Koers 2014-2018 De toekomst begint nu
Inhoudsopgave De toekomst begint nu Een goede en betrouwbare verhuurder zijn Waar hebben we mee te maken? Voel je thuis! Acantus in 2019 De plannen voor 2014-2018 Tot slot De toekomst begint nu Voor u ligt de nieuwe koers van Acantus voor de periode 2014-2018. Hierin beschrijven we wie wij zijn, welke ontwikkelingen wij zien in onze omgeving en welke doelen wij willen bereiken. Onze nieuwe koers gaat verder dan ons huidige beleid. Onze omgeving en ons werkterrein zijn ingrijpend aan het veranderen. Dit heeft gevolgen voor de invulling en het resultaat van onze maatschappelijke taak. Goed en betaalbaar wonen We beseffen goed dat het realiseren van onze ambities niet gemakkelijk wordt. Ook voor onze huurders en de regio wordt het er niet gemakkelijker op. Het betekent dat we nóg intensiever moeten samenwerken met onze partners, kritisch moeten blijven op alles wat we doen en duidelijk moeten zijn over wat we wel en niet kunnen. Alleen zo kunnen we bereiken dat onze huidige huurders én de volgende generaties goed en betaalbaar kunnen blijven wonen. We gaan deze uitdaging graag en met vertrouwen aan. Iedereen vraagt, gaan we bij jou in de boomhut spelen? In dit boekje vindt u onze nieuwe koers. Voor de uitwerking van deze koers bepalen we ieder jaar onze doelen, zodat we kunnen inspelen op actuele ontwikkelingen. Zo blijven we de komende jaren dát doen wat nodig is. Harry Kremer algemeen directeur Veendam, december 2013 2 3
Dit drijft ons Een goede en betrouwbare verhuurder zijn Marianne Besselink gedeputeerde provincie groningen: Woningcorporaties spelen in Woningcorporaties zijn in een krimpgebied als die van Acantus erg van belang. Er ligt een opgave om de woningvoorraad te verkleinen en de kwaliteit van de woningen te verbeteren. Corporaties zijn hard nodig om deze opgave te realiseren. Zij moeten met elkaar en met gemeenten en provincie bekijken wat de woonvraag en de woonwensen zijn. In het ene gebied kan bijvoorbeeld nog wel gebouwd worden en in het andere gebied is dit onverstandig. Hierover moet goede afstemming plaatsvinden. Ik woon hier al 40 jaar en wil hier niet meer weg. Noordoost- en Oost-Groningen van oudsher een belangrijke rol. In deze tijd waarin de verzorgingsstaat afbrokkelt en van iedereen meer eigen verantwoordelijkheid wordt verwacht, neemt juist in onze regio het belang van een betrouwbare woningcorporatie alleen nog maar toe. Een grote groep mensen in Noordoost- en Oost-Groningen blijft er afhankelijk van. Acantus wil voor die mensen een goede verhuurder zijn. Gewoon Groningers zijn mensen van weinig woorden en dat zijn wij bij Acantus en gewoon goed. Zonder daar veel ook. Kritisch, direct, no nonsense. woorden aan vuil te maken. Geld verspillen willen we niet en doen we niet. Onze prioriteit is het bieden van goede woningen aan onze huurders. 4 5
Onze uitdagingen Waar hebben we mee te maken? Woningcorporaties liggen de laatste tijd landelijk onder vuur. Deels onterecht Albertiene Hadders maar deels ook niet. Misstanden in de sector maken ons boos. Voor ons is het voorzitter raad van commissarissen acantus: antwoord daarop simpel: nog beter ons best doen, leren en bijsturen, zuinig aan doen. Het nieuwe kabinetsbeleid maakt het werk van woningcorporaties niet Goede en betaalbare woningen bieden voor de makkelijker, maar daar hebben we het gewoon mee te doen. Ook de situatie in doelgroep blijft het doel van Acantus voor de komende Noordoost- en Oost-Groningen is bijzonder. De krimp zet door en ook daar jaren. Dat betekent onder de huidige ontwikkelingen hebben we mee te maken. Dit betekent: meer dan ooit keuzes maken. Er wordt ook voor gekozen om dingen niet te doen. Dat doet soms Steeds minder mensen in ons gebied. minder vraag naar woningen, vooral in kleinere dorpen;. concentratie van voorzieningen in de economisch sterkere centrumdorpen en pijn. Acantus wil haar omgeving betrekken bij deze afwegingen. Uiteindelijk moet dit leiden tot duidelijkheid en begrip voor de gemaakte keuzes.. streekcentra, wat de trek naar deze plaatsen versterkt: het platteland ontvolkt en vergrijst hierdoor sneller; overschot van goedkope koopwoningen (< 150.000,-). Toenemende sociale problematiek Eigenlijk had ik tien jaar geleden al hierheen moeten verhuizen. 6. instroom van nieuwe huurders met een smalle beurs is groot;. onze huurders worden extra hard getroffen door een terugtrekkende overheid. Minder geld. door verschillende heffingen aan het Rijk, zoals de verhuurdersheffing;. minder inkomsten door minder woningverkoop. 7
Hier staan we voor Voel je thuis! Seine Lok wethouder gemeente vlagtwedde: Het is goed dat bewoners zelf meer invloed krijgen hoe en waar ze willen wonen. Dit past binnen onze gemeentelijke visie Wonen en leven. De woningcorporatie moet daarbij wel zorgen voor de basiskwaliteit van de huurwoningen; zo verbeterde Acantus oude woningen in de wijk Burgemeester Beinsdorp in Ter Apel. Daarnaast stimuleren de gemeente en Acantus bewoners meer zelf te doen en met initiatieven te komen voor de eigen buurt. Twee buurmannen helpen me met van alles, zoals met de tuin. Onze missie is: Voel je thuis! Dat onze huurders zich bij Acantus thuis voelen: daar doen we t voor. Die missie hebben we al jaren, maar we hebben er in dit koersdocument maar eens een uitroepteken achter gezet. Want onze huurders krijgen ruimte om van hun woning een thuis te maken en te kiezen waar en hoe men wil wonen. Een degelijke woning Wij bieden een passende woning en daarmee bedoelen we een woning die aansluit bij de woonbehoefte en het inkomen van de huurder. Een degelijke woning met een heldere prijs-kwaliteitverhouding gebaseerd op oppervlakte, ligging, energiezuinigheid en wooncomfort. Focus op onze kerntaak Wij focussen ons op onze kerntaak: goed onderdak voor onze doelgroep (zie onder). Huurwoningen die staan in een prettig leefklimaat in de wijk, waarbij de nodige basisvoorzieningen bij voorkeur in de nabijheid zijn. Leefbaarheid is ook voor ons belangrijk, maar met een kanttekening: leefbaarheid is niet alleen onze verantwoordelijkheid. De verantwoordelijkheid begint bij de bewoners zelf! Nuchter en open We horen regelmatig van verschillende partijen dat zij ons zien als nuchter, open, bedachtzaam en een voorloper in de krimpproblematiek. Dat is ook wat we willen zijn. Het zijn eigenschappen die we nog sterker gaan inzetten. Acantus richt zich met name op mensen, binnen de, door de overheid vastgestelde inkomensgrens (in 2014: 34.678,-) en op zorgvragers: huishoudens die door tussenkomst van een zorginstelling (zelfstandig) worden gehuisvest. 8 9
Acantus in 2019 Anita Tijsma directeur zorggroep meander: Foto: Marcel J. de Jong Dit hebben we in 2019 bereikt: Van voor de huurder naar samen met de huurder Huurders voelen zich mede-eigenaar van de woning. Zowel Acantus als Zorggroep Meander zetten zich in het bijzonder in voor kwetsbare mensen. Soms hebben zij een steuntje in de rug nodig. Wij bekijken eerst wat mensen zelf kunnen en zorgen dat ze hulp krijgen bij wat ze niet kunnen. Doordat onze organisaties vanuit dezelfde visie werken, weten onze medewerkers elkaar vroeg te vinden als iemand ondersteuning nodig heeft. Met deze aanpak zorgen we ervoor dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig én met veel plezier thuis kunnen blijven wonen. Ik hou van lezen en zingen, maar ik zit niet altijd thuis hoor. Signalerende rol Onze medewerkers zijn de ogen en oren in de wijk. Zij delen informatie met samenwerkingspartners uit ons netwerk. Efficiënte organisatie Onze organisatie is kleiner dan in 2014. Onze medewerkers zijn kostenbewust en alert op inefficiëntie. Woningen van goede kwaliteit Ons bezit is in kwaliteit verbeterd. Enerzijds door sloop van kwalitatief minder goede of slecht verhuurbare woningen. Anderzijds door structureel woningen met lage kwaliteit, maar voldoende verhuurpotentie, te verbeteren zodra de woning leegkomt. Duurzame woningvoorraad Onze woningvoorraad is kleiner en onze woningen zijn groener. Zo willen we de woonlasten (huurprijs en energiekosten) betaalbaar houden. Mede door die inzet worden ook onze huurders energiebewuster. 10 11
De plannen voor 2014-2018 Visie op huurders Tevreden huurders We willen dat onze huurders onze dienstverlening positief waarderen. Om dit te meten, hanteren we het KWH-Huurlabel als meetinstrument (www.kwh.nl). Boelo Dekker huurder: Herkenbaarheid Met de indeling in regioteams is de basis gelegd om één gezicht te zijn voor onze bewoners. Onze allround servicemedewerkers zijn, net als de huismeesters en consulenten, de ogen en oren in de wijk. Dit jaar organiseerde Acantus een huurderadviesgroep over zonnepanelen. Ik besloot me aan te melden. Er zaten ongeveer 15 huurders in deze huurderadviesgroep. In totaal hadden we vier bijeenkomsten waarin we gingen brainstormen en met z n allen een advies opstelden. In de laatste bijeenkomst presenteerden we het advies aan Acantus. Het was echt iets voor mij om mee te denken over hoe Acantus om kan gaan met zonnepanelen op huurwoningen. In de achtertuin heb ik een vijver en voor het huis een prachtig uitzicht. Van leefbaarheid naar sociaal beheer Onze focus op sociaal vlak verschuift van leefbaarheid en buurtbeheer naar sociaal beheer. Zo breiden we de inzet van huismeesters in onze wijken en complexen verder uit. Bewonersparticipatie We gaan met onze huurders in gesprek en betrekken hen actief bij het maken van beleidskeuzes. Eerst en vooral betrekken we huurders bij de eigen buurt. Nieuw beleid ontstaat steeds vaker in overleg met huurders. Samen met onze huurders denken we na hoe we bewonersparticipatie in de toekomst verder kunnen vormgeven. Digitalisering We hebben minder geld te besteden en moeten daarom efficiënter omgaan met onze mensen en middelen. Een deel van onze dienstverlening gaan we daarom digitaliseren. Bij persoonlijk contact zetten we in op maatwerk, toegesneden op de individuele huurder. 12 13
De plannen voor 2014-2018 Visie op wonen Inkrimpen Op termijn (rond 2030) hebben we aan 10.000 woningen genoeg om de doelgroep te bedienen. We houden voor de eerste jaren rekening met het afbouwen van onze woningvoorraad met ongeveer 1% per jaar door sloop en verkoop. Wonen nabij voorzieningen Wij investeren in huurwoningen in plaatsen waar basisvoorzieningen op de langere termijn beschikbaar blijven. Dat zijn streekcentra en centrumdorpen met basisvoorzieningen in Noordoost- en Oost-Groningen. Wij merken dat de meeste huurders het liefst wonen in plaatsen waar voorzieningen zijn. Er is steeds minder vraag naar woningen in dorpen waar de zorg, winkels, openbaar vervoer en scholen aan het verdwijnen zijn. De plannen voor 2014-2018 Visie op regionale samenwerking We vinden het van groot belang om intensief met gemeenten en andere maatschappelijke partners samen te werken. Bijvoorbeeld bij het omgaan met sociaal beheer. Met een gezamenlijke visie op de toekomst van ons gebied worden keuzes die we moeten maken gemakkelijker en duidelijker. Herbestemming Door woningen te slopen, ontstaan er braakliggende terreinen. Acantus wil over herbestemming overleggen met omwonenden, wijkteams, gemeenten en verenigingen van dorpsbelangen. Vooral omwonenden geven we een actieve rol. Differentiatie huurprijzen Onze huurders hebben keuze: een hogere kwaliteit (goed geïsoleerde) woning met een hogere huurprijs of een woning met minder comfort en kwaliteit maar dan wel voor een lage huurprijs. We voelen ons mede verantwoordelijk de totale woonlasten betaalbaar te houden. Huurders hebben ook een keuze in huurprijzen op basis van locatie; de huurprijzen op populaire locaties met veel voorzieningen liggen hoger dan op locaties waar minder vraag is en waar minder voorzieningen aanwezig zijn. Voor alle locaties garanderen we uiteraard een basiskwaliteit voor onze woningen. Het opkopen of slopen van verouderde leegstaande particuliere woningen doet Acantus niet. Dat is een taak van de overheid of van (commerciële) marktpartijen. Wij willen wel meewerken, als dat kan, door bijvoorbeeld huurwoningen te ruilen of mensen te herhuisvesten. We willen met onze collegacorporaties in gesprek om uiteindelijk te komen tot een goede en logische afbakening of uitwisseling van bezit en daarmee de rolverdeling in het werken in buurten, wijken en dorpen. De ophanden zijnde gemeentelijke herindeling is hierbij medebepalend. 15
De plannen voor 2014-2018 Visie op de organisatie Betere aansluiting tussen beleid en uitvoering We hebben steeds minder woningen. Dit vraagt om aanpassing van de organisatie. Een kleinere organisatie, waarbij de aansluiting tussen beleid en uitvoering vanzelfsprekend is. Onze huurder wordt sneller en beter geholpen. De plannen voor 2014-2018 Visie op financiën Oplossingen op maat We willen onze huurders oplossingen op maat bieden. Maatoplossingen vragen om creativiteit en een andere benadering dan we nu doen. De manier van werken van onze medewerkers gaan we stap voor stap veranderen. Financiële continuïteit Acantus wil de A-status in de beoordeling van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) behouden. Zo blijven wij in aanmerking komen voor borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en daarmee voor lagere rente op leningen. Zakelijkheid en focus op de kerntaak Acantus is er voor de huisvesting van huurders met een smalle beurs en daar concentreren we ons op. Dat betekent dat wij het bezit van onze duurdere huurwoningen afbouwen en uitsluitend nieuw bouwen voor onze eigen doelgroep. Duurzame organisatie We willen een duurzame en efficiënte organisatie. We maken zo efficiënt mogelijk gebruik van kantoormiddelen, huisvesting, materialen en het wagenpark. Ook van onze samenwerkingspartners verwachten we deze houding. We selecteren onze toeleveranciers hierop. Medeverantwoordelijkheid voor de regio Voor onze regio is het behoud van werkgelegenheid van belang. Om bij te dragen aan een sterke regionale economie, richten we ons op samenwerking met lokale en regionale bedrijven. Communicatie Communicatie is een bijzonder aandachtspunt de komende jaren. Bij voorkeur communiceren we digitaal. Waar nodig onderhouden we persoonlijk contact. In de veranderende omgeving is het nodig om uit te leggen waar wij voor staan, wat de huurder van ons mag verwachten en wat wij van de huurder verwachten. 16 17
Mevrouw Bruining huurder: Mevrouw Bruining is bijna 85 jaar en woont sinds 4 jaar aan de Nieuwstraat in Veendam. Hiervoor woonde ik kort aan de Continentenlaan. Doordat ik niet goed meer kon traplopen, heb ik me opnieuw ingeschreven bij Acantus. Ik had veel geluk; binnen een week had ik de woning aan de Nieuwstraat. Op deze plek woon ik erg mooi en ik heb gezellige buren. Twee buurmannen helpen me met van alles, zoals met de tuin. Tot slot In dit boekje staat in het kort de koers voor de komende jaren uitgestippeld. De belangrijkste vragen die we onszelf bij de totstandkoming hebben gesteld zijn: wat is ons bestaansrecht, voor wie zijn we er, wat is onze focus en wat willen we bereiken. Deze nieuwe koers betekent niet dat we er al zijn. We boeken alleen succes als we goed naar onze huurders luisteren en nauw samenwerken met al die partners die hun steentje bijdragen aan het wonen in dit gebied. We blijven benieuwd naar uw reacties. Mail ons op koers@acantus.nl. Directie en medewerkers, Acantus Groep We vinden het hier supergezellig in de straat, het voelt als familie! 18 19
Aquapark 7 9641 PJ Veendam Postbus 110 9640 AC Veendam T 0900-8400 F (0598) 66 44 99 E koers@acantus.nl I www.acantus.nl