Concept VOORWOORD BESTUURDER bij begroting 2011 van de Alliantie Ambitieus programma In de samenleving is het laatste jaar een realistisch beeld ontstaan over de financiële positie van corporaties. Het beeld dat bij de corporaties de euro s niet op kunnen en het dankbare flappentappers zijn, kantelt. Deze verandering heeft te maken met het inzicht dat het niet om de vermogens gaat, maar om kasstromen. Met de vermogens zit het wel goed, met de kasstromen veel minder. Voor veel corporaties gaat het gezegde home rich cash poor op. Corporaties keken gefixeerd naar hun vermogenspositie en solvabiliteit. Dit is veranderd en nu zijn de ogen op de kasstromen gericht. Omwille van de financiële continuïteit is sturen op kasstromen noodzakelijk. Veel corporaties zijn tegen de achtergrond hiervan genoodzaakt investeringen te temporiseren. Uit een recente verkenning van het Centraal Fonds Volkshuisvesting blijkt dat 86% van de corporatiebestuurders in de komende jaren minder verwacht te investeren. Investeringen staan ook onder druk doordat de polsstok van onze belangrijkste partner, de gemeente, ook minder ver reikt. Projecten die in meerjarenperspectieven van gemeenten en corporaties waren opgenomen worden herijkt. De Alliantie stuurt al ongeveer vier jaar op kasstromen. Dit leidde eerder tot het temporiseren van onze investeringen met een kleine 20%. We investeerden enkele jaren geleden nog ongeveer 350 miljoen euro. Na ingrijpen hebben we vanaf 2008 ons investeringsniveau naar ruim 300 miljoen euro bijgesteld. Onze investeringen in 2011 begroten we op ongeveer 310 miljoen euro. Met dit nog steeds ambitieuze investeringsprogramma zijn onze operationele en investeringskasstromen positief. Wij blijven van de wijken Toen indertijd de 40 zogenoemde Vogelaarwijken werden aangewezen, was de wijkaanpak voor de Alliantie bepaald niet nieuw. In het akkoord van de nieuwe regering lijkt de aandacht voor de wijken verdwenen. Wij blijven echter in de wijken investeren, met name in onze tien prioriteitswijken. Uit recent onderzoek blijkt dat investeringen in wijken lonen en dat de bewoners positief oordelen over de leefbaarheid. De afgelopen jaren is met de wijkaanpak bij bewoners verwachtingen gewekt. Juist nu moeten corporaties hun verantwoordelijkheid nemen en prioriteit blijven geven aan het
aanpakken van wijken en buurten. Desondanks is er minder geld beschikbaar voor de wijkaanpak. Tot 2015 kort de Alliantie hier ten opzichte van eerdere meerjarenbegrotingen in totaal 50 miljoen euro op. Hierbij moet worden opgeteld dat gemeenten ook minder investeren in wijken. Wij verwachten dat vooral de sociale pijler onder de wijkaanpak hierdoor onder druk komt te staan. De Alliantie kan en wil de gemeentelijke bezuinigingen niet compenseren. De nieuwe regering wil van de Vogelaarheffing af. De maatregel is te begrijpen, aangezien corporaties zonder een Vogelaarwijk dienen te doneren aan corporaties met één of meer aangewezen wijken, zonder acht te slaan op de financiële positie van gever en nemer. Hier staat tegenover dat ontvangende corporaties zoals de Alliantie op basis van de inkomsten met gemeenten afspraken hebben gemaakt. Uit de Vogelaarheffing ontvangt de Alliantie jaarlijks circa 4 miljoen euro. Als deze vervalt, houden we de investeringsafspraken met gemeenten over de Vogelaarwijken tegen het licht. De wijken zijn in de ogen van de bewoners dus leefbaarder geworden. Er zijn daarnaast ook negatieve berichten van het wijkenfront: de segregatie is toegenomen. Door differentiatie van aanbod en bewoners kan segregatie afnemen. Met de beschikking van de Europese Commissie om 90% van de sociale huurwoningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen van maximaal 33.000 euro per jaar, kan alleen nog gestuurd worden op een gedifferentieerd aanbod. Het instrument van toewijzing kan niet meer worden ingezet. Segregatie in wijken met een eenzijdig aanbod van sociale huurwoningen neemt in de komende jaren toe. Sturen op labels Duurzaamheid en in het bijzonder energiebesparing is voor de Alliantie een speerpunt. Bij het treffen van energetische maatregelen ligt de nadruk op de woningvoorraad. De Alliantie heeft al 47.000 woningen - 80% van ons bezit voorzien van een label. Hieruit blijkt dat we nog flink moeten investeren om de energetische kwaliteit op peil te brengen. Immers, slechts 20% van ons woningbezit heeft een A- of B-label. Eerder zette de Alliantie in op het bereiken van een reductie op uitstoot van CO2 in 2018 van 25%. De gerealiseerde reductie monitoren we nog steeds. Gezien de kracht van de energielabels als middel om te communiceren over energiebesparing gaan we echter sturen op een labelambitie. De ambitie is om de totale Alliantieportefeuille bestaande uit A- t/m G-labels binnen 15 tot 20 jaar op gemiddeld een B-label te brengen. Om dit te realiseren trekken we meer geld uit voor energetische maatregelen. In 2011 investeren we 16,5 miljoen euro, oplopend in 2013 en verder naar ruim 40 miljoen euro. Deze aanpak resulteert erin dat het aandeel woningen in de portefeuille met een B-label of
hoger verdubbelt van 20% naar 40%. Prioriteit bij deze grootse aanpak ligt bij de woningen met de laagste labels, waar de energetische investeringen het meest efficiënt zijn. Minder nieuwe woningen Binnen het investeringsprogramma van de Alliantie zien we verschuivingen, namelijk van nieuwbouw naar de bestaande woningvoorraad. Dat betekent dat onze investeringen in de bestaande voorraad toenemen; deze liggen ruim 13% hoger. Voor 2011 voorzien we de oplevering van ruim 1100 nieuwe woningen, in de komende vijf jaar verwachten we ongeveer gemiddeld 1000 woningen per jaar op te leveren. Dit is aanzienlijk minder dan onze eerder geformuleerde ambities. In vorige meerjarenbegrotingen zetten we in op gemiddeld 1500 woningen per jaar. Een lager ambitieniveau voor onze nieuwbouwproductie houdt niet in dat vanaf 2011 het perspectief van steeds maar lagere aantallen aan de orde is. Het bouwen van nieuwe woningen is essentieel tegen de achtergrond van de grote vraag naar woningen en van de noodzaak om onze portefeuille te vernieuwen. Middeninkomens in de knel Ons investeringsprogramma voor de komende vijf jaar voorziet in de bouw van 1033 woningen in het middeldure segment: woningen met een huur van 650 tot 850 euro per maand. Dit betreft circa 40% van het totaal aantal op te leveren woningen tot en met 2015. Door de beschikking van de Europese Commissie, die naar verluidt per 1 januari 2011 in werking treedt, dienen deze woningen zonder staatssteun te worden gerealiseerd. De staatssteun voor corporaties heeft betrekking op garantstelling via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, met achtervang van het Rijk bij het aantrekken van kapitaalmarktleningen. Aangezien zelfs bij middeldure huurwoningen het directe rendement lager is dan de exploitatiekosten, kunnen corporaties slechts de helft van de investeringen zonder garantiestelling op de kapitaalmarkt lenen. De bouw van middeldure huurwoningen is van groot belang voor de doorstroming op de ontwrichte woningmarkt. Als er voor de bouw van middeldure woningen geen faciliteiten komen om corporaties toegang te verschaffen tot de kapitaalmarkt en er geen mogelijkheden komen om de tekorten in de cash flow te dekken, blijft de bouw van middeldure huurwoningen achterwege. Hiermee vallen middeninkomens op de woningmarkt tussen wal en schip. Er zijn nauwelijks huurwoningen voor hen beschikbaar en koopwoningen zijn in de woningmarkt waar de Alliantie actief is te duur. Hier schiet de leencapaciteit tekort. Voor
de Alliantie is het bieden van een woningaanbod voor huishoudens met een laag middeninkomen van groot belang. In de komende tijd zetten we alles op alles om deze groep in zowel de koop- als de huursector passende huisvesting te bieden. Sturen op stenen of inkomen? Na jaren van inflatievolgend huurbeleid gingen alle betrokkenen ervan uit dat een nieuw kabinet meer ruimte zou bieden in het huurbeleid. Tot ieders verrassing werd in het regeerakkoord het inflatievolgend huurbeleid geprolongeerd. In onze voorliggende begroting gaan we uit van een huurverhoging van inflatie, vermeerderd met 0,5%. De Alliantie hanteert bij mutatie het beleid van 100% tenzij. Het kabinet heeft daarnaast aanvullende maatregelen aangekondigd. Voor zogenoemde schaarstegebieden wordt het Woningwaarderingstelsel aangepast en met maximaal 25 punten per woning verhoogd. Huishoudens die in een gereguleerde huurwoning wonen en meer dan 43.000 euro per jaar verdienen betalen een huurverhoging van maximaal 5% boven inflatie. Door de keuze van het nieuwe kabinet voor een inflatievolgend huurbeleid zal de Alliantie trachten meer huurinkomsten bij mutatie binnen te krijgen. De Alliantie is een van de bedenkers en initiatiefnemers van het experiment Huur op Maat. Wij vragen reële huren en kennen een afslag op de huur toe aan degenen die de reële huur niet kunnen betalen. Wij zijn van mening dat huurbeleid dat is gebaseerd op een meer marktconforme huur, gecombineerd met een afslag voor lagere inkomens het meest perspectiefvolle huurbeleid is. Het combineert een marktbenadering van de huurwoningmarkt met een maatschappelijke doelstelling. In 2011 wordt het experiment Huur op Maat geëvalueerd. Het is zeer de vraag of binnen de kaders van het in het regeerakkoord vastgelegde huurbeleid in de hoofdstroom van de volkshuisvesting plaats is voor een Huur op Maatbenadering. Alle knoppen Naast het inflatievolgende huurbeleid raakt de aangekondigde heffing van 760 miljoen euro vanaf 2015 onze financiële huishouding. De bijdrage van de Alliantie aan deze heffing bedraagt ruim 15 miljoen euro per jaar. Deze afdracht verlaagt onze investeringscapaciteit met in totaal 300 miljoen euro. Over 4 jaar dient de rekening van de heffing te worden betaald. De rekening is dermate hoog dat de Alliantie vanaf 2012 maatregelen gaat nemen en anticipeert op de heffing. Hierbij hoeven we niet te zoeken naar het ei van Columbus. We zullen een breed palet aan maatregelen moeten nemen om onze financiële huishouding op orde te houden en tegelijk onze maatschappelijke
investeringen te blijven doen. Verkoop van huurwoningen blijft voor de Alliantie essentieel. Of de woningvoorraad van de Alliantie krimpt is niet de vraag, wel met welke omvang. Krimp gaat voor de gehele sociale huursector op. In de komende jaren gaan we potverteren. We ontkomen er niet aan om onze investeringsprogramma s tegen het licht te houden. We kunnen geen ambities stapelen; er zijn scherpe keuzes aan de orde. Daarnaast gaat de Alliantie sterker sturen op kosten. Onze apparaatskosten bedragen 30 miljoen euro. Doordat we minder gaan doen en wat we doen efficiënter gaan organiseren, kunnen de kosten van onze overhead omlaag. Inzet hierbij is in 2015 een kostenreductie van 20% te bereiken. Risico s in beeld Afgelopen jaar heeft de Alliantie zijn risico s opnieuw in beeld gebracht en is met gevoeligheidsanalyses nagegaan wat mogelijke effecten van de verschillende risico s zijn. Deze risicoanalyse is de opmaat voor een scenarioplanning waar we in 2011 mee aan de slag gaan. Geen doel op zich Bij het opstellen van een begroting is en blijft het zaak om onze maatschappelijke opgave voorop te blijven zetten. Soms lijkt het erop dat alles om het geld draait. Onze financiële positie is essentieel. De Alliantie moet het revolving fund in stand houden en hiermee de financiële continuïteit waarborgen. Een gezonde financiële positie is weliswaar van groot belang, het is geen doel op zich. Onze financiële positie en continuïteit zijn randvoorwaarden om onze woningen te kunnen onderhouden, om betaalbare sociale huurwoningen te kunnen bouwen, om wijken en buurten te blijven vernieuwen, om energetische maatregelen te nemen en om voor mensen die niet zelfstandig kunnen wonen maatschappelijke huisvesting te realiseren. Jim Schuyt