Huurdersbereidheid om te betalen voor een duurzame woning

Transcriptie

1 CAPITAL VALUE SCRIPTIEPRIJS 2019 Research A Capital Value production Huurdersbereidheid om te betalen voor een duurzame woning Winnaar Capital Value Scriptieprijs

2 In 2010 waren woningen in de EU goed voor 27% van het energieverbruik. Huurdersbereidheid om te betalen voor een duurzame woning In 2010 waren gebouwen in de EU goed voor 40% van het totale energieverbruik. Woningen zijn verantwoordelijk voor 27% van het totaal, terwijl het niet-residentiële segment de overige 13% vertegenwoordigt. De voorraad vastgoed breidt snel uit. Dit leidt onvermijdelijk tot een toename van het energieverbruik. Door toenemende regelgeving en richtlijnen over duurzaamheid zijn vastgoedactoren genoodzaakt anders te gaan denken en nieuwe investeringsmogelijkheden te onderzoeken. Is duurzaamheid een last of een kans? In dit onderzoek wordt de relatie tussen duurzaamheid en rendement op woningen inzichtelijk gemaakt en wordt antwoord gegeven op de vraag welk type woning een gecombineerd duurzaam en financieel rendement oplevert. Het onderzoek is uitgevoerd met behulp van een hedonisch prijsmodel op een dataset met meer dan huurwoningtransacties in de periode Dit onderzoek is gebaseerd op de theorie dat huurders redeneren vanuit hun totale maandelijkse woonlasten; als zodanig zijn ze gemakkelijk in staat om de voordelen van een woning met een hoger energielabel te herkennen. Er kan bijvoorbeeld van worden uitgegaan dat een huurder met een totaal woonbudget van 1000 per maand onverschillig is tussen 700 aan huur en 300 aan energieverbruik of 800 aan huur en 200 aan energiekosten voor een meer verduurzaamde maar verder identieke woning. Volgens deze logica is de verwachting dat huurders bereid zijn om een premie te betalen voor efficiëntere woningen. Figuur 1: Verdeling van opgenomen energielabels (RVO, 2018) 10% 5% 4% 17% Het Nederlandse energieprestatiecertificaat In Nederland wordt het energieprestatiecertificaat (EPC) energielabel genoemd. Een energielabel geeft aan hoe energiezuinig een woning is. Het energielabel geeft een energie-efficiëntieniveau op een schaal van A - G, met als laagste beoordeling een G, voor woningen die het minst energiezuinig zijn, en de hoogste beoordeling een A voor de meest efficiënte woningen. Huiseigenaren zijn verplicht om een energielabel te verstrekken aan de koper of huurder van een woning. In 2018 hadden in Nederland bijna 3,7 miljoen (46% van iets meer dan 7,8 miljoen woningen) een energielabel. Meer dan de helft (63,5%) van de beoordeelde woningen had een label C of hoger, zoals te zien is in figuur 1. 17% % 30% A B C D E F G Het aantal en het aandeel woningen met een groen label neemt nog steeds toe. Figuur 2 toont de trend in energielabel per jaar van registratie. De groene lijn geeft het percentage labels aan dat als groen wordt beschouwd, wat betekent dat ze een C-score of hoger hebben. De grafiek laat een stijgende trend zien in zowel het relatieve als het absolute aandeel van woningen met een groen label. Tevens wordt duidelijk dat een relatief groter deel van de nieuwe registraties onlangs een groen label heeft gekregen. In 2007 had slechts iets meer dan 40% van de woningen die een energielabel kregen een klasse C of 2 Research Scriptieprijs

3 hoger. In 2016 wordt 70% van de nieuwe energielabels beschouwd als groen. Dit duidt op een recente trend naar meer groen vastgoed. Figuur 2: Energielabel per opnamedatum (RVO, 2016) % Woningen met hogere energielabels ontvangen hogere huren. Woningen (x 1000) % 40% 20% % Groen label % A B C D E F G Groen label (C of hoger) Financiële impact van energieprestaties Het onderzoek wijst uit dat, zoals wellicht te verwachten is, woningen met hogere energielabels hogere huren ontvangen. Woningen met lagere energielabels dan de referentiegroep (Label D) krijgen een huurkorting. Woningen met een label van A, B en C ontvangen een huur premium die zowel statistisch als economisch significant is. De premies zijn 6,2% (label A), 3,3% (label B) en 1% (label C). Dit bewijs ondersteunt de positieve relatie tussen energie-efficiëntie en huurprijs. Dit betekent dat huurders meer betalen voor energiezuinige woningen. De modellen zijn onder andere gecontroleerd voor bouwjaar, dit houdt in dat de huur premium los staat van het jaar waarin de woning opgeleverd is. Eerdere literatuur over duurzame producten heeft aangetoond dat consumenten alleen betalen voor een minimumniveau van duurzaamheid (Pelsmacker, Driesen & Rayp, 2005) (Cotte & Trudel, 2009), maar uit figuur 3 blijkt dat dit niet het geval is voor energieefficiëntie. Als huurders alleen geïnteresseerd waren in het betalen voor een minimumniveau van duurzaamheid, zouden vergelijkbare premies worden gevonden voor woningen die zijn beoordeeld met de labels A, B en C. Figuur 3: Energie-efficiëntie op huurprijs (in vergelijking met label D) 8% 6% 6,2% Huurkorting/premium 4% 2% 0% -2% Label G Label F Label E -1,5% -1,3% -1,9% 1% 3,3% Label C Label B Label A -4% Research Scriptieprijs 3

4 Energieprestaties per provincie Het relatieve aantal groen gewaardeerde woningen dat in de periode van 2008 tot september 2017 per provincie is gehuurd, varieert sterk, zoals te zien is in figuur 4. Groningen, Noord-Holland en Zeeland hebben het laagste aandeel groen gelabelde woningen, met minder dan 25% van de huurwoningen met een groen label. Flevoland heeft het hoogste aandeel woningen met een groen label, met 46% van alle huurwoningen met een groen label. Het aandeel groen gelabelde woningen varieert sterk per provincie. Figuur 4: Geografische spreiding van groen gelabelde woningen Boven 45% 35 tot 45% 25 tot 35% 15 tot 25% % groene woningen tussen haakjes Friesland (35%) Groningen (24%) Drenthe (36%) Noord-Holland (22%) Flevoland (46%) Overijssel (34%) Utrecht (33%) Gelderland (30%) Zuid-Holland (27%) Zeeland (20%) Noord-Brabant (30%) Limburg (42%) Energiepremie per provincie In figuur 5 is de groene premie per provincie uitgedrukt. Er is duidelijk te zien dat deze ook sterk verschilt. De hoogste premie (7,5%) voor woningen met een groene rating is, verrassend genoeg, in Groningen, een provincie die in de laagste categorie valt wat betreft het aandeel woningen met een groen label. Deze groene premie is bijna drie keer zo hoog als de gemiddelde groene premie van 2,6%. Dit zou te wijten kunnen zijn aan schaarste en kan worden verklaard door het marktprincipe van weinig aanbod dat leidt tot een hoge prijs voor duurzame woningen. De resultaten in Flevoland bevestigen deze visie, de provincie heeft het grootste aandeel woningen met een groen label, maar de premie voor deze woningen is meer dan 1% lager dan het gemiddelde. Zeeland scoort daarentegen in Research Scriptieprijs 4

5 Figuur 5: Geografische spreiding van groene premie Boven 2,6% 1 tot 2,6% 0% tot 1% Onder 0% % groene premies tussen haakjes Noord-Holland (2,50%) Friesland (-4,1%) Flevoland (1,50%) Groningen (7,5%) Drenthe (1,4%) Overijssel (3.6%) De hoogste premie (7,5%) voor woningen met een groene rating is in Groningen. Utrecht (2,10%) Gelderland (0,20%) Zuid-Holland (5,10%) Zeeland (0,60%) Noord-Brabant (0,40%) Limburg (-0,40%) de laagste categorie voor het aandeel woningen met een groen label, maar in tegenstelling tot Groningen is de premie in Zeeland 0,6%, wat 2% lager is dan de gemiddelde groene premie (2,6%). Groene premie in sociale en vrije sector huurwoningen Er zijn twee huursegmenten in Nederland; de sociale sector en de zogenaamde vrije sector. Alle zelfstandige woningen met een maximale huurprijs van 710 (in 2018, 720,42 sinds 2019) vallen in de sociale sector, daarboven spreekt men over de vrije sector. Aangezien er officiële regelgeving bestaat die energie-efficiëntie in de sociale sector waardeert, namelijk via het WWS-puntenstelsel, is het belangrijk ervoor te zorgen dat deze resultaten niet puur worden gedreven door woningen in het sociale segment. Deze relatie is afzonderlijk onderzocht voor woningen in de sociale sector en woningen in de vrije sector met behulp van zowel het energielabel als de energie-index, aangezien de eerste meer media-aandacht kreeg en hogere acceptatiegraden had terwijl de laatste nog steeds een officieel hulpmiddel is in het WWS-puntenstelsel vanaf De resultaten van individuele energielabelscores zijn weergegeven in figuur 6. Er is geen significante korting gevonden voor woningen met een label onder het referentielabel D Research Scriptieprijs 5

6 Er is een aanzienlijke premie voor woningen met A- en B-labels. Figuur 6: Energiepremie per huursegment (in vergelijking met label D) Huurkorting/premium 8% 6,7 6% 4,4 4,9 4% 2,3 2,1 2% Label G Label F Label E 0,1 0,2 0% 0,4-0,2 Label C Label B Label A -2% -4% -2,5-2,5 Vrije sector -1,7 Sociale sector in de vrije sector, maar er is een aanzienlijke premie voor woningen met A- en B-labels. De sociale huursector heeft zowel grote kortingen voor woningen met labels onder de referentiecategorie als hoge, economische en statistische significante premies voor labels boven de referentiecategorie. Energie Performance Index Energielabels zijn verplicht voor alle gehuurde woningen, maar een energie-index is vrijwillig. De steekproef van woningen met een energie-index is bijna 25% kleiner dan de steekproef van woningen met een EPC in de vrije sector. Dit is waarschijnlijk te wijten aan de wijziging in de regelgeving, aangezien een energielabel veel goedkoper is geworden dan de energie-index. Woningen in de sociale sector zijn verplicht een energielabel te hebben en er is ook een stimulans om een energie-index aan te schaffen, omdat het aantal huurpunten (woningwaarderingsstelsel) hierop is gebaseerd. Woningen in de vrije sector hebben geen puntensysteem en eigenaren worden daarom geprikkeld om de index aan te vragen. Figuur 7: Energieprestatie-index op huurprijs 0% Energie prestatie index >2,7 2,4 2,1 1,8 1,5 1,2 0,9 0,6 0,3 0-2,0% Huurkorting/premium -4,0% -6,0% -8,0% -10,0% -12,0% Vrije sector Sociale sector 6 Research Scriptieprijs

7 De analyse laat zien dat het lonend is om groen te zijn. Zoals verwacht is de korting voor energie-inefficiëntie in de sociale sector veel groter dan in de vrije sector, respectievelijk -3,6% en -1,3%. Dit vertaalt zich in een premie (ten opzichte van een woning met label D) van 2,1% tot 4,7% voor A-gelabelde woningen in de sociale sector, vergeleken met een premie van 0,8% tot 1,7% in de vrije sector. De relatie tussen de energieprestatie-index en de huurprijs is weergegeven in figuur 7. Aangezien beide segmenten een groene premie ontvangen, een aanzienlijke premie hebben voor labels met een hogere energie en een zeer significante negatieve energieindex, kan worden geconcludeerd dat deze bevindingen niet alleen worden gedreven door de sociale sector. Omdat de energie-efficiëntie in de sociale sector via het WWSpuntensysteem direct gekoppeld is aan de maximaal toegestane huurprijs, is het echter niet verrassend dat het verband zowel statistisch als economisch sterker is in het sociale segment. Conclusie Uit dit onderzoek blijkt dat huurders energie-efficiëntie belonen en energie-inefficiëntie bestraffen. Dit komt tot uiting in een huurpremie voor groene woningen en een negatief effect op de huurprijs voor niet-duurzame woningen. Er zijn aanwijzingen dat zowel de toevoeging van groene woningen als de groene premies verschillen per provincie. Daarnaast is een alternatief voor het energielabel, de energie-index, gebruikt om te bepalen of deze resultaten robuust zijn bij gebruik van een andere energieverbruiksmaat. Vergelijkbare resultaten werden gevonden met behulp van dit alternatieve energielabel. Zowel de vrije als de sociale sector ontvangen een zeer positieve en statistisch significante groene premie, wat aantoont dat deze bevindingen niet alleen worden gedreven door de sociale sector. Concluderend kan worden gesteld dat, op basis van de aannames in dit onderzoek, woningen met een groen label hogere huurprijzen ontvangen. De kracht van deze relatie is verschillend voor de typen woningen in verschillende regio s in Nederland. De analyse laat echter zien dat het lonend is om groen te zijn. Deze publicatie is een samenvatting van een uitgebreid empirisch onderzoek van Steve Goossens naar de Nederlandse woningmarkt in het afgelopen decennium. Steve Goossens studeerde International Business aan de Universiteit van Maastricht en behaalde daarna een master in Strategic Corporate Finance (cum laude) én in Sustainable Finance (cum laude). Voor deze masteropleiding schreef hij tijdens een stage bij Hartelt Fund Management zijn scriptie over de huurdersbereidheid om te betalen voor een duurzame woning. Steve won met zijn scriptie de Capital Value Scriptieprijs De volledig scriptie van Steve Goossens is op aanvraag beschikbaar. 7 Research Scriptieprijs

8 De Capital Value Scriptieprijs wordt jaarlijks uitgereikt aan een scriptie over de woning(beleggings) markt in Nederland. Capital Value Scriptieprijs Capital Value is specialist en marktleider op de woningbeleggingsmarkt. Wij vinden het belangrijk om op te hoogte te blijven van wat er speelt en investeren daarom veel in onderzoek. Omdat wij ook graag kansen bieden aan jong talent hebben wij de Capital Value Scriptieprijs in het leven geroepen. De Capital Value Scriptieprijs wordt jaarlijks in uitgereikt aan een scriptie vanuit een hbo- of universitaire studie over de woning(beleggings)markt in Nederland. De winnaar ontvangt twee tickets naar New York. Uitreiking Capital Value Scriptieprijs 2019, vlnr Kees van Harten (Directeur Capital Value), Sanne Groenen (genomineerd), Steve Goossens (winnaar), Mark van Dam (genomineerd) en Thijs Konijnendijk (Head of Research Capital Value). Meer informatie Voor meer informatie over de Capital Value Scriptieprijs en de voorwaarden om deel te nemen verwijzen wij graag naar onze website of kunt u contact opnemen met Thijs Konijnendijk, Head of Research. T.J. (Thijs) Konijnendijk MSc Head of Research t.konijnendijk@capitalvalue.nl Capital Value B.V. Maliebaan CG Utrecht T +31 (0) E info@capitalvalue.nl