Onderwerp: Beantwoording van de schriftelijke vragen van het raadslid A.S. Mosch (Leefbaar Rotterdam) over executieverkoop nieuwbouwproject Calypso.

Transcriptie

1 Rotterdam, 3 juli Onderwerp: Beantwoording van de schriftelijke vragen van het raadslid A.S. Mosch (Leefbaar Rotterdam) over executieverkoop nieuwbouwproject Calypso. Aan de Gemeenteraad. Op 26 juni 2012 stelde het raadslid A.S. Mosch (Leefbaar Rotterdam) ons schriftelijke vragen over de voorgenomen executieverkoop van een deel van het Calypso-complex en de mogelijke gevolgen daarvan voor de gemeente. Inleidend wordt gesteld: Naar aanleiding van de discussie rond de executieverkoop van nieuwbouwproject De Calyso leven bij de fractie van Leefbaar Rotterdam nog een aantal prangende vragen die met name betrekking hebben op de erfpachtconstructie en de mogelijke consequenties bij executie. Gezien de korte termijn tot de executieveiling, die gepland staat voor 11 juli, verzoek ik u vriendelijk, doch dringend onze vragen voor 5 juli, de laatste raadsvergadering voor het reces, te beantwoorden. Hieronder volgen de vragen en onze beantwoording. Inleidend op vragen 1 en 2 wordt gesteld: De verkoopprijs van de grond van Calypso bedroeg euro. Het jaarlijkse erfpachtcanon betreft euro. Vraag 1: Voor welk bedrag is er sinds aan canonverplichtingen ontvangen? Al sinds de vestiging van erfpacht op is erfpachter Mauritsweg B.V. nalatig in de nakoming van canonverplichting. Een aantal appartementsrechten is door Mauritsweg B.V. verkocht en geleverd aan derden. Voor de betreffende appartementsrechten is de (achterstallige) canon alsmede de afkoopsom van de erfpachtcanon door de gemeente ontvangen. Tevens is door AM een deel van de achterstallige canon voor de appartementen waarop zij een eerste recht van hypotheek bezit, voldaan. AM betaalt telkens een kwartaaltermijn zodat de canonachterstand voor de betreffende appartementsrechten niet groter wordt. Aan canon, rente en invorderingskosten is tot op heden ,25 ontvangen. Vraag 2: Hoeveel kwartalen zijn hiermee voldaan? Er zijn geen kwartaaltermijnen geheel voldaan. De totale achterstand bedraagt 8 kwartalen. Behandelaar: F.P. Kegel, raadsstuk 0000 pagina 1

2 Inleidend op vragen 3 en 4 wordt gesteld: De volgende vragen hebben betrekking op diverse bepalingen uit de akte van koop en levering, vestiging recht van erfpacht en vestiging erfdienstbaarheid: Artikel IV. A: Er zijn volgens het contract regels opgesteld betreffende achterstand op het voldoen van de canon: Indien Erfpachter de Canon of enig ander door hem aan de Gemeente uit hoofde van de Erfpacht verschuldigd bedrag op de vervaldag niet heeft betaald, is hij vanaf die dag de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek verschuldigd over het openstaande bedrag. B: Telkens wanneer Erfpachter gedurende één jaar de wettelijke rente over enig openstaand bedrag niet heeft betaald, is de Gemeente gerechtigd de wettelijke rente over de vervallen wettelijke rente aan hem in rekening te brengen. Vraag 3: Wordt contractant gehouden aan deze afspraak? Zo nee, waarom niet? Ja, contractant wordt gehouden aan deze afspraak. Vraag 4: Wat is het bedrag wat de gemeente Rotterdam tot op heden van contractant (inclusief rente) in euro s tegoed heeft? De totale canonachterstand (tot en met juni 2012) inclusief rente en invorderingskosten bedraagt ,64. Inleidend op vraag 5 wordt gesteld: Artikel VI. A: In afwijking van het bepaalde in artikel 15.1 van de Algemene Voorwaarden is Erfpachter zonder schriftelijke toestemming van de Gemeente niet bevoegd de Erfpacht casu quo de Onroerende Zaak of een gedeelte daarvan te vervreemden of te bezwaren met een beperkt recht of een kwalitatieve verplichting, daaronder begrepen hypotheek, dan wel overeenkomsten aan te gaan die kunnen leiden tot het verrichten van een van de hiervoor vermelde rechtshandelingen. De Gemeente is bevoegd om de vereiste toestemming voor een splitsing van de Erfpacht, voor een gedeeltelijke vervreemding van de Erfpacht al dan niet in de vorm van een onverdeeld aandeel of een bezwaring van de Erfpacht met een beperkt recht of een kwalitatieve verplichting zonder enige motivering te weigeren. Het in de vorige zin bepaalde geldt niet voor een bezwaring met een Hypotheek. Vraag 5: Vervalt deze bepaling bij een (art.91 erfpacht wetgeving) executieverkoop? In geval van een executieveiling gaan bepalingen met zakelijke werking en kwalitatieve verplichtingen over op de verkrijger. In dit geval is in de veilingvoorwaarden in de overgang van alle erfpachtvoorwaarden en betalingsverplichtingen voorzien. De gemeentelijke financiële en juridische belangen zijn daarmee zeker gesteld. Behandelaar: F.P. Kegel, raadsstuk 0000 pagina 2

3 Inleidend op vraag 6 wordt gesteld: Artikel VI. B: Indien Erfpachter bij een gehele of gedeeltelijke vervreemding van de Erfpacht nog verplichtingen uit hoofde van de Projectontwikkelingsovereenkomst moet nakomen daaronder uitdrukkelijk begrepen toekomstige verplichtingen : (i) zullen deze verplichtingen onverminderd voor Erfpachter van kracht blijven; (ii) zal Erfpachter deze verplichtingen door middel van een kettingbeding aan zijn rechtsopvolger opleggen en deze ten behoeve van de Gemeente bedingen. Vraag 6: Vervalt ook deze bepaling (art. 91 erfpachtwetgeving) bij een executieverkoop? Antwoord gelijk aan beantwoording vraag 5: in geval van een executieveiling gaan bepalingen met zakelijke werking en kwalitatieve verplichtingen over op de verkrijger. In dit geval is in de veilingvoorwaarden in de overgang van alle erfpachtvoorwaarden en betalingsverplichtingen voorzien. De gemeentelijke financiële en juridische belangen zijn daarmee zeker gesteld. Inleidend op vragen 7, 8, 9 en 10 wordt gesteld: U heeft ook een anti-speculatiebeding bedongen. Artikel 8. DOORVERKOOP Koper zal in de door hem te sluiten koop-aannemingsovereenkomsten met kopers van de koopwoningen een anti-speculatiebeding opnemen teneinde te voorkomen dat woningen vervreemd wordt met uitsluitend het behalen van speculatieve winst als oogmerk. Vraag 7: Vervalt ook deze bepaling (art. 91 erfpacht wetgeving) met een executieverkoop? Het anti-speculatiebeding was opgenomen in de akte van levering van de Calypsobioscoop door de gemeente aan Mauritsweg in Deze, en andere lasten en beperkingen, zijn met de aankoop van de gronden van de ontwikkelaar, door vermenging teniet gegaan. In de erfpachtakte is deze bepaling niet opnieuw opgelegd. Vraag 8: Kan het college uitleggen hoeveel en welke bepalingen er wegvallen met een de executie verkoop? Vraag 9: Gaat u voor de kopende partij een nieuw erfpachtcontract opstellen? Vraag 10: Wat zijn de consequenties voor de gemeente Rotterdam (welke risico s)? Antwoord op de vragen 8, 9 en 10: Antwoord gelijk aan beantwoording vragen 5 en 6: in geval van een executieveiling gaan bepalingen met zakelijke werking en kwalitatieve verplichtingen over op de verkrijger. In dit geval is in de veilingvoorwaarden in de overgang van alle erfpachtvoorwaarden en Behandelaar: F.P. Kegel, raadsstuk 0000 pagina 3

4 betalingsverplichtingen voorzien. De gemeentelijke financiële en juridische belangen zijn daarmee zeker gesteld. Inleidend op vraag 11 wordt gesteld: Artikel XII. a. Partijen zullen de Canon toerekenen aan de te realiseren en gerealiseerde delen van het Project op basis van de Bouwvergunning. b. Bij deze splitsing van de Canon zal tevens de Grondwaarde evenredig worden toegerekend aan ieder zelfstandig te vervreemden appartementsrecht. c. Bij iedere vervreemding van een appartementsrecht zal door Erfpachter worden bedongen dat de betreffende wederpartij zich jegens de Gemeente zal verplichten de betreffende aan dat appartementsrecht toe te rekenen Canon af te kopen voor de gehele duur van de Erfpacht. De afkoopsom is gelijk aan de betreffende aan het over te dragen appartementsrecht toe te rekenen deel van de Grondwaarde. d. Nadat het Project is gerealiseerd en de totale afkoopsom geheel is voldaan aan de Gemeente, kan de Erfpacht niet meer worden beëindigd door opzegging door de Gemeente. e. Erfpachter is te allen tijde bevoegd de Canon in één keer af te kopen door middel van betaling van een bedrag gelijk aan de Grondwaarde. Heeft voor de voorgenomen afkoop toepassing van het sub c bepaalde plaatsgevonden, dan wordt voor de toepassing van het in de vorige zin bepaalde de Grondwaarde geacht te zijn verlaagd met de krachtens het sub c bepaalde door de Gemeente ontvangen afkoopsommen. f. Erfpachter dient de Canon in ieder geval af te kopen tegen een bedrag gelijk aan de Grondwaarde verlaagd met de krachtens het sub c bepaalde door de Gemeente ontvangen afkoopsommen uiterlijk een jaar na de algemene oplevering van het Project aan Erfpachter. Vraag 11: Kunt u voor mij inzichtelijk maken waarom dit aantrekkelijk is en waar de winst voor de appartement koper in zit? De erfpachtmaatregel is in 2009, ten tijde van de kredietcrisis in het leven geroepen om de helpende hand te kunnen bieden aan projecten die geconfronteerd werden met extreme voorwaarden van banken bij het verstrekken van projectfinanciering. De maatregel is niet bedoeld geweest als verkoopstimulerende maatregel voor kopers van appartementen. Inleidend op vraag 12 wordt gesteld: Verder heb ik gelezen dat er ook een langdurige werklozen project aan de deal is gekoppeld. Artikel VIII. d: Indien Erfpachter voor de realisering van het Project of een deel daarvan een aannemingsovereenkomst sluit, zal Erfpachter zich inspannen om dit een hoofdaannemingsovereenkomst te doen zijn. Voorts zal Erfpachter van de betreffende aannemer bedingen dat een deel van de loonsom begrepen in de aanneemsom zal worden aangewend voor het creëren van werkgelegenheid voor langdurig werkzoekenden en/of Wsw ers en voor het creëren van stageplaatsen voor scholieren die beroepsonderwijs volgen en studenten die hoger beroepsonderwijs volgen. Behandelaar: F.P. Kegel, raadsstuk 0000 pagina 4

5 De hoogte van het deel van de loonsom dat zal worden aangewend als in de vorige zin bedoeld zal voor de aanbesteding in overleg tussen de Gemeente en de Erfpachter worden vastgesteld aan de hand van onder meer de hoogte van de betreffende (te verwachten aanneemsom), de complexiteit van de uit te voeren werken en veiligheidsrisico s op de bouwplaats. Uitgangspunt daarbij is dat gestreefd wordt naar een aan te wenden bedrag van vijf procent (5%) van bedoelde loonsom. Onder een langdurig werkzoekende wordt verstaan: een in Rotterdam woonachtige natuurlijke persoon die gedurende een periode van tenminste een half jaar geen arbeid heeft verricht krachtens een arbeidsovereenkomst en die als werkzoekende bij een/de daarvoor bestaande instantie(s) gedurende die periode ingeschreven is. Onder een Wsw er wordt verstaan: een natuurlijk persoon met een lichamelijke, verstandelijke of psychische beperking, die op de Wet sociale werkvoorziening is aangewezen om te kunnen werken. Bedoeld beding zal aan de betreffende aannemer worden opgelegd in de vorm van een besteksvoorwaarde. Deze besteksvoorwaarde zal voor iedere aannemingsovereenkomst worden uitgewerkt door de Erfpachter en de Gemeente in onderling overleg. De Gemeente is bevoegd voor de uitwerking een daartoe aangewezen instelling aan te wijzen die de Gemeente alsdan voor de uitvoering van het in dit lid bepaalde kunnen vertegenwoordigen. Bereiken Partijen binnen een redelijke termijn zulks naar het oordeel van één of beide Partijen geen overeenstemming over de nadere uitwerking van het in dit lid bepaalde, dan is sprake van een geschil dat zal worden beslecht bij wege van bindend advies overeenkomstig het reglement van het Nederlands Arbitrage Instituut. Het in dit lid bepaalde vervalt ten aanzien van het Project of een deel van het Project, nadat de realisering daarvan is aanbesteed. Vraag 12: Kunt u voor mij inzichtelijk maken hoeveel werklozen bij dit project betrokken waren, hoe lang zij betrokken waren en hoeveel er uiteindelijk zijn doorgestroomd naar regulier werk? Zo nee, waarom niet? In de raadscommissie FIB van 22 februari 2012 zijn de resultaten van de 5%-regeling inzichtelijk gemaakt. Voor het project De Calypso zijn prestatieafspraken gemaakt met de (hoofd)aannemer van het project. De inzet van gedetacheerden loopt dan ook via de aannemer. De aannemer voldoet aan de 5%-verplichting. Per zijn 6 werklozen op basis van 40 uur per week werkzaam op de bouwlocatie. Er zijn geen werklozen doorgestroomd naar een vast dienstverband. Inleidend op vragen 13 en 14 wordt gesteld: Normaliter worden bij een executieverkoop ook altijd de achterstallige schulden voldaan. In het geval Calypso zouden de achterstallige canonverplichtingen betaald moeten worden. Behandelaar: F.P. Kegel, raadsstuk 0000 pagina 5

6 Vraag 13: Worden bij de executieverkoop van Calypso de achterstallige verplichtingen afgerekend? Zo nee, waarom hier wordt hier afgeweken van de normale gang van zaken bij executieverkoop? Licht uw antwoord toe. Vraag 14: Indien wordt afgeweken van de normale gang van zaken bij een executieverkoop, hoe meent u dan alsnog de achterstallige betalingen te kunnen borgen? Antwoord op de vragen 13 en 14: In de veilingvoorwaarden is bepaald dat een koper de achterstallige canon en de afkoopsom uiterlijk op 23 augustus 2012 bij de notaris voldoet. Alleen wanneer een koper zekerheid verstrekt in de vorm van een op eerste afroep trekbare, abstracte, bankgarantie, dan wel een naar het oordeel van de gemeente genoegzame vervangende zekerheid verstrekt, kan uitstel van betaling van de afkoopsom en achterstallige canon verleend worden. Alsdan wordt over de uitgestelde betaling de wettelijke rente in rekening gebracht. Inleidend op vraag 15 wordt gesteld: Hoogleraar Vastgoed Dirk Brouwen waarschuwt in het Algemeen Dagblad van vandaag voor de gekozen constructie en laat weten dat executieveilingen het afvoerputje zijn van de vastgoedmarkt. Altijd is er conflict en onvrede bij de betrokkenen, aldus Brouwen. Vraag 15: Kunt u aangeven waar in het geval van de executieverkoop van Calypso mogelijke conflicten en onvrede zijn ontstaan of op termijn zouden kunnen ontstaan? Nee, wij kunnen niet aangeven of er thans sprake is van een conflict. De executieverkoop is een zaak van de hypotheekhouder van de appartementsrechten. De gemeente heeft erop toegezien en blijft erop toezien dat haar rechten gerespecteerd worden. Burgemeester en Wethouders van Rotterdam, De secretaris, De burgemeester, G.B. Raaphorst, l.b. A. Aboutaleb Behandelaar: F.P. Kegel, raadsstuk 0000 pagina 6