie en beleggingswaarde De beleggingswaarde neemt toe bij een beter energielabel. Op basis van een statistische analyse is de conclusie overduidelijk. Samenvatting De huurprijs stijgt met 6,5% bij een halvering van de energie index. Dit is de belangrijkste bevinding uit een meervoudige regressieanalyse op basis van WoOn2006 en de aanvullende energiemodule. Deze bevinding is vervolgens doorgerekend in de beleggingswaarde, waardoor verschillen zichtbaar worden per woningtypen en labelklasse. Aanvullend zijn de kosten van een upgrading berekend en uitgezet tegenover de gecreëerde meerwaarde. De gecreëerde meerwaarde bij de upgrading van een gemiddelde eengezinswoning (van label G naar A) komt bijvoorbeeld uit op ,. De kosten van deze upgrading bedragen slechts ,, waardoor geconcludeerd wordt dat het financieel een aantrekkelijke keuze is om te verduurzamen. Achtergronden Energieprestatie en duurzame voorzieningen worden steeds belangrijker (IVBN, 2011; Aedes, 2012). Dat is ook logisch gezien de stijgende energieprijzen (zie artikel: energieprijzen) en het groeiende aandeel van de energiekosten in de totale woonlasten (zie artikel: woonlastenontwikkeling). Een lagere energierekening betekent immers lagere woonlasten en een duurzame woning betekent een hogere kwaliteit van het vastgoed en een lager risicoprofiel. Verschillende onderzoeken zijn gedaan naar de meerwaarde van energiezuinig vastgoed, terwijl in géén van deze onderzoeken aandacht is besteed aan de kosten voor een upgrading. In dit artikel zal naast de meerwaarde van een goede energieprestatie, het kostenaspect wél worden belicht. Hierbij worden de benodigde investeringen uitgezet tegenover de toegenomen waarde voor de belegger. Anders dan de bestaande literatuur, zie hieronder, richt dit artikel zich ook op de markt voor Nederlandse huurwoningen. Review literatuur Dat er hogere rendementen zijn te behalen met duurzaam vastgoed is al langer bekend. Onderstaand, de belangrijkste literaire studies die dit onderschrijven: Fuerst en McAllister (2009a; 2009b). Voor kantoren in de V.S. gelden 6% hogere huren, 8% hogere bezettingsgraden en hogere objectwaarden van 35%; Miller (2008) en Eichholtz (2009). Voor kantoren in de V.S. gelden minimaal 5% hogere huren en verbeterde bezettingsgraden en objectwaarden van tussen de 3 en 8%; Salvi (2008). Voor Zwitserse koopwoningen werd gemiddeld 7% meer betaald voor energie efficiënte eengezinswoningen en 3,5 % meer voor energie efficiënte appartementen.

2 Brounen en Kok (2011a; 2011b) Voor Nederlandse koopwoningen met een groen energielabel werd gemiddeld 8.449, meer betaald ten opzichte van woningen met een rood energielabel. (zie artikel: verkoopwaarde hoger bij groen label). Definities De definitie van duurzaamheid is beperkt tot de energieprestatie, uitgedrukt in de energie index. De beleggingswaarde is omschreven door RICS (1997), die stelt dat de beleggingswaarde gelijk is aan de interne waarde (worth, of value in use). De beleggingswaarde kan gelijk worden gesteld aan de bedrijfswaarde. Onder een upgrading wordt verstaan, het omhoog bijstellen van de energetische kwaliteit door het uitvoeren van energiemaatregelen. Onderzoek energieprestatie en huurprijs Onderzoek naar de relatie tussen de energieprestatie en de huurprijs is onderzocht op basis van WoON2006 en de aanvullende energiemodule. WoON (Woon Onderzoek Nederland) is een drie jaarlijks terugkerende landelijke survey met woningen in De energiemodule is een zes jaarlijks terugkerende aanvulling op de landelijke survey, waarbij alle energetische kenmerken van de woning zijn opgenomen. Deze bestanden zijn samengevoegd en gereduceerd door de niet relevante gegevens buiten beschouwing te laten. Hierbij zijn alle koopwoningen, alle woningen zonder energielabel en de onrealistische waarden (95% betrouwbaarheidsinterval over de huurprijs) buiten beschouwing gelaten. Voorts blijft er een werkbare dataset over van cases, waarop een meervoudige regressie is uitgevoerd. Deze statistische techniek maakt het mogelijk om een specifieke samenhang tussen de variabelen aan te tonen. De huurprijs per vierkante meter (afhankelijke variabele) is bij dit onderzoek de variabele die verklaart wordt door de onafhankelijke variabelen over: de locatie, de grootte van de woning, de aanwezigheid van een bad, het aantal kamers, het bouwjaar, energieprestatie en het woningtype de onafhankelijke variabelen. In formulevorm ziet dit er als volgt uit: Waarbij: = Huurprijs per m 2 = Constante = Onafhankelijke variabele; locatie, energieprestatie, woningtype, aantal kamers, oppervlakte, bouwjaar, aanwezigheid van een bad en de energieprestatie = Parameter die wordt geschat = Error term (ruis factor) Bevindingen onderzoek relatie energieprestatie en huurprijs De belangrijkste uitkomst van de meervoudige regressie, is dat de huurprijs met 6,5% stijgt bij een halvering van de energie index (EI). In tabel 1 wordt deze bevinding vertaalt naar de procentuele verschillende per labelsprongen. Hierbij is de gemiddelde EI aangehouden per labelcategorie.

3 Tabel 1: huurverschillen per labelsprong. Bron: Martens, 2012 Huidige energielabel Nieuw label D E F G A 6,83% 9,79% 13,11% 18,54% B 3,44% 5,65% 8,13% 12,17% C 1,56% 3,35% 5,36% 8,64% D 0,00% 1,44% 3,06% 5,71% E 0,00% 1,33% 3,49% F 0,00% 1,80% G 0,00% Bevindingen doorgerekend in de beleggingswaarde Voorgaand statistisch verhaal en de bevindingen zijn interessant, maar wat betekent dit voor de beleggingswaarde? Om dit te bepalen zijn de bovenstaande verschillen doorgerekend voor een gemiddelde eengezinswoning en een gemiddelde meergezinswoning. Hierbij is voor het betreffende woningtype en energielabelklasse de gemiddelde oppervlakte vermenigvuldigd met de gemiddelde prijs per vierkante meter. Vervolgens is de jaarhuur berekend met een marktconforme BAR v.o.n van 5,4% (DTZ, 2011). Voorts is het verschil bepaald door deze uitkomst te vermeerderen met het bijbehorende percentage uit tabel 1. Uiteraard is hierbij het prijspeil uit 2006 geïndexeerd via de gemiddelde huurstijgingen volgens het CBS (2012). Een groot voordeel van deze BAR methode, is dat het een relatief eenvoudige methode betreft met een beperkt aantal variabelen. De methode geeft echter geen inzicht in kasstromen. De BAR methode is dan ook vooral geschikt om de waarde (of het rendement) te bepalen van langdurig verhuurd vastgoed met relatief stabiele kasstromen. Tabel 2 geeft voor twee labelsprongen en twee woningtypen de baten van een upgrading voor de belegger. Tabel 2. Baten voor de belegger Woningtype EGW D A MGW D A EGW G A MGW G A Baten voor belegger 8.500, 7.750, , , Bezettingsgraad Voor het berekenen van de bedrijfswaarde is de bezettingsgraad een belangrijke parameter. Vestia en Wonen Limburg hebben voor alle vrije sectorwoningen gegevens vrijgegeven over de leegstand. Een eerste analyse toonde echter dat woningen met een groen energielabel juist een hogere leegstand hebben! Uit nadere inspectie van de gegevens bleek dat dit het gevolg is van energiemaatregelen die standaard worden uitgevoerd indien een woning wisselt van huurder. De (ver)bouwperiode wordt dus meegerekend in de leegstand terwijl het nieuwe energielabel wordt geregistreerd. Deze fout in de gegevens was er helaas niet uit te halen waardoor het niet mogelijk was de relatie tussen de energieprestatie en de bezettingsgraad te bepalen. Wel is de relatie onderzocht tussen de energieprestatie en de tevredenheid van de huishoudens met hun respectievelijke woning. Dit is onderzocht op basis van

4 WoOn2006 en de aanvullende energiemodule. Alle huishoudens hebben de vraag beantwoord in welke mate ze tevreden zijn met de huidige woning. Bewoners van woningen met een groen energielabel (A, B, C) gaven in 43% van de gevallen aan zeer tevreden te zijn met hun woning. Bewoners van woningen met een rood energielabel (D, E, F, G) gaven slechts in 30% van de gevallen aan zeer tevreden te zijn met hun woning. Hieruit wordt de conclusie getrokken dat woningen met een goede energieprestatie meer gewild zijn en dus in theorie een hogere bezettingsgraad zouden moeten hebben als gevolg van minder mutaties en meer belangstelling. Onderzoek naar deze relatie blijft interessant en is nodig om de invloed in euro s te kunnen uitdrukken. Indien u bij het lezen suggesties heeft, of zelfs data beschikbaar wil stellen, kunt u contact opnemen met de auteur (Erik Martens). Kosten van een upgrading De kosten van een upgrading zijn bepaald met behulp van de rekenkern van de energiebesparingsverkenner. Deze rekenkern is mede ontwikkeld door BuildDesk en omvat 190 woningtypen, die representatief zijn voor de gehele Nederlandse woningvoorraad. Voor deze woningtypen zijn alle bouwtechnische gegevens bekend, waarbij de energetische kwaliteit volledig buiten beschouwing is gelaten. Wel zijn vrijwel alle mogelijke situaties doorgerekend volgens software die ook wordt gebruikt bij het labelen van woningen en zijn wijzigingen hierin door te voeren. Wat overblijft is een kaal rekenmodel waarmee het mogelijk is om een energetische kwaliteit voor en na een upgrading te bepalen. De rekenkern bepaalt vervolgens hoeveel m 2 er geïsoleerd moet worden van de vloeren, daken, gevels en transparante delen. Indien deze gegevens worden vermenigvuldigd met de kostenkengetallen van Agentschap NL (2011b), worden de kosten voor een upgrading bekend. Tabel 3 geeft voor twee woningtypen en twee labelsprongen de gemiddelden kosten voor een upgrading. Tabel 3. Kosten van een upgrading voor twee labelsprongen en twee woningtypen Woningtype EGW D A MGW D A EGW G A MGW G A Upgradingskosten 8.400, 5.700, , 9.100, Is een upgrading rendabel? Om te bepalen of het rendabel is om bestaande woningen met een slechte energieprestatie te upgraden, is de meerwaarde in de beleggingswaarde, uitgezet tegen de kosten van een upgrading. Tabel 4 geeft de baten, extra investeringskosten en het netto saldo weer voor twee verschillende labelsprongen.

5 Tabel 4: Baten, extra investeringskosten en het netto saldo voor twee verschillende labelsprongen Woningtype EGW D A MGW D A EGW G A MGW G A Baten voor belegger 8.500, 7.750, , , Extra investeringskosten 8.400, 5.700, , 9.100, Netto saldo 100, 2.050, 8.500, 9.900, Conclusies Als wordt gekeken naar de financiële meerwaarde van duurzaam vastgoed, kan worden geconcludeerd dat de stijging in de bedrijfswaarde bij een upgrading groter is dan de extra investeringskosten die de upgrading met zich meebrengt. Hieraan ligt echter de aanname ten grondslag dat de huren direct worden verhoogt tot het nieuwe gewenste niveau. In het geval dat de woningen van huurder wisselt, zal dit een terechte aanname blijken. Indien de belegger te maken krijgt met de huidige huurders zal dit in een aantal gevallen leiden tot weerstand waardoor de huren minder verhoogd kunnen worden of het project geen doorgang kan vinden. Referenties Agentschap NL (2011a), Voorbeeldwoningen 2011 bestaande bouw. Geraadpleegd via: 11%20bestaande%20bouw.pdf Agentschap NL (2011b), Actualisatie investeringskosten maatregelen EPA maatwerkadvies bestaande woningbouw Verkrijgbaar via: maatwerkadvies%20bestaande%20woningbouw%20 %20rapport%20actualisatie%20investeringskosten%20maatregelen% pdf CBS Statline, geraadpleegd op 18 juni 2012b: RICS (1997), Calculation of worth. An information paper. London: RICS Books. Verkrijgbaar via: IVBN (2011), Naar een vrije sector huurmarkt. Geraadpleegd via: Aedes, Ministerie van Binnenlandse Zaken, Woonbond en Vastgoed Belang (2012) Convenant energiebesparing huursector. Beschikbaar via: convenant energiebesparingcorporatiesect.pdf CBS StatLine, geraadpleegd op 28 augustus 2012, via:

6 NVB (2010) Huurders in Profiel Onderzoek naar wensen van potentiële huurders deelrapport 1, NVB. Beschikbaar via: Berkhout, P. & de Wildt, R. (2011), Ontmasker de waarde van het energielabel. Verkrijgbaar via: NL/Home/Actueel/_p/itemid/2519/Ontmasker de waarde van hetenergielabel.aspx Brounen, D., Kok, N. (2011a) On the economics of energy labels in the housing market, Journal of Environmental Economics and Management, 2011, Vol. 62, Iss: 2 pp Brounen, D., Kok, N. (2011b) Het Energielabel op de Koopwoningmarkt, de laatste stand van zaken. Geraadpleegd via: %20koopwoningmarkt.pdf Eichholtz, P.M.A., Kok, N. and Quigley, J.M. (2009) Doing well by doing good?, American Economic Review, 2010, Vol. 100, Iss: 5 pp Fuerst, F. & McAllister, P. (2009a) An investigation of the Effect of Eco Labeling on Office Occupancy Rates, Journal of Sustainable Real Estate, 2009, Vol. 1, Iss: 1 pp Fuerst, F. & McAllister, P. (2009b) New Evidence on the Green Buidling Rent and Price Premium. Beschikbaar via: Miller, N., Spivey, J. and Florance, A. (2008) Does Green Pay off?, Journal of Real Estate Portfolio Management, 2008, Vol. 14, Iss: 4 pp Salvi, M., Horejájová, A. & Müri, R. (2008), Minergie macht sich bezahlt. Zürich, CCRS en Zürcher Kantonalbank. Martens, E. (2012), Master Thesis: Energieprestatie en beleggingswaarde, de meerwaarde van energiezuinige huurwoningen voor beleggers. DTZ Zadelhoff (2011), BAR overzicht per sector Verkrijgbaar via: en cijfers/bruto aanvangsrendementen Auteurs: Bert Weevers en Erik Martens [email protected] /