BETAALBAARHEID VAN HUURWONINGEN

Transcriptie

1 BETAALBAARHEID VAN HUURWONINGEN Peiling Huurderspanel Woonwaard Maart

2 COLOFON Uitgave I&O Research Van Dedemstraat 6c 1624 NN Hoorn Tel. (0229) Rapportnummer Datum Maart 2015 Opdrachtgever Woonwaard Auteurs: Roy van der Hoeve, MSc. Het overnemen uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron duidelijk wordt vermeld.

3 INLEIDING Aanleiding en doel onderzoek Woonwaard peilt periodiek de mening van de huurders over uiteenlopende onderwerpen in het Huurderspanel. Dit digitale panel is in 2011 ontwikkeld en opgezet in samenwerking met I&O Research. Dit jaar stelt Woonwaard de nieuwe beleidsvisie op voor de komende vier jaar. Hierbij speelt de betaalbaarheid van huurwoningen een belangrijke rol. Aspecten die hier nauw mee samenhangen zijn de kwaliteit en de beschikbaarheid van huurwoningen. In de tiende peiling wil Woonwaard de mening van haar huurders weten over actuele onderwerpen binnen dit thema. Deze rapportage presenteert de belangrijkste resultaten van deze laatste peiling. Via de website kunnen huurders zich aanmelden voor het panel. Naast het aanvullen van persoonlijke gegevens, kunnen leden hier hun adres wijzigen, een eigen wachtwoord kiezen en resultaten van eerder gehouden peilingen bekijken. Uitvoering van het onderzoek In totaal zijn 677 panelleden via de uitgenodigd om deel te nemen aan dit onderzoek. Er is na een week een rappel verstuurd. In totaal hebben 241 panelleden de vragenlijst volledig ingevuld; dit is een respons van 36% procent.

4 PRIJS-KWALITEIT VERHOUDING Meer dan helft van de huurders vindt huurprijs passend voor de woning In iets mindere mate (45%) is men van mening dat de huur te hoog is voor de kwaliteit van de woning. Vrijwel geen enkele huurder vindt de huurprijs te laag voor zijn of haar woning. Zes op de tien kent de term Standaardhuur Vorig jaar introduceerde Woonwaard de Standaardhuur. Dit is de huurprijs die volgens Woonwaard past bij de kwaliteit van de woning. Ook zijn de onderhoudskosten hiermee gedekt. De meerderheid van de huurders is bekend met deze term. Bijna vier op de tien heeft hier echter nog nooit van gehoord. Hierdoor is de strekking van de Standaardhuur niet geheel duidelijk voor de meeste huurders. Slechts 42% van de panelleden vindt de term duidelijk. Een even groot deel vindt de term onduidelijk. Als alternatief voor deze benaming wordt Sociale huur het meest genoemd. Iets minder vaak noemt men Standaardhuur (21%), Woonwaardhuur (13%) en Maatschappelijke huur (12%). Figuur 1 Prijs-kwaliteitverhouding woning 55% Figuur 2 45% Andere termen voor Standaardhuur volgens huurders Sociale huur huur te hoog voor kwaliteit van de woning huurprijs passend voor woning huurprijs te laag 31% Tabel 1 Bekendheid en duidelijkheid Standaardhuur Standaardhuur 21% Duidelijke term Onduidelijke term Weet het niet Totaal Woonwaardhuur 13% Bekend met term Standaardhuur 52% 37% 11% 63% Maatschappelijke huur 12% Onbekend met term Standaardhuur 26% 47% 28% 37% Streefhuur 6% 42% 41% 17% Andere term 17%

5 HUURTOESLAG Eén op de drie huurders ontvangt huurtoeslag De meerderheid van de huurders die huren bij Woonwaard ontvangt geen huurtoeslag. Een enkeling heeft hier zelfs nog nooit van gehoord. Figuur 4 Huurtoeslag aangevraagd (n=151) Van de huurders die geen huurtoeslag ontvangen zegt 81% hier niet voor in aanmerking te komen. Eén op de tien diende een aanvraag in voor de huidige woning, maar heeft er geen recht op (9%) of nog niets gehoord (3%). Een enkeling weet niet hoe de aanvraag moet (2%) of is er niet aan toegekomen (2%). kom ik niet voor in aanmerking aangevraagd, maar krijg het niet aangevraagd, maar nog niets gehoord weet niet hoe dat moet 3% 2% 9% 81% Figuur 3 Ontvangen van huurtoeslag niet aan toegekomen anders 2% 3% 1% 36% ontvang geen huurtoeslag ontvang huurtoeslag 62% nooit van gehoord

6 BELEIDSVISIE Meerderheid huurders kiest voor betaalbaarheid De drie belangrijkste speerpunten waar Woonwaard zich de komende jaren op gaat richten zijn: betaalbaarheid; kwaliteit; beschikbaarheid van huurwoningen. Figuur 5 Beleidsfocus Woonwaard volgens huurders 57% Volgens de huurders moet de woningcorporatie hierbij de meeste nadruk leggen op de betaalbaarheid van huurwoningen. Kwaliteit is voor 29% een aspect waar het beleid zich op moet focussen de komende tijd. Voor 14% geldt dat Woonwaard het accent op de beschikbaarheid moet leggen. Huurders in de hogere leeftijdscategorieën noemen iets vaker de beschikbaarheid van woningen waar Woonwaard haar beleid op moet richten. Jongeren noemen hier vaker de betaalbaarheid en de kwaliteit van woningen. 29% 14% Betaalbaarheid Kwaliteit Beschikbaarheid

7 HUURACHTERSTAND Huurders vooral voorstander van gemeentelijke ondersteuning bij een huurachterstand Sommige huurders hebben door onvoorziene omstandigheden moeite met het betalen van hun huur. Hierdoor kan men een huurachterstand oplopen, die zo hoog kan worden dat Woonwaard genoodzaakt is om huurders uit hun woning te zetten. Voor de nieuwe beleidsvisie is Woonwaard benieuwd naar de mening van huurders over mogelijke oplossingen. De belangrijkste oplossing die bewoners zien om dit te voorkomen is een tijdelijke ondersteuning vanuit de gemeente. Een ander veelgenoemd alternatief is het verhuizen naar een goedkopere woning. Oplossingen waar minder draagvlak voor is bij huurders zijn huurverlagingen die worden betaald door de gemeente of Woonwaard. Men vindt hier vooral dat de verantwoordelijk bij de huurders zelf ligt. Wel zou de gemeente of de woningcorporatie eerder moeten ingrijpen en zorgen voor betere begeleiding. Ook zijn er weinig bewoners voorstander van woninguitzetting zonder recht op opvang. Dit gaat voor veel huurders te ver, en is een verre van sociale oplossing volgens velen. Figuur 6 Ideeën voor huurders met een huurachterstand (% goede oplossing) gemeente zorgt voor tijdelijke ondersteuning, zodat de bewoners niet uit hun woning gezet hoeven te worden moeten verhuizen naar een goedkopere woning moeten een huurverlaging krijgen, betaald door de gemeente moeten een huurverlaging krijgen, betaald door Woonwaard moeten uit hun huis gezet worden en hebben geen recht op opvang 7% 32% 29% 74% 81% Andere ideeën van huurders: Begeleiding van bewoners, eventueel goedkopere woning aanbieden. Naar draagkracht de huur laten bepalen (harde afspraak om te komen tot) zodra het inkomen weer op pijl is de volledige huur incasseren. Regel direct een betalingsregeling en ga in gesprek. Zorg voor betaalbaar aanbod voor minima, woningen die te duur voor hen zijn of dit binnen enkele jaren door stijgingen gaan worden moet je gewoon niet toewijzen aan minima. Per geval bekijken wat de mogelijkheden zijn. Ik vind dat de corporatie in samenwerking met de gemeente deze mensen moeten helpen.

8 SCHEEFWONEN Scheefwonen niet bestrijden volgens meerderheid huurders Figuur 7 Er zijn bewoners die hun huur makkelijk kunnen betalen, omdat zij een Ideeën voor huurders die scheefwonen hoog inkomen (meer dan per jaar) hebben. Dit zogenoemde (% goede oplossing) scheefwonen ziet de meerderheid van de huurders niet als een probleem. Men vindt dat de keuze bij de huurders zelf moet liggen en niet hun woning mogen in hun woning blijven 76% hoeven te verlaten. In navolging hiervan vinden bewoners dat deze groep met rust gelaten moet worden. Wel is zes op de tien huurders voorstander moeten met rust gelaten worden 71% van een jaarlijkse, inkomensafhankelijke huurverhoging. Minder draagvlak is er voor een gedwongen verlating van de goedkope woning voor huurders die scheefwonen. Men vindt dit geen goede oplossing, omdat je huurders niet kunt dwingen hun woning te verlaten. Een forse huurverhoging ziet 16% van de bewoners als een reële oplossing voor moeten een jaarlijkse, inkomensafhankelijke huurverhoging krijgen moeten gedwongen worden hun goedkope huurwoning te verlaten 41% 60% scheefwonen. Deze oplossing ziet men vooral als een strafmaat en wordt veelal als onterecht betiteld. Een geleidelijke verhoging zou in sommige moeten een forse huurverhoging krijgen 16% gevallen beter passen volgens de huurders. Andere ideeën van huurders: De gemeente kan ze ook een eenmalig bedrag toekennen om de verhuizing te betalen. Een toeslag aanbrengen welke gebruikt wordt om anderen met huurproblemen te helpen. Geleidelijke huurverhoging of keuze uit een passend alternatief lijkt mij een goed idee. Het tekort aan sociale huurwoningen aantonen en het aanbod van woningen met hogere prijzen breed maken. Jaarlijkse opgave van je officiële verzamelinkomen bij de woningcorporaties en checken wie er werkelijk woont in de sociale huurwoning(1x per 2 jaar). Meer mogelijkheden om door te stromen.

9 DOORSTROMING Ruime meerderheid voorstander van voorrang voor urgent woningzoekenden Huurders die in een (te) grote woning zitten, betalen bij verhuizing naar een kleinere woning vaak meer huur. Dit zorgt ervoor dat de doorstroming wordt onderdrukt waardoor minder grote woningen beschikbaar zijn. Om de doorstroming te faciliteren vindt 86% van de huurders dat urgent woningzoekenden voorrang moeten krijgen op bepaalde woningen. Ook voor bewoners die willen verhuizen naar een kleinere woning moet men voorrang geven volgens 78% van de huurders. Daarnaast zou tijdelijke korting voor huurders die verhuizen naar een kleinere woning volgens zeven op de tien een goede oplossing zijn. Figuur 8 Ideeën voor huurders die verhuizen naar een kleinere woning (% goede oplossing) urgent woningzoekenden moeten krijgen voorrang bij bepaalde woningen huurders die verhuizen naar een kleinere woning moeten voorrang krijgen 78% 86% Andere ideeën van huurders: Huurprijscompensatie. Bij verhuizen van een grote woning met lage huur moet een redelijke (aangepaste) huur gelden voor de kleinere woning. Een gelijkwaardige omgeving aanbieden waar de bewoner wel mee in kan stemmen. Gratis verhuisservice aanbieden. Lagere huur aanbieden dan ze nu hebben, het is immers een kleinere woning. Laat de kleinere woning niet duurder zijn dan de grote woning die verlaten wordt. Meer stimuleren vanuit de woningbouw. Ruilen mogelijk maken. tijdelijke korting bij doorstroming naar kleinere woning 70%