Jj,. provincie ^" /(* groningen Aan Provinciale Staten Datum Briefnummer Zaaknummer Behandeld door Telefoonnummer E-mail Antwoord op Bijlage Onderwerp 2 8 FEB. 2012 2012-09684/9, OMB/PB 383703 KoopmansJ. (050)3164475 j.koopmans@provinciegroningen.nl 1 Woningbouw RegioVisie Groningen-Assen Geachte dames en heren, 1. Aanleiding (/l Op 24 februari 2012 heeft de stuurgroep Regiovisie ingestemd met een aantal fundamentele wijzigingen in de regionale woningbouwprogrammering voor de regio Groningen-Assen. De nieuwe afspraken hebben tot doel de programmering aan te passen aan de actuele marktomstandigheden, concurrentie tussen gemeenten onderling te beperken en de risico's van de grondexploitatie beheersbaar te maken. Met deze brief willen wij u nu op hoofdlijnen informeren over deze herijkte woningbouwafspraken. Wij organiseren op een nader te bepalen moment een informele bijeenkomst om de inhoud en reikwijdte van de afspraken nader toe te lichten. Voor de grondexploitatie voor bedrijventerreinen is inmiddels een ( traject met hetzelfde doel in gang gezet via de programmalijn Economie' van de Regiovisie. Wij gaan er van uit u rond de zomer te kunnen informeren over de resultaten. Voor zover mogelijk nemen we de tussenstand mee in bovengenoemde bijeenkomst. 2. Samenvatting De economische crisis en de stagnerende woningmarkt hebben tot gevolg dat de verwachtingen ten aanzien van de woningbouw neerwaarts bijgesteld moeten worden, met aanzienlijke financiële gevolgen. Het totale financiële belang van de gemeenten in de Regio Groningen Assen in de woningbouw bedraagt circa 500 miljoen, ledere neerwaartse bijstelling betekent dat er tot op zekere hoogte veriies genomen moet worden. O De Regiovisie Groningen Assen heeft in 2008, op basis van een behoefteraming, het aantal te bouwen woningen in de regio bijgesteld van 3.600 naar 2.900 per jaar. Afgesproken is in 2011 de woningbouw in de regio opnieuw te herijken. Door de spanning op de woningmarkt is besloten deze herijking al in 2010 op te pakken. Dat heeft in het voorjaar van 2011 geresulteerd in tien woningbouwafspraken, 06-HB-SG-001 De provincie Groningen wsrkt volgens normen die sijn vastgeiegd in een handvest voor dienstverlening. Dit handvest vindt u op onze website of kunt u opvragen bij de afdeling Communicatie en Kabinet, Publieksvooriichting: 050 3164160
waarmee de onderlinge afstemming werd verbeterd en het aangaan van nieuwe risico's werd voorkomen. Vanwege de aanhoudende economische crisis is besloten de regionale woningbouwprogrammering nog verder aan te scherpen. Dit ook tegen het licht van de actuele markontwikkeling en de kwalitatieve doelen van de regiovisie. De stuurgroep heeft een opdracht hiertoe geformuleerd en daarbij aangegeven dat er aandacht diende te worden besteed aan de gemeenten Leek, Noordenveld, Hoogezand-Sappemeer en Ten Boer. Op basis hiervan is onder leiding van beide provincies een voorstel voor regionale prioritering woningbouw uitgewerkt als ware de regio één gemeente. Op 24 februari 2012 heeft de stuurgroep Regio Groningen Assen ingestemd met dit voorstel 3. Inhoud De hoofdlijn van het besluit is dat de gemeenten voor hun woningbouwprogramma tot 2030 uitgaan van een regionaal marktscenario van 1.000/1.500 woningen per jaar. In dit scenario wordt uitgegaan van de helft van de regionale woningproductie ten opzichte van de bijstelling in 2008 (van 55.000 naar 25.500 woningen). Het 1.500 scenario is exclusief voorbehouden aan de steden Groningen en Assen en dat deel van de woningbouwvan Tynaario en Haren dat invulling geeft aan het excellent groenstedelijk wonen. Het 1000 scenario is als uitgangspunt genomen voor de overige gemeenten. Met de nieuwe afspraken wordt van de gemeenten in de regio Groningen Assen verwacht binnenstedelijkz-dorps bouwen te laten prevaleren boven nieuwe uitleg. Daarnaast is het de bedoeling zachte plannen voor uitleglocaties voorbij de horizon van 2030 uit de programmering te halen en plannen buiten het geldende marktscenario niet in ontwikkeling te brengen. Voor afwijking van de overeengekomen regionale prioritering is instemming nodig van de Regiovisie Groningen Assen. De toepassing van de zogeheten SER ladder is daarbij een belangrijke voorwaarde. Wij zullen u een voorstel doen toekomen waarin de zogeheten SER ladder voor woningbouw wordt verankerd in de omgevingsverordening. Compensatie voor verlaten regionale doelen Voor de gemeenten Leek, Noordenveld en Hoogezand-Sappemeer is een compensatie door de Regio overeengekomen. Voor deze gemeenten geldt namelijk de unieke situatie dat in het verleden investeringen zijn gedaan voor een woningbouwprogramma op basis van de 'schragende functie' in de Regiovisie. Dit was een forse plus op het autonome programma, een plus die op basis van de '' nieuwe afspraken komt te vervallen. Omdat de drie betreffende gemeenten al wel kosten hebben gemaakt en de bovengenoemde vermindering van de woningbouw een forse bijdrage levert aan het terugbrengen van het overaanbod aan woningbouwcapaciteit (met meer kansen voor de resterende locaties bij marktherstel) vindt er vanuit de regio compensatie plaats in de vorm van plankosten en investeringen. Voor IGS Leek/Roden wordt vanuit het Regiofonds een bedrag van 7 miljoen gecompenseerd en 3,3 miljoen aan Hoogezand-Sappemeer voor het intrekken van het plan De Groene Compagnie. De exploitatie van de onderliggende gronden voor woningbouw komt daarmee te vervallen. De alternatieven voor (tijdelijke) exploitatie van deze gronden worden onderzocht. Daarnaast heeft de stuurgroep besloten om de regionale bijdrage aan het project "Dorpsentree" van de gemeente Ten Boer in de vorm van een voorschot beschikbaar te stellen. Met de gemeente Ten Boer onderzoeken wij voorts de
mogelijkheden of voor het betreffende investeringsproject nog aanvullende provinciale middelen verstrekt kunnen worden. In IGS Leek Roden zijn ook provincie Groningen en Drenthe samenwerkingspartner. Beide provincies zijn op basis van de samenwerkingsovereenkomst gecommitteerd aan een inspanningsverplichting om ontbrekende financiële middelen te verwerven. Vanuit het oogpunt dat de provincies daarnaast een duidelijke rol hebben gehad in het aansporen tot het verwerven van gronden ten behoeve van de schragende functie, stellen wij voor ook een deel van de verantwoordelijkheid op ons te nemen. Beide provincies zullen daarom aanvullend op de regiofondsbijdrage van 7 miljoen, ieder 2 miljoen bijdragen. Wij zullen hiertoe bij de Voorjaarsnota een dekkingsvoorstel doen. Hieraan gekoppeld is een voorstel van de regio en de beide provincies voor de financiering van een investeringspakket waarmee de dynamiek in het gebied voor de toekomst behouden blijft. De gemaakte afspraken worden thans voorgelegd aan de raden van de 12 gemeenten en de Staten van de 2 provincies die deel uitmaken van de regio Groningen Assen. Er wordt gestreefd naar definitieve vaststelling van de afspraken later in het voorjaar van 2012. Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Hoogachtend, Gedeputeerde Staten van Groningen:, secretaris. Bijlage: Nr. Titel Bijgevoegd Ter inzage in de Staten kast 1 Uitgebreide informatie over de regionale woningbouwprogrammering X -
Uitgebreide informatie over de regionale woningbouwprogrammering De Regio Groningen-Assen gaat het woningbouwprogramma beperken en sterker inzetten op kwaliteit. Hiertoe heeft de stuurgroep besloten in haar vergadering van 24 februari. Aanleiding hiervoor is de economische recessie en de slecht functionerende woningmarkt. De regio wil met het beperken en versterken van het woningbouwprogramma nieuwe risico's voorkomen, de aanwezige woningvraag zo goed mogelijk bedienen en de regionale woningmarkt stimuleren. De regionale samenwerking toont hiermee ook In moeilijke tijden daadkracht. De uitwerking van de gemaakte afspraken worden ter besluitvorming voorgelegd aan de raden en Staten van de deelnemers van Regio Groningen-Assen. Beperken van het woningbouwprogramma In 2008 is de jaarproductie van het aantal te bouwen woningen in de regio teruggebracht van 3600 naar 2900 op basis van woningbehoefteramingen. Uit de monitor, die ieder kwartaal de belangrijkste woningbouw- en woningmarkt-gegevens in beeld brengt, blijkt dat deze jaarproductie van 2900 woningen de afgelopen drie jaren niet is gehaald. Belangrijkste oorzaken: de economische recessie en een slecht functionerende woningmarkt door onder andere financieringsproblemen bij kopers, dalende prijzen van bestaande woningen en gebrek aan doorstroming. Maatregelen en gevolgen Omdat er geen zicht is op directe verbetering van deze situatie, wil de regio voorbereid zijn op een scenario van 1000-1500 woningen per jaar. Voor Groningen en Assen is een 1500- scenario reëel. Voor Haren en Tynaario is het 1500-scenario gekoppeld aan de vraag naar excellente groen-stedelijke woonmilieus voor respectievelijk Haren/Haren-Noord en Eelderwolde (Ter Borch) Eelde/Paterswolde. Voor Bedum, Hoogezand-Sappemeer, Leek, Noordenveld, Slochteren, Ten Boer, Winsum en Zuidhorn is een looo-scenario reëel (zie bijlage voor de verdere uitwerking per gemeente).dit betekent dat een aantal woningbouwlocaties, geheel of gedeeltelijk, pas na 2030 ontwikkeld kan worden. Een aantal gemeenten heeft zelf al woningaantailen in plannen teruggebracht en ook fors afgeboekt (Meerstad is hier een voorbeeld van). Locaties na 2030 De stuurgroep heeft besloten dat voor locaties die pas na 2030 ontwikkeld kunnen worden geen acties of investeringen worden ondernomen. Ten aanzien van projecten die gedeeltelijk over de grens van 2030 vallen, heeft de stuurgroep besloten dat sprake moet zijn van een scherpe fasering en een geleidelijke groei, zodat iedere stap met kwaliteit kan worden afgerond en grote meerjarige investeringen en risico's worden beperkt. De gemeenten passen hun planningen hierop aan. In opdracht van de stuurgroep wordt een verkennend onderzoek uitgevoerd naar mogelijke alternatieve verdiencapaciteit van woningbouwlocaties die voorlopig of helemaal niet tot ontwikkeling zullen komen. Scenario is hulpmiddel Scenario's worden gebruikt als hulpmiddel om voorbereid te zijn op een slechte woningmarkt en door de planning en ontwikkeling van woningbouw hierop aan te passen kunnen nieuwe risico's voorkomen worden. Wanneer uit de monitor blijkt dat er sprake is van marktherstel Regio Groningen-Assen, telefoonnummer secretariaat: 050-3164289 1/4
kan na instemming op regionaal niveau worden overgegaan tot een hoger scenario voor marktherstel. Schragende kernen Ook wordt de regionale woningbouwtaakstelling van de schragende kernen (Leek/Roden en Hoogzand-Sappemeer) fors verminderd. In 2004 is bij de actualisatie van de regiovisie voor de kernen Leek/Roden en Hoogezand-Sappemeer een schragende functie opgenomen in de verstedelijkingsopgave van de regio (bundeling van wonen en werken op de T-structuur, gevormd door de A7 en de A28). De schragende functie is een aanvulling op en versterking van de centrumpositie van de stad Groningen. Voor de woningbouw betekende dit dat de betrokken kernen in 2004 een forse regionale taakstelling hebben gekregen, substantieel meer dan alleen voor de eigen behoefte noodzakelijk is. Vanwege de eerder genoemde economische recessie en de slecht functionerende woningmarkt is een bijstelling van deze regionale taakstelling noodzakelijk; voor Hoogezand betekent dit dat 3000 woningen in De Groene Compagnie worden geschrapt en voor Leek/Roden zo'n 3400 woningen. Omdat de drie betreffende gemeenten al wel kosten hebben gemaakt en de bovengenoemde vermindering van de woningbouw een forse bijdrage levert aan het terugbrengen van het overaanbod aan woningcapaciteit (met meer kansen voor de resterende locaties bij marktherstel) vindt er vanuit de regio compensatie plaats in de vorm van plankosten en investeringen. Kwalitatief versterken van het woningbouwprogramma Het is van groot belang dat er voldoende balans is in het aanbod; huur-koop, binnenstedelijk/dorps of uitbreiding. Niet alleen vanuit financieel oogpunt maar ook vanwege het verminderen van druk op het landschap, de samenhang met bereikbaarheid, het versterken van binnenstedelijke/dorpse functies en het vergroten van de invloed van de woonconsument. Om die reden heeft de stuurgroep besloten.' nader uit te werken hoe binnendorps en binnenstedelijk bouwen gestimuleerd kan worden; tot verruiming van de mogelijkheden om met behulp van investeringen vanuit bereikbaarheid en landschap een kwaliteitsimpuls te geven aan woningbouwlocaties; voorstellen te gaan uitwerken voor fondsvorming ten behoeve van de voorfinanciering van plankosten en (bouw)financiering van CPO-initiatieven en garantstelling voor duurzaamheidsmaatregelen in de bestaande bouw. Ook wordt bekeken of de regio een rol kan spelen ten aanzien van startersleningen. Regio Groningen-Assen, telefoonnummer secretariaat: 050-3164289 2/4
Assen 1. Voor Assen luidt het voorstel van een 1500-scenario uit te gaan. 2. Havenkade kan in principe direct starten. Het is een ontwikkeling van regionaal belang die niet concurrerend is met de uitleglocaties. Wel is het van groot belang rekening te houden met een mogelijk slechts gedeeltelijke ontwikkeling. Een start op kleine schaal is noodzakelijk om risico's te beperken. 3. Zelfs bij een 2900-scenario komt Messchenveld ruim na 2030 in ontwikkeling en zou daarom van de lijst moeten worden afgevoerd. 4. Kloosterveen III komt, afhankelijk van de ontwikkeling van Havenkade, over de scenariogrens. De financiering van de binnenstedelijke opgave is afhankelijk van de ontwikkeling van deze uitleglocatie. Bedum 1. Voor Bedum is het voorstel van een 1000 woningen scenario uit te gaan. 2. Daarmee valt Folkerda volledig buiten de planningshorizon. 3. In het 1000 woningen scenario valt Ter Laan niet volledig binnen deze grens. Dat betekent dat rekening moet worden gehouden met een gefaseerde aanpak. Groningen 1. Voor Groningen wordt als minimum rekening gehouden met een 1500 woningenscenario. 2. De grens wordt sterk beïnvloed doordat sprake is van een grote hoeveelheid studentenwoningen. Er is besloten deze studentenwoningen niet mee te nemen in de regionale verdeling. 3. Er is een grote hoeveelheid binnenstedelijke projecten die zeker niet allemaal binnen de gegeven periode / het 1500-scenario zullen doorgaan. Al deze projecten hebben een zekere slagingskans. Dit betekent dat Groningen een aantal binnenstedelijke projecten in de lijst heeft, waarbij steeds sprake is van uitwisselbaarheid met andere binnenstedelijke projecten. 4. Er is een substantiële invloed van de onzekerheid omtrent de Held op de lijst, die plannen lastig maakt.. 5. Meerstad valt in deze benadering voor een groot deel buiten de planningshorizon en vraagt om een financieel en planmatig gefaseerde aanpak waarbij het mogelijk is eerder te stoppen. Inmiddels is door de gemeenten Groningen en Slochteren en de provincie Groningen besloten tot een herziene planning (met een verminderd aantal woningen) die past binnen het scenario van 1500. Haren 1. Voor Haren is ruimte voor een 1500-scenario waarbij de ruimte boven de 1000 gerelateerd moet zijn aan de vraag naar excellente groenstedelijke woonmilieus in Haren / Haren-Noord. 2. Locatie Biologisch Centrum / Hortus wordt pas na 2020 ontwikkeld met onderscheidende woonkwaliteiten. Hoogezand Sappemeer 1. Voor Hoogezand-Sappemeer wordt uitgegaan van een 1000 woningen scenario. 2. Consequentie is dat de Groene Compagnie van de lijst valt waardoor Molenwaard weer opschuift. 3. Molenwaard vraagt om een gefaseerde aanpak. Het is echter geen gemeentelocatie. Regio Groningen-Assen, telefoonnummer secretariaat: 050-3164289 3/4
4. Er ligt vooral een financieel risico in het centrum, met name door de omvang van de specifieke programma's die daar gepland zijn. Dit vraagt om heroverweging. Leek 1. Voor Leek wordt uitgegaan van een 1000 woningen scenario. 2. Bij het 1000 woningen scenario valt de uitbreidingslocatie Tolbertervaart geheel buiten de planningshorizon. 3. Oostwold en Zevenhuizen vallen gedeeltelijk buiten de planningshorizon en vragen daarmee om een gefaseerde aanpak en een plan dat er vanuit gaat dat mogelijk maar een (klein) deel van de projecten wordt gerealiseerd. 4. Ook Oostindie valt niet volledig in het 1000 woningen scenario. Dat betekent dat rekening moet worden gehouden met een gafaseerd plan dat eerder kan worden afgerond. Noordenveld 1. Voor Noordenveld wordt uitgegaan van een 1000 woningen scenario. Hierin zit relatief veel binnendorpse-ontwikkeling met vervangende nieuwbouw; dit betekent dat hier niet voetstoots de bruto-getallen kunnen worden aangehouden. 2. De mate van in ontwikkeling brengen van Nieuw Roden en Roden Zuid hangt daarmee af van de mate waarin de vervangende nieuwbouw gerealiseerd wordt. 3. Bitseveld valt volledig buiten het 1000 woningen scenario. Slochteren 1. Voor Slochteren wordt uitgegaan van een 1000 woningen scenario (zonder Meerstad). Ten Boer 1. Ook voor Ten Boer wordt uitgegaan van een 1000 woningen scenario. Hierin zit relatief veel binnendorpse-ontwikkeling met vervangende nieuwbouw; dit betekent dat hier niet voetstoots de bruto-getallen kunnen worden aangehouden. 2. Bij het 1000 woningen scenario valt een substantieel deel van Woldwijk buiten de planningshorizon. Tynaario 1. Voor Tynaario is ruimte voor een 1500-scenario waarbij de ruimte boven de 1000 gerelateerd moet zijn aan de vraag naar excellente groenstedelijke woonmilieus in Eelderwolde (Ter Borch) en Eelde/Paterswolde. 2. Dit heeft consequenties voor De Bronnen omdat die deels in het 1500-scenario valt. Winsum 1. Voor Winsum wordt uitgegaan van een 1000 woningen scenario. 2. Lombok zou als herstructureringsopgave een hogere prioriteit moeten krijgen. 2. Winsum Oost valt voor een deel buiten dit scenario. Dat betekent dat rekening moet worden gehouden met een sterk gefaseerde aanpak Zuidhorn 1. Voor Zuidhorn wordt eveneens uitgegaan van een 1000 woningen scenario. 2. Oostergast valt voor een deel buiten dit scenario. Dat betekent dat rekening moet worden gehouden met een gefaseerde aanpak. Regio Groningen-Assen, telefoonnummer secretariaat: 050-3164289 4/4