x. Registratierechten: erfpacht

Transcriptie

1 x. Registratierechten: erfpacht

2

3 FOD FINANCIEN Dienst voorafgaande beslissingen in fiscale zaken Advies inzake erfpacht I Behandeling van aanvragen met betrekking tot erfpachtconstructies : 1. Indien de aanvraag nog geen concreet project betreft (o.a. wanneer het onroerend goed nog niet geïdentificeerd is) de aanvraag is onontvankelijk. 2. Indien de aanvraag een concreet project betreft de aanvrager wordt gevraagd de voorgenomen verrichtingen zo volledig mogelijk te omschrijven zonder gebruik te maken van wetsartikels. aangezien de registratierechten worden geheven op basis van de gegevens vermeld in de akte die de overeenkomsten vastlegt, dienen de ontwerpakten ook aan de DVB te worden overgemaakt. 3. Het onderzoek op basis van de beschrijving en de ontwerpakten vermeld in punt 2 kan leiden tot de volgende twee situaties: 3.1. Ofwel is er sprake van een verkeerde kwalificatie: beslissing dat aan de verrichtingen een verkeerde kwalificatie gegeven werd (al dan niet gesimuleerd) Ofwel hebben de partijen effectief een recht van erfpacht gevestigd en de met het recht van erfpacht bezwaarde rechten overgedragen: Op basis van de aan de DVB voorgelegde ontwerpakten,... kan besloten worden dat een herkwalificatie van de erfpachtconstructie in een verkoop niet mogelijk is in toepassing van artikel 18, 2 W. Reg., op voorwaarde dat de juridische kenmerken eigen aan de erfpacht in concreto uitwerking hebben. 4. De waardering van de éénmalige canon en van de met het recht van erfpacht bezwaarde rechten dient op een correcte wijze te gebeuren ten einde een mogelijke toepassing van art. 204 W. Reg. uit te sluiten. 1/3

4 '" FOD FINANCIEN.\. Dienst voorafgaande beslissingen in fiscale zaken Inlichtingen en documenten die o.m. dienen overgemaakt te worden aan de DVB met het oog op het onderzoek van het dossier: 5. Indien deze werden opgemaakt, een kopie van de onderhandse akte(n) of van de aanvaarding van de aanbiedingen. 6. Een afschrift van de oprichtingsakten van de nieuwe vennootschappen en alle documenten die dermate overtuigend zijn dat zij zekerheid verschaffen dat deze verrichting oprecht is. 7. Een afschrift van het waarderingsverslag (van een onafhankelijke deskundige) betreffende de in de verrichting betrokken rechten in de goederen. De volgende engagementen kunnen door de aanvragers opgenomen worden in hun aanvraag: 8. Indien er geen band is tussen de verkrijger(s) van de met erfpacht bezwaarde goederen en de erfpachter(s) gaan de aanvragers het engagement aan dat er geen oprichting van twee nieuwe vennootschappen met hetzelfde aandeelhouderschap zal gebeuren, geen oprichting van een nieuwe vennootschap samen met een bestaande vennootschap van dezelfde groep zal gebeuren, geen oprichting van een nieuwe vennootschap met een natuurlijk persoon die hoofdaandeelhouder is in de nieuwe vennootschap, geen twee bestaande vennootschappen van eenzelfde groep en geen bestaande vennootschap samen met een natuurlijk persoon die hoofdaandeelhouder is in deze vennootschap. 9. De éénmalige canon zal 95 % van de waarde van de volle eigendom niet overtreffen. De waarde die wordt toegekend aan de met erfpacht bezwaarde goederen zal minimum 5 % van de waarde van de volle eigendom bedragen. Indien de door de deskundige aan de erfpacht toegekende waarde hoger is dan 95 %, verbinden de aanvragers er zich uitdrukkelijk toe om aan de éénmalige canon een waarde toe te kennen die lager is dan of gelijk aan 95 % van de waarde van de volle eigendom. 10. De waardebepaling van de erfpachtrechten en van de met erfpacht bezwaarde goederen zal gebeuren door een onafhankelijke derde deskundige (de waardering zal door de DVB nagekeken worden). 11. De akte m.b.t. de vestiging van het recht van erfpacht en de akte van de verkoop van de met erfpacht bezwaarde onroerende goederen zullen verleden worden met minstens vijftien dagen verschil. 2/3

5 FOD FINANCIEN Dienst voorafgaande beslissingen in fiscale zaken ~.3. Indien er een band is tussen de verkrijger(s) van de met erfpacht bezwaarde goederen en de erfpachter(s), kunnen bijkomend de hierna vermelde engagementen worden aangegaan: 12, De erfpachter en de nieuwe eigenaar van de met erfpacht bezwaarde onroerende goederen gaan de verbintenis aan om tijdens de duur van het recht van erfpacht op geen enkele wijze de volle eigendom van de onroerende goederen (welke het voorwerp uitmaken van de aanvraag) weder samen te stellen. Uitzondering: de wedersamenstelling wordt gedaan in het voordeel van een andere natuurlijke of rechtspersoon dan de erfpachter en de koper van de met het recht van erfpacht bezwaarde goederen met toepassing van het in artikel 44 van het Wetboek van registratie-, hypotheek- en griffierechten voorziene tarief. Indien dit engagement wordt opgenomen, zal het ook opgenomen worden in de notariële akten waarin de verrichtingen worden vastgelegd. 13. Indien de erfpachter en de "nieuwe eigenaar" van de met erfpacht bezwaarde onroerende goederen vennootschappen zijn die als voornaamste actief enkel deze zakelijke rechten bezitten, verbinden zij er zich toe dat tijdens een duur van 5 jaar vanaf de datum van de registratie van de akten van vestiging van het recht van erfpacht en van de verkoop van de met erfpacht bezwaarde onroerende goederen, de betrokken vennootschappen geen wijziging van de controle in de zin van de artikelen 5 tot en met 9 van het Wetboek van Vennootschappen zullen ondergaan. Uitzondering: de controlewijziging is het gevolg van de uitoefening van de waarborgen gevestigd op de aandelen van de betrokken vennootschappen ten voordele van een financiële instelling. 14. Dezelfde bestuurder(s) van beide vennootschappen mag (mogen), alleen of samen, gedurende de volledige periode van het erfpachtrecht: 14.1 niet de meerderheid van de raad van bestuur uitmaken en 14.2 deze vennootschappen niet kunnen verbinden tegenover derden. 3/3