RIA 15 juli 2014 Hier komt tekst Volle eigendom i.p.v. Erfpacht Hier komt ook tekst
Coalitieakkoord Utrecht stopt met de gronduitgifte in erfpacht voor projecten en nieuwbouw waarin wonen de hoofdfunctie vormt. Opbouw presentatie: - Wat is erfpacht - Het verschil tussen volle eigendom en erfpacht in Utrecht - Welke afwegingen moeten er gemaakt worden bij het besluit om te stoppen met gronduitgifte in erfpacht - Vervolg traject
Wat is Erfpacht (1) Definitie (BW artikel 5:85) Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken In de akte van vestiging kan aan de erfpachter de verplichting worden opgelegd aan de eigenaar op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom de canon te betalen
Wat is Erfpacht (2) Kenmerken erfpacht: Eigendom is het meest volledige en meest omvattende zakelijke recht. Erfpacht is een beperkt zakelijk recht, sterk verwant met eigendom. Erfpacht heeft de volgende kenmerken: Zakelijk recht Vervreemdbaar Te bezwaren met hypotheek Zeggenschap bij erfpachter en bloot-eigenaar Zonder toestemming van de eigenaar mag er niet een andere bestemming aan de zaak geven worden of een handeling in strijd met de bestemming van de zaak verricht worden.
Het verschil tussen Erfpacht en Volle eigendom in Utrecht (bij nieuw contracten) Erfpacht geeft de mogelijkheid om: - De bestemming / het gebruik van de grond vast te leggen. - Een meerwaarde in rekening te brengen indien de bestemming / het gebruik gewijzigd wordt. - Splitsingen niet mogelijk zonder toestemming. - Verplichting tot onderhoud en instandhouding.
Te maken afwegingen (1) 1. Vaststellen algemene verkoopvoorwaarden 2. Welke standaard bijzondere voorwaarden 3. Welke vorm bij (sociale) huurwoningen 4. Welke vorm bij gemengde functies 5. Welke vorm bij afstoten bestaand
Te maken afwegingen (2) Algemene verkoopvoorwaarden Op basis van de Algemene voorwaarden voor uitgifte van grond in erfpacht (bestaande AV 1989) m.u.v. specifieke bepalingen t.a.v. erfpacht. Handhaven van de toestemming voor splitsing? Naast de publiekrechtelijke weg (omgevingsvergunning / huisvestingsverordening) heeft een erfpachter nu ook privaatrechtelijk toestemming nodig (en moet er economische meerwaarde betaald worden). Financieel voordeel beperkt, volkshuisvestelijk gewenst?
Te maken afwegingen (3) Bijzondere verkoopvoorwaarden a. Antispeculatiebeding b. Woning toewijzing c. Integrale woningkwaliteit d. Parkeren
Te maken afwegingen (4) Bijzondere verkoopvoorwaarden Antispeculatiebeding: Huidige regeling Verkoop binnen 5 jaar na 1 ste levering niet mogelijk zonder toestemming en afdragen van (een deel) van de overwinst voor alle koopwoningen. Nieuwe regeling Of het antispeculatiebeding nog gewenst is of bijvoorbeeld alleen nog voor woningen met een VON-prijs tot Euro 260.000, alternatief is het laten vervallen van deze regeling
Te maken afwegingen (5) Bijzondere verkoopvoorwaarden Toewijzing nieuwbouw Huidige regeling Woningen tot Euro 200.000 of 699,48 op basis van WoningNet / Het vierde huis aangegeven volgorde, daarboven o.b.v. inschrijftijd Nieuwe regeling Of de toewijzingsregels nog opgenomen worden. Er kan bijvoorbeeld gekozen worden om aan te sluiten bij Huisvestingsverordening. Dit betekent alleen toewijzingsregels opnemen voor woningen tot Euro 200.000 VON of een huur tot 699,48, daarboven vrij
Te maken afwegingen (6) Bijzondere verkoopvoorwaarden Integrale woningkwaliteit (IWK) Huidige regeling Bovenop de voorschriften uit het bouwbesluit - Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKW) - Personenlift bij woongebouwen met meer dan 20 woningen - Gebruik van gecertificeerd (hard)hout - Beperken van de emissie van schadelijke stoffen naar het grondwater - Nieuwe regeling Een keuze maken over het opnemen van (onderdelen uit) het IWK (juridisch niet af te dwingen)
Te maken afwegingen (7) Bijzondere verkoopvoorwaarden Parkeren Huidige regeling Het verplicht in stand houden van 1 parkeerplaats op eigen terrein bij grondgebonden woningen en het verbod op het afzonderlijk verkopen van een parkeerplaats bij een appartement Nieuwe regeling Is het in stand houden van de huidige regeling gewenst? Dit kan via een kettingbeding met daaraan gekoppeld een boetebeding.
Te maken afwegingen (8) Welke vorm bij (sociale) huurwoningen Bij sociale huur en koopwoningen en bij beleggershuurwoningen wordt een specifieke grondprijs in rekening gebracht waarbij rekening gehouden wordt met de bestemming. De grondprijs ligt lager dan bij een vergelijkbare koopwoning. Erfpacht geeft de mogelijkheid om bij wijziging van de bestemming (bijv. sociale huurwoning wordt koopwoning) de meerwaarde in rekening te brengen. Afweging: Of het handhaven van het instrument erfpacht bij sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en bij beleggershuurwoningen gewenst is
Te maken afwegingen (9) Welke vorm bij gemengde functies Bij nieuwbouw waarbij naast woningen ook andere functies op de grond gerealiseerd worden (bijv. een appartementengebouw met in de plint winkels en/of horeca) zijn er meerdere mogelijkheden: - Alles in erfpacht - Alles in eigendom (al dan niet met een kettingbeding voor de niet- wonen functies - Splitsen in appartementsrechten voor levering Afweging Of uitgifte in erfpacht bij gemengde functies en winkelcentra gehandhaafd moet worden behalve als wonen de hoofdfunctie is (bijvoorbeeld bij meer dan 90% van het bruto vloeroppervlak)
Te maken afwegingen (10) Welke vorm bij afstoten bestaand Bij het afstoten van bestaand bezit (bijv. t.b.v. de taakstelling) wordt nu uitgegaan van uitgifte in erfpacht. Afweging: Of bij het afstoten van bestaand bezit met de bestemming wonen ook uitgegaan moet worden van verkoop i.p.v. uitgifte
Vervolg Juli September Uitwerken Algemene en Bijzondere verkoopvoorwaarden. - September / Oktober Vaststellen Algemene en Bijzondere verkoopvoorwaarden