Woonvisie Sluis. Duurzame woningbouwontwikkelingen in West Zeeuws-Vlaanderen RAPPORTAGE

Woonvisie Sluis Duurzame woningbouwontwikkelingen in West Zeeuws-Vlaanderen RAPPORTAGE

Woonvisie Sluis Duurzame woningbouwontwikkelingen in West Zeeuws-Vlaanderen RAPPORTAGE Opdrachtgever: Gemeente Sluis Rotterdam, 2 september 2004 ECORYS-Kolpron Postbus 4175 3006 AD Rotterdam Watermanweg 44 3067 GG Rotterdam T 010 453 84 00 F 010 453 85 88 E netherlands@ecorys.com W www.ecorys.com K.v.K. nr. 24316726 K/LO 10855

Inhoudsopgave Samenvatting 5 1 Inleiding en vraagstelling 26 1.1 Achtergrond 26 1.2 Doelstelling 28 1.3 Totstandkoming Woonvisie 29 1.4 Leeswijzer 30 2 Beleidskaders 32 2.1 Nationaal 32 2.2 Provinciaal 37 2.3 Lokaal/regionaal 43 3 Wonen, werken en leven in Sluis 46 3.1 Ligging gemeente Sluis 46 3.2 Voorzieningen 46 3.3 Economische vitaliteit 47 3.4 Betekenis van water 48 3.5 Vitaliteit woningmarkt 48 3.6 Conclusies 49 4 Wonen in Sluis 50 4.1 Inleiding 50 4.2 Vraagzijde lokale markt 50 4.3 Aanbodzijde 55 4.4 Valorisatie van kernen 69 4.5 Woonmilieus 69 4.6 Woonvoorkeuren 71 4.7 Specifieke doelgroepen 73 4.8 Bovenlokale vraag 77 4.9 Niet permanente bewoning 79 4.10 Werkconferentie 82 4.11 SWOT woningmarkt 84 5 Profiel vijf grotere kernen 85 5.1 Inleiding 85 5.2 Oostburg 85 5.3 Breskens 90 5.4 Aardenburg 94 5.5 Sluis 97 5.6 IJzendijke 100 6 Profiel overige kleinere kernen 103 6.1 Schoondijke 103

6.2 Cadzand 105 6.3 Groede 108 6.4 Eede 111 6.5 Hoofdplaat 113 6.6 Zuidzande 115 6.7 Waterlandkerkje 117 6.8 Nieuwvliet 119 6.9 Retranchement 121 6.10 Sint Kruis 123 7 Ontwikkelingsrichtingen voor Sluis 125 7.1 Inleiding 125 7.2 Uitwerking scenario s 126 8 Opgave voor komende jaren 131 8.1 Beleidsopgaven in relatie tot koers van de gemeente Sluis 131 8.2 Uitwerking beleidsopgaven 131 8.3 Speerpunten per kern 138 8.4 Prioriteiten voor de komende jaren 141 8.5 Marketing, promotie 141 Geraadpleegde literatuur

Samenvatting I. DE OPGAVE De gemeente Sluis heeft behoefte aan een Woonvisie, waarin een visie op het wonen, in de meest ruime betekenis van het woord, centraal staat. De Woonvisie dient onder meer als kader voor de woningbouwprogrammering op een aantal nog te ontwikkelen woningbouwlocaties. Daarnaast moet de visie inzicht geven in de samenhang van verschillende facetten van het volkshuisvestingsbeleid in deze gemeente. De behoefte aan een actuele Woonvisie is niet verwonderlijk, gelet op het feit dat de gemeente Sluis als gevolg van een gemeentelijke herindeling op 1 januari 2003 in een andere, nieuwe situatie zit. Verder wordt er in de gemeente Sluis parallel aan een aantal grote projecten gewerkt: - uitbreiding Oostburg (westzijde) - opwaardering Breskens (diverse projecten) - opwaardering Cadzand-Bad (Boulevard ontwikkelingen en Cavelot) - Sluis aan Zee. De gemeente heeft zich tot doel gesteld in het komende jaar op alle projecten voortgang te boeken, zodat het bestuurlijke en maatschappelijke draagvlak kan worden verkregen om de realisatie van deze projecten mogelijk te maken. De ambities in al deze plannen liggen hoog. Het feit dat de woningmarkt de afgelopen jaren een andere wending heeft genomen, de provinciale en nationale beleidskaders zijn gewijzigd, hebben zo hun betekenis voor de haalbaarheid van deze plannen. Gemeenteraad In het Raadsprogramma 2003-2006 is kort vermeld wat de raad van Sluis wil bereiken: Woonruimte scheppen voor de eigen inwoners in de kernen en daardoor de leefbaarheid bevorderen. Zorgwoningen voor senioren. Daarmee geeft de raad in feite de hoofdlijn aan van het door burgemeester en wethouders te formuleren beleid. Op basis daarvan wordt in deze notitie een aanzet gegeven voor de ambities en de kaders waarbinnen de volkshuisvesting van de gemeente Sluis zich dient te ontwikkelen. College van B&W Burgemeester en wethouders kiezen voor de ontwikkeling van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid langs drie sporen, t.w.: 1. Het ontwikkelen van beleid, waarbij een reële groei wordt nagestreefd; 2. Het zo snel mogelijk uitvoeringsgereed maken van bouwplannen zodat daadwerkelijk aan de slag kan worden gegaan; 3. Het ontwikkelen van een promotie- en acquisitiebeleid, voornamelijk gericht op de Randstad. Ten aanzien van de groei van het inwonertal heeft het college de wens uitgesproken om in een periode van 10 jaar met circa 5.000 inwoners te groeien, gemiddeld 500 personen per jaar, hetgeen een jaarlijkse uitbreiding van de woningvoorraad van minimaal 200 woningen zou betekenen. In deze Woonvisie zal worden ingegaan op in hoeverre deze mate van groei haalbaar c.q. wenselijk is. Woonvisie Sluis 5

Provincie Zeeland De provinciale beleidskaders zijn niet zodanig dat de gemeente Sluis op voorhand op de nodige medewerking op alle fronten van de provincie mag rekenen. De provincie zal overtuigd moeten worden van de wervingskracht van deze plannen, waarbij vooral getracht wordt om een koopkrachtige vraag van buiten de regio aan te trekken (vooral overig Nederland, België en Duitsland) die zowel betekenis heeft voor de woningvraag in deze gemeente als voor de consumptieve bestedingen in deze regio. Deze woonvisie (voor de periode 2004-2010 met een doorkijk naar 2015) zal als het ware parameters moeten aanreiken op welke wijze c.q. onder welke condities dit gerealiseerd kan worden. Totstandkoming Woonvisie De visie is tot stand gekomen door middel van samenwerking tussen de gemeente Sluis (discipline Volkshuisvesting) met adviesbureau ECORYS uit Rotterdam. Daarvoor is er een afzonderlijke projectgroep opgericht. De Woonvisie is tot stand gekomen door middel van: - gesprekken met de verantwoordelijke wethouder, beleidsambtenaar bij de provincie, diverse ambtenaren, met beide woningcorporaties, met makelaardij e.a.; - analyse van diverse onderzoeken, studies, databronnen (waaronder het regionale en lokale WoningBehoefteOnderzoek, afgekort WBO, maar ook CBS, gemeentelijke cijfers); - bezoek aan alle kernen van de gemeenten en het buitengebied; - werkconferentie met een aantal sleutelfiguren uit deze gemeente en regio alsmede provincie. II. DE ANALYSE Beleidskaders en trends Zowel landelijk als provinciaal is er op tal van terreinen het nodige in beweging. Met de komst van de Nota Ruimte, wordt duidelijk dat het rijk de economische vitaliteit als belangrijk speerpunt heeft opgenomen met daarbij als afgeleide een goed functionerende woningmarkt met meer aandacht voor de vraag vanuit de markt. Het vigerende Vinexbeleid wordt enigszins verlaten en men biedt meer ruimte voor kleinschalige, organische ontwikkelingen, ook in de meer landelijke en dorpse gebieden in Nederland. Werken aan een vitaal platteland (mede als gevolg van een krimpende agrarische sector) en vitale steden zijn belangrijke doelstellingen voor de komende jaren. In de Nota Ruimte wordt West Zeeuws-Vlaanderen als Nationaal Landschap aangewezen en wordt gesproken over de kuststrook Breskens-Cadzand als prioritair aandachtsgebied, waar externe veiligheid (waterbeheersing) in combinatie met de verdere ontwikkeling van het landschap, natuur, recreatie en economische ontwikkelingen wordt gezien. Deze ontwikkelingen bieden openingen voor landelijke gemeenten als Sluis. Dat daarvoor goede kaders nodig zijn om cultuur- en natuurrijke kwetsbare gebieden te beschermen, moge duidelijk zijn. De rol van de provincie en gemeenten zal daarbij groot zijn. Trends zoals die door het Nationaal Planbureau zijn onderzocht geven aan dat de belangstelling voor landelijk wonen en groenstedelijke milieus de komende jaren Woonvisie Sluis 6

onverminderd doorgaat. Mede door de groeiende groep gepensioneerden, die beschikken over vrije tijd en nog duidelijk mobiel zijn is de belangstelling voor buiten wonen groot, vooral ook daar waar het een ander te beleven is, bijvoorbeeld in waterrijke omgevingen. De nabijheid van voorzieningen (waaronder ook een ziekenhuis) binnen een half uur reisafstand is daarbij gewenst. De gemeente Sluis heeft een aantal belangrijke kenmerken die voor deze consumentengroepen interessant zijn, namelijk rust, ruimte, veiligheid, voorzieningen en vooral ook de ligging aan de Westerschelde en de Noordzee. Waar nog duidelijk verder aan gewerkt moet worden is een aantrekkelijk woningaanbod voor deze groep consumenten. Wonen, werken en leven in Sluis Een analyse van een aantal sectoren, waaronder de economische vitaliteit van de gemeente Sluis, het functioneren van voorzieningen en de huidige woningmarkt, heeft tot de volgende conclusies geleid. 1. Op verschillende beleidsterreinen is er behoefte aan vernieuwing en uitbreiding van een aantal activiteiten. 2. Het verstevigen van de sociaal-economische positie van deze gemeente door een versterking van vooral de recreatieve en toeristische betekenis en als afgeleide daarvan ook de dienstensector en zorg, zal de komende jaren centraal moeten staan. 3. Parallel aan deze ontwikkeling is de noodzaak van een vernieuwing en verruiming van de woningmarkt nodig, door middel van nieuwbouw die vooral een toegevoegde waarde heeft ten opzichte van wat er al is en recht doet aan de kwaliteiten van deze woonomgeving. 4. De uitgangssituatie is niet slecht en er liggen tal van kansen en mogelijkheden in de gemeente verborgen, die de komende jaren verder benut moeten worden. Het thema water is daar een belangrijk voorbeeld van. De lokale woningmarkt van gemeente Sluis Vraagzijde De gemeente Sluis telt anno 2004 zo n 24.600 inwoners die in permanente woningen wonen en is daarmee qua inwonertal de derde gemeente binnen Zeeuws Vlaanderen, Terneuzen telt circa 55.600 inwoners en Hulst ruim 27.600 personen. Behalve deze inwoners telt de gemeente vooral zomers nog een groot aantal recreanten (capaciteit van ruim 70.000 slaapplaatsen in recreatiewoningen en op campings), waardoor het inwonertal tijdelijk bijna drie maal zo groot wordt. De circa 24.600 inwoners van Sluis wonen verspreid over een 17-tal kernen (waarvan Oostburg en Breskens de grootste kernen vormen, circa 40% van alle huishoudens in de gemeente Sluis is in deze twee kernen woonachtig), en een aantal buurtschappen. Deze inwoners vormen met elkaar bijna 11.000 huishoudens. De huishoudenssamenstelling van de inwoners van Sluis laat zien dat er in deze gemeente naast gezinnen met kinderen (zo n 30%) ook relatief veel kleine huishoudens woonachtig zijn. Woonvisie Sluis 7

Maar wat vooral opvalt is de leeftijdsopbouw van deze huishoudens. Circa 44% van alle hoofden van huishoudens is 55 jaar of ouder, terwijl anderzijds amper 20% van alle huishoudens tot de leeftijdsgroep van 19-34 jarigen behoort. Ten opzichte van het landelijke profiel is er in deze gemeente dus sprake van een vergrijsde en ontgroende samenleving. Trend huishoudensontwikkeling bij autonome ontwikkeling: gestage daling Een doorkijk van de autonome ontwikkeling van het aantal huishoudens laat tot 2015 een lichte daling van het aantal huishoudens zien. In een periode van 11 jaar zal het aantal huishoudens met bijna 250 afnemen, een verlies van gemiddeld 20-25 huishoudens per jaar. Ten aanzien van de leeftijdsopbouw en gezinssamenstelling wordt geen verdere toename van het aantal 1- en 2-persoons huishoudens verwacht maar juist een toename van het aantal (oudere) gezinnen met kinderen, voornamelijk doorstromers op de woningmarkt. Mede daardoor wordt er een geringe toename van het inwonertal verondersteld, tot circa 25.300 inwoners in 2015. Tot 2010 zal het inwonertal oplopen tot circa 25.460 personen, waarna het weer geleidelijk daalt tot 25.300 inwoners in 2015. Deze groei wordt vooral tot stand gebracht door een buitenlands vestigingsoverschot, een kleiner wordend binnenlands vertrekoverschot en een blijvend sterfteoverschot. Bij deze huishoudens- en inwonersontwikkeling wordt nauwelijks een uitbreiding van de woningvoorraad verondersteld. In 2015 is de omvang van de woningvoorraad ongeveer hetzelfde als in 2004 namelijk zo n 13.400 woningen. Daarbinnen is er echter wel het een en ander gewijzigd. Zo zijn er in deze periode jaarlijks gemiddeld circa 30 woningen nieuw gebouwd (productie 2004 t/m 2014: circa 350 woningen) en gemiddeld 26 woningen aan de woningvoorraad onttrokken. Per saldo leidt dit nauwelijks tot een verdere uitbreiding van de woningvoorraad. De samenstelling van de voorraad wordt door deze ontwikkelingen echter wel gewijzigd. Aanbodzijde In feite hebben we binnen de gemeente Sluis voornamelijk met twee woonmilieus namelijk Centrum-dorps en Landelijk Wonen te maken. Ruim 50% van het woningaanbod in gemeente Sluis ligt in het landelijk gebied van deze gemeente. De woningvoorraad van de gemeente Sluis telt anno 2004 bijna 13.700 woningen ten behoeve van de reguliere woningmarkt. Van deze 13.700 woningen zijn er 2.700 woningen in gebruik als tweede woningen. Daarmee vormt het aanbod in deze gemeente circa 27% van het totale aanbod in Zeeuws Vlaanderen. Terneuzen is met ruim 25.000 woningen de grootste gemeente en Hulst met ruim 12.000 woningen de kleinste gemeente binnen Zeeuws-Vlaanderen. Een aantal karakteristieken van de voorraadsamenstelling van het woningaanbod in de gemeente Sluis met de Nederlandse situatie, levert een aantal opmerkelijke verschillen op. Zo blijkt gemeente Sluis relatief veel woningen gebouwd in de periode 1946-1970 te herbergen en blijft de recente bouw wat achter. Woonvisie Sluis 8

De gemeente Sluis wordt gekenmerkt door relatief veel eengezins rijwoningen uit de periode 1945-1970, die redelijk sober en doelmatig en met een niet al te grote woninginhoud zijn gebouwd (<350 m3). Het eigen woningbezit is relatief groot in de gemeente Sluis: circa zeven op de tien woningen is in handen van eigenaren-bewoners. De huursector bestaat vooral uit sociale huurwoningen. De waarde van de koopwoningen laat zien dat ruim de helft van het aanbod zich beneden de 150.000 euro grens bevindt (en een groot deel zelfs ver daaronder). Het aanbod van koopwoningen vanaf 250.000 euro is met circa 20% bescheiden. De huurwoningen zijn vooral ook woningen in de grondgebonden sfeer. De prijsopbouw maakt duidelijk dat er in deze gemeente een relatief groot aanbod aan goedkope en betaalbare huurwoningen aanwezig is. Huurwoningen vanaf 450 euro komen beperkt voor. Ruim 80% van het huuraanbod dateert van voor 1980, dit zijn veelal sobere eengezins rijwoningen en (ver)ouder(d)e ouderenwoningen. Uitbreiding van de woningvoorraad is de afgelopen jaren gering geweest, mede door de sloop van woningen. De nieuwbouw is relatief vaak door corporaties en particulieren gerealiseerd en ten opzichte van gemeenten als Terneuzen relatief minder vaak door bouwers voor de markt. De nieuwbouw was vooral op eengezins koopwoningen gericht. Mede door de beperkte nieuwbouw (mede als gevolg van provinciaal woningbouwbeleid) en de op onderdelen verouderde, sobere samenstelling van de woningvoorraad hebben relatief veel huishoudens de afgelopen jaren niet hun woonwensen kunnen vervullen. Dit heeft in een aantal situaties tot vertrek naar buiten de gemeente Sluis geleid. ISV/stedelijke vernieuwing In het kader van ISV zijn er binnen de gemeente Sluis een aantal gebieden aangepakt. Duidelijke voorbeelden zijn onder andere Malpertuus in Aardenburg, Kroonwijk in Oostburg, de Prins Bernhardstraat en Prinses Margrietwijk in Schoondijke geweest. In deze buurten heeft sloop/vervangende nieuwbouw van een aantal woningen in combinatie met woonomgevingsverbetering tot een duidelijk zichtbare verbetering van deze buurten geleid, hetgeen de leefbaarheid en uitstraling van deze gebieden ten goede komt. Toekomstige nieuwbouw Zowel Terneuzen, Hulst als gemeente Sluis hebben voor de komende jaren drie maal zoveel plannen als volgens het vigerende streekplan mogelijk is. Uit de inventarisatie van de plannen blijkt dat er volgens de provincie te weinig huurwoningen, te weinig appartementen en te weinig goedkope koopwoningen geprogrammeerd zijn en in de landelijke gebieden te weinig dure woningen. Verder blijft particulier opdrachtgeverschap ver bij de doelstelling van 30% achter. Woonvisie Sluis 9

Plannen/projecten 2004-2015 Kern Locatie Type Aantal Sloop Extra- Markt locatie nieuwbouw mural. Oostburg Waterburg Regulier 80 Lokaal en regio Oostburg Overige locaties Regulier 180 78 Lokaal en regio Breskens Diverse locaties Regulier en bijzonder 240 25 91 Lokaal en (boven)regio Sluis Diverse locaties Regulier 50 10 Lokaal en regio Aardenburg Overige locaties Regulier 20 Lokaal Aardenburg Coensdike Woonzorg 50 Lokaal en regio Ijzendijke Emmaus Inbreiding/ zorg 20 15 Lokaal en regio Ijzendijke Omg. Molenveste Regulier 60 Regio en lokaal Schoondijke Diverse locaties Regulier 15 55 Lokaal Groede Diverse locaties Inbreiding 40 10 Lokaal en regio Cadzand Overige locaties Regulier 5 Lokaal Diverse kernendiverse locaties Particulier 100 Lokaal Breskens Waterfront Uniek project 80 (Boven)regionaal Sluis *) Sluis - waterlocaties Uniek project 300 (Boven)regionaal Sluis Groenevelt 1 en 2 Uniek project 50 (Boven)regionaal Aardenburg Elderschans-HerendreefUniek project 15 (Boven)regionaal Cadzand *) Cavelot- waterlocaties Uniek project 250 (Boven)regionaal Totaal 1.555 100 184 Bron: gemeente Sluis Wonen en Zorg Mede gezien het vergrijzingsvraagstuk is er behoefte aan een extra aanbod aan zorgwoningen. Dit zou in Zeeuws-Vlaanderen tot een uitbreiding van 600 woningen betekenen, als gevolg van extramuralisering en gewenste uitbreiding van het aanbod. De oprichting van enkele zorgkruispunten (bijvoorbeeld in Oostburg en Breskens) en enkele zorgsteunpunten moet voor een goede logistieke 24-uur zorgverlening zorgen. Regio Extramuralisatie Uitbreiding Totaal Zeeuws Vlaanderen 465 135 600 Totaal Zeeland 1365 545 1910 Bron: provincie Zeeland, juni 2003 Een inventarisatie van projecten binnen de gemeente Sluis maakt duidelijk dat er wordt gedacht aan ruim 360 woningen, waaraan een vorm van zorg gekoppeld zou kunnen zijn. Vooral in Breskens en Oostburg worden relatief veel zorgwoningen (vooral ook in geclusterde vorm) voorgesteld. Lokale woningbehoefte Volgens het recent gehouden woningbehoefte onderzoek (WBO) zou er een lokale vraag naar bijna 400 woningen zijn voor een periode van vier jaar. Dit betekent gemiddeld 100 woningen per jaar. Ten aanzien van de woonvoorkeuren is er vooral een vraag naar grondgebonden woningen en verder naar gestapelde bouw (relatief meer dan in de woningvoorraad thans aanwezig is). Circa 40% wenst een huurwoning, de overige 60% wil graag kopen. Ten aanzien van de huursector is er vooral belangstelling voor goedkopere huurwoningen, onder andere bedoeld voor starters maar ook voor ouderen die naar een meer passend woonproduct willen verhuizen. Voor wat betreft de koopsector is er vooral belangstelling voor de wat duurdere woningen. Woonvisie Sluis 10

Ten aanzien van prijsklassen is er sprake van een aanbodoverschot aan koopwoningen beneden de 150.000 euro in Zeeuws Vlaanderen, deze komt geheel voor rekening van de gemeente Sluis (bron: WBO 2002). Dit betekent dat wanneer er de komende jaren meer gebouwd gaat worden in de gemeente Sluis, deze minder courante koopwoningen uit de markt moeten worden genomen, bijvoorbeeld door middel van sloop/nieuwbouw of een ingrijpende upgrading van deze woningen (bij voldoende toekomstwaarde of vanwege historische betekenis). Woonwensen verhuisgeneigde huishoudens Sluis Terneuzen Hulst EG 81% 67% 76% MG 19% 33% 24% HUUR, wv. 40% 38% 38% < kwal. <299 21% 16% 35% <aftopping <458 56% 43% 32% <liberal. <452 16% 17% 17% >liberal. >452 7% 24% 17% KOOP wv. 60% 62% 62% <bws (<92.000 euro) 16% 12% 3% <150.000 29% 41% 34% <214.500 28% 20% 26% >214.500 28% 27% 37% Bron: WBO 2002 Verder signaleert het WBO een zeker restaanbod (overschot) van goedkope en kwalitatief minder aantrekkelijke huur- en koopwoningen. Daarnaast is er een restvraag (tekort) naar de wat duurdere eengezins koopwoningen. Bovenlokale woningbehoefte Diverse landelijke studies tonen aan dat er verwacht wordt dat de belangstelling voor landelijk wonen verder zal toenemen. Deze zou vooral door gezinnen met kinderen, empty-nesters en ouderen die terug willen gaan naar hun geboortestreek. Landelijk wordt het tekort aan woningen in landelijke gebieden op 60.000 tot 130.000 woningen ingeschat (zie ook De ongekende ruimte verkend van het Ruimtelijk Planbureau). De meerderheid van de consumenten is op zoek naar vrijstaande woningen met een tuin, een boerderij e.d. Traditionele bouwstijlen hebben daarbij de voorkeur (woningen met een puntdak). Nieuwbouw is daarbij een alternatief voor de behoefte aan dergelijke woningen. Dat het tegemoet komen aan deze behoefte om een zorgvuldige inpassing in het landschap vraagt, mogelijke duidelijk zijn.identiteiten van regio s en dorpen mogen daarbij niet verloren gaan. Het streekeigen bouwen verdient aandacht evenals de herstructurering van bestaande onderdelen van de voorraad in relatie tot deze uitbreiding. De ontwikkeling van nieuwe landgoederen, het herbestemmen van vrijkomende boerderijen, vrijkomende defensieterreinen en zorginstellingen, is in relatie tot deze vraag naar landelijk wonen eveneens in beeld. Woonvisie Sluis 11

Kritische factoren ten aanzien van bovenlokale vraag Om vooral koopkrachtige huishoudens uit overig Nederland, naar een gemeente als Sluis, te trekken zal er aan een aantal zaken moeten worden voldaan. Succesfactoren die daaraan (kunnen) bijdragen zijn: - ligging of uitzicht op het water, iets dat bijvoorbeeld Breskens of Cadzand-Bad in theorie te bieden heeft - een aantrekkelijke woonomgeving (langs kust maar ook landinwaarts) met voldoende wandel-, fietsroutes en bijvoorbeeld ook vaarroutes - rust en ruimte, gevoel van veiligheid - buitenactiviteiten ter ontspanning, zoals golf, tennis, zwemmen, jeu de boules - binnenactiviteiten ter ontspanning, zoals galerieën, musea, theater/schouwburg, zwemmen/sauna/fitness/kuren, bridge - restaurants, horeca en andere gelegenheden - voorzieningen als winkels, banken, ziekenhuis, apotheek etc. - charmante kernen met cultuurhistorie en streekeigen producten en ambachten - invloed kunnen uitoefenen op het ontwerp van de woning - gedeeltelijk particulier opdrachtgeverschap c.q. kopersbegeleiding. Sterkten/zwakten/kansen/bedreigingen-analyse Een sterkten/zwakten, kansen/bedreigingen analyse voor de woningmarkt van Sluis levert het volgende overzicht op. Sterk/kans Woningaanbod in Sluis aantrekkelijk vanwege prijs/kwaliteitsverhouding, woonmilieu Behoefte aan nieuwbouw (lokaal 100 woningen per jaar, w.v. 60 koop) ondanks beperkte groei inwonertal Behoefte aan duurdere, kwalitatief betere, eengezins koopwoningen Behoefte aan huurwoningen, ook in gestapelde sfeer Duidelijke belangstelling voor landelijke en dorpse milieus (rust, ruimte, veiligheid) Gerelateerd aan omvang gemeente een goed voorzieningenniveau aanwezig en in nabijheid voorhanden (ook België) Aanwezige kwaliteiten zijn beter te benutten: water (ook landinwaarts), kustlocaties Markt voor bovenlokale vraag aanwezig mits goede producten /woonmilieus worden geboden Valorisatie en thematisering van kernen van grote betekenis voor aantrekkelijkheid van de gemeente Potenties voor zorg, toerisme, verbreding betekenis landbouw benutten: werkgelegenheid Zwak/bedreiging Afgelopen jaren relatief weinig gebouwd, stagnatie, wegtrek naar regio het gevolg en uitblijven vestiging, werkgelegenheid Provinciaal beleid nog niet hierop afgestemd Dreigend overaanbod goedkope, sobere koopwoning: niet alles zal als tweede woning moeten blijven (actieve aanpak nodig) Nog onvoldoende aandacht voor uitstraling woningen (architectuur) Nog onvoldoende aandacht voor streek eigen bouwen Als gevolg van schaalvergroting staan onderdelen van voorzieningen onder druk, zoals banken, detailhandel Bereikbaarheid (reistijd) vanaf Westerscheldetunnel vraagt aandacht Gemeente mist op gebied van leisure de nodige kwaliteiten: zowel voor toerisme als voor wonen van belang Nog onvoldoende aandacht voor kwaliteit openbare ruimte, vooral in de grotere kernen als Oostburg en Breskens Aandacht voor de schaal van Sluis Woonvisie Sluis 12

Tweede woningen en recreatiewoningen Sluis telt anno 2004 bijna 11.000 huishoudens. Daar tegenover staat een woningvoorraad met bijna 13.700 woningen. Het verschil bedraagt 2.700 woningen, deze zouden als tweede woning c.q. niet permanente bewoning betiteld kunnen worden. Deze woningen zijn vooral in Cadzand(-Bad), Nieuwvliet, Retranchement en Breskens. In Nieuwvliet en Cadzand-Bad) zijn deze tweede woningen in aantal omvangrijker dan de reguliere woningen voor permanente bewoning. Behalve deze tweede woningen staan er in Sluis ook nog zo n 2.500 recreatiewoningen, goed voor 11.500 slaapplaatsen (Bron: Natuurlijk Vitaal, GGA West Zeeuwsch- Vlaanderen). Verondersteld wordt dat hier een groeiende vraag naar is, mede gelet op de vergrijzing van de bevolking, toename van vrije tijd en gehele welvaartsontwikkeling. Daar komt bij dat het aanbod kwalitatief onvoldoende is en te weinig differentiatie kent. Totaal zijn er circa 62.000 slaapplaatsen in recreatiewoningen, hotels, pensions, campings en jachthaven. Samen met de tweede woningen zijn er zomers dus drie maal zoveel inwoners in Sluis aanwezig zijn dan in de wintermaanden. Gebruik van recreatiewoningen en reguliere woningen In feite is er een zestal situaties te bedenken hoe een recreatiewoning of reguliere woning gebruikt wordt. Type woning Permanente bewoning Recreatief gebruik Deeltijdbewoning Reguliere woning Recreatiewoning toegestaan nieuw fenomeen niet wenselijk Situaties waar beleidsmatig discussie over bestaat zijn: Reguliere woningen die uiteindelijk als tweede woning voor recreatief gebruik dienst doen Reguliere woningen die slechts bepaalde dagen van de week (of delen van het jaar) als woning worden gebruikt (deeltijdbewoning), bijvoorbeeld door mensen die van maandag t/m donderdag in de Randstad werken en wonen en vrijdag t/m zondag een tweede woning in bijvoorbeeld Sluis hebben. Recreatieve woningen die permanent bewoond worden. Een recreatiewoning wordt met een ander doel en volgens andere (bouw- en woontechnische) eisen ontwikkeld dan een reguliere woning. Deze woningen zijn in principe niet uitgerust om er permanent te wonen. Omgekeerd is een reguliere woning niet bedoeld als tweede woning. Vaak komt de leefbaarheid daarmee in het gedrang aangezien deze woningen delen van het jaar leeg staan en vaak een verlaten indruk maken (rolluiken e.d.). Ook voor de aanwezige voorzieningen in de buurt (zoals basisscholen, die vaak rekenen op een zeker aantal kinderen vanuit de buurt) is dit niet gewenst. In het buitengebied is dit fenomeen veel minder storend evenals in een gebied waar ook de recreatiemarkt nadrukkelijk aanwezig is (langs kuststrook bijvoorbeeld). Woonvisie Sluis 13

De gemeente Sluis kent momenteel twee gebruiksverordeningen tweede woningen, één voor het grondgebied van de voormalige gemeente Oostburg en één voor het grondgebied van de voormalige gemeente Sluis-Aardenburg. Deze verordeningen zijn vooral van toepassing in de bebouwde kommen van de kernen. Als criterium voor de vaststelling of iemand zijn hoofdverblijf in een gebouw heeft, geldt dat hij is opgenomen in het persoonsregister (gemeentelijke basisadministratie) van de gemeente. Verder geldt als criterium dat iemand gedurende een aaneengesloten periode van 180 dagen minimaal 2/3 van die tijd aanwezig dient te zijn in het pand. De vergunning heeft een persoonlijk karakter; voor een opvolgende bewoner geldt het verbod onverkort. Ontwikkelingen komende jaren met doorkijk naar 2015 Met betrekking tot de tweede woning c.q. niet permanente bewoning is het veronderstelbaar dat bij een verruiming van de woningmarkt, als gevolg van een omvangrijker woningbouwprogramma, een aantal woningen in de onderkant van de markt als tweede woning zullen gaan functioneren. De Nota Ruimte kondigt eveneens een versoepeling van de regels aan. Het ruimtelijk beleidskader ten aanzien van de ontwikkeling van recreatiewoningen wordt gelijk getrokken met reguliere woningen, gezien het gebruik van recreatiewoningen. Alleen ontwikkelingen van complexen van recreatiewoningen met een bedrijfsmatige exploitatie (recreatieparken) kan een positievere planologische beoordeling krijgen dan voor andere locaties. De woningen van dergelijke complexen hoeven niet te voldoen aan de wet- en regelgeving voor reguliere woningbouw. De exploitant en gemeente zijn ervoor verantwoordelijk dat permanente bewoning op het complex wordt tegengegaan. In sommige kernen is het verder oprukken van tweede woningen niet gewenst in verband met de leefbaarheid van deze omgevingen. In bestaande woonbuurten van Oostburg en Breskens bijvoorbeeld, zou het fenomeen tweede woning in feite niet voor moeten komen. Het zet de leefbaarheid van deze buurten onder druk. De huidige verordeningen voorzien in dit verbod. In een aantal situaties zou deze ontwikkeling tot een versoepeling van het beleid in een aantal kernen moeten leiden en in andere kernen juist een strikte naleving van de regels moeten inhouden. Daar waar minder courante woningen niet meer verkocht of verhuurd raken en niet als tweede woning zouden moeten eindigen, zou een actiever aankoopbeleid gevolgd moeten worden, bijvoorbeeld in de vorm van een samenwerkingsverband tussen de gemeente en de hier werkzame woningcorporaties. Woonvisie Sluis 14

III. ONTWIKKELINGSRICHTINGEN EN BELEIDSOPGAVEN Zoals voor een groot aantal gemeenten blijken ook voor de gemeente Sluis vier belangrijke onderscheidende en sterk koersbepalende elementen van kracht te zijn: Samenlevingsoriëntatie: sterker op de regio en de omgeving daarbuiten gericht versus sterker op de eigen gemeente gericht Groei(woningen/inwoners): nulgroei, gemiddelde groei, bovengemiddelde groei Groeirichting: uitbreiding, inbreiding/verdichting, vernieuwende herinrichting/dorpsvernieuwing Functieoriëntatie woningbouw, bedrijvigheid, recreatie, voorzieningen, agrarisch, landschap/groen/water Daarnaast spelen andere, grote factoren een belangrijke rol, namelijk: Economie als exogene factor Beleid van de overheid als endogene factor. In het verlengde hiervan worden voor Sluis onderscheidende ontwikkelingsrichtingen neergezet, te weten: 1. Scenario Interne Vernieuwing 2. Scenario Selectieve groei en zorgvuldig beheer 3. Scenario Regionale Toplocatie. 3 Beleid overheid Offensief, progressief Economie 2 Economie Groei Krimp 1 Defensief, regressief Gezien de ambities van de gemeente Sluis, de problemen waar de gemeente mee wordt geconfronteerd (werkgelegenheid, terugloop inwonertal/huishoudens, wegvallen draagvlak voorzieningen, leefbaarheidsprojecten) maar vooral ook de kansen/potenties die er nog in het verschiet liggen op het gebied van recreatie en toerisme, zorg en wonen, is de keuze voor het tweede scenario (maar het derde scenario niet onmogelijk maken) voor de hand liggend. Temeer daar ook de bestaande woningvoorraad om aandacht vraagt en de woningmarkt niet die gespannenheid kent om zich het derde scenario risicoloos aan te meten. Woonvisie Sluis 15

Beleidsopgaven in relatie tot koers van de gemeente Sluis In deze Woonvisie zijn meerdere onderwerpen c.q. aandachtspunten naar voren gekomen waaraan de komende jaren verder inhoud zal moeten worden gegeven: 1. mate van groei van gemeente Sluis tot 2015 2. vestigingsklimaat bovenlokale vraag: impuls op gebied van recreatie en zorg (en betekent daarmee ook economisch een belangrijke impuls) 3. ruimtelijke ontwikkelingsrichting van de gemeente en afzonderlijke kernen 4. differentiatie woningbouw ten behoeve van lokale/regionale en bovenregionale vraag 5. gewenste aanpassingen bestaande woningvoorraad in relatie tot vraagontwikkeling 6. duidelijk beleid ten aanzien van tweede woningen 7. bereikbaarheid 8. promotie. Uitwerking beleidsopgaven Beleidsopgave 1: inzetten op een uitbreiding van de woningvoorraad met circa 1.300 woningen in de periode 2005-2015 Met deze doelstelling zou het inwonertal in genoemde periode met 2.600 tot 3.200 inwoners toenemen. De ambitie van het college om binnen 10 jaar het inwonertal met 5.000 inwoners te laten toenemen wordt daarmee niet gehaald. Deze groei wordt als niet realistisch beschouwd. De toename van 1.300 woningen is het saldo van: - een nieuwbouwprogramma van circa 1.550 woningen (gemiddeld 155 per jaar) - circa 250 woningonttrekkingen (gemiddeld 25 woningen per jaar, huur en koop). De behoefte aan een dergelijke uitbreiding komt voort uit: - de jaarlijkse vraag naar nieuwbouwwoningen vanuit de lokale/regionale markt (circa 100 woningen per jaar); circa 1% van de woningvoorraad - een aanvullende regionale en bovenregionale vraag van gemiddeld 55 woningen per jaar (startend met 30 woningen per jaar tot uiteindelijk 70 woningen per jaar). 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Totaal Lokale vraag koop 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 600 huur 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 400 Regionale vraag 10 10 10 20 20 20 20 20 20 20 170 Bovenregionale vraag 20 30 30 30 40 40 40 50 50 50 380 Totaal nieuwbouw 130 140 140 150 160 160 160 170 170 170 1.550 Onttrekkingen huur 10 10 15 15 15 20 20 20 25 25 175 koop 5 5 5 5 5 10 10 10 10 10 75 Totaal onttrekkingen 15 15 20 20 20 30 30 30 35 35 250 Netto-uitbreiding 115 125 120 130 140 130 130 140 135 135 1.300 Woonvisie Sluis 16

Het ni et voorzien in deze behoefte heeft een aantal nadelige effecten tot gevolg: - wegtrekken van lokale bevolking naar buiten de gemeente i.v.m. kwaliteitsvraag die er is; - wegvloeien van verdere koopkracht; - minder aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven; - geen wervend aanbod voor huishoudens van buiten de gemeente; - verdere ondermijning van voorzieningen en leefbaarheid binnen de gemeente Sluis. Beleidsopgave 2: versterking vestigingsklimaat (boven)lokale vraag door sterke impuls recreatie en zorg Voor het creëren van een aantrekkelijk woonklimaat is er meer nodig dan het uitsluitend aanbieden van aantrekkelijke woningen. Op het gebied van recreatie en toerisme alsmede zorg is er de komende jaren nog heel wat werk te verzetten. De kansen c.q. potenties zijn in deze gemeente nadrukkelijk aanwezig. Wanneer met het aantrekken van een bovenlokale vraag wordt ingezet op bijvoorbeeld vitale ouderen, alsmede gezinnen met kinderen, dan zal er voor deze groepen op het gebied van recreatie, cultuur e.d. wat te doen moeten zijn. De gemeente kent weliswaar een groene woonomgeving met wandel- en fietspaden, de kuststroken e.d. maar dit is uiteindelijk niet voldoende om een zekere (koopkrachtige) vraag van elders ook daadwerkelijk te effectueren Een analyse van wat er aan voorzieningen is, maakt duidelijk dat dit nog niet toereikend is en bovendien een kwaliteitsslag moet ondergaan. De gemeente mist een aantal hoogwaardige voorzieningen, bijvoorbeeld op het gebied van leisure (sport/recreatie). Denk daarbij aan een recreatief overdekt zwembad dat ook in de wintermaanden benut kan worden, voorzieningen op het gebied van gezondheid/kuren e.d.. In relatie tot de aanwezige groep ouderen binnen de gemeente en de vraag van buiten kan dit in relatie tot zorg een aantrekkelijke formule zijn. De gemeente kent weliswaar een golfterrein, maar dit staat nog te veel op zichzelf. Opwaardering van de kuststrook bijvoorbeeld bij Breskens en Cadzand-Bad is noodzakelijk om een zeker publiek aan te trekken. Dit in relatie tot visserijhavens en jachthavens in combinatie met aantrekkelijke eetgelegenheden. Met het thema water is binnen de gemeente nog onvoldoende gedaan. Aantrekkelijk landinwaartse kano- en vaarroutes ontbreken, terwijl daar in principe volop mogelijkheden liggen. De ingezette valorisering van een aantal kernen zal moeten worden voortgezet om zo de aantrekkelijkheid en identiteit van deze kernen verder te versterken. Cadzand-Bad en Breskens vragen om een duidelijke opwaardering op bovengenoemde aspecten. Bij Cadzand-Bad zou een aantal van de genoemde voorzieningen geconcentreerd gerealiseerd moeten worden, deels aan de Boulevardzijde, deels in het zogenaamde Cavelot-gebied. Dagrecreatie Toversluis in de kern Sluis zou in een kern als Cadzand- meer tot haar recht Bad komen. Woonvisie Sluis 17

Breskens zou uit moeten groeien tot een aantrekkelijke waterstad met een aantrekkelijke vissershaven een jachthaven met bijbehorende wandelgebieden. Beleidsopgave 3: ruimtelijke ontwikkelingsrichtingen relateren aan kwaliteiten van kernen Het beleid van de provincie Zeeland houdt tot op heden in dat er vooral aan de (dragende) kern Oostburg een uitbreidingsmogelijkheid gegeven kon worden en dat er voor de overige kernen nauwelijks groei mogelijk was. Daarnaast werd het fenomeen unieke projecten in het leven geroepen om op bepaalde locaties ontwikkelingen ten behoeve van de bovenlokale vraag toe te staan (zoals Cavelot en Sluis aan Zee). Lokale vraag Bij de verdere uitbreiding van de woningvoorraad zal nadrukkelijker naar de aanwezige potenties van de gebieden moeten worden gekeken. Zo heeft Oostburg een minder gunstige uitgangspositie om bijvoorbeeld een bovenlokale markt aan te boren ten opzichte van kernen zoals Aardenburg en de kernen langs de kustzone. In het volgende overzicht is aangegeven welke ontwikkelingsrichtingen er denkbaar zijn die aansluiten bij de behoefte en potenties van de betreffende kernen. Lokale/regionale vraag 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Totaal Oostburg 25 25 25 25 25 25 25 30 30 25 260 Breskens 20 20 20 25 25 25 25 25 25 30 240 Sluis Aardenburg 10 5 10 5 10 5 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 100 85 IJzendijke 10 10 10 10 10 10 10 5 5 5 85 Overige 12 kernen 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 400 110 110 110 120 120 120 120 120 120 120 1170 Bovenregionale vraag Sluis 5 10 5 5 5 5 5 10 10 10 70 Cadzand-Bad 5 10 10 10 10 10 10 10 10 10 95 Breskens, waterfront 10 10 10 5 10 5 10 5 10 5 80 Aardenburg, Herendreef 5 5 5 15 Waterlocaties 5 10 15 15 20 20 20 105 Landgoederen 5 5 5 15 20 30 30 30 40 40 40 50 50 50 380 Totaal 130 140 140 150 160 160 160 170 170 170 1550 De geconstateerde lokale/regionale vraag moet vooral in kernen als Oostburg en Breskens en de overige drie grotere kernen geëffectueerd worden, gezien de mogelijkheden en de vraag die daar ligt. Een kern als IJzendijke ligt relatief strategisch ten opzichte van de werkgelegenheid in de regio Terneuzen/Kanaalzone. In de overige kleine kernen zouden jaarlijks gemiddeld 40 nieuwbouwwoningen gerealiseerd moeten worden om zo tegemoet te komen aan de specifieke lokale behoefte in deze gebieden en het vasthouden van met name midden leeftijdsgroepen en om zo ook (zij het beperkt) voorzieningen, verenigingen i.c. de leefbaarheid in deze kernen te conserveren. Dit betekent in theorie dat iedere kern jaarlijks zo n drie woningen mag bijbouwen. In de praktijk zal het eerder zijn dat er in het ene jaar bijvoorbeeld 10 Woonvisie Sluis 18

woningen worden gebouwd en in het jaar daarop geen woningen. Organische groei is in deze kernen nadrukkelijk aan de orde. Bovenregionale vraag De bovenlokale (koopkrachtige) vraag zou vooral ook in/nabij aantrekkelijke kernen als Aardenburg, langs de Westerschelde en verder landinwaarts aan waterontwikkelingen gehonoreerd moeten worden. Landinwaarts watermilieu als kansrijke ontwikkeling In relatie tot beleidsopgave twee wordt een landinwaartse waterontwikkeling voorgestaan, dat mede de aanwezige typologie van gebieden versterkt. Het oorspronkelijke landschap bij Cadzand (Bad) betrof een Eiland dat later is ingepolderd. In het Gebiedplan Natuurlijk Vitaal is ten aanzien van de waterbeheersing dit oorspronkelijk eiland goed terug te zien. Ingepolderde geulen hebben bij extreme regenval dan ook problemen ten aanzien van de vernatting. Deze kwetsbare stukken land zouden opnieuw op hun toekomstige functie kunnen worden bezien. Transformatie naar een watermilieu, waardoor er bijvoorbeeld vanuit Sluis, via het gebied ten westen van Zuidzande richting Breskens een verstevigde waterverbinding ontstaat zou zowel voor de recreatie (bijvoorbeeld kanovaren, maar mogelijk ook als vaarverbinding) als voor het wonen betekenis kunnen hebben. Mede daardoor wordt ook de positie van de kern Oostburg met het westelijk gelegen golfterrein versterkt. In de zones langs dit water zou wonen langs het water en/of aan een meer een kansrijke ontwikkeling vormen. Door deze woningontwikkeling meer centraal binnen de gemeente te leggen, zal dit voor verschillende beleidsterreinen gunstige gevolgen hebben. De excentrische ligging van het project Sluis aan Zee zou gezien de karakteristieken van Sluis een minder omvangrijk bouwprogramma moeten bevatten dan de circa 300 woningen die nu in de verschillende plannen worden genoemd. Het opwaarderen van het Uitwateringskanaal en het Afwateringskanaal zou in relatie tot de hier boven geschetste ontwikkeling een aantrekkelijke rondvaart binnen de gemeente betekenen. De voorziene krimp van de landbouwsector zou in deze ontwikkeling kunnen worden meegenomen. Behoud van werkgelegenheid door groei van de recreatieve sector, agritoerisme alsmede zorg kan daarmee gegarandeerd worden. Beleidsopgave 4: differentiatie woningbouw moet aansluiten bij lokale en bovenlokale vraag in relatie tot gewenste ruimtelijke ontwikkelingsrichtingen Relevant voor een goede afzet van de ruim 1.500 nieuw te bouwen woningen is, dat de verschillende woningbouwprogramma s aansluiten bij de woningvraag die beantwoord moet worden en tevens recht doet aan de eigenschappen van de planlocaties. Toekomstige nieuwbouw en renovatie vraagt aandacht voor zorgvuldige keuze ten aanzien van kleur- en materiaalgebruik alsmede hoogte-breedte afmetingen, posities van raampartijen, situering op de kavel en dergelijke. Lokale/regionale vraag Gezien de samenstelling van de woningvoorraad, de aanwezigheid van relatief veel kleine huishoudens, de grote groep ouderen (en de daarbij aanwezige zorgvraag), wordt ten Woonvisie Sluis 19

aanzien van de huursector vooral ingezet op het bouwen van betaalbare huurappartementen en eengezinswoningen. Kern Locatie Aantal Markt Woonproducten Prijsklassen % Zorg won. koop ( ) koop Oostburg Waterburg 80 L/R Vrije sector kavels, eengezins koop, huurapp. 200-350.000 70% Ja Oostburg Overige locaties 180 L/R Huur- en koopapp., eengezins koop 150-300.000 50% Ja Breskens Diverse locaties 240 L/R Koop- en huurapp., eengezins koop 150-300.000 50% Ja Sluis Diverse locaties 50 L/R Koop- en huurapp., eengezins koop 200-350.000 60% Ja Aardenburg Overige locaties 20 L Eengezins koop, huur- en koopapp. 150-300.000 60% Ja Aardenburg Coensdike 50 L/R Huurapp. M.n. ouderen, eengezins koop 200-350.000 50% Ja Ijzendijke Emmaus 20 L/R Huurappartementen, m.n. ouderen 30% Ja Ijzendijke Omg. Molenveste 60 L/R Eengezins koop, eengezins huur 150-300.000 70% Schoondijke Diverse locaties 15 L Eengezins koop 150-300.000 80% Groede Diverse locaties 40 L/R Eengezins koop, huur- en koopapp. 150-300.000 70% Cadzand Overige locaties 5 L Eengezins koop 150-350.000 100% Diverse kernen Diverse locaties 100 L Eengezins koop, vs-kavels en huur (eg en mg) 150-300.000 60% Evt. Breskens Waterfront 80 R/N Huur- en koopappartementen 175-350.000 80% Evt. Sluis *) Sluis - waterlocaties 300 R/N Watervilla's, v.s. kavels, koopappartementen 250-600.000 90% Evt. Sluis Groenevelt 1 en 2 50 R/N Villa's en tweekappers 300-600.000 100% Cadzand *) Cavelot- waterlocaties 250 R/N Watervilla's, v.s. kavels, koopappartementen 250-600.000 90% Evt. Totaal 1540 *) gedeelte recreatiewoningen Een locatie als Oostburg-West leent zich uitstekend voor de behoefte aan koopwoningen, vrije sector kavels en de mogelijkheid om een aantal kleinschalige appartementenblokken hier neer te zetten, hetgeen in combinatie met de aangrenzende buurt ook een zorgzone zou kunnen opleveren. Bovenregionale vraag De locaties die vooral ook een (boven)regionale vraag moeten invullen worden in een exclusiever segment ontwikkeld maar nog steeds passend bij deze regio. Beleidsopgave 5: aanpassingen bestaande woningvoorraad Huurvoorraad Woningstichting Woongoed Zeeuws-Vlaanderen heeft in haar plannen aangegeven de komende jaren bij circa 1.000 woningen maatregelen te treffen. Woningverbetering staat daarbij voorop. Mede in het licht van het nieuwbouwprogramma wordt een grotere herstructureringsopgave noodzakelijk geacht, bijvoorbeeld in Breskens en Oostburg. Vigerende plannen woningcorporatie Kern Verkoop Sloop Herstructureren Verbeteren Opplussen Doorexploit Totaal % maatr. Oostburg 16 10 0 152 0 442 620 29% Breskens 59 8 0 41 0 563 671 16% Aardenburg 17 1 0 144 0 151 313 52% Sluis 23 0 8 67 0 75 173 57% Ijzendijke 21 6 0 41 0 97 165 41% Schoondijke 27 6 0 29 10 60 132 55% Cadzand 2 0 0 50 0 20 72 72% Groede 7 0 18 28 4 31 88 65% Eede 5 0 0 62 0 5 72 93% Hoofdplaat 15 6 0 21 0 23 65 65% Zuidzande 10 0 0 0 0 40 50 20% Waterlandkerkje 3 0 0 7 4 15 29 48% Nieuwvliet 0 0 0 6 0 18 24 25% Retranchement 0 0 0 31 0 13 44 70% St. Kruis 0 0 0 5 0 0 5 100% Totaal 205 37 26 684 18 1.553 2.523 38% Relatief 8% 1% 1% 27% 1% 62% 100% Bron: Algemene Woningstichting Zeeuwsch-Vlaanderen Woonvisie Sluis 20

De woningcorporatie zal in haar afweging verbetering versus sloop/nieuwbouw de lange termijn positie van een aantal woonproducten (zoals sobere eengezins rijwoningen die bijvoorbeeld nauwelijks voor ouderen geschikt te maken zijn) nadrukkelijk in ogenschouw moeten nemen. Dit zal uiteindelijk moeten resulteren in een grotere transformatieopgave. Ten aanzien van de verkoop van corporatiewoningen zal eveneens kritisch naar de kwaliteit van deze woningen moeten worden gekeken en de toekomstige betekenis van dit product als eventuele koopwoning. Koopvoorraad Behalve minder courante huurwoningen staan er in de gemeente ook diverse minder courante koopwoningen, soms bij de entree van een kern (zoals bijvoorbeeld Haven in Aardenburg). Mede gezien de ligging van deze woningen is het niet wenselijk dat deze uiteindelijk als tweede woning gaan functioneren. Uit het WBO komt naar voren dat er reeds een overschot van dergelijke woningen binnen de gemeente aanwezig is. Met het verruimen van de woningmarkt zal dit segment versneld onder druk komen te staan c.q. uitval kennen. Een actief aankoopbeleid (bijvoorbeeld in samenwerking met de woningcorporatie of een ontwikkelaar/aannemer) zal ervoor moeten zorgen dat op deze locaties een transformatie plaatsvindt, waarbij bijvoorbeeld op de plaats van drie woningen van 80.000 euro, uiteindelijk twee woningen van bijvoorbeeld 150.000 euro komen te staan. Beleidsopgave 6: duidelijker beleid ten aanzien van tweede woningen De gemeente Sluis kent van oudsher het fenomeen tweede woning. Gezien de ligging van Sluis en de recreatieve betekenis van deze gemeente is dit in relatie tot de samenstelling van de woningvoorraad niet verwonderlijk. In de verordeningen zijn reeds richtlijnen aangegeven waar wel en waar niet tweede woningen zijn toegestaan. Verruiming van de mogelijkheden van tweede woningen is echter goed voorstelbaar bij enkele kernen, gezien de samenstelling van deze kernen en de verwevenheid met de recreatiemarkt. Voorgesteld wordt om in kernen als Hoofdplaat, Nieuwvliet en buurtschappen (o.a. Terhofstede, Draaibrug) het beleid ten aanzien van tweede woningen te verruimen. Daar staat tegenover dat in de andere kernen zoals Groede, Breskens en Oostburg juist een stringenter beleid wordt voorgestaan. Woonvisie Sluis 21

Speerpunten per kern samengevat Oostburg 1. Verbetering van het centrumgebied (branchering, verblijfsklimaat versterken). 2. Ten aanzien van woningbouw haast maken met ontwikkeling van locatie ten westen van Oostburg in verband met duidelijke vraag naar kwalitatief betere woningen (ook voor midden leeftijdsgroep), waaronder particulier opdrachtgeverschap. 3. Uitbreiding van zorg (in relatie tot ontwikkeling zorgkruispunt) in deze kern in relatie tot transformatie van een deel van de huurwoningvoorraad. 4. Substantieel uitbreiden voorraad woningen voor ouderen (huur en koop) c.q. levensloopbestendig bouwen, mede gericht op bevorderen doorstroming uit bestaande huursector (o.a. ten behoeve van starters). Breskens 5. Thema van waterstad met visserijhaven en jachthaven verder uitwerken, verblijfsklimaat verder versterken. 6. Realisering van projecten zoals genoemd in het uitvoeringsprogramma. 7. Thema zorg in relatie tot transformatie en uitbreiding ouderenwoningen, verder uitbouwen (en in relatie tot zorgkruispunt). Aardenburg 8. Vervolmaken van de kern, middeleeuwse uitstraling verder afmaken. 9. Benutten van aantrekkelijke locatie met karakteristieke woningbouw 10. Herinrichting van de Kaai, aanpak van het terrein MIA en de locatie koekjesfabriek Verduyn 11. Binnen de huursector zal er nadrukkelijk aandacht voor ouderenhuisvesting in relatie tot zorg moeten zijn (nieuwbouw en sloop/nieuwbouw). Sluis 12. Accent zou vooral op toerisme in relatie tot koopcentrum/eetcentrum moeten liggen en de historische uitstraling van de kern. 13. Versterking woningaanbod ook voor meer koopkrachtige vraag. 14. Ontwikkeling Sluis aan Zee bezien in relatie tot landinwaartse waterontwikkeling: deels permanente woningen en deels recreatiewoningen in combinatie met recreatieve watervoorzieningen. 15. Aandacht voor entrees van Sluis (en route auto s door centrum) 16. Interne vernieuwing (functieverandering, inbreiding, sloop/nieuwbouw) kan een deel van de woningvraag oplossen. 17. Twee genoemde landgoederen in het buitengebied bezien op ontwikkelmogelijkheden tot landgoederen/buitenplaatsen. IJzendijke 18. Qua activiteiten voortborduren op hetgeen met de valorisatie is ingezet: de identiteit van een charmant historisch plaatsje. 19. Nieuwbouw, onder andere ten behoeve van de Kanaalzone, is hier voor de hand liggend. Woonvisie Sluis 22

Schoondijke 20. Omleggen van N58/N61 21. Herinrichting van vrijkomende gebied (dorpsplein). 22. Beperkte groei van woningvoorraad, vooral voor lokale behoefte. Cadzand-Dorp 23. Verdere opwaardering van de kern met het thema: agrarisch ringdorp. 24. Organische groei, gericht op lokale behoefte. 25. Wellicht transformatie van een aantal oudere eengezins huurwoningen ten behoeve van kleinere huishoudens: jong en oud. Cadzand-Bad 26. Versterking recreatieve betekenis van Cadzand-Bad hoogste prioriteit (ook ten behoeve de daarbij behorende werkgelegenheid), gezinsbadplaats met allure. 27. Heeft uiteindelijk ook voor de woonfunctie in deze gemeente betekenis. 28. Project Cavelot vooral bezien in het licht van de markt voor recreatie- en tweede woningen. 29. Permanente bewoning eerder op andere, landinwaarts te ontwikkelen waterlocaties (zie hoofdstuk 8). Groede 30. Vooral permanent wonen, tweede woningen binnen de kern afwijzen c.q. terugdringen 31. Aanpak Walenstraat/Blekestraat (aanzicht van kern). 32. Verder vooral organische groei en versterking van het ingezette thema van ambachten, cultuur. Eede 33. Rekening houden met de aanwezigheid en verdere uitbouw van bedrijventerrein de Vlasschaard en een gedifferentieerde inkomensopbouw. 34. Duidelijk accent op betaalbare koopwoningen en seniorenwoningen. 35. Gefaseerde uitbreiding van het aanbod is gewenst. 36. Sterk maken voor behoud Expressweg mede i.v.m. functioneren bedrijventerrein Hoofdplaat 37. Versterking recreatieve betekenis. 38. Tweede woningen hier toelaten, gezien ligging en karakter van het dorp. 39. Verder organische groei van het dorp, behoud van het rustige karakter van de kern. Zuidzande 40. Organisch groeien in karakteristiek van de streek 41. Nieuwbouw mogelijk deels op huursector richten (bijvoorbeeld levensloopbestendig) 42. Vooral permanente bewoning mede ten behoeve van leefbaarheid 43. Lintbebouwing langs uitvalswegen toelaten 44. Behoud landelijke uitstraling. Woonvisie Sluis 23