Raadsvoorstel. Nummer 224 Dienst Dienst Ruimte, Wonen en Economie Datum 19 juni 2001 Betreft Regeling doorverkoop Bijlage(n) Samenvatting

Transcriptie

1 Raadsvoorstel Nummer 224 Dienst Dienst Ruimte, Wonen en Economie Datum 19 juni 2001 Betreft Regeling doorverkoop Bijlage(n) Samenvatting Nu een groot deel van de nieuwbouwwoningen voor een marktconforme prijs op de markt worden gebracht, is de grond om bij deze woningen de regeling doorverkoop toe te passen weggevallen. Het voorstel is dan ook om de regeling doorverkoop alleen nog te laten gelden voor de woningen, waarover met de marktpartijen prijsafspraken gemaakt zijn. In de praktijk zijn dat dan de laagbouwwoningen in het middensegment en eventueel nog de goedkope koopwoningen. Tevens wordt voorgesteld de huidige 7- jaarstermijn terug te brengen tot een 5-jaarstermijn met als afdrachtpercentages 100, 80, 60, 40 en 20%.Tenslotte is de desbetreffende standaardcontractbepaling aangepast in verband met de lotingsprocedure en de onlangs vastgestelde wijzigingen ( raadsbesluit nr.132). Inleiding In onze gemeente is momenteel de regeling doorverkoop van kracht, die inhoudt dat als een nieuwbouwwoning binnen 7 jaar doorverkocht wordt een bepaald percentage van de zogeheten overwinst aan de gemeente moet worden afgedragen. Die regeling is van toepassing op alle woningen, ongeacht de prijs. De regeling is niet alleen ingesteld om speculatie te voorkomen, maar vooral ook omdat het redelijk was dat als een woning door toedoen van gemeentelijke inspanningen beneden de marktprijs verkocht wordt, een gedeelte van de winst die daardoor gemaakt wordt bij het doorverkopen van de woning, terug zou vloeien naar de gemeente. Ten tijde van het instellen van de regeling was de gemeentelijke betrokkenheid bij de meeste plannen zodanig dat de gemeente bemoeienis had met de prijzen van alle woningen. Die situatie is inmiddels niet meer aan de orde. Bij de laagbouwwoningen in het dure segment en bij de appartementen wordt de prijsvorming aan de marktpartijen overgelaten, hetgeen betekent dat die woningen voor een marktconforme prijs verkocht worden. Voorzover er bij doorverkoop van deze woningen een financieel voordeel behaald wordt, is dat niet het gevolg van een nietmarktconforme aankoopprijs, maar van ontwikkelingen op de woningmarkt na de aankoop van de woning. Het bovengenoemde argument voor de regeling doorverkoop is bij deze woningen dan ook niet meer aan de orde. Ook is er bij marktconforme prijzen weinig aanleiding om een woning voor louter speculatieve doeleinden te kopen. Zeker nu er een zekere ontspanning op de woningmarkt is, is daar nog minder aanleiding toe. Aanpassing regeling In het licht van bovenstaande is het dan ook alleszins gerechtvaardigd om de regeling doorverkoop alleen te laten gelden voor woningen, waar van gemeentezijde nog bemoeienis met de prijsvorming is. In de praktijk zijn dat alleen de laagbouwwoningen in het middensegment en de goedkope koopwoningen, voorzover die nog gebouwd worden.

2 Volgvel 2 In de huidige regeling doorverkoop is een termijn van 7 jaar opgenomen, waarbij elk jaar het percentage van de af te dragen overwinst afneemt volgens het schema : 100, 85, 70, 55, 40, 25 en 10 %. Zonder afbreuk te doen aan de doelstelling van de regeling kan de termijn teruggebracht worden tot 5 jaar met als afdrachtpercentages : 100, 80, 60, 40,en 20 % met als voordeel dat er minder gevallen zijn waarbij de af te dragen bedragen door het lage afdrachtpercentage zo gering zijn dat ze niet opwegen tegen de kosten van de daaraan verbonden werkzaamheden. Wij stellen dan ook voor om in de nieuw af te sluiten overeenkomsten de regeling doorverkoop alleen te laten gelden voor de woningen, waarover tussen gemeente en marktpartij prijsafspraken gemaakt worden en die regeling gedurende een periode van 5 jaar na bewoningsdatum te laten gelden met als afdrachtpercentages : 100, 80, 60, 40 en 20%. Per project zal vooraf aangegeven worden voor welke woningen de regeling wel en voor welke woningen die niet van toepassing is, zodat er bij de verkoop van de nieuwbouwprojecten daarover duidelijkheid is. Voor alle duidelijkheid : dit voorstel heeft geen consequenties voor de doorverkoop van de bestaande en nog te bouwen woningen, waar de oude regeling nog in de koopaktes is opgenomen en ook van kracht zal blijven. Lotingsprocedure/Zelfbewoningplicht Als voor de dure woningen de regeling doorverkoop komt te vervallen, houdt dat niet in dat daarmee ook de lotingsprocedure wordt afgeschaft. Integendeel : het blijft van groot belang dat bij nieuwbouwprojecten iedereen gelijke kansen heeft en er een open en heldere verkoopprocedure bestaat. Om te voorkomen dat men zich inschrijft om, als men ingeloot is de woning, zij het dan wel zonder financieel oogmerk, aan een familielid of andere bekende te verkopen, is de regel ingesteld dat als een woning binnen een periode tot aan een half jaar na oplevering verkocht wordt, die moet worden aangeboden aan de eerstvolgende reserve-kandidaat op de lotingslijst. Om te waarborgen dat die regel ook nageleefd wordt, stellen wij voor om in de koopaktes op te nemen dat bij doorverkoop binnen die genoemde termijn toestemming van ons college vereist is. Ook verandert er niets met betrekking tot de zelfbewoningsplicht. Wel is deze gelegenheid aangegrepen om een nieuwe tekst voor de betreffende standaardcontractbepaling op te stellen waarin de laatstelijk vastgestelde wijzigingen ( raadsbesluit nr.132 ), evenals enige kleine tekstuele aanpassingen om in de praktijk opgetreden onduidelijkheden weg te nemen, zijn opgenomen. Voorstel Wij stellen u voor om : - in de af te sluiten grond- en exploitatieovereenkomsten de regeling doorverkoop alleen van toepassing te verklaren bij die woningen, waarbij sprake is van afspraken tussen gemeente en de realisator over de prijs waarvoor de woning op de markt gebracht moet worden; - in de regeling de huidige 7-jaarstermijn te vervangen door een 5-jaarstermijn met als afdrachtpercentages: 1 e jaar 100 %, 2 e jaar 80 %, 3 e jaar 60 %, 4 e jaar 40 %, en 5 e jaar 20 %; - in de nieuw af te sluiten overeenkomsten te bepalen dat binnen een periode van een half jaar na oplevering een woning alleen met instemming van burgemeester en wethouders mag worden doorverkocht.

3 Volgvel 3 Dit voorstel is behandeld in de commisie van advies voor Vinex en Volkshuisvesting. Burgemeester en wethouders van de gemeente Haarlemmermeer, de secretaris, de burgemeester, mw. ir. H.J. Wijsenbeek J. van Houwelingen

4 Raadsbesluit De raad van de gemeente Haarlemmermeer; gelezen het voorstel van Burgemeester en Wethouders van 19 juni 2001, nummer 224; besluit: I in nog af te sluiten grondverkoopovereenkomsten en exploitatie-overeenkomsten die betrekking hebben op het realiseren van koopwoningen de navolgende standaardbepaling op te nemen: Artikel.. De koper verplicht zich in de met de verkrijgers van de grond en de te bouwen koopwoningen te sluiten koop-aanneemovereenkomsten de navolgende bepalingen op te nemen: a. de te bouwen woning is bestemd voor zelfbewoning door de verkrijger. De verkrijger dient uiterlijk vier maanden na oplevering van de woning deze te hebben betrokken. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om uitstel te verlenen van deze termijn, na een daartoe gedaan, met redenen omkleed, verzoek; b. indien de verkrijger de woning in de periode tot een half jaar na oplevering in eigendom doet overgaan, is goedkeuring van burgemeester en wethouders vereist; c. indien de verkrijger de woning in de periode tot vijf jaar na de datum van eerste bewoning in eigendom doet overgaan, is hij aan de gemeente een bedrag verschuldigd, indien de verkoopprijs hoger is dan het totaal van de koopsom voor de ondergrond, de stichtingskosten voor de opstal, en de kosten aan het verkrijgen van de eigendom verbonden, dit totaal vermeerderd met een zodanig percentage, als ten tijde van de voorgenomen vervreemding, het prijsindexcijfer voor de bouwkosten van nieuwe woningen van het Centraal Bureau voor de Statistiek, blijkt te zijn gestegen ten opzichte van het laatst gepubliceerde cijfer voor de datum van de juridische levering hierna te noemen de geïndexeerde aankoopsom. Het verschuldigde bedrag is in geval de eigendom overgaat gedurende de periode tijdens de bouw tot aan het einde van het eerste jaar na de datum van de aanvang van eerste bewoning, onderscheidenlijk gedurende het tweede, derde, het vierde of het vijfde jaar na de datum van de aanvang van de eerste bewoning, 100, respectievelijk 80, 60, 40 of 20 procent van het bedrag, waarmee het bedrag van de verkoopprijs de geïndexeerde aankoopsom van de woning te boven gaat. Bij de vaststelling van het aantal bewoningsjaren wordt ter bepaling van de einddatum uitgegaan van de datum van juridische levering, tenzij de datum van vertrek uit de woning eerder is. Burgemeester en wethouders kunnen toestemming verlenen tot een verhoging van de geïndexeerde aankoopsom met de kosten, welke de verkrijger heeft gemaakt voor wezenlijke verbeteringen aan- of verbouwing van de opstal.

5 Volgvel 5 In schrijnende gevallen kunnen burgemeester en wethouders ten aanzien van het te betalen bedrag een lager percentage hanteren dan volgens de onder c. vermelde regeling van toepassing zou moeten zijn; d. Ingeval van bezwaring met een zakelijk genotsrecht, verhuur of ingebruikgeving, binnen de gestelde termijn van vijf jaar, is de daarvoor overeen te komen vergoeding onderworpen aan de goedkeuring van burgemeester en wethouders. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat die vergoeding in beginsel niet hoger mag zijn dan de lasten die de eigenaar uit hoofde van het onroerend goed heeft. Voor zover van toepassing kan bij het bepalen van die lasten rekening worden gehouden met rentederving voor geïnvesteerd eigen vermogen op het moment van de aankoop. e. Indien de verkrijger in strijd handelt met enige voorwaarde genoemd onder a., b., c. of d. verbeurt hij een boete, gelijk aan 30% van de bij de doorverkoop bedongen koopsom in geval van verkoop, of een boete van ƒ ,-- in geval van schending van de zelfbewoningsplicht als bedoeld onder a. of in geval van de vestiging van een zakelijk genotsrecht, verhuur of anderszins in gebruik gegeven als bedoeld onder d.; f. Voor zover de onder c. en d. bedoelde termijn van vijf jaar nog niet is verstreken verbindt de verkrijger zich alle opvolgende eigenaren aan de onder a., b., c. en d. vermelde verplichtingen, het onder e. vermelde boetebeding en aan deze verplichting te binden, op verbeurte van een boete van ƒ ,-- ten bate van de gemeente Haarlemmermeer en te voldoen binnen veertien dagen na daartoe strekkende aanmaning van burgemeester en wethouders; g. de bepalingen van dit artikel zijn met uitzondering van punt f., niet van toepassing, wanneer een hypotheekhouder overgaat tot executie of tot verkoop krachtens de volmacht van artikel 3:268 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek. II III IV te bepalen dat in de af te sluiten grondverkoopovereenkomsten en exploitatieovereenkomsten het onder I genoemde artikel, sub c. en d., alleen van toepassing is bij woningen, waarover tussen de gemeente en de realisator van de woningen afspraken zijn gemaakt over de prijs waarvoor de woningen door de realisator op de markt worden gebracht. het college te machtigen om per project vast te stellen op welke woningen het onder II bedoelde van toepassing is. te bepalen dat dit besluit in werking treedt op de eerste dag na vaststelling van dit besluit. Vastgesteld in de openbare vergadering van 28 juni De secretaris, De voorzitter, mw. ir. H.J. Wijsenbeek J. van Houwelingen