KoersWijzer Woningstichting Leusden
KoersWijzer Inleiding In deze koerswijzer staan quotes uit de gesprekken met onze huurders, en stakeholders. Deze quotes zijn te herkennen aan de gekleurde vakken. Deze koerswijzer beschrijft op hoofdlijnen de keuzes die we maakten voor de nabije toekomst. Een nieuwe koers, die tot stand is gekomen met input van huurders, andere belanghebbenden en medewerkers. Aan de hand van een aantal stellingen zijn voor- en tegenargumenten de revue gepasseerd. In dit document staan de keuzes die we hierin hebben gemaakt. Deze keuzes worden verder geconcretiseerd in ons ondernemingsplan en worden jaarlijks getoetst aan veranderende omstandigheden zoals wet- en regelgeving en ontwikkelingen op de woningmarkt.
Onze Missie Woningstichting Leusden is werkzaam op het gebied van de Volkshuisvesting in Leusden en omgeving. Wij bouwen en beheren woningen en andere vormen van huisvesting voor mensen die moeite hebben om zelfstandig in hun woonbehoefte te voorzien. De doelgroep Onder onze doelgroep verstaan wij personen en huishoudens die vanwege financiële of fysieke beperkingen moeite ondervinden om zelfstandig in hun woonbehoefte te voorzien. WIj dragen (mede) zorg voor de woonomgeving van deze woningen. Woningstichting Leusden werkt hiervoor nauw samen met bewoners, de gemeente Leusden en zorg- en welzijnspartijen. In deze samenwerking zijn wij er ook voor de bredere maatschappelijke doelen, gerelateerd aan de primaire taak van volkshuisvesting. We doen ons werk vanuit de overtuiging dat goed en betaalbaar wonen bijdraagt aan de kwaliteit van leven van onze huurders. De werkwijze met huurders-themagroepen werkt. Belangrijk daarbij is de terugkoppeling naar deelnemers, maar ook naar alle huurders. Dit zorgt voor betrokkenheid. Zonder betrokkenheid geen invloed, zonder invloed geen betrokkenheid.
WSL is primair dienstbaar aan de doelgroep, en secundair aan de samenleving. Dit kan prima samen. Tip! Een goede woonomgeving wordt niet alleen bepaald door stenen die je huis vormen, maar ook alles wat daaromheen gebeurt. Wij kiezen ervoor om binnen deze doelgroepen vraaggericht te opereren. Dit betekent dat wij binnen onze activiteiten niet op voorhand focussen op een specifieke doelgroep. De huidige en toekomstige vraag wordt gemonitord en de huidige woningvoorraad wordt op deze vraag aangepast door middel van sloop, nieuwbouw, renovatie en verkoop.
In het kader van dienstverlening: Huurders moeten de corporatie niet langer zien als het duizend-dingen-doekje. Je moet er samen iets moois van maken. De bewoner is mede verantwoordelijk voor de staat van de woning, maar ook voor de omgeving. Binnen het uitvoeren van de kerntaak, het huisvesten van de primaire doelgroep, dragen we optimaal bij aan de drie pijlers van het woonbeleid: betaalbaarheid beschikbaarheid kwaliteit. ONS AANBOD Betaalbaar wonen We spannen ons maximaal in om een bijdrage te leveren aan betaalbaar wonen voor de huurders. Dit betekent dat we bij de bestaande bouw niet gaan voor maximaal toegestane huurverhogingen. Wel vinden we een aan het inkomen gerelateerde huurverhoging redelijk. We zorgen ervoor dat vrijwel alle woningen worden aangeboden met een huur onder de huurtoeslaggrens. De bijdrage aan het betaalbaar wonen, maken we zichtbaar. Om nieuwbouw betaalbaar te houden bouwen we goedkoper (prefab, kleiner, soberder qua uitrusting).
Betaalbaar wonen, tijdig wonen en goed wonen Tijdig wonen Met de komst van het regionale woonruimteverdeelsysteem is onze rol in de uitvoering van de woningtoewijzing beperkt. We willen wel in overleg met de gemeente over de invulling van lokaal maatwerk. We zetten ons in om doorstroming te bevorderen door specifieke huurders actief te begeleiden naar beter passende woonruimte. Goed wonen We zorgen voor een goede prijs-kwaliteitverhouding van ons woningbezit. Iedereen moet goed kunnen wonen, ongeacht het inkomen. Dit betekent dat betaalbaar wonen niet ten koste gaat van de basiskwaliteit van het wonen. Bij het bepalen van de kwaliteit hanteren we naast een onder- ook een bovengrens. Het bijbehorende begrip basiskwaliteit werken we nader uit tot vast beleid. Duurzaamheid is een belangrijk onderdeel van de basiskwaliteit. Ons woningbezit verder verduurzamen is een speerpunt. Hierdoor neemt de kwaliteit (comfort, toekomstwaarde en energieprestatie) van het bezit toe. De stijiging van de totale woonlasten wordt beperkt en De werkwijze met huurdersthemagroepen werkt. Belangrijk daarbij is de terugkoppeling naar deelnemers, maar ook naar alle huurders. Dit zorgt voor betrokkenheid. Zonder betrokkenheid geen invloed, zonder invloed geen betrokkenheid. er wordt bijgedragen aan de klimaatdoelstellingen van de regering. Goed wonen houdt niet op bij de voordeur. Ons doel is bij te dragen aan een prettige en leefbare woonomgeving. Bij voorkeur in samenwerking met andere partijen in de wijk (bewoners en gemeente). Belanghouders worden betrokken bij en geinformeerd over de rol die we voor onszelf zien op het gebied van leefbaarheid.
Participatie We geven huurders meer invloed op ons beleid. Hierdoor krijgen zij meer inzicht in de dilemma s van de woningcorporaties in het algemeen en van Woningstichting Leusden specifiek. Zo worden de huurders medeverantwoordelijk voor de kwaliteit van het wonen. Uiteraard moeten we opereren binnen de door de overheid gestelde kaders en een verantwoord financieel beheer. Daarom zijn we duidelijk over deze kaders in de communicatie naar de huurder. Samenwerking Het is essentieel om samen te werken met partijen in de omgeving. Ook zij hebben een belangrijke rol in het bevorderen van leefbaarheid en goed wonen. Door samen te werken benut ieder zijn eigen kracht binnen deze rol. G C emeente ollega corporaties De relatie met de We werken samen gemeente blijft van met collegacorporaties grote betekenis. We uit de regio in een vorm zien de gemeente als die de meeste slagkracht, natuurlijke partner door professionaliteit en het gezamenlijke belang efficiëntie oplevert. en verantwoordelijkheid Het gaat hierbij zowel voor een goed om de afstemming van woonklimaat binnen externe activiteiten als de gemeente Leusden. om organisatorische Gemeentelijk woonbeleid samenwerking. Hierbij is voorwaardescheppend denken we bijvoorbeeld voor het beleid van aan woningtoewijzing, Woningstichting Leusden. nieuwbouw, P&O en financiën. Zorg en welzijn We gaan in gesprek met partners in zorg en welzijn over de invloed van actuele ontwikkelingen, zoals decentralisatie en extramuralisering, op de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Toeleveranciers We verwachten van aannemers en externe adviseurs naast een goede prijskwaliteitverhouding ook een sobere, integere en klantgerichte werkwijze. Wij hanteren deze criteria om regelmatig de toeleveranciers hierop te beoordelen.
Dienstverlening De verandering in de zorg en de vergrijzing brengen nieuwe maatschappelijke ontwikkelingen met zich mee. WSL zou zich moeten richten op het bieden van passende huisvesting en het helpen bij doorstromen. Klanttevredenheid is de spiegel van de kwaliteit van onze dienstverlening. We meten deze klanttevredenheid continu. Op basis van deze monitor werken we aan de verbetering van interne processen en het afstemmen van de dienstverlening op de verwachtingen van de huurders. We zetten bij de ontwikkeling van dienstverlening in op digitale communicatie (e-mail, website en sociale media) en verliezen de bestaande kanalen niet uit het oog.
Bedankt! Door onze stakeholders, huurders en medewerkers stellingen voor te leggen over onze toekomst, stippelden wij samen met hen onze koers uit voor de komende jaren. Op diverse onderdelen gaf u ons nieuwe inzichten, die wij hebben verwerkt in de KoersWijzer. Wij hebben de gesprekken met plezier en interesse gevoerd en vinden de uitkomsten dan ook zeer waardevol. Iedereen bedankt voor deze betrokkenheid. Prefered partnership is achterhaald. Het gaat meer om natuurlijke partners. Je hebt nu eenmaal een gezamenlijke focus op één gemeente. Het is goed om het woonbeleid af te stemmen, maar het moet ook kunnen dat we soms nee tegen elkaar zeggen.
KoersWijzer
Woningstichting Leusden Larikslaan 2 3833 AM Leusden Postbus 350 3830 AK Leusden (033) 494 42 62 info@woningstichtingleusden.nl www.woningstichtingleusden.nl