Jaarverslag 2010 Rabo Vastgoedgroep
Jaarverslag 2010 Inhoudsopgave Voorwoord van de hoofddirectie 02 Rabo Vastgoedgroep in 2010 04 Bestuur per 31 december 2010 04 Rabo Vastgoedgroep in beeld 08 Bericht van de raad van commissarissen 11 Verslag van de hoofddirectie 12 Rabo Vastgoedgroep in 2010 12 Visie en strategie 12 Ondernemingsbeleid 13 Samenwerking Rabobank Groep 17 Marktontwikkelingen 2010 18 Financieel resultaat 22 Ontwikkeling 22 Financiering 26 Investment Management 28 Medewerkers 30 Vooruitzichten 30 Directeuren per divisie 32 Jaarrekening 2010 34 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening 36 Overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten 37 Geconsolideerde balans 38 Geconsolideerd vermogensoverzicht 39 Geconsolideerd overzicht van kasstromen 40 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 41 Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening 56 Toelichting op de geconsolideerde balans 62 Overige informatie 78 Voorwoord van 02 de hoofddirectie De markt was in 2010 moeizaam. Ondanks dat hebben we 2010 met positieve resultaten afgesloten. >> Verslag van de hoofd - directie Visie en 12 strategie Rabo Vastgoedgroep wil de meest logische partner in vastgoed zijn. Onze samenwerking met de Rabobank Groep levert duidelijk voordeel op voor onze klanten. >>
01 Rabo Vastgoedgroep in 04 2010 Highlights Rabo Vastgoedgroep in 08 beeld Visie Development Wonen Development Commercieel Vastgoed Finance Investment Management Beheer maatschappelijke fondsen HOOFDDIRECTIE > RAAD VAN COMMISSARISSEN Rabo Vastgoedgroep In een stabiliserende vastgoedmarkt hebben we een nettowinst behaald van 106 miljoen, een stijging van 18%. Het rendement op eigen vermogen groeide van 5,1% naar 6,4%. >> We willen de ambities van onze klanten realiseren op het gebied van woon- en werkomgeving, winkel- en recreatievoorzieningen. En streven hierbij naar het beste resultaat op een maatschappelijk verantwoorde wijze. >> Verslag van de hoofddirectie Marktontwik- 18 kelingen 2010 Verslag van de hoofd- 30 directie Vooruitzichten Het lagere investeringsniveau van bedrijven en terughoudend koopgedrag van de consument waren voelbaar in de vastgoedsector. >> Vooruitkijkend gaan wij uit van een langzaam aantrekkende waardegroei van vastgoed. We blijven daarbij onze klant centraal stellen en ons inzetten voor kwalitatief hoogstaand en duurzaam vastgoed. >>
02 Voorwoord van de hoofddirectie De markt in 2010 was moeizaam. De bancaire sector bleef onder druk staan, de monetaire en sociale spanningen in de landen van de Eurozone liepen op. Het gevolg was een lager investeringsniveau van bedrijven en een zeer terughoudend koopgedrag van de consument. De effecten daarvan waren voelbaar in vrijwel alle geledingen van het bedrijfsleven, dus ook in de vastgoedsector. Toch heeft Rabo Vastgoedgroep 2010 met positieve resultaten afgesloten. Dat komt door de sterke posities van onze vastgoedbedrijven Bouwfonds Property Development, MAB Development, FGH Bank, Bouwfonds REIM en Fondsenbeheer Nederland. Wij spreken graag onze dankbaarheid uit voor onze medewerkers die met hun inzet en betrokkenheid deze posities mogelijk hebben gemaakt. Ook heeft de onderlinge samenhang van de bedrijven binnen onze groep bijgedragen aan het positieve groepsresultaat. Dat geldt ook voor de strategische positie binnen de Rabobank Groep. Groepsbreed en per bedrijfsonderdeel is intensief gesproken over de visie en strategie van Rabo Vastgoedgroep. Met de keuze voor nog meer focus op de kernlanden Nederland, Duitsland en Frankrijk is de stabiele positie als vastgoedexpertisecentrum binnen de Rabobank Groep bestendigd. Wij blijven ons daarbinnen volledig richten op het realiseren van de (vastgoed)ambities van onze klanten en opdrachtgevers. In onze visie levert vastgoed een belangrijke bijdrage aan een duurzame leefomgeving. In het beleid van onze bedrijven is duurzaamheid op diverse fronten verweven. samenwerking, het bevriezen en afbouwen van de dienstverlening tot het doen van aangiftes en het leggen van beslagen op geld en goederen bij betrokken personen en vennootschappen. Met een aantal van de betrokkenen is in de loop van 2010 een civielrechtelijke schikking overeengekomen, in samenwerking met het Openbaar Ministerie en Philips Pensioenfonds. Hoewel fraude in geen enkele organisatie volledig is uit te sluiten, werden regelingen over de juiste handelwijze verder aangescherpt, uitgebreid en geïncorporeerd in de Gedragscode Rabo Vastgoedgroep. Het bestaande Customer Due Diligence-beleid is versterkt. Verder is de procedure voor screening van nieuwe medewerkers aangescherpt en de klokkenluidersregeling vernieuwd. De processen en procedures voor riskmanagement en compliance zijn in 2010 verder verbeterd, in lijn met de toenemende wet- en regelgeving. Rabo Vastgoedgroep onderschrijft de Code Banken. Dit betekent dat niet alleen FGH Bank als financiële instelling zich houdt aan de Code Banken, maar dat ook de andere bedrijfsonderdelen de Code Banken toepassen. Daarbij wordt rekening gehouden met de specifieke kenmerken van een vastgoedbedrijf. In 2010 hebben twee uitgebreide onderzoeken plaatsgevonden. Een extern adviesbureau hield een onderzoek gericht op integriteit en compliance van onze medewerkers. Op hoofdlijnen concluderen zij dat het integriteit- en complianceklimaat is versterkt ten opzichte van de meting in 2009. Tevens komt een aantal aandachtspunten naar voren, waaraan gewerkt zal worden. Positief was ook de uitkomst van het onderzoek naar de medewerkerstevredenheid. Meer dan 80% van de medewerkers deed mee. In vergelijking met de Benchmark financiële instellingen in Nederland, ligt de tevredenheid boven het gemiddelde. Dit geldt zowel voor de divisies als voor het bestuurscentrum. Het vastgoedfraudedossier, het zogenoemde Klim-op dossier, heeft ook in 2010 veel managementaandacht gevergd. In 2009 en 2010 heeft Rabo Vastgoedgroep juridische maatregelen genomen tegen de bij de fraude-affaire betrokken partijen. Dit varieert van het verbreken van de
03 Vooruitblik Van links naar rechts: Jos van Lange, Jean Klijnen, Peter Keur, Hans van der Linden, Walter de Boer en Isaäc Kalisvaart Door de kredietcrisis is voor velen een nieuwe situatie ontstaan. Op basis van beschikbare informatie en inzichten verwachten wij op de middellange termijn een traag economisch herstel binnen de Eurozone. De drie kernlanden van Rabo Vastgoedgroep, Nederland, Duitsland en Frankrijk, zullen naar verwachting bovengemiddeld presteren. Echter, het zal waarschijnlijk onvoldoende zijn om het oude groeipad te hervinden. De werkgelegenheid in de commerciële sectoren zal niet sterk verbeteren. Dat zorgt voor een beperkte vraag naar vastgoed en voorlopig voor een blijvende druk op het consumentenvertrouwen. Het echte herstel op de vastgoedmarkten zal langer gaan duren dan eerder gedacht. Wel is de verwachting dat de grote onzekerheden op de markten zullen afnemen. Juist als de uitdagingen om te excelleren groot zijn en de markt ogenschijnlijk niet meewerkt, wordt een appèl gedaan op het ondernemerschap en de expertise van onze divisies. Met de gebundelde kracht van Rabo Vastgoedgroep, die zonder meer sterk te noemen is, zien wij juist ook kansen voor onze organisatie. Rabo Vastgoedgroep is een beeldbepalende vastgoedonderneming als we alle woningen, kantoren, winkels en gebieden bezien, waarbij wij als Bouwfonds Ontwikkeling, FGH Bank, MAB Development, Bouwfonds REIM of Fondsenbeheer Nederland betrokken zijn. Wij hebben het vertrouwen dat onze gebundelde kracht, capaciteit, creativiteit en visie binnen Rabo Vastgoedgroep het ook in 2011 mogelijk maken om ambities van onze klanten op het gebied van wonen, werken, winkelen en recreëren te realiseren. De betrokkenheid van de Rabobank Groep als financieel sterke aandeelhouder biedt ons daarbij een solide en robuuste basis. Hoevelaken, 6 april 2011 Hans van der Linden, voorzitter Peter Keur, vicevoorzitter Walter de Boer Isaäc Kalisvaart Jean Klijnen Jos van Lange
04 Rabo Vastgoedgroep in 2010 Highlights Nettowinst 106 miljoen Rendement op eigen vermogen 6,4% Aantal verkochte woningen in Nederland en het buitenland 9.278 Productie commercieel vastgoed Omvang kredietportefeuille FGH Bank Assets under management Bouwfonds REIM 288 miljoen 17,8 miljard 7,2 miljard Bestuur per 31 december 2010 Hoofddirectie J.A.M. van der Linden (Hans), voorzitter P.C. Keur (Peter) FGH Bank, vicevoorzitter W.P. de Boer (Walter) Bouwfonds Property Development I.M. Kalisvaart (Isaäc) MAB Development J.L.M.J. Klijnen (Jean) Bouwfonds REIM J.H.P.M. van Lange (Jos) Chief Financial & Risk Officer Raad van commissarissen L.C. Brinkman, voorzitter J.G. Blokhuis L.M.J. van Halderen S.N. Schat
05 Organogram Development Wonen Development Commercieel Vastgoed Finance Investment Management Beheer maatschappelijke fondsen HOOFDDIRECTIE > RAAD VAN COMMISSARISSEN Rabo Vastgoedgroep
06 Kerngegevens 2010 2009 Resultaat Nettoresultaat mln 106 90* Vermogenspositie Eigen vermogen mln 1.689 1.550* Achtergestelde leningen mln 42 42 Aansprakelijk groepsvermogen mln 1.745 1.590* Ratio s Rendement op eigen vermogen % 6,4 5,1* BIS-ratio kernvermogen % 11,4 11,1* BIS-ratio totaal toetsingsvermogen % 11,7 11,4* Productie Verkochte woningen (inclusief projecten van derden) aantal 9.278 7.341 Productie commercieel vastgoed mln 288 254 Portefeuille (bruto) Kredieten mln 17.842 17.216 Assets under management mln 7.218 7.005 Beheerd duurzaam maatschappelijk vermogen mln 2.815 2.713 Ontwikkelingsportefeuille Woningen aantal 98.000 106.000 Commercieel vastgoed m 2 3.278.000 3.657.000 Medewerkers FTE s aantal 1.684 1.669 Binnenland 1.227 1.209 Buitenland 457 460 Headcount aantal 1.826 1.793 Binnenland 1.347 1.316 Buitenland 479 477 * Vergelijkende cijfers 2009 zijn aangepast in verband met grondslagwijziging uit hoofde van IFRIC 15.
07 Kerngegevens MVO (Nederland) 2010 2009 Personeelsgegevens (per 31 december) Medewerkers (in fte) aantal 1.227 1.209 Ziekteverzuim % 3,2 3,8 Vrouwen in dienst % 36 37 Vrouwen in hogere functies (> schaal 11) % 18 18 Opleidingsinvesteringen per fte duizend 1,42 1,38 Niet-commerciële duurzame activiteiten (jaar eindigend op 31 december) Sponsoring en donaties aan goede doelen duizend 1.373 1.315 Bedrijfsvoering 1 CO 2 -uitstoot bedrijfsvoering duizend ton CO 2 6,7 7,1 CO 2 -uitstoot per fte ton CO 2 5,5 5,4 Elektriciteitsgebruik 2 kwh per fte 5.060 5.105 Aandeel groene stroom 2 % 88 73 Gasverbruik 3 m 3 per m 2 brutovloeroppervlak 11,9 12,1 Papiergebruik A4 2 kg per fte 50 47 Leaseportefeuille A, B en C auto s ten opzichte van totaal % 75 71 Fondsenbeheer Nederland (per 31 december) Beheerd duurzaam maatschappelijk vermogen mln 2.815 2.713 Kengetallen van de onafhankelijke maatschappelijke fondsen Industrieel erfgoed in eigendom en herontwikkeling dienstverlening (BOEi) aantal 40 23 Verstrekte stimuleringsleningen voor volkshuisvesting (SVn) mln 232 123 Verstrekte financieringen voor restauraties (Nationaal Restauratiefonds) mln 177 182 Verstrekte financieringen voor natuurontwikkelingsprojecten (Nationaal Groenfonds) mln 84 89 Boerderijen in eigendom en herontwikkeling (Boerderij en Landschap) aantal 3 3 1 Gemiddelde 1 november 2009/1 november 2010. 2 Deze gegevens hebben, uitgaande van fte, betrekking op 86% van het personeelsbestand van Rabo Vastgoedgroep. 3 Deze gegevens hebben, uitgaande van fte, betrekking op 94% van het personeelsbestand van Rabo Vastgoedgroep.
08 Rabo Vastgoedgroep in beeld Visie Rabo Vastgoedgroep wil de ambities van zijn klanten realiseren op het gebied van woon- en werkomgeving, winkel- en recreatievoorzieningen. Wij vertalen de ambities in tastbare vastgoedprojecten, gebiedsontwikkelingen, vastgoedfinancieringen en -beleggingen. Die realiseren we door onze kennis, ervaring en kunde van vastgoed in te zetten, door transparant samen te werken met onze klanten, marktpartijen en overheden, én door resultaatgedreven te handelen. Deze manier van werken vormt de basis voor een duurzaam rendement op vastgoedinvesteringen. Wij streven voor onze klanten naar het beste resultaat op een maatschappelijk verantwoorde wijze. Want wij voelen ons mede verantwoordelijk voor de omgeving waarin wij Rabo Vastgoedgroep en onze klanten gezamenlijk wonen, werken, winkelen en recreëren. Daarom richten wij ons sterk op duurzaamheid en vinden wij het belangrijk om een maatschappelijke bijdrage te leveren. Dat doen wij vanuit één gezamenlijke noemer: passie voor vastgoed, waarbij de waarden integriteit en betrokkenheid centraal staan in ons doen en laten. Profiel Rabo Vastgoedgroep is het vastgoedexpertisecentrum van de Rabobank Groep. Wij zijn een integrale vastgoedonderneming die actief is in vastgoedontwikkeling, vastgoedfinanciering en investment management. Dat doen wij onder de merknamen Bouwfonds Property Development, MAB Development, FGH Bank, Bouwfonds REIM en Fondsenbeheer Nederland. Rabo Vastgoedgroep behoort tot de grootste vastgoedondernemingen in Europa. Buiten Nederland zijn wij vooral actief in Frankrijk en Duitsland. In 2010 realiseerde Rabo Vastgoedgroep een winst van 106 miljoen. Ultimo 2010 werkten er 1.684 medewerkers (FTE) bij onze organisatie, van wie 457 in het buitenland. Activiteiten Ontwikkeling Integrale woongebieden en kleinschalige multifunctionele projecten Bouwfonds Property Development realiseert als één van de grootste Europese gebiedsontwikkelaars al 65 jaar integrale woongebieden en kleinschalige multifunctionele projecten. De organisatie is een stabiele en betrouwbare partner die kwaliteit, duurzaamheid en de klant centraal stelt. Doel is om leefomgevingen te realiseren met een hoge gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. Bouwfonds Property Development, in Nederland actief onder de merknaam Bouwfonds Ontwikkeling, kan dankzij de marktkennis van haar regiokantoren en het fijnmazige netwerk van de lokale Rabobanken daadkrachtig inspelen op specifieke lokale omstandigheden. Het profijt hiervan is zichtbaar in de kwaliteit van de woongebieden die worden gerealiseerd. Bouwfonds Property Development is marktleider in Nederland en heeft een sterke positie in de overige thuislanden Frankrijk en Duitsland. Commercieel vastgoed en hoogwaardige multifunctionele projecten MAB Development is met vestigingen in Nederland, Duitsland en Frankrijk een van de leidende ontwikkelaars van commercieel vastgoed in Europa. Met visie, durf en creativiteit brengt MAB Development toonaangevende projecten tot stand. Samen met gebruikers en geïnspireerd door de plek voegt de ontwikkelaar duurzame en succesvolle combinaties van wonen, winkelen, werken en uitgaan toe aan de stedelijke omgeving. De kwaliteit van MAB Development bestaat uit het kiezen van de juiste locatie, een gedegen stedenbouwkundige benadering, bijzondere architectuur en een duurzame aanpak. Financiering FGH Bank is de specialist in het financieren van commercieel vastgoed. De bank biedt alle mogelijke vastgoedfinancieringen: van grond- en/of bouwfinancieringen tot operational lease en beleggingsfinancieringen. Het financieren van commercieel vastgoed vraagt om een doordachte en gedegen aanpak waarbij betrouwbaarheid en snelheid een grote rol spelen. Daarom heeft FGH Bank alle vastgoedkennis in eigen huis: het commerciële team wordt ondersteund door ervaren vastgoedanalisten, taxateurs en bouwkundigen. Ook op juridisch en fiscaal gebied heeft FGH Bank experts paraat. FGH Bank werkt met een landelijk dekkend netwerk van regiokantoren. Via FGH Vastgoed Expertise biedt FGH Bank uitgebreide vastgoedconsultancy. Met het label RNHB Hypotheekbank richt FGH Bank zich zowel via intermediairs als via het directe kanaal op de vastgoedmiddenmarkt. Investment Management Als gespecialiseerd vermogensbeheerder biedt Bouwfonds Real Estate Investment Management (Bouwfonds REIM) op vastgoed gebaseerde beleggingsproducten aan particuliere en institutionele beleggers. Bouwfonds REIM is actief in de sectoren woningen, winkels, kantoren, parkeergarages, netwerken en landbouwgronden.
09 De vastgoedvermogensbeheerder beschouwt Nederland, Duitsland en Frankrijk als kernlanden en is daarnaast actief in regio s binnen andere Europese landen en in regio s binnen de Verenigde Staten. Bouwfonds REIM behoort tot de tien grootste spelers op het gebied van vastgoedbeleggingen in Nederland en tot de top drie van Nederlandse aanbieders van particuliere vastgoedfondsen. Fondsenbeheer Nederland Fondsenbeheer Nederland is een onafhankelijke beheerder van zes verschillende maatschappelijke fondsen die zich elk intensief inzetten voor een betere kwaliteit van onze leefomgeving. Fondsenbeheer voert het management voor Nationaal Restauratiefonds, Nationaal Groenfonds, Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn), Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed (BOEi ), Boerderij en Landschap en Stichting Klimaatlandschap Nederland. Parkhaven, Utrecht >
10 Profiel Rabobank Groep De Rabobank Groep is een financiële dienstverlener op coöperatieve grondslag met een zeer breed aanbod van diensten en producten. De groep bestaat uit 141 zelfstandige lokale Rabobanken, de centrale organisatie Rabobank Nederland en diverse binnen- en buitenlandse dochterondernemingen. De Rabobank Groep is vertegenwoordigd in 48 landen, heeft ongeveer 10 miljoen particuliere en zakelijke klanten in Nederland en zo n 60.000 medewerkers. Rabobank is actief op het gebied van retailbanking, wholesalebanking, leasing en vastgoed. De nadruk in Nederland ligt op Allfinanz-dienstverlening en internationaal op food & agribusiness. De Rabobank Groep heeft de hoogste kwalificatie voor kredietwaardigheid (triple A) van Moody s en Standard & Poor s. Gemeten naar kernvermogen behoort de organisatie tot de twintig grootste financiële instellingen ter wereld. Ook staat de bank wereldwijd in de top van meest duurzame banken. 10 miljoen klanten 1,8 miljoen leden 141 lokale Rabobanken met 911 vestigingen Rabobank Nederland Raad van Bestuur Raad van Commissarissen Ondersteuning lokale banken Particulieren Bedrijven Private Banking Overige ondersteunende afdelingen Rabobank International Food & agribusiness Wholesale banking Rural & retail banking Direct Banking Rabo Development Staffuncties Rabobank Groep Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen Rabobank Foundation Investor Relations Long Term Funding Overige staffuncties Dochterondernemingen en deelnemingen Vermogensbeheer Robeco Schretlen & Co Sarasin (69%) Orbay Leasing De Lage Landen Athlon Car Lease Freo Vastgoed Rabo Vastgoedgroep Verzekeringen Eureko (31%) Interpolis Hypotheken Obvion (70%) Zakelijk Rembrandt Fusies & Overnames Internationaal Retail ACCBank Bank BGZ (59%) Partnerbanken Banco Terra (31%) Banco Regional (40%) BPR (35%) NMB (35%) Zanaco (46%) URCB (9%)
11 Bericht van de raad van commissarissen Wij bieden u het jaarverslag 2010 van Rabo Vastgoedgroep Holding NV aan. De jaarrekening is opgesteld door de hoofddirectie van Rabo Vastgoedgroep en gecontroleerd door Ernst & Young Accountants LLP. Mede op grond van de controleverklaring stellen wij de aandeelhouder voor de jaarrekening vast te stellen en de winst te bestemmen in overeenstemming met het gedane voorstel. In 2010 is de heer Van Zadelhoff afgetreden als lid van de raad van commissarissen. Wij zijn hem veel dank verschuldigd voor zijn bijdrage aan het toezicht op Rabo Vastgoedgroep. Wij zijn zeer verheugd dat de heer Blokhuis hem per 1 december 2010 heeft opgevolgd als commissaris. De heer Blokhuis is CEO van Redevco. In 2010 zijn wij zes keer bijeengeweest in aanwezigheid van de hoofddirectie. De raad heeft de strategie van de verschillende bedrijfsonderdelen uitgebreid besproken met de hoofddirectie en de geactualiseerde strategie van Rabo Vastgoedgroep goedgekeurd. De raad maakt vanwege zijn beperkte omvang geen gebruik van interne commissies en bespreekt alle onderwerpen plenair. Deze strategie vormt een goed fundament onder de verdere positionering van Rabo Vastgoedgroep als vastgoeddivisie van de Rabobank. Er is veel aandacht besteed aan de ontwikkelingen in de vastgoedfraude ( Klim-op dossier ). Sinds 2007 vergt dit complexe dossier veel tijd en energie. Naast de gebruikelijke aandacht voor management- en auditrapportages hebben wij het nieuwe Compliance Charter goedgekeurd en de gevolgen van de Code Banken besproken. Wij spreken graag onze grote waardering uit voor de wijze waarop de hoofddirectie en de medewerkers van Rabo Vastgoedgroep zich in 2010 hebben ingezet voor de onderneming. In moeilijke marktomstandigheden heeft Rabo Vastgoedgroep zich een robuust bedrijf getoond. Hoevelaken, 6 april 2011 Raad van commissarissen L.C. Brinkman, voorzitter J.G. Blokhuis L.M.J. van Halderen S.N. Schat De actuele en toekomstige ontwikkelingen op de onder druk staande vastgoedmarkt en de gevolgen ervan voor de resultaten van Rabo Vastgoedgroep, vormden een vast agendapunt van de vergaderingen van de raad.
12 Verslag van de hoofddirectie Rabo Vastgoedgroep in 2010 De vastgoedmarkt toonde in het eerste halfjaar van 2010 voorzichtige tekenen van herstel. Maar de signalen wijzen erop dat een écht herstel langer gaat duren dan eerder gedacht. Rabo Vastgoedgroep sloot 2010 af met een winst van 106 miljoen, een stijging van 18% ten opzichte van 2009. In het verslagjaar hebben we onze strategie herijkt en met name meer focus aangebracht in de buitenlandstrategie: we richten ons hierbij op Duitsland en Frankrijk. Rabo Vastgoedgroep heeft in 2010 zijn topposities in de financieringsen beleggingsmarkt behouden. Ook op de Nederlandse woningmarkt bleven we marktleider. Ondanks de slechte marktomstandigheden verkocht Bouwfonds Property Development in 2010 in Nederland 17% meer nieuwbouwwoningen dan in 2009. De woningmarkten in Frankrijk en Duitsland ontwikkelden zich goed: daar verkocht Bouwfonds Property Development 27% meer woningen dan in 2009. De markt van commercieel vastgoed bleef moeizaam: MAB Development realiseerde een productie van 288 miljoen, een stijging van 13% ten opzichte van 2009. Ondanks de beperkte dynamiek in de markt verstrekte FGH Bank slechts een fractie minder leningen dan vorig jaar. De omvang van de kredietportefeuille steeg met 4% tot 17,8 miljard. De assets under management van Bouwfonds REIM zijn licht gestegen met 3% tot 7,2 miljard. Visie en strategie Algemeen De missie van Rabo Vastgoedgroep is om als gedreven vastgoedonderneming de ambities van klanten mogelijk te maken op het gebied van wonen, werken, winkelen en recreëren. Daarbij willen wij de meest logische partner in vastgoed zijn. We kunnen dit, omdat we de wensen van onze particuliere en zakelijke klanten centraal stellen, de vastgoedkennis in huis hebben, over een sterk netwerk beschikken en bekend staan als een transparante en duurzame vastgoedonderneming. Als vastgoedexpertisecentrum van de Rabobank Groep beschikken wij bovendien over financiële slagkracht. Bij het realiseren van onze ambitie hanteren wij twee randvoorwaarden. Enerzijds streven we naar een voor risico gecorrigeerd passend rendement voor de aandeelhouder. Anderzijds willen we onze sterke nationale en internationale marktposities behouden en verstevigen, met een beheerste groei van de buitenlandse activiteiten in Duitsland en Frankrijk. Ontwikkeling Bouwfonds Property Development bezit een sterk ruimtelijk en regionaal gediversificeerde projectenportefeuille van circa 100.000 woningen. Hiermee is een solide basis gelegd voor de productie van de komende tien jaar. De ambitie is om het kwantitatief marktleiderschap in Nederland te behouden en het kwalitatief leiderschap te versterken. Er wordt de komende periode verder geïnvesteerd in de samenwerking met de Rabobankorganisatie. De groei van Bouwfonds Property Development moet komen uit Frankrijk en Duitsland: het streven is een top 5-positie in de markt. De focus ligt hierbij op aanwezigheid in economisch sterke regio s. De activiteiten in andere Europese landen worden gefaseerd afgebouwd. MAB Development richt zich de komende jaren vooral op herontwikkelingskansen in de sterke stedelijke gebieden in de thuismarkten Nederland, Frankrijk en Duitsland. Het accent ligt daarbij op winkels (retail). De markt voor commercieel vastgoed in West-Europa zal de komende jaren onvermijdelijk veranderen van een uitbreidingsnaar een herontwikkelingsmarkt. Het accent van de toekomstige ontwikkelingskansen in de thuismarkten ligt vooral in het binnenstedelijk gebied en minder in de uitleggebieden. Financiering De strategie van FGH Bank wordt allereerst bepaald door de behoeften van de verschillende klantgroepen en de continu veranderende marktomstandigheden. Daarnaast spelen de risico s op de vastgoedmarkt, nieuwe wet- en regelgeving en de beschikbaarheid van funding en kapitaal een grote rol. De professionaliteit van de klant en de kwaliteit van het vastgoed op korte en middellange termijn staan voorop bij het verstrekken van financieringen. De portefeuille zal naar verwachting zeer beperkt groeien. FGH Bank blijft zich in sterke mate richten op de Nederlandse markt. RNHB Hypotheekbank behoudt haar stevige positie in de vastgoedmiddenmarkt. FGH Vastgoed Expertise wordt op het gebied van taxaties, analyses en advisering in toenemende mate ingezet door lokale Rabobanken bij vastgoedvraagstukken. Investment management De focus van Bouwfonds REIM ligt de komende jaren vooral op het aanbieden van beleggingsproducten met een relatief laag risicoprofiel. Bouwfonds REIM richt zich daarbij op Europese en Amerikaanse producten voor institutionele en particuliere beleggers. Een deel van de groei van de portefeuille moet komen uit nieuwe samenwerkingen met onderdelen van de Rabobank Groep. Steeds meer (institutionele) beleggers kiezen nadrukkelijk voor maatschappelijk verantwoord ofwel duurzaam beleggen. Bouwfonds REIM streeft ernaar, in overleg met de beleggers, de komende jaren haar huidige portefeuilles te verduurzamen. Bij nieuwe fondsen geldt duurzaamheid al als uitgangspunt.
13 Ondernemingsbeleid Besturingsmodel Rabo Vastgoedgroep wordt bestuurd door de hoofddirectie. Die bestaat uit de voorzitter, de Chief Financial & Risk Officer (CFRO) en de directievoorzitters van de vier divisies. Eén van hen is vicevoorzitter. De leden van de hoofddirectie zijn collectief verantwoordelijk voor de besturing van Rabo Vastgoedgroep, de algemene zaken van de onderneming en de divisies. Dit houdt onder meer in dat de hoofddirectie een gezamenlijke visie formuleert en uitdraagt, het beleid en de strategie per divisie vaststelt en de grootste risico s van grote businessvoorstellen beoordeelt. De raad van commissarissen houdt toezicht op de hoofddirectie. Aandeelhouder Rabobank Nederland benoemt zowel de hoofddirectie als de raad van commissarissen. Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen Vastgoed staat in dienst van de eindgebruiker en moet bijdragen aan de kwaliteit van de samenleving in het heden en in de toekomst. Dat is onze overtuiging. Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO) voor Rabo Vastgoedgroep betekent: actief zijn met duurzaam vastgoed; integer ondernemen; verantwoorde bedrijfsvoering; maatschappelijke betrokkenheid; dat alles binnen een financieel verantwoorde huishouding. We integreren MVO in onze strategie en kernactiviteiten. In de komende jaren streven we naar een toppositie in de vastgoedsector op het gebied van MVO. Dit sluit aan bij de ambitie van de Rabobank Groep om tot de mondiale top van meest duurzame organisaties te behoren. Actief zijn met duurzaam vastgoed Alle bedrijfsonderdelen van Rabo Vastgoedgroep leveren een bijdrage aan duurzame vastgoed- en gebiedsontwikkeling. Hierbij spelen naast energieaspecten onderwerpen als multifunctionaliteit, transformatie, mobiliteit en cultuurhistorie een belangrijke rol. In 2010 hebben Bouwfonds Ontwikkeling en MAB Development hun werkprocessen gereed gemaakt om vanaf 1 januari 2011 25% energiezuiniger te zijn ten opzichte van de voorschriften van het in 2010 vigerende Bouwbesluit. In Frankrijk ontwikkelt Bouwfonds Marignan Immobilier als koploper in duurzaamheid al haar nieuwe woonprojecten via de zeer strenge standaard Bâtiment Basse Consommation Energétique. FGH Bank heeft in 2010 geëvalueerd hoe zijn duurzaamheidsfinanciering beter afgestemd kan worden op de behoefte in de markt. Om de kredietportefeuille verder te verduurzamen, worden incentives voor duurzaamheidsaspecten verder in het reguliere kredietproces geïncorporeerd. Bouwfonds REIM heeft in 2010 een deel van de kantoren- en woningportefeuilles doorgelicht en heeft daartoe richtlijnen vastgesteld voor de mate van duurzaamheid van het bestaande en het aan te kopen vastgoed. Integer ondernemen Wij hebben in 2010 de nodige aandacht besteed aan de uitrol van onze gedragscode in het buitenland. In 2011 vindt verdere inbedding in deze lokale organisaties plaats. De code bevat regelingen op het terrein van integriteit en gedrag van medewerkers en sluit aan op de code van de Rabobank Groep. In 2010 hebben wij opnieuw in de Nederlandse organisatie door een extern adviesbureau een integriteitmeting laten houden. De respons bedroeg ruim 80%. Uit het onderzoek bleek dat het integriteit- en complianceklimaat is versterkt ten opzichte van de nulmeting in 2009. De aandachtspunten die uit het onderzoek naar voren kwamen, worden geanalyseerd en zullen in 2011 op gestructureerde wijze worden geadresseerd. Verantwoorde bedrijfsvoering Rabo Vastgoedgroep streeft in Nederland per medewerker naar een reductie van CO 2 -uitstoot van 20% in 2013 ten opzichte van 2008. Daartoe zijn diverse activiteiten ondernomen voor beperkter gebruik van energie en meer milieuvriendelijke mobiliteit. In 2010 lag de CO 2 -uitstoot per medewerker 14% lager dan in 2008. De resterende CO 2 -belasting van ons energiegebruik compenseren we jaarlijks groepsbreed binnen de Rabobank. >
14 Maatschappelijke betrokkenheid Rabo Vastgoedgroep verbond zich in 2010 opnieuw voor drie jaar als hoofdsponsor van de Open Monumentendag, één van de grootste culturele evenementen in Nederland. In 2010 bezochten ruim 900.000 mensen de 3.000 à 4.000 opengestelde monumenten. Bouwfonds Ontwikkeling ondertekende een convenant ter ondersteuning van The Borneo Initiative. Dit initiatief bevordert duurzaam bosbeheer in Indonesië door het stimuleren van en ondersteunen bij certificering van hout volgens het FSC-keurmerk. Daarnaast geven wij onze maatschappelijke betrokkenheid vorm via de activiteiten van drie non-profit bedrijfsonderdelen: Fondsenbeheer Nederland Fondsenbeheer Nederland maakt groei van fondsen mogelijk op het gebied van monumenten (Nationaal Restauratiefonds), volkshuisvesting (SVn), natuur (Nationaal Groenfonds), industrieel erfgoed (BOEi), agrarisch erfgoed (Boerderij en Landschap) en natuurontwikkeling met duurzame energie (Stichting Klimaatlandschap Nederland). Eind 2010 bedroeg het totale balanstotaal van de fondsen 2.815 miljoen ten opzichte van 2.713 miljoen eind 2009. Twee voorbeeldprojecten uit 2010 zijn: Het aantal verstrekte Duurzaamheidsleningen, door SVn ontwikkelt, is fors gestegen ten opzichte van 2009. SVn verstrekt de lening via de deelnemende gemeenten die energiebesparing in bestaande koopwoningen willen stimuleren. SVn maakt het voor particuliere wooneigenaren die hun eigen woning willen isoleren mogelijk, tegen aantrekkelijke voorwaarden en tegen een lage rente, geld te lenen van de gemeente. In 2010 kreeg de Stichting Klimaatlandschap Nederland vorm bij Fondsenbeheer Nederland. De stichting wil de groene ruimte (mede) ontwikkelen met het toepassen van duurzame energiebronnen zoals wind- en biomassa-energie. Deze leveren het geld op voor duurzaam beheer en zijn ook toepasbaar voor bijvoorbeeld agrarische cultuurlandschappen of voor overgangen van bebouwde omgeving naar het landelijk gebied. De belangstelling vanuit vooral overheden voor dit initiatief is groot. Fondsenbeheer Nederland voert het management over publiekprivate maatschappelijke fondsen die zich inzetten voor ruimtelijke kwaliteit in Nederland. Bouwfonds Cultuurfonds ondersteunt culturele projecten die een relatie hebben met de gebiedsontwikkelingen van Bouwfonds Ontwikkeling. Bouwfonds Kunststichting richt zich op het verzamelen, beheer en behoud van hedendaagse kunst ter verfraaiing van de werkomgeving. Hazemeyer, Hengelo
15 Financieel beleid Financieel wil Rabo Vastgoedgroep, startend vanuit het perspectief om de klant goed te bedienen, een rendabele onderneming zijn met een evenwichtig risicoprofiel. In het performancecontract met Rabobank Nederland zijn strategische doelstellingen uitgewerkt, zowel voor Rabo Vastgoedgroep als geheel als voor de afzonderlijke divisies. Dit leidt tot strategische, operationele en financiële afspraken, gericht op waardecreatie waarbij we streven naar een voor onze aandeelhouder passend voor risico gecorrigeerd rendement op het geïnvesteerde vermogen. Risicobeheersing Rabo Vastgoedgroep vindt het zorgvuldig afwegen en bewust accepteren van risico s een voorwaarde voor duurzaam ondernemen. Wij hechten dan ook grote waarde aan onze onafhankelijke risicomanagementfunctie, die risico s duidt en weegt. Nieuwe risico s worden getoetst aan onze risicobereidheid, ofwel welke risico s we accepteren op het gebied van de balans, het kapitaal, de resultaten en de reputatie. Bestaande risicovolle projecten en posities inclusief de waarderingsconsequenties ervan, worden gedurende het jaar intensief gevolgd en beheerst op alle niveaus binnen de organisatie. De acceptatie van markt- en kredietrisico beoordelen we via een gelaagde fiatteringsstructuur met mandaten voor personen, afdelingen, divisies en uiteindelijk de hoofddirectie van Rabo Vastgoedgroep en zo nodig de raad van bestuur van Rabobank Nederland. Het Balans en Risicomanagement Comité (BRMC) monitort de ontwikkeling van risico s in bestaande posities. Dit comité, dat maandelijks bijeenkomt, bestaat uit de CFRO van Rabo Vastgoedgroep en de financieel directeuren van de divisies, aangevuld met risicomanagers en treasurers. Het BRMC bespreekt balansrisico s en markt- en kredietrisico s op portefeuilleniveau. Daarnaast staan operationeel risico- en kapitaalmanagement op de agenda. Rabo Vastgoedgroep hanteert normenkaders voor deze risico s en toetst de ontwikkeling hierop. Meer informatie over risicobeheersing is opgenomen in de risicoparagraaf van de jaarrekening. activiteiten. De recessie heeft geleid tot beduidend minder vraag naar woningen, vastgoedfinancieringen en vastgoedbeleggingsfondsen. Bovendien ontstonden er langere doorlooptijden voor vastgoedprojecten die uit risico-overwegingen voor aanvang van de bouw voldoende verhuurd of verkocht moeten zijn. Bovendien is Rabo Vastgoedgroep geconfronteerd met afwaardering van het directe en indirecte vastgoedbezit en stegen de risico s van vastgoedfinancieringen als gevolg van huurders met betalingsproblemen en van tegenvallende verkoopbaarheid van ontwikkelprojecten waardoor financiering langer benodigd is terwijl herfinancieringsmogelijkheden van cliënten beperkt zijn. Ook hebben liquiditeitsopslagen de te betalen rente doen stijgen. Rabo Vastgoedgroep blijkt deze marktomstandigheden goed aan te kunnen. Wij besteden veel aandacht aan bijzonder beheer binnen de financieringsportefeuille, aan het terugdringen van de onverkochte voorraad opgeleverde woningen en aan het beheer van vastgoedobjecten. Daardoor voorkomen we zoveel mogelijk gedwongen verkoop, leegstand en huurachterstanden. Om de invloed op winst en kapitaal van extreme scenario s te kunnen kwantificeren, worden stresstesten uitgevoerd. Compliance Rabo Vastgoedgroep gaat ervan uit dat de medewerkers bij hun activiteiten integer en professioneel handelen. Alle activiteiten dienen te voldoen aan wet- en regelgeving, maatschappelijk geaccepteerde normen en waarden en aan de specifieke normen en waarden van Rabo Vastgoedgroep. Signalen of verdenkingen van onrechtmatig handelen nemen we serieus; waar nodig nemen we passende maatregelen. Ondanks de intensieve aandacht voor risicobeheersing kunnen zich altijd incidenten voordoen, doordat individuele medewerkers zich niet houden aan regels en voorschriften. Daarom zien we daar nauw op toe, onder andere door het integriteit- en complianceklimaat te laten onderzoeken binnen de organisatie. Wij menen dat de geldende beheersingsmaatregelen de genoemde risico s adequaat afdekken. Niettemin zijn wij alert op wenselijke of noodzakelijke aanscherping van de regels, aangezien ondernemingen in het algemeen kwetsbaarder zijn geworden voor risico s ten aanzien van compliance en integriteit. Daarnaast is in 2010 het geharmoniseerde nieuwe Customer Due Diligence-beleid (Ken-Uw-Klant) voor de acceptatie, identificatie, verificatie, monitoring en review van relaties en transacties ook bij de internationale bedrijfsonderdelen grotendeels in gebruik genomen. Effecten recessie op Rabo Vastgoedgroep Rabo Vastgoedgroep had in 2010 zowel last van de effecten van de kredietcrisis als van de effecten van de recessie in de reële economie die daarop volgde. Mede dankzij onze kapitaalkrachtige aandeelhouder is de invloed van de kredietcrisis relatief bescheiden gebleven. Door de opslagen op de rente zijn de kosten van funding weliswaar gestegen, maar er waren geen problemen bij de funding van de >
16 Klim-op dossier Het onderzoek naar het Klim-op dossier van de FIOD-ECD en het Openbaar Ministerie is in 2010 gecontinueerd en steeds meer gericht op onderbouwing van verhaalsacties op de verdachten. In het kader van Customer Due Diligence (Ken-Uw-Klant) is aanvullend onderzoek verricht. De onderzoeken zijn uitgevoerd met behulp van externe forensische onderzoekers. Sinds 2007 is aan forensisch onderzoek en externe juridische ondersteuning ongeveer 25 miljoen besteed. In juni en december 2010 hebben bij de rechtbank regiezittingen plaatsgevonden. De inhoudelijke behandeling van de strafzaken vindt in 2011 plaats. Voorafgaand aan de regiezitting in juni 2010 is, met instemming van het Openbaar Ministerie, een schikking bereikt tussen de benadeelde partijen Philips Pensioenfonds en Rabo Vastgoedgroep en een van de hoofdverdachten in het Klim-op dossier. Met een aantal andere verdachte partijen zijn ook schikkingen getroffen. Code Banken In september 2009 is de Code Banken vastgesteld door het bestuur van de Nederlandse Vereniging van Banken in reactie op het rapport Naar herstel van vertrouwen van de Adviescommissie Toekomst Banken (commissie-maas). Binnen Rabo Vastgoedgroep is de Code Banken formeel alleen van toepassing op FGH Bank als instelling met een bankvergunning in het kader van de Wet Financieel Toezicht. Gegeven het belang van deze best practices heeft Rabo Vastgoedgroep ervoor gekozen om de Code Banken toe te passen op al haar meerderheidsdeelnemingen, daarbij uiteraard wel rekeninghoudend met de specifieke kenmerken van een vastgoedbedrijf. De hoofdonderwerpen van de Code Banken worden hierna behandeld, waarbij de afwijkingen expliciet worden aangegeven. De raad van commissarissen van Rabo Vastgoedgroep is divers samengesteld en de leden zijn complementair. De raad van commissaris sen heeft zijn eigen functioneren over 2010 geëvalueerd. In 2010 is geen permanente educatie gevolgd door de raad van commissarissen zoals door de Code Banken bepaald. Er is wel een programma opgesteld dat vanaf 2011 zal worden gevolgd. In het bericht van de raad van commissarissen in het jaarverslag legt de raad van commissarissen verantwoording af over zijn werkzaamheden. Naar aanleiding van de Code Banken zijn de profielschetsen voor leden van de raad van commissarissen aangescherpt of geëvalueerd. De leden van de hoofddirectie van Rabo Vastgoedgroep en de directieleden van FGH Bank hebben een moreel-ethische verklaring ondertekend. In 2010 is door de leden van de hoofddirectie in afwijking van de Code Banken geen permanente educatie gevolgd. Wel is een programma opgesteld dat vanaf 2011 zal worden gevolgd. De hoofddirectie en de raad van commissarissen ontvangen periodiek rapportages die de risico-ontwikkeling op de voet volgen. Daarbij gaat het om het groepsbrede risicoprofiel met aandacht voor onder meer kredietrisico, marktrisico, operationeel risico, het renterisico en de liquiditeitspositie van Rabo Vastgoedgroep. Met deze rapportages zijn beide organen tijdig op de hoogte van de materiële risico s die Rabo Vastgoedgroep loopt. De hoofddirectie is verantwoordelijk voor het vaststellen, uitvoeren, monitoren en bijstellen van risicobeleid alsmede de risicobereidheid. De operationele beslissingen zijn gedelegeerd aan het BRMC, die een adviesrol vervult voor de hoofddirectie ten aanzien van beleidsbeslissingen. Het BRMC bereidt een voorstel aan de hoofddirectie voor over de risicobereidheid, zodat vanaf 2011 ook aan dit onderdeel van de Code Banken wordt voldaan. Producten worden goedgekeurd binnen door Rabo Vastgoedgroep gestelde kaders. Op onderdelen worden de goedkeuringsprocessen aangescherpt, met een toetsing op relevante aspecten waaronder zorgplicht. Sinds eind 2010 is binnen de Rabobank Groep een productgoedkeuringsbeleid op groepsniveau van kracht, dat ook van toepassing is op Rabo Vastgoedgroep. Rabo Vastgoedgroep voldoet aan alle bepalingen van de Code Banken op het gebied van audit. Er is een onafhankelijk gepositioneerde auditfunctie die rapporteert aan de voorzitter van de hoofddirectie en de voorzitter van de raad van commissarissen. Tussen audit en de externe accountant vindt periodiek informatie-uitwisseling plaats. Rabo Vastgoedgroep onderschrijft de Visie op belonen, een beleidsdocument van de Rabobank Groep op het gebied van belonen. In afwijking van de Code Banken stelt de aandeelhouder de beloning van de hoofddirectie vast, onder goedkeuring van de raad van commissarissen. De hoofddirectie en de raad van commissarissen streven naar de mediaanpositie in de relevante beloningsmarkt, waarbij Rabo Vastgoedgroep in essentie, in lijn met de Code Banken, trendvolgend in de markt is. Voor de huidige leden van de hoofddirectie
17 geldt bij ontslag een vergoeding die is gebaseerd op de kantonrechtersformule. Dit betreft een explainsituatie in het kader van de Code Banken. Variabele beloningen voor de hoofddirectie bedragen maximaal 100% van het vaste inkomen en kennen een langetermijncomponent die mede afhankelijk is van winstgevendheid en/of continuïteit. De beloning is voorwaardelijk in de zin dat men in dienst moet zijn op het moment van uitkeren en er geen sprake mag zijn van disciplinaire actie. In afwijking van de Code Banken wordt de beloning gedurende drie jaar vanaf toekenning uitgekeerd. Retentie-, exit- en welkomstpakketten zijn in principe niet toegestaan. Indien in incidentele gevallen toch noodzakelijk, behoeven zij goedkeuring op niveau van de hoofddirectie en worden vervolgens besproken in de raad van commissarissen. Samenwerking Rabobank Groep De onderdelen van Rabo Vastgoedgroep weten de andere onderdelen van Rabobank Groep, zoals de lokale Rabobanken, steeds beter te vinden. De samenwerking levert duidelijk synergievoordeel op voor onze klanten. Een aantal voorbeelden daarvan uit 2010: Om de diverse vastgoedvragen binnen de Rabobank te herleiden naar de vastgoedspecialisten van Rabo Vastgoedgroep, is het Rabo Vastgoedloket ingesteld voor medewerkers van de Rabobank Groep. Het loket functioneert goed en biedt gemakkelijk toegang tot de bedrijfsonderdelen van Rabo Vastgoedgroep. De regiokantoren van Bouwfonds Ontwikkeling trekken in toenemende mate samen op met Rabobank Nederland en de lokale Rabobanken, zoals bij de verkoop van nieuwbouwprojecten, herontwikkeling van gebieden of acties om de lokale woningmarkt te stimuleren. Tevens wordt samengewerkt aan lokale woningmarktvisies. Bouwfonds Ontwikkeling en Rabobank Nederland hebben in het verslagjaar de handen ineengeslagen om een hogere hypotheek voor energiezuinige nieuwbouwwoningen te realiseren. Klanten die een dergelijke woning kopen, kunnen bij de Rabobank een hogere hypotheek krijgen. Dit kan, omdat de energiekosten en daarmee de woonlasten lager uitvallen dan bij een normale woning. MAB Development werkt steeds vaker met de lokale Rabobanken samen bij vastgoedvraagstukken, bijvoorbeeld bij kleinschalig commercieel vastgoed en de herontwikkeling van vastgoed van hun cliënten. Dit geldt ook voor de kantoren van deelnemingen en onderdelen van Rabobank Nederland. FGH Bank ondersteunt de lokale Rabobanken met de analyse van vastgoedfinancieringsaanvragen en bij revisies van financiële belangen. FGH Vastgoed Expertise, onderdeel van FGH Bank, levert portefeuilleanalyses en adviseert de Rabobanken op het gebied van markt- en locatieonderzoeken en portefeuille- en huisvestingsanalyses. Bouwfonds REIM intensiveerde de samenwerking met Robeco Duitsland voor de verkoop en distributie van het Bouwfonds European Residential Fund. Inmiddels is voor enkele honderden miljoenen euro s geïnvesteerd in woningen in Duitsland, Frankrijk, Noorwegen en Zweden. De meerwaarde van samenwerking is ook goed zichtbaar in Eigen Steen, waarin Bouwfonds REIM, FGH Vastgoed Expertise en MAB Development hun expertise inbrengen. Eigen Steen biedt de Rabobanken aan om het beheer en de exploitatie van het door hen gebruikte vastgoed te verzorgen. De lokale Rabobank verkoopt zijn vastgoed aan Eigen Steen en huurt het vervolgens terug. Ook kunnen de banken Eigen Steen inschakelen om nieuwbouw te realiseren of bestaande panden te herontwikkelen. Inmiddels heeft Eigen Steen 80 panden in bezit. Fondsenbeheer Nederland heeft in verschillende projecten samengewerkt met de Rabobank Groep op het gebied van maatschappelijk vastgoed. Zo hebben Rabobank Amersfoort en omstreken en het fonds Boerderij en Landschap een financieringsarrangement gesloten voor de financiering van projecten van Boerderij en Landschap. >
18 Marktontwikkelingen 2010 Twee snelheden In 2010 zagen we een Europa van twee economische snelheden. De kapitaalmarkt prijsde deze situatie met een hogere rente aan met name de mediterrane landen, Ierland, IJsland en in mindere mate het Verenigd Koninkrijk. Dit verdeelde Europa zagen we ook in de vastgoedmarkten. In Frankrijk, Duitsland en Nederland stabiliseerden de huurmarkten en waren er in vergelijking met voorgaande jaren bescheiden afwaarderingen. Woningmarkt Nederland: stabilisatie in 2010 Aanvankelijk kende de woningmarkt in 2010 een redelijk voorspoedige start. In de eerste helft van het verslagjaar steeg het aantal transacties in de bestaande markt met 4%. Ook de prijsontwikkeling was positief, in die zin dat de prijzen niet verder daalden en stabiliseerden. Het herstel zette niet door, want in de laatste maanden van 2010 daalden de prijzen weer. Uiteindelijk eindigde het jaar in mineur, met nog geen 130.000 transacties en een prijsdaling van ongeveer 1%. Dit is wel aanzienlijk minder dan in 2009, toen de prijzen met bijna 6% daalden. Een hoopgevend teken van herstel was het iets grotere aantal transacties van bestaande duurdere woningtypen, zoals twee-onder-een kapwoningen en vrijstaande woningen (van beide categorieën werd circa 2% meer verkocht). De prijzen voor deze woningen lagen in 2010 wel lager dan in 2009. In de nieuwbouwmarkt ging het na een voorspoedig eerste kwartaal een verdubbeling van het aantal transacties ten opzichte van 2009 toch weer minder. De afzet voor heel 2010 kwam iets hoger uit dan die van 2009. De verkooptijden waren echter nog steeds lang en de prijzen van verkochte woningen lagen lager dan in voorgaande jaren. Het dure segment stond nog steeds onder druk. Per 1 juli 2010 bedroeg de gemiddelde huurprijsstijging (inclusief huurharmonisatie) 1,6%, de op één na kleinste huurstijging sinds 1960. De lage huurstijging had te maken met de wettelijke toegestane verhoging van 1,2%, het inflatiepercentage van vorig jaar. De extra stijging van 0,4% kwam door de harmonisatie van huren. Door de groeiende vraag naar huurwoningen steeg de huurprijs in de vrije sector in de tweede helft van 2010. Duitsland: groei in woningmarkt De woningmarkt in Duitsland heeft in 2010 een sterke groei doorgemaakt. Vooral in de grootstedelijke gebieden nam de verkoop van woningen toe. Niet alleen de eigenaar-gebruiker, maar ook de private investeerder zag de woning als één van de meest aantrekkelijke investeringen. De zeer lage rente, tot minder dan 4% voor een rentevaste periode van 10 jaar, maakte de financiering van wooneigendom voor veel Duitsers mogelijk. Het consumentenvertrouwen nam vooral in het laatste half jaar behoorlijk toe; de sterk gedaalde werkloosheid als gevolg van de groeiende economie leverde een positief stemmingsbeeld op in de Bondsrepubliek. Het aantal bouwvergunningen steeg flink, zowel voor grondgebonden huizen als voor appartementen. De trek naar de stad gaat onverminderd door. Deze ontwikkelingen leidden in vele stedelijke regio s tot verkoopprijsstijgingen, vooral in Hamburg, het Rhein-Maingebied, Keulen en München. Appartementen stegen het meest in prijs, terwijl de verkoopprijzen van rijtjeshuizen en twee-onder-een-kapwoningen buiten de steden stabiliseerden. Frankrijk: overheidsmaatregelen belangrijke stimulans in woningmarkt Ook in 2010 bleef de markt voor nieuwbouwwoningen in Frankrijk goed. Er werden weer meer woningen in verkoop gebracht en uiteindelijk ook meer woningen verkocht, naar schatting op jaarbasis ruim 110.000 nieuwe woningen (+3%). De in 2007 ingezette dalende trend in het aantal afgegeven vergunningen werd in 2010 doorbroken en kwam uit op circa 430.000 vergunningen. Fiscale stimulansen, vooral Le dispositif de la loi Scellier waarbij investeerders kunnen profiteren van een speciale belastingaftrek, zijn nog steeds een belangrijke steun in de rug van de nieuwbouw. In Frankrijk heeft de nieuwbouw dan ook een hoog volume ten opzichte van de bestaande markt. In die bestaande markt kwam het aantal transacties uit op circa 720.000 woningen. Als vanouds waren de regionale verschillen binnen Frankrijk groot. In sterke regio s als Île-de-France, regio Parijs en Rhône-Alpes trok de markt aan. In Île-de-France stegen de prijzen nog sterker dan in de rest van verstedelijkt Frankrijk (respectievelijk 11% versus 8%).