Woningstichting Gulpen Strategische visie, SWOT en doelstellingen 2015 2019 Datum: 28-07-2014 Versie: 1 Status: vastgesteld bestuur dd. 18-09-2014 goedgekeurd r.v.c. dd. 13-11-2014
DE EIGEN ORGANISATIE Waar staat woningstichting Gulpen nu? Het waarde-aanbod van een organisatie als woningstichting Gulpen is gelegen in het feit dat er goede en betaalbare huisvesting wordt geleverd in een omgeving waarin mensen zich thuis voelen met goede kwaliteit van dienstverlening. Er is sprake van een sterke positie in de lokale markt, er is veel vraag naar huurwoningen (met name bij 1+2 persoonshuishoudens en bij ouderen), er zijn geen concurrenten van significante betekenis en het is ook niet te verwachten dat deze zich op korte termijn aandienen. We zijn een kleine slagvaardige organisatie met een hoge kwaliteit van dienstverlening. De kwaliteit van het woningbezit is goed. Er is sprake van een gezonde financiële positie en er is nog voldoende verdiencapaciteit aanwezig doordat er ruimte zit tussen de gevraagde huurprijs en de maximaal toegestane huurprijs. We zijn ook een organisatie die door zijn omvang kwetsbaar is. Voor het inspelen op nieuwe ontwikkelingen of het uitvoeren van bijzondere projecten is het niet ondenkbaar dat op termijn externe kennis en/of capaciteit ingehuurd moet worden. Het bezit is kwalitatief goed en gedifferentieerd. Ook ten aanzien van de energetische prestaties zijn verbeteringen te realiseren. Hiermee is reeds een aanvang gemaakt. Zonder toevoeging van nieuwbouw aan de voorraad is de slagingskans van woningzoekenden laag, mede als gevolg van de lage mutatiegraad. De mogelijkheden om de samenstelling van het bezit te wijzigen zijn begrensd door de beperkte nieuwbouwmogelijkheden, provinciale regelgeving en het ontbreken van grondposities voor nieuwbouw. ONTWIKKELINGEN OM ONS HEEN Landelijk Onze omgeving verandert bijna continue. Er is nog steeds sprake van een economische crisis in Europa als geheel, die naar verwachting nog enige tijd zal aanhouden. Dit heeft grote gevolgen voor de woningmarkt in Nederland en voor de corporaties en haar klanten. Ook in politiek opzicht is er sprake van veel onzekerheid. De rijksoverheid heeft allerlei plannen die de werkzaamheden van corporaties sterk onder druk zetten. Met name de verhuurdersheffing en saneringsbijdrage leiden tot een drastisch lagere investeringscapaciteit van de sector. Ook de vennootschapsbelasting betekent op termijn een forse uitgave die niet ingezet kan worden voor investeringen. Desondanks is de extra huurverhoging voor huurders met een hoger inkomen niet toegepast. De doelgroep van de corporaties is sinds 2011 sterk beperkt: minimaal 90% van de vrijkomende woningen moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen lager dan 34.678. Het verhuren van woningen aan mensen met een hoger inkomen dient zonder staatssteun te gebeuren. Het wetsvoorstel Herziening Woningwet gaat uit van een scheiding van activiteiten in Diensten van Algemeen Economisch belang (DAEB) en niet-daeb. Tot de DAEB-activiteiten hoort de bouw van sociale huurwoningen tot de huurtoeslaggrens en maatschappelijk vastgoed. Tot de niet DAEBactiviteiten hoort de bouw van duurdere huurwoningen, koopwoningen en commercieel vastgoed. Voor deze laatste categorie activiteiten kunnen geen leningen met borging van het waarborgfonds worden aangetrokken, maar alleen duurdere, commerciële leningen. De nieuwe Huisvestingswet gaat uit van vrije vestiging van woningzoekenden. Het stellen van bindingseisen kan alleen plaatsvinden als er sprake is van schaarste. Verwacht wordt dat Gulpen niet tot de schaarste gebieden hoort waar op grond van de Huisvestingswet in de toekomst nog bindingseisen mogen worden gesteld. De Wet op de huurtoeslag staat onder druk van bezuinigingen. Mede door economische ontwikkelingen wordt landelijk gezien een grotere vraag naar huurwoningen verwacht. Mensen zijn mobieler op de arbeidsmarkt en het wordt steeds moeilijker om een hypotheek te krijgen zonder vast arbeidscontract. Regio Maastricht-Heuvelland Tot de regio behoren de gemeente Maastricht, Eijsden-Margraten, Meerssen, Valkenburg a/d Geul, Gulpen-Wittem en Vaals. Binnen de regio wordt op diverse niveaus samengewerkt. Ingegeven door de bevolkingskrimp werd de Verordening Wonen Zuid-Limburg door de provincie Limburg in 2013 vastgesteld. In die verordening is bepaald dat gemeenten in Zuid-Limburg geen bestemmingsplannen, beheersverordeningen of omgevingsvergunningen meer mogen vaststellen of verlenen voor het bouwen van meer dan één nieuwe woning. De verordening is gemaakt om op een verantwoorde manier de plancapaciteit voor nieuwe woningen te reguleren. De verordening geldt niet voor plannen die vóór 5 juli 2013 zijn vastgesteld. Strategische visie 2015-2019 Pagina 2 van 9
Deze verordening geldt niet voor alle nieuwe woningbouwplannen. Als een woningbouwplan voldoet aan bepaalde criteria, dan is de verordening niet van toepassing en kan dat plan wel doorgaan. Die criteria staan in de op 2 juli 2013 door Gedeputeerde Staten vastgestelde beleidsregel Kwaliteitscriteria nieuwe woningen Zuid-Limburg. Kortweg houdt de beleidsregel in dat er alleen nog nieuwe woningbouwplannen mogen worden gemaakt, als minimaal hetzelfde aantal woningen wordt gesloopt en de woningen voldoen aan een aantal criteria. Ook is voor enkele lopende strategische projecten een uitzondering gemaakt. Gemeente Gulpen-Wittem De kern Gulpen is een aantrekkelijke kern in een groene, goed bereikbare omgeving met een groot aantal voorzieningen. De woningmarkt in de kern Gulpen wordt gekenmerkt door een grotere voorraad koopwoningen (circa 55% van het woningaanbod gemeentelijk 67%). Veel inwoners geven de voorkeur aan een koopwoning (als ze die kunnen betalen) boven een huurwoning. Er zijn vier woningcorporaties actief in de gemeente, te weten woningstichting Gulpen, Woonpunt, Wonen Wittem en Maasvallei. Daarnaast zijn er nog enkele particuliere verhuurders actief. Woningstichting Gulpen is de grootste aanbieder van betaalbare huurwoningen. In de prestatieafspraken met de gemeente Gulpen-Wittem is opgenomen dat woningstichting Gulpen de eerst aangewezen partij is voor de realisatie van sociale huurwoningen in de kernen Gulpen en Reijmerstok. Er zijn geen leefbaarheidsknelpunten in Gulpen. De sociale cohesie is over het algemeen groot in de kern, maar er zijn plekken waar deze samenhang minder aanwezig is. Dit laatste kan zich in de toekomst verder uitbreiden, mede als gevolg van de toenemende individualisering. Ontwikkelingen in de vraag naar huurwoningen in de gemeente Gulpen-Wittem: In het Heuvelland en in Gulpen-Wittem in het bijzonder is er tot circa 2040 sprake van krimp van de bevolking, zoals ook in andere delen van de provincie Limburg het geval is. Als gevolg van de gezinsverdunning blijft het aantal huishoudens mogelijk gelijk. Vooral het aantal oudere huishoudens neemt toe, de overige leeftijdscategorieën krimpen. Door de invoering van de Europese richtlijn mag maximaal 10% van de vrijkomende sociale huurwoningen toegewezen worden aan huishoudens met een inkomen boven 34.678. Juist de groep met een inkomen tussen 34.678 en circa 45.000 (de middeninkomensgroep) is niet of nauwelijks in staat om zelfstandig zonder ondersteuning passende huisvesting te vinden. Het aanbod aan dure huurwoningen is zeer beperkt en de aangeboden woningen zijn veel te duur. Hierbij moet wel de kanttekening geplaats worden dat de vraag naar dure huurwoningen op papier aanwezig is, maar in de praktijk enigszins beperkt is. Met de gemeente Gulpen-Wittem zullen afspraken gemaakt moeten worden waarbij wordt vastgelegd hoeveel woningen er in welk type en prijsklasse nog toegevoegd zouden moeten/kunnen worden om evenwichtigheid te creëren in de vraag en het aanbod op de woningmarkt. Uit de woningmarktkenmerken Gulpen-Wittem juni 2014 is te concluderen dat een extra behoefte is aan ruim 4% kernvoorraad in 2030. Dit komt neer op ongeveer 80 tot 100 woningen. Dat er behoefte is aan extra woningen in het sociale segment betekent echter niet dat er zomaar 80 woningen bijgebouwd moeten worden. Volgens de prognoses zal zowel de totale bevolking als het totaal aantal huishoudens na 2020 krimpen, dit betekent dat er (bestaande) woningen beschikbaar zullen komen op de markt. Er is dus niet zozeer behoefte aan meer woningen maar aan goedkopere woningen, met name in het huursegment. In dit laatste segment is de vraag het grootst. De stakeholders Belangrijke stakeholders voor ons zijn de gemeente, de huurdersorganisatie, diverse zorginstellingen die actief zijn in het werkveld wonen en zorg en diverse welzijnsinstellingen zoals maatschappelijk werk, MEE, verslavingszorg, Seniorenraad, de WMO-raad e.d.. Met de gemeente zijn in 2012 prestatieafspraken gemaakt. Bij onze stakeholders zijn allerlei ontwikkelingen gaande, met name als gevolg van bezuinigingen en een terugtredende overheid. Deze leiden ertoe dat er keuzes worden gemaakt tussen taken die wel of niet worden uitgevoerd. Dit heeft gevolgen voor onze bewoners, bijvoorbeeld bij het onderhoud van de woonomgeving (gemeente) en bij het bieden van ondersteuning in individuele probleemsituaties (welzijn). Bij de zorg wordt ingezet op bezuinigingen op de WMO en AWBZ en steeds sterker ingezet op scheiden van wonen en zorg en het langer zelfstandig laten wonen van ouderen. Conclusies ten aanzien van de omgeving Als we kijken naar de omgeving waarin wij werkzaam zijn, zien we een sterke woningmarkt qua ligging en bereikbaarheid. Gulpen is een aantrekkelijke kern met een sterke binding van inwoners. Gulpen is centraal gelegen in het Heuvelland en heeft een hoog voorzieningenniveau. Gulpen is goed bereikbaar met openbaar vervoer en vervult een centrumfunctie voor de omliggende kernen. Er is sprake van bevolkingskrimp zoals ook in diverse andere gebieden in Zuid-Limburg het geval is. Strategische visie 2015-2019 Pagina 3 van 9
De ontwikkeling van het aantal huishoudens komt met name door de toename van oudere huishoudens en eenouder gezinnen. Ondanks dat woonconsumenten een voorkeur hebben voor een koopwoning, is er een grote en stijgende vraag naar huurwoningen. Deze vraag zal de komende jaren zeker niet afnemen, mede als gevolg van de vergrijzing, ontgroening en de economie. De vraag naar meer nultreden-woningen stijgt. Dit als gevolg van de scheiding van wonen en zorg en het feit dat mensen niet meer voor een intramurale zorgplek in aanmerking komen als zij minder zware zorg nodig hebben. Door wettelijke veranderingen zal de keuzevrijheid van woningzoekenden de komende jaren toenemen (nieuwe Huisvestingswet). Tegelijkertijd zien wij de druk op de kasstromen van corporaties toenemen, door allerlei overheidsmaatregelen zoals de verhuurdersheffing, saneringsbijdrage en de vennootschapsbelasting. Dit verkleint de investeringscapaciteit. Bovendien zijn er materieel gezien beperkingen aangebracht in het investeringsgebied van corporaties, want voor investeringen in het duurdere segment moet commerciële financiering worden aangetrokken (zonder borging). De huisvestingsmogelijkheden van de middengroepen is beperkt door de eis dat minimaal 90% van de vrijkomende woningen moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot maximaal 34.678. De mogelijkheid om te investeren in nieuwbouw zijn beperkt door de grenzen van de verordening Wonen Zuid-Limburg. In onze omgeving zien wij ook ontwikkelingen die wijzen op een sterkere individualisering en een terugtredende en bezuinigende overheid. Dit heeft negatieve gevolgen voor zorg- en welzijnsondersteuning en voor de woonomgeving. Sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen (SWOT) Hieronder staan de sterke en zwakke punten benoemd. Hieruit halen we de succesfactoren die we willen behouden en door ontwikkelen en de zwakke punten die om verbetering vragen. Daarnaast is ook onze omgeving in kaart gebracht op het gebied van kansen en bedreigingen. Waar spelen we op in, waar moeten we op anticiperen en wat moeten we vermijden. De hier beschreven reflectie op de woningstichting zelf en de omgeving waarbinnen zij acteert vormen de input voor de strategische visie, het dienstenpakket en natuurlijk de speerpunten voor de komende jaren. Sterk: - De kwaliteit van het woningbezit - Kleine, slagvaardige organisatie (korte lijnen) - De kwaliteit van de dienstverlening - Gezonde financiële positie - De ruimte tot de maximaal toegestane huurprijs - Sterke positie in de lokale markt (preferred supplier voor de sociale woningbouw) Kans: - Sterke woningmarkt qua ligging en bereikbaarheid - Grote vraag naar huurwoningen: - Circa 85 woningzoekenden per jaar, waarvan ca. 20% zonder zelfstandige woonruimte - Scheiden wonen en zorg - Sterke binding woningzoekenden met Gulpen - Voorkeur voor koopwoningen bij woonconsumenten in de regio - Goede kwaliteit woonomgeving Zwak: - Kleine en daarmee kwetsbare werkorganisatie (kwantitatief en kwalitatief) - Geen eigen grondposities - Relatief lagere slagingskans oudere woningzoekenden - Lage mutatiegraad - Energetische kwaliteit van delen van het woningbezit Bedreiging: - Beslag op de kasstromen door overheidsingrijpen (verhuurdersheffing, saneringsbijdrage en vennootschapsbelasting) - Financierbaarheid niet-daeb aanbod - Verhuurbaarheid duurdere huurwoningen - Beperkingen tav uitbreiding voorraad (Verordening) - Bevolkingskrimp - Vergrijzing - Ontgroening - Europese eis voor toewijzing minimaal 90% aan lagere inkomensgroepen, weinig aanbod voor middeninkomens - Toenemende individualisering - Bezuinigingen huurtoeslag - Door bezuinigingen bij gemeenten minder geld voor woonomgeving - Door bezuinigingen bij zorg en welzijn minder geld voor individuele zorg- en welzijnsondersteuning Strategische visie 2015-2019 Pagina 4 van 9
STRATEGISCHE DOELEN Doelgroep Wij hebben onze primaire doelgroep als volgt in onze missie gedefinieerd: Wij zorgen voor huisvesting van mensen die hierin vanuit financiële of sociale omstandigheden niet zelf kunnen voorzien. De primaire doelgroep kan als volgt nader worden gespecificeerd: - Lagere inkomens: huishoudens met een inkomen tot en met 34.678 (prijspeil 2014). Dit is de doelgroep waar corporaties minimaal 90% van de vrijkomende sociale woningen aan moeten toewijzen. Binnen deze groep benoemen we specifiek de een- en tweepersoonshuishoudens (starters en ouderen); - Midden inkomens: huishoudens met een inkomen tussen 34.678 en 45.000. Deze groep heeft binnen de huidige woningmarkt in Gulpen slechts een zeer beperkte keus. Het aanbod aan duurdere huurwoningen is beperkt en het aanbod aan koopwoningen is veelal duur; - Mensen met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking. Deze mensen hebben veelal zorg en ondersteuning nodig bij het zelfstandig wonen en horen qua inkomen ook tot de primaire doelgroep. Als gevolg van de toenemende vergrijzing verdienen ouderen zowel binnen de primaire doelgroep, maar ook daarbuiten, bijzondere aandacht. Niet alleen hebben zij specifieke wooneisen om langer zelfstandig te kunnen blijven/moeten wonen, ook vormen vermogende ouderen met een laag inkomen een bedreiging voor de huisvestingsmogelijkheden van de primaire doelgroep doordat zij in de huidige woonruimteverdelingsregels ook kans maken op woningtoewijzing. Strategische doelen Uit de analyse van waar we nu als woningstichting Gulpen staan en de ontwikkelingen om ons heen en de daaruit volgende SWOT-analyse, hebben wij een vijftal strategische doelstellingen afgeleid om de in de hiervoor genoemde doelgroep te bedienen: 1. Voldoende huisvesting bieden voor onze primaire doelgroep door het vergroten van het aantal beschikbare woningen voor lage inkomens, het creëren en benutten van kansen voor middeninkomens en het bieden van mogelijkheden voor huisvesting van lichamelijk en/of verstandelijk beperkten, met daarbij aandacht voor levensloopbestendige woningen waardoor deze ook geschikt zijn voor bewoning door ouderen. 2. Het voeren van een huurbeleid dat leidt tot huurprijzen die enerzijds passend zijn bij de financiële draagkracht van onze primaire doelgroep, maar anderzijds ook passen bij de kwaliteit van ons bezit, met mogelijkheden tot differentiatie. 3. Het in stand houden van de huidige kwaliteit van het bezit enerzijds en anderzijds het vergroten van deze kwaliteit wanneer dit vanuit de klant gewenst is of nodig is vanuit milieutechnisch oogpunt of verandering van de (toekomstige) vraag. 4. Zorgdragen voor een leefomgeving waarin iedereen zich thuis voelt door het vergroten van de sociale samenhang en het verbeteren van de uitstraling van wijken en buurten door enerzijds actieve betrokkenheid van bewoners en anderzijds de inzet van en samenwerking met andere sociaalmaatschappelijke organisaties. 5. Het creëren van een werkorganisatie die toegerust is om de strategische doelen te realiseren en in haar handelen de klant centraal heeft staan. Bij het realiseren van de strategische doelen streven wij naar een zo optimaal mogelijke inzet van de beschikbare financiële middelen, waarbij te allen tijde de financiële continuïteit en de continuïteit van de dienstverlening op langere termijn moet zijn gewaarborgd. Voor de financiële continuïteit geldt dat voldaan moet worden aan de eisen rond financierbaarheid van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en dat aan de integrale beoordelingen van het Centraal Fonds, die zich richten op het kwalitatief en kwantitatief duiden van risico s en het plegen van interventies om risico s te voorkomen dan wel te verkleinen, dient te worden voldaan. Strategische visie 2015-2019 Pagina 5 van 9
WELKE KEUZES MAKEN WE VOOR DE PERIODE 2015-2019? Wanneer we de strategische doelstellingen willen concretiseren, blijken deze te zijn terug te voeren op de volgende drie beleidsvelden: 1. Beschikbaarheid 2. Betaalbaarheid 3. Kwaliteit - woningbezit - woonomgeving - dienstverlening Hierna worden de beleidskeuzes per beleidsveld uitgewerkt die moeten leiden tot realisatie van onze strategische doelstellingen. BESCHIKBAARHEID Om te bepalen welke keuzes wij ten aanzien van de beschikbaarheid willen maken, zijn de volgende elementen uit de SWOT-analyse van belang: - sterke woningmarkt; - geen eigen grondposities; - grote vraag naar huurwoningen (ca. 85 wzk p.j.) - beperkte slagingskans voor ouderen; - scheiden wonen en zorg; - toekomstige investeringscapaciteit als gevolg - sterke positie in de lokale markt; van overheidsmaatregelen die hun effect op de kasstroom hebben; - financierbaarheid van niet-daeb aanbod; - beperkingen t.a.v. uitbreiding voorraad (Verordening Wonen Zuid-Limburg); - Europese eis voor toewijzing minimaal 90% aan lagere inkomensgroepen; - de lage mutatiegraad; - bevolkingskrimp; - vergrijzing; - ontgroening. Wij maken op grond hiervan de volgende beleidskeuzen ten aanzien van de beschikbaarheid voor de onderscheiden doelgroepen: Lagere inkomens (tot 34.678) (inclusief ouderen) Verruiming van het aanbod sociale huurwoningen tot 2025. Vergroten aanbod van nultreden woningen en levensloopbestendige woningen, transformatie bezit, op evt. inbreidingslocaties. Minimaal 90% en maximaal 95% van de vrijkomende woningen toewijzen aan woningzoekenden uit deze inkomensklasse. Maatregelen voor het ontmoedigen van scheef wonen benutten om mogelijk op termijn betaalbare huurwoningen weer beschikbaar te krijgen. Middeninkomens (tot 45.000) Minimaal 5% en maximaal 10% benutten van de vrije toewijzingsruimte aan mensen met een inkomen boven 34.678. Geen bouw van koopwoningen in verband met verkoop-risico s en benutten evt. nieuwbouwlocaties voor bouw huurwoningen. Realiseren dure huurwoningen (> 699) alleen indien financierbaar volgens niet- DAEB-regels en met een hogere rendement dan woningen tussen 550 en 699. Lichamelijk en/of verstandelijk beperkten Uitgaan van de ophanden zijnde scheiding van wonen en zorg kiezen voor realisatie van zelfstandig te verhuren appartementen. Alleen mogelijkheid tot uitbreiding van begeleid zelfstandig wonen op verzoek van een specifieke cliëntengroep. Ouderen met vermogen die bewust voor het huren kiezen Afhankelijk van de feitelijke ontwikkeling van de vraag creëren van aanbod in een duurder huursegment, binnen de mogelijkheden van de rendementseisen en niet- DAEB-financiering. Strategische visie 2015-2019 Pagina 6 van 9
BETAALBAARHEID Om te bepalen welke keuzes wij ten aanzien van de betaalbaarheid willen maken, zijn de volgende elementen uit de SWOT-analyse van belang: - gezonde financiële positie; - energetische kwaliteit van delen van het - ruimte tot de maximaal toegestane huurprijs; woningbezit; - sterke woningmarkt; - lage mutatiegraad - grote vraag naar huurwoningen - verhuurbaarheid duurdere huurwoningen; - toekomstige investeringscapaciteit als gevolg van overheidsmaatregelen die hun effect op de kasstroom hebben; - financiering van niet-daeb-activiteiten; - weinig aanbod voor de middeninkomens; - bezuinigingen op huurtoeslag. Met het bieden van betaalbare woningen geven wij concreet invulling aan onze missie. Betaalbaarheid heeft niet alleen betrekking op de huurprijs, maar ook op de energielasten. De huurtoeslag biedt voor de laagste inkomens een vangnet. We moeten echter ook kijken naar de verhouding tussen huur en inkomen. Een huishouden met een minimuminkomen kan in principe in aanmerking komen voor een woning tot 699, zijnde de maximale huurtoeslaggrens. Echter, als gevolg van de lagere kwaliteitskortingsgrens (resp. 556 en 596) wordt een deel van deze huurprijs niet gesubsidieerd. Bovendien wordt elke inkomensstijging teniet gedaan door lagere huurtoeslag. Hieruit kunnen we concluderen dat woningen met een huurprijs dicht tegen de maximale huurtoeslaggrens aan, al snel te duur zijn voor de primaire doelgroep. Ook voor inkomens boven de maximale huurtoeslaggrenzen ( 21.600 voor alleenstaanden en 29.400 voor twee- of meerpersoonshuishoudens) is een woning met een huurprijs in de richting van de maximale huurtoeslaggrens al vaak te duur. Onze woningen hebben een hoge puntenwaardering volgens het WWS. Harmoniseren naar bijvoorbeeld 85% van de maximale huurprijs (zoals reeds bij enkele corporaties in de regio wordt toegepast), leidt tot huurprijzen die niet meer passend zijn bij de inkomens van onze doelgroep. Wij maken op grond hiervan de volgende beleidskeuzen ten aanzien van de betaalbaarheid voor de onderscheiden doelgroepen: Algemeen Per woning definiëren van het streefhuurbedrag dat past bij de kwaliteit van de woning, op basis van het aantal punten uit het woningwaarderingsstelsel (75%). Harmoniseren bij mutatie naar het streefhuurbedrag als de actuele huur lager ligt dan de streefhuur (75%). Jaarlijkse huurverhoging inzetten om prijs en kwaliteit beter met elkaar in overeenstemming te brengen, als daartoe mogelijkheden van overheidswege zijn gecreëerd (huursombeleid). Lagere inkomens (tot 34.678) (inclusief ouderen) Middeninkomens (tot 45.000) Vóór 2022 verhogen van de energetische kwaliteit van de woningen zodat alle woningen een groen (A-B-C) label hebben. Gestreefd wordt naar minimaal een B label. Het verhogen van de energetische kwaliteit wordt niet aan de huurders doorberekend. De huurders besparen daarmee direct op de woonlasten. Zodanig huurharmonisatiebeleid dat er voldoende aanbod is van de vrijkomende woningen (excl. nieuwbouw) met een huurprijs onder 556 resp. 699. Zodanig huurharmonisatiebeleid dat er voldoende aanbod is van de vrijkomende woningen (excl. nieuwbouw) met een huurprijs tussen 556 en 699 (in verschillende woningtypen), om hiermee inhoud te geven aan de 10% vrije toewijzingsruimte. Geen investeringen in het vergroten van het aanbod van huurwoningen met een huurprijs boven 699, in verband met de financiering van niet-daeb-activiteiten. Lichamelijk en/of verstandelijk beperkten Zodanige huurprijzen dat deze passen binnen scheiden wonen en zorg en binnen de maximaal toegestane huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel. Strategische visie 2015-2019 Pagina 7 van 9
KWALITEIT Kwaliteit woningbezit SWOT-analyse Om te bepalen welke keuzes wij ten aanzien van de kwaliteit van het woningbezit willen maken, zijn de volgende elementen uit de SWOT-analyse van belang: - kwaliteit van het woningbezit - de energetische prestaties van een deel van het woningbezit Wij maken de volgende beleidskeuzen ten aanzien van de kwaliteit van de woning: Algemeen Huidige bouwtechnische kwaliteit op niveau houden door het uitvoeren van planmatig onderhoud en op basis van het strategisch voorraadbeheer gestelde minimale kwaliteitsniveau. Indien de resterende exploitatietermijn korter is dan 15 jaar, uitsluitend instandhoudingsonderhoud dan wel levensduur verlengende investeringen (mits rendabel). De wensen en ervaringen van bewoners betrekken bij het opstellen van de meerjaren onderhoudsbegroting (bv door het uitvoeren van woonkwaliteits- onderzoeken en door gesprekken met (groepen-) bewoners (vraag gestuurd). Bieden van keuzevrijheid bij het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden aan de binnenzijde van de woning. Ruimte aan bewoners geven voor zelf aangebrachte voorzieningen conform ZAVbeleid. Mogelijkheden aan bewoners bieden voor het uitvoeren van individuele geriefverbeteringen (tegen huurverhoging). Verhogen kwaliteit van het woningbezit door aanpassingen die de levensloopbestendigheid vergroten. Duurzaamheid/ Energetisch Vóór 2022 verhogen van de energetische kwaliteit van de woningen zodat alle woningen een groen (A-B-C) label hebben. Gestreefd wordt naar minimaal een B label. Het verhogen van de energetische kwaliteit wordt niet aan de huurders doorberekend. De energiebesparende maatregelen zijn primair gericht op comfortverbetering en energiebesparing. Zorgvuldig gebruik van minder milieubelastende grondstoffen/materialen bij nieuwbouw, verbouw en onderhoud. Bijhouden van nieuwe ontwikkelingen op milieugebied en vertalen naar alternatieve maatregelen voor verbetering van het bezit. Kwaliteit woonomgeving SWOT-analyse Over het algemeen is de kwaliteit van de woonomgeving goed te noemen. En dat willen we ook graag zo houden, ook al liggen hier een aantal bedreigingen op de loer. - kwaliteit van het woningbezit - toenemende individualisering - goede kwaliteit woonomgeving - door bezuinigingen bij gemeenten minder geld voor onderhoud woonomgeving - door bezuinigingen bij zorg en welzijn minder geld voor individuele zorg- en welzijnsondersteuning De bijdrage die wij willen bieden bij de kwaliteit van de woonomgeving is door mensen te verbinden en vragen en initiatieven van bewoners te stimuleren die direct verband houden met de woonomgeving en bijdragen aan het woongenot en het leefklimaat. Strategische visie 2015-2019 Pagina 8 van 9
Wij maken de volgende beleidskeuzen ten aanzien van de kwaliteit van de woonomgeving: Heldere probleemdefinitie Toenemende individualisering Het succes van leefbaarheidsprojecten staat of valt met de betrokkenheid van bewoners. Zonder draagvlak en zonder probleemeigenaar geen project of inzet. Actieve rol spelen in het streven naar versterking van de sociale binding tussen bewoners (ondersteuning activiteiten/ bijeenkomsten). Heldere grenzen benoemen; welk gedrag vinden wij niet acceptabel of ongewenst. Welzijnsondersteuning Woonomgeving Vroegtijdig signaleren van probleemsituaties en inschakelen bevoegde instanties die zorgen voor de daadwerkelijke begeleiding. Geen individuele begeleiding bieden. Betrokkenheid van onze klanten (i.c. de huurdersorganisatie) vergroten bij hun woonomgeving (budget, toezichthouders). Gezien worden in de wijk. Een rondje en een praatje op straat met bewoners geven belangrijke informatie over wat er in een wijk speelt. Kwaliteit dienstverlening SWOT-analyse Om te bepalen welke keuzes wij ten aanzien van de kwaliteit van de dienstverlening willen maken, zijn de volgende elementen uit de SWOT-analyse van belang: - kleine, slagvaardige organisatie - kleine en daarmee kwetsbare werkorganisatie (kwantitatief en kwalitatief) Wij maken de volgende beleidskeuzen ten aanzien van de kwaliteit van de dienstverlening: KWH-huurlabel Keuzevrijheid Bereikbaarheid/ toegankelijkheid Transparant werken In gesprek met bewoners Nieuwe producten en diensten Werkorganisatie Lidmaatschap KWH-huurlabel. (KWH = Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector) Uit onderzoek blijkt dat de huurders de volgende aspecten van dienstverlening het meest belangrijk vinden: - Goede reacties op reparatieverzoeken - Goede klachtenafhandeling - Goed onderhoud Op deze onderdelen in het bijzonder willen wij goede resultaten boeken, 0,5 ptn hoger dan de KWH-eisen. Maatwerk bieden en daarmee het woonplezier vergroten. Bieden van ruime keuzemogelijkheden voor bewoners, over het moment van uitvoeren onderhoud en over uitrusting in de woning. Laagdrempelige, goed bereikbare en toegankelijke organisatie, ook via internet. Handhaven sterke lokale verankering. Zichtbaar zijn over ons beleid en onze werkzaamheden richting onze klanten en stakeholders. Transparante woonruimteverdeling. Waar mogelijk het gesprek zoeken met bewoners (zie ook kwaliteit woning en kwaliteit woonomgeving), om op basis hiervan beleid te formuleren. Bieden van nieuwe producten en diensten (vraag gestuurd) die aansluiten bij de wensen van onze klanten en leiden tot een grotere bewonerstevredenheid. Handhaven en waar nodig vergroten van kennis en professionaliteit van de medewerkers. Grootte van de werkorganisatie passend houden bij de omvang van de werkzaamheden. Op basis van kosten/baten een afweging maken over intern en extern uit te voeren activiteiten. Verminderen kwetsbaarheid door het zoeken naar structurele samenwerkingspartners waarop wij indien nodig kunnen terugvallen. Streven naar efficiencyverbetering in de bedrijfsprocessen. Strategische visie 2015-2019 Pagina 9 van 9