Raadsvoorstel Agendanummer: Datum raadsvergadering: Registratienummer: 21 maart 2013 Onderwerp: Huisvesting (toekomstige) gemeentelijke organisatie Gevraagde Beslissing: Te besluiten om: 1. het bestaande Raadhuis te (laten) renoveren c.q. herontwikkelen tot een casco met een marktconforme kwaliteit; 2. het gehele gerenoveerde c.q. herontwikkelde Raadhuis in eigendom te houden; 3. een deel van het gerenoveerde c.q. herontwikkelde Raadhuis aan de Rabobank te verhuren; 4. het huidige (exploitatie)budget voor huisvesting van de (kantoor)organisatie als taakstellend te beschouwen; 5. een krediet van 275.000,- te voteren ten laste van de Reserve raadhuis voor de volgende fase van het project. Aan de gemeenteraad van Krimpen aan den IJssel Krimpen aan den IJssel, Inleiding Bij de behandeling van de Kadernota 2013-2016 heeft uw gemeenteraad op ons voorstel besloten om geen nieuw raadhuis te bouwen. Consequentie van dat besluit is dat het huidige raadhuis weer in reguliere exploitatie moet worden genomen. Daarvoor hebben wij, zoals bekend, een aantal onderzoeken laten uitvoeren. Om het raadhuis weer in reguliere exploitatie te nemen is een grondige renovatie en misschien zelfs een (gedeeltelijke) herontwikkeling nodig. Daarmee zijn grote investeringen gemoeid. Wij hebben u daar in december over geïnformeerd. Deze investeringen moeten worden gedaan in een periode dat de wereld om ons heen sterk in beweging is. Zonder uitputtend te willen zijn noemen wij de decentralisaties, het voornemen van dit kabinet om gemeenten met tenminste 100.000 inwoners te vormen en de samenwerking die wij met de gemeente Capelle aan den IJssel zoeken op het terrein van ICT en Sociale Zaken en op langere termijn de bedrijfsvoering in meer algemene zin. In deze periode doet zich een unieke kans voor. De Rabobank Krimpenerwaard is met ons in overleg getreden over de kansen van gezamenlijke huisvesting op de huidige locatie van het raadhuis. Wij hebben hierop gereageerd door een verkenner in te schakelen.
Op 15 februari hebben wij vervolgens een intentieovereenkomst met de Rabobank Krimpenerwaard gesloten. In deze overeenkomst hebben partijen afspraken gemaakt over het uitvoeren van een haalbaarheidsstudie naar het renoveren c.q. herontwikkelen van het bestaande raadhuis op een zodanige manier dat zowel Rabobank als gemeente zich daar gezamenlijk en passend kunnen huisvesten. Deze haalbaarheidsstudie is inmiddels afgerond. Wij hebben geconstateerd dat er voor de gemeente sprake is van een haalbare business case. Deze business case is gebaseerd op de uitgangspunten zoals de gemeente en de Rabobank die in de intentieovereenkomst zijn overeengekomen. Wij vragen uw raad nu dan ook om een aantal besluiten te nemen over de beoogde renovatie c.q. herontwikkeling van het raadhuis op basis waarvan wij de volgende fase van het project tot gezamenlijke huisvesting van de gemeente en de Rabobank Krimpenerwaard kunnen starten. Beoogd effect Renovatie c.q. herontwikkeling van het huidige Raadhuis tot een nieuw casco voor een in principe onbeperkte exploitatie (40 jaar). De gemeente Krimpen aan den IJssel gaat het huidige raadhuis herontwikkelen ten behoeve van gezamenlijke huisvesting met de Rabobank Krimpenerwaard die in 2014 in gebruik genomen dient te worden. Argumenten 1. Renovatie van het raadhuis is (inmiddels) urgent Uw raad heeft vorig jaar de nieuwbouwplannen voor het raadhuis afgeblazen en moet nu een besluit nemen over een grondige renovatie c.q. herontwikkeling van het huidige raadhuis. Zoals bekend wordt er al een aantal jaren alleen nog maar het hoog nodige onderhoud uitgevoerd. Het huidige gebouw, althans het kantoorgedeelte, en de installaties zijn op en voldoen niet meer aan de eisen die je daar in de huidige tijd ook vanuit het oogpunt van duurzaamheid en klimaatbeheersing aan mag en moet stellen. 2. Handhaving van het raadhuis op de huidige plek past binnen de Centrumvisie De Centrumvisie, die in 2006 door uw raad is vastgesteld, is erop gericht om richting te geven aan de maatschappelijke opgaven waarmee het gemeentebestuur in het centrum van de gemeente wordt geconfronteerd. Het gaat hier om vervanging van verouderde (huur)woningen, het behouden, vernieuwen en zo mogelijk toevoegen van publieksgerichte voorzieningen, het behouden van de vitaliteit van de Crimpenhof en het combineren van zorg en welzijn met wonen. Belangrijke randvoorwaarden daarbij zijn het verbeteren van de bereikbaarheid van het centrum voor auto, openbaar vervoer en langzaam verkeer en het verbeteren van de kwaliteit van de buitenruimte (met een bijzondere aandacht voor het parkeren). Het gemeentebestuur heeft in de Centrumvisie uitgesproken dat vernieuwing en expansie in het centrum mogelijk is, indien in ieder geval aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: de parkeerproblematiek wordt adequaat opgelost; uitbreiding c.q. vernieuwing van de Crimpenhof mag niet ten koste gaan van ander winkelconcentraties; iedere toevoeging moet een verbetering zijn; functieverandering van (nieuw) vastgoed moet in de loop der tijd eenvoudig mogelijk zijn. 2
Stedenbouwkundig gezien wil het gemeentebestuur vooral een compact centrum ontwikkelen met een centrale openbare ruimte. Aan dit vernieuwde Raadhuisplein liggen enerzijds maatschappelijke en andere publieksgerichte functies (aan de zijde van de C.G. Roosweg) en anderzijds de winkels en horeca van de Crimpenhof. Tenslotte heeft het gemeentebestuur geconstateerd dat realisatie van de doelstellingen en een vernieuwd programma in het centrum van de gemeente gefaseerd zal plaatsvinden, waarschijnlijk zelfs gedurende een periode van decennia. Dat is inmiddels gebleken. Sinds 2006 is de economische situatie sterk veranderd. Dat heeft consequenties voor (het tempo van) sloop/nieuwbouw van woningen, van maatschappelijk vastgoed en van winkelruimte. En dat heeft ook tot het besluit van het gemeentebestuur geleid om niet tot sloop/nieuwbouw van Raadhuis en Tuyter over te gaan. Ook een voorgenomen besluit tot nieuwbouw voor basisonderwijs in het centrum (Prinsessenhof) heeft het gemeentebestuur teruggedraaid. Dat gezegd hebbend kan worden gesteld dat het gezamenlijke voornemen van Rabobank en gemeente programmatisch zonder meer in de Centrumvisie past. Zowel Rabobank als gemeente hebben immers een maatschappelijke c.q. publieksgerichte functie die prima past op de strook die daar in de Centrumvisie voor is bedoeld. Tegelijkertijd is het ook zo dat het voornemen om het (casco van het) huidige raadhuis te renoveren strikt genomen niet in de Centrumvisie past. De Centrumvisie gaat er in haar stedenbouwkundige opzet immers vanuit dat het huidige raadhuis wordt gesloopt; net zoals het postkantoor, het bowling/horecacomplex Waardzicht en de Tuyter. Én de Centrumvisie gaat ervan uit dat het voor het creëren van een vernieuwd Raadhuisplein nodig zou zijn om een nieuw Raadhuis (gecombineerd met een nieuwe Tuyter) op te laten schuiven in de richting van de C.G. Roosweg. Dit vernieuwde Raadhuisplein zou dan moeten aansluiten op een nieuwe, openbare passage door de Crimpenhof. Deze doorsteek zou een directe (wandel)verbinding mogelijk moeten maken tussen het vernieuwde Raadhuisplein en het huidige Tuyterplein. Door nu te besluiten tot renovatie c.q. herontwikkeling van het huidige Raadhuis op dezelfde locatie ontstaat er in die zin een nieuwe situatie dat ook het huidige Raadhuisplein op dezelfde locatie gehandhaafd blijft. Dat moet dan in het licht worden gezien van de constatering dat ook de andere sloop/nieuwbouwplannen de komende jaren niet aan de orde lijken te zijn. Andersom is het zo dat een gerenoveerd c.q. herontwikkeld raadhuis ten behoeve van Rabobank en gemeente kansen biedt om de doelstellingen van de Centrumvisie te realiseren. Er wordt immers een betekenisvolle nieuwe publieksgerichte functie aan het centrum toegevoegd. Verplaatsing van het raadhuis, zoals beoogd in de Centrumvisie, heeft bovendien als consequentie dat de plek van het huidige raadhuis moet worden heringericht als openbaar gebied. En daarmee zijn de nodige (extra) kosten gemoeid. Bij renovatie is daar geen sprake van. Stedenbouwkundig gezien is het wel van belang dat met het positioneren van de beide (nieuwe) ingangen van het gerenoveerde raadhuis het huidige Raadhuisplein een prominentere rol als plein kan gaan vervullen. Dat wordt een belangrijke (ontwerp)opgave, met name ook in relatie tot het oplossen van het parkeren ten behoeve van Rabobank en gemeente. Verder zal bij het renovatie-ontwerp aansluiting moeten worden gezocht bij raamwerk, printplaat, enveloppes en bouwregels uit de Centrumvisie. Dat zal, indien u conform ons voorstel besluit, dan ook in de aanbesteding worden opgenomen. 3
3. Verhuur aan de Rabobank biedt mogelijkheid om renovatiekosten af te wentelen Ook de Rabobank Krimpenerwaard heeft haar nieuwbouwplannen afgeblazen en is op zoek naar 1 centrale locatie binnen de Krimpenerwaard voor zowel haar advieswerkzaamheden als haar medewerkers. De Rabobank heeft grote voorkeur voor Krimpen aan den IJssel als vestigingsplaats en binnen Krimpen dan weer voor een locatie in het centrum. De gemeente Krimpen aan den IJssel en de Rabobank hebben een aantal redenen om juist nu het project gezamenlijk aan te pakken en in een stroomversnelling te brengen: Beiden hebben een acuut huisvestingsvraagstuk waarbij het belangrijk is de kosten laag te houden. De economische realiteit speelt daarin een belangrijke rol, waarbij het samen optrekken naar één nieuwe locatie goed uitgelegd kan worden aan burgers en klanten. Benutting van het moment: de Rabobank wil snel handelen en uiterlijk in de zomer 2014 hun nieuwe huisvesting betrekken. Dit biedt de gemeente de mogelijkheid om eveneens het huisvestingsdossier in een stroomversnelling te brengen en hiervoor draagvlak binnen de eigen organisatie te verwerven. Het initiatief heeft een positieve uitstraling, aangezien het insteekt op renovatie en daarmee in lijn is met het eerder genomen besluit om af te zien van nieuwbouw. Daarnaast biedt de samenwerking met de Rabobank een goede garantie, dat het een duurzaam gebouw wordt, aangezien dit voor hen de standaard is. De gemeente kan zich profileren als out of the box denkend en stimuleren van initiatieven uit de omgeving, zowel op het gebied van het haalbaar maken van de eigen planontwikkeling als ook het faciliteren van een belangrijke onderneming en daarmee het veilig stellen van extra werkgelegenheid. Daarnaast zorgt de Rabobank voor meer aanloop en reuring op het plein in het centrum. 4. Uitkomst haalbaarheidsonderzoek: gemeente blijft eigenaar en verhuurt aan Rabobank Zoals bekend hebben wij in het haalbaarheidsonderzoek als uitgangspunt genomen dat een externe financier (belegger) het gebouw verwerft, de (ver)bouwwerkzaamheden laat realiseren en het vernieuwde gebouw langjarig (10 jaar) aan de gemeente en de Rabobank verhuurt. Dit model staat bekend als sale and lease back. De gemeente verkoopt het hele gebouw en de grond en huurt dit vervolgens terug, net als de Rabobank. Uit het haalbaarheidsonderzoek is echter naar voren gekomen dat in de huidige markt, met hoge rendementseisen van beleggers, het niet mogelijk is om tot een sluitende business case te komen binnen de kaders die gemeente en Rabobank zijn overeengekomen. Onderdeel van het haalbaarheidsonderzoek zijn echter mede op verzoek van uw raad scenario s die ervan uitgaan dat: de gemeente het oostelijk deel van de laagbouw aan de Rabobank verkoopt en zelf het westelijke deel van de laagbouw en/of het bestuursgedeelte in eigendom houdt en gebruikt (scenario 2a); de gemeente eigenaar van het pand en de grond blijft en zelf de renovatie c.q. herontwikkeling financiert; aan de Rabobank wordt het oostelijk deel van de laagbouw verhuurt (scenario 2b). Alles afwegende zijn wij tot de conclusie gekomen dat scenario 2b de voorkeur verdient. In de eerste plaats omdat scenario 2a, net als sale and lease back, óók uitgaat van het gegeven dat een marktpartij (in dit geval Eigen Steen) een deel van het raadhuis moet verwerven en de renovatie moet financieren. In de huidige markt kan dat leiden tot een lage en misschien zelfs wel negatieve grondwaarde. In de tweede plaats omdat is gebleken dat de gemeente zelf onder de meest gunstige (rente)voorwaarden kan financieren. 4
Wél is er dan na de eerste huurtermijn van 10 jaar sprake van een risico. Op dat moment immers kan de Rabobank (en de gemeente in theorie ook) besluiten om de huur (gedeeltelijk) op te zeggen. Na 10 jaar is de investering die de gemeente in het casco doet echter nog niet afgeschreven. Hierdoor ontstaat er een gat in de exploitatie, omdat er dan onvoldoende huuropbrengsten zijn. De kans dat Rabobank (of gemeente) na 10 jaar minder vierkante meters zullen willen huren, is zeker aannemelijk. Afgezet echter tegen de hoogte van het nog niet afgeschreven bedrag en de ligging van het raadhuis op een zichtlocatie in het centrum van onze gemeente schatten wij het risico echter als beperkt in. Wij verwachten dat wij indien het risico zich na 10 jaar daadwerkelijk manifesteert in staat zijn om een nieuwe huurder of koper te vinden. Financiën In de financiële paragraaf gaan wij op drie onderdelen in. In de eerste plaats is er de haalbaarheidsstudie naar de mogelijke varianten voor realisatie van de renovatie/herontwikkeling. Daarna gaan wij in op de structureel beschikbare en benodigde financiën. Tenslotte vragen wij u een aanvullend voorbereidingskrediet te voteren. Varianten t.b.v. financieel besluit In de haalbaarheidsstudie zijn op uw verzoek een drietal financiële varianten uitgewerkt, te weten: 1. het gebouw verkopen aan een belegger en vervolgens terughuren ( sale and lease back ) door de gemeente en de Rabobank; 2.a eigen deel voor gemeente in eigendom houden en het deel voor de Rabobank te verkopen aan de Rabobank (Eigen Steen). 2.b het gebouw in eigendom houden en een deel terugverhuren aan de Rabobank. Uit de haalbaarheidsstudie blijkt, zoals gezegd, dat variant 2b als de meest haalbare moet worden beschouwd. Met deze variant is vervolgens berekend wat de financiële consequenties voor de gemeente zijn. Confrontatie gemeentelijke financiële middelen De huisvestingsopgave dient te worden gerealiseerd binnen de beschikbare financiële begrotingsruimte. Bij de stukken die u als bijlage ontvangt treft u onder meer een zogenaamde kloofanalyse aan. Hierin worden de huidige huisvestingslasten afgezet tegen het toekomstige financiële beeld. In de nieuwe situatie wordt de gehele organisatie opnieuw gehuisvest. Deels gebeurt dat in het vernieuwde raadhuis en deels op een te huren kantoorlocatie. De berekeningen zijn opgesteld op basis van taxaties, marktverkenningen, kengetallen en referentiegegevens. Uit deze analyse blijkt dat op de betreffende begrotingsposten vanaf 2014 615.000 beschikbaar is. Volgens de meest actuele berekeningen is in de nieuwe situatie een bedrag van 577.000 nodig. Op basis van de businesscase past de toekomstige huisvesting dus binnen de beschikbare middelen. Het is echter nog te vroeg om het budget voor huisvesting te verlagen tot het berekende bedrag. Voor de toekomstige situatie hebben wij qua cijfers nu aansluiting gezocht bij de cijfers en de rekenmethodiek van de haalbaarheidsstudie. Dat was nodig om de drie scenario s vergelijkbaar te maken. In een nadere uitwerking vindt verdere vertaling plaats naar de gemeentelijke financiële huishouding. Daarbij wordt specifiek aandacht besteed aan de wijze van afschrijven, het dekken van eenmalige lasten en de financiering. De ruimte die nu nog in de kloofanalyse zit, wordt daarbij betrokken. Op dit moment geeft de uitkomst ons voldoende vertrouwen dat geen extra structurele middelen nodig zijn voor huisvesting in een nieuwe situatie. 5
Benodigd voorbereidingskrediet Op 7 februari heeft u een voorbereidingskrediet ad 100.000 beschikbaar gesteld. Deze middelen zijn aangewend om het besluit dat nu aan u wordt gevraagd voor te bereiden. Omdat ook het vervolg van het project onverminderd onder tijdsdruk staat, vragen wij u via dit raadsvoorstel om een tweede voorbereidingskrediet beschikbaar te stellen, indien u besluit in te stemmen met de voorgestelde aanpak. Voor de vervolgfase tot aan de gunning van de bouw is een krediet ad 275.000 nodig. Hiervoor kan opnieuw de reserve raadhuis worden aangewend. In deze reserve resteert na aftrek van dit krediet een bedrag van 325.000. Financiële conclusie De haalbaarheidsstudie heeft aangetoond dat de best haalbare variant bestaat uit het realiseren van een nieuw raadhuis door de gemeente en verhuren van een deel aan de Rabobank. Financieel blijft dit project binnen de kaders van de in de begroting voor huisvesting beschikbare structurele middelen. Op korte termijn wordt uitgewerkt hoe de inzet van die middelen ten behoeve van de huisvesting optimaal kan plaatsvinden. Voor een volgende raadsvergadering bereiden wij stukken voor, op basis waarvan u wordt gevraagd de benodigde middelen voor het gehele project beschikbaar te stellen. Kanttekeningen Op dit moment kunnen c.q. moeten wij een aantal kanttekeningen maken. We doen dat in willekeurige volgorde. 1. In de haalbaarheidsstudie hebben wij voorzichtig laten ramen. Opbrengsten zijn naar beneden afgerond en kosten naar boven. Een aanbestedingsvoordeel is zeker mogelijk. In ons voorstel, waarbij wij als gemeente eigenaar blijven, is dat aanbestedingsvoordeel voor de gemeente. Een nadeel minder aannemelijk, maar toch komt ook voor rekening van de gemeente. 2. In de haalbaarheidsstudie hebben wij Het Nieuwe Werken als integraal uitgangspunt gekozen. Dat is gebaseerd op de eerste goede ervaringen met de pilot. Daardoor rekenen we met minder vierkante meters wat een zeker risico met zich meebrengt. 3. Als de gemeente besluit om een deel van het raadhuis aan de Rabobank te verhuren, en dat is wat wij uw raad voorstellen, resteren er onvoldoende vierkante meters om het gehele (huidige) ambtelijk apparaat in het raadhuis te huisvesten. Wij kiezen daar wel bewust voor. a. Gelet op de huidige ontwikkelingen zien wij verhuur aan de Rabobank als een unieke kans om (nog) meer flexibiliteit in de gemeentelijke huisvestingsportefeuille te brengen. Op dit moment is tweederde van het kantoorpersoneel in eigen vastgoed ondergebracht b. Na renovatie/herontwikkeling en verhuur aan de Rabobank is ongeveer tweederde van het gemeentelijk kantoorpersoneel op huurlocaties gevestigd. Gelet op de huidige ontwikkelingen zien wij dit als een unieke mogelijkheid om de flexibiliteit in de huisvesting te vergroten, hetgeen zeer van pas kan komen in het kader van de dynamiek die de ontwikkelingen binnen gemeenteland kenmerkt. 4. In de haalbaarheidsstudie is (nog) geen rekening gehouden met kosten voor het opknappen of anders inrichten van de openbare ruimte. Als de gemeente daarin wil investeren, zal er een afzonderlijk krediet beschikbaar moeten worden gesteld. 5. In de haalbaarheidsstudie zijn de kosten van tijdelijke huisvesting buiten beschouwing gelaten. Bij ieder besluit om het raadhuis te renoveren c.q. herontwikkelen ook als de gemeente niet aan de Rabobank zal verhuren komen deze kosten voor rekening van de gemeente. Deze kosten worden betrokken bij de financiële besluitvorming die nog voor de zomer aan u wordt voorgelegd. 6
Communicatie Na het besluit op 21 maart zal een persbericht worden opgesteld, de aanbesteding zal worden gepubliceerd en de samenwerkingsovereenkomst met de Rabobank zal worden ondertekend. Uitvoering De voorbereidingen om het project uit te voeren zijn in volle gang: Binnen de gemeente is een huisvestingsprogramma opgestart met onderliggende projectteams; De samenwerking met de Rabobank is geïntensiveerd en geformaliseerd (intentieovereenkomst) ten aanzien van het onderzoek naar de haalbaarheid van de herontwikkeling. Na besluitvorming op 21 maart wordt een samenwerkingsovereenkomst getekend door de gemeente en de Rabobank ten aanzien van uitvoering; De aanbestedingsdocumenten worden gemaakt. Deze zijn klaar om op 22 maart te kunnen publiceren bij een besluit binnen zowel de gemeente als de Rabobank op 21 maart. De vooraankondiging is op 1 februari 2013 gepubliceerd op de aanbestedingskalender. Bijlagen (vertrouwelijk vanwege onderhandelingspositie gemeente) Haalbaarheidsstudie inclusief bijlagen In de vergadering van de besluitvoorbereidende commissie van 14 maart is dit voorstel aan de orde geweest. Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Krimpen aan den IJssel, Mr. A. Boele secretaris L.M. Huizer burgemeester 7
Ontwerp-besluit De raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d besluit: 1. het bestaande Raadhuis te (laten) renoveren c.q. herontwikkelen tot een casco met een marktconforme kwaliteit; 2. het gehele gerenoveerde c.q. herontwikkelde gebouw in eigendom te houden; 3. een deel van het gerenoveerde c.q. herontwikkelde gebouw aan de Rabobank te verhuren; 4. het huidige (exploitatie)budget voor huisvesting van de (kantoor)organisatie als taakstellend te beschouwen; 5. een krediet van 275.000,- te voteren ten laste van de Reserve raadhuis voor de volgende fase van het project. Aldus besloten door de raad van de gemeente Krimpen aan den IJssel in zijn openbare vergadering van De griffier, De voorzitter, 8