Veel gestelde vragen gemeentelijk zelfbouwaanbod 2018

Transcriptie

1 Veel gestelde vragen gemeentelijk zelfbouwaanbod 2018 Leveringsbeperking en zelfbewoningsplicht Vraag: Wat is de achterliggende reden van de leveringsbeperking en de zelfbewoningsplicht 1)? Antwoord: Met zelfbouw wil de gemeente stimuleren, dat particulieren zelf hun woning kunnen (laten) bouwen en dat zij binnen hun wensen, financiële mogelijkheden en de kavelregels zelf bepalen hoe hun woning er uit komt te zien. De gemeente vindt het daarom belangrijk dat zelfbouwkavels in principe ook alleen door zelfbouwers kunnen worden afgenomen en alleen voor zelfbewoning worden gebruikt. In de Algemene Bepalingen 2016 staat dat de erfpachter zonder de voorafgaande toestemming van de gemeente het erfpachtrecht niet geheel of gedeeltelijk mag overdragen of toedelen voordat hij de woning heeft voltooid en zelf in gebruik heeft genomen. U kunt dat vinden in artikel 5 in samenhang met artikel 4 van de Algemene Bepalingen Hetzelfde geldt voor het recht op levering van het erfpachtrecht, dat ontstaat door acceptatie van deze erfpacht aanbieding. Met het oog op het gemeentelijk doel van zelfbouw voor zelfbewoning is deze leveringsbeperking in bijzondere bepaling 3 verzwaard. De verzwaring behelst zowel de leveringsbeperking als de verplichting tot zelfbewoning gedurende de termijn van 4½ jaar na ingangsdatum erfpachtrecht. 1) bijzondere verplichtingen zelfbouw in standaard erfpachtaanbieding: 3a. in aanvulling op artikel 4 en 5 van de Algemene Bepalingen 2016 is het de erfpachter niet toegestaan om binnen 4½ jaar na de ingangsdatum van het erfpachtrecht: A. het erfpachtrecht in juridische of economische zin geheel of gedeeltelijk in eigendom over te dragen; B. het erfpachtrecht te bezwaren met een beperkt zakelijk recht (met uitzondering van de vestiging van een recht van hypotheek) waardoor het (recht op) gebruik van de woning op een derde over gaat; 3b. de erfpachter is gedurende de in lid a genoemde periode verplicht de woning uitsluitend te gebruiken om zelf (met zijn eventuele partner en gezinsleden) te bewonen; hierbij geldt dat de erfpachter (met zijn eventuele partner en gezinsleden) als bewoner op het betreffende adres dient/dienen te zijn ingeschreven in het bevolkingsregister; 3c. het bepaalde in leden a en/of b is niet van toepassing in geval van: A. executoriale verkoop door hypothecaire schuldeisers als bedoeld in artikel 3:268 Burgerlijk Wetboek; B. schriftelijke ontheffing van burgemeester en wethouders als hierna bedoeld in lid d; 3d. burgemeester en wethouders kunnen, als de omstandigheden hiertoe naar hun oordeel aanleiding geven, schriftelijk ontheffing verlenen van het bepaalde in leden a en/of b; aan deze ontheffing kunnen burgemeester en wethouders een tijdsbepaling en/of voorwaarden verbinden waaronder herziening van de canon; deze ontheffing wordt in ieder geval verleend zonder dat de gemeente daaraan herziening van de canon verbindt in geval van: A. overlijden van de erfpachter, dan wel diens partner; B. ontbinding van het huwelijk van de erfpachter door echtscheiding dan wel ontbinding van het geregistreerd partnerschap van de erfpachter; C. verandering van de werkkring van de erfpachter of diens eventuele partner op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden; daarvan is in ieder geval sprake bij een reisafstand voor het woon werkverkeer van meer dan 50 km of een reistijd per openbaar vervoer van meer dan één uur. mits de erfpachter daartoe bij zijn aanvraag relevante schriftelijke bewijzen kan overleggen; 3e. de gemeente kan aan de erfpachter een boete opleggen als de erfpachter niet, niet tijdig of niet behoorlijk voldoet aan enige verplichting uit deze bijzondere bepaling; artikel 18 van de Algemene Bepalingen 2016 is hierop van overeenkomstige toepassing; betaling van de boete ontheft de erfpachter niet van de verplichting tot nakoming van de verplichtingen in deze bepaling. Vraag: Wat vinden de banken in het kader van financiering van de leveringsbeperking en de zelfbewoningsplicht? Antwoord: In de bijzondere bepaling is geen beperking opgenomen ten aanzien van het verlenen van een hypotheekrecht. Daarnaast gelden de leveringsbeperking en de zelfbewoningsplicht niet bij een onverhoopte executoriale verkoop door hypothecaire schuldeisers. De gemeente heeft dan ook geen indicatie dat hypotheekverstrekkers de zelfbewoningsplicht zien als een verzwarende omstandigheid voor financiering. 1

2 Samen in het klein Vraag: Ik heb met één huishouden ingeschreven voor het bouwen van een eengezinswoning waar de kavelregels de bouw van 2 woningen toestaan. Mag ik mijn inschrijving omzetten naar Samen in het klein? Antwoord: In de op de inschrijving van toepassing zijnde voorwaarden is bepaald dat het niet mogelijk is om een inschrijving voor een eengezinswoning om te zetten naar Samen in het klein. In de brochures die voor de zelfbouwkavels zijn gepubliceerd is het volgende opgenomen: Er zijn zelfbouwkavels waarop het is toegestaan om: A. één eengezinswoning te bouwen (Individuele Zelfbouw); B. meerdere woningen te bouwen (Samen in het Klein); C. óf één eengezinswoning (Individuele Zelfbouw) óf meerdere woningen te bouwen (Samen in het Klein). Dit betekent dat u vóór inschrijving een keuze moet maken of u een eengezinswoning voor uzelf of samen met andere huishoudens meerdere woningen wil bouwen. Dit is bepalend voor uw kavelkeuze. U mag namelijk maar één keer inschrijven op het kavelaanbod waarvoor de inschrijving op 14 december 2018 is opengesteld en dat is of voor Individuele Zelfbouw of voor Samen in het Klein. Wanneer u ervoor kiest om samen met andere huishoudens meerdere woningen te bouwen moet u er rekening mee houden dat u met zoveel huishoudens moet inschrijven als u woningen wilt bouwen. U moet namelijk gezamenlijk inschrijven met de huishoudens met wie u dit wilt gaan doen. Na inschrijving is het niet meer mogelijk om nog huishoudens/woningen toe te voegen. Zie hierover ook onderstaande inschrijfvoorwaarden. Inschrijfvoorwaarden Op uw inschrijving zijn de volgende voorwaarden van toepassing: U mag zich alleen inschrijven als u met de gemeente nog niet eerder een erfpachtovereenkomst heeft gesloten voor een gemeentelijk zelfbouwkavel voor Individuele Zelfbouw of Samen in het Klein waarvoor de gemeente de inschrijving of optieneming in de periode vanaf 8 juni 2013 openstelde dan wel niet eerder een erfpachtrecht of een appartementsrecht op een gemeentelijke zelfbouwkavel voor bouwgroepen of Mede Opdrachtgeverschap in die periode op uw naam is gevestigd. Inschrijven op een zelfbouwkavel is uitsluitend toegestaan voor zelfbewoning. Voor kavels, waarop in de kavelregels de realisering van één woning is toegestaan, staat de inschrijving alleen open voor één huishouden. Per huishouden, mag niet meer dan één inschrijfformulier worden ingediend. Ofwel: één inschrijving door één huishouden toewijzing van één kavel voor één woning (toewijzing afhankelijk van loting en voorkeurskavels). Voor kavels, waarop in de kavelregels de realisering van meer woningen is toegestaan, staat de inschrijving in één inschrijfformulier open voor ten hoogste zoveel huishoudens als de kavelregels woningen toestaan. De inschrijving vindt plaats op één inschrijfformulier door het gelijke aantal huishoudens als woningen worden gerealiseerd. Ofwel: één inschrijving door een aantal huishoudens toewijzing van één kavel voor even veel woningen als huishoudens hebben ingeschreven (toewijzing afhankelijk van loting en voorkeurskavels). Aan de inschrijving deelnemende huishoudens mogen niet ook een aparte inschrijving indienen. Betaling van het inschrijfgeld. 2

3 De gemeente is niet bereid om van de gestelde voorwaarden af te wijken. Het omzetten van een inschrijving voor een eengezinswoning naar Samen in het klein na sluiting van de inschrijfperiode is ongewenst omdat: de gemeente met zelfbouw wil stimuleren, dat particulieren zelf hun woning kunnen (laten) bouwen en dat zij binnen hun wensen, financiële mogelijkheden en de kavelregels zelf bepalen hoe hun woning er uit komt te zien. De gemeente vindt het daarom belangrijk dat alleen zelfbouwers zelfbouwkavels in erfpacht kunnen verwerven en die vervolgens na de bouw voor zelfbewoning gebruiken. Die doelstelling komt voor het extra huishouden dat betrokken wordt in min of meerdere mate in het gedrang. Het extra huishouden zal zich neer moeten leggen bij alle tot dat moment genomen ontwerpbeslissingen. Die zelfbouwwoning onderscheidt zich dan nauwelijks meer van een woning die van een projectontwikkelaar wordt gekocht; het tot gevolg heeft dat er voor de extra woning een huishouden wordt aangetrokken die niet aan de loting heeft deelgenomen. Het is overigens tot de sluitingsdatum van de inschrijvingsperiode wel mogelijk om de reeds ingediende inschrijving te wijzigen door een nieuw inschrijfformulier in te dienen. Maakt u van deze mogelijkheid geen gebruik dan staat uw keuze vast. Vraag: Wat gebeurt er bij Samen in het Klein als één van de ingeschreven huishoudens zich terugtrekt? Antwoord: Het aantal op een kavel Samen in het Klein ingeschreven huishoudens is nooit meer dan het in de kavelregels toegestane woningaantal en nooit minder dan het in de kavelregels voorgeschreven woningaantal. Wat er gebeurt als één of meer van de ingeschreven huishoudens zich terugtrekt is afhankelijk van: 1) het moment van terugtrekking en, 2) de reden voor terugtrekking en 3) het aantal na terugtrekking resterende huishoudens in relatie tot het in de kavelregels voorgeschreven woningaantal. In onderstaand schema is aangegeven, wat in de onderscheiden situaties van toepassing is: Voor acceptatie van de erfpachtaanbieding en betaling van de waarborgsom Na acceptatie van de erfpachtaanbieding en betaling van de waarborgsom, maar vóór ingangsdatum van de erfpachtrechten Na ingangsdatum van de erfpachtrechten Resterend aantal huishoudens is gelijk aan het voorgeschreven woningaantal A C E Resterend aantal huishoudens is kleiner dan het voorgeschreven woningaantal B D a. Terugtrekking vóór acceptatie van de erfpachtaanbieding en betaling waarborgsom, waarbij resterend aantal huishoudens gelijk is aan het in de kavelregels voorgeschreven (minimum) woningaantal Ongeacht de reden heeft terugtrekking tot gevolg dat het (de) overblijvende huishouden(s) in de gelegenheid wordt (worden) gesteld om de kavel af te nemen voor de bouw van: 1. één eengezinswoning indien twee huishoudens zich hadden ingeschreven of 2. zo veel meergezinswoningen als huishoudens resteren (gelijk aan het voorgeschreven woningaantal). Het (de) achterblijvende huishouden(s) en/of het huishouden dat zich terug heeft getrokken wordt niet de mogelijkheid geboden plaatsvervangend een ander huishouden voor te dragen. De gemeente past de in de erfpachtaanbieding opgenomen bestemming aan de nieuwe situatie aan. De kavelregels, overige erfpachtvoorwaarden en de erfpachtgrondwaarde in de erfpachtaanbieding blijven voor de ontwikkeling en uitgifte van de woning(en) ongewijzigd van kracht. 3

4 Als het (de) overblijvende huishouden(s) de ontwikkeling van de woning(en) op die basis niet op zich kan (kunnen) of wil (willen) nemen, dan komt de inschrijving te vervallen en herneemt de gemeente alle beschikkingsvrijheid met betrekking tot de toegewezen zelfbouwkavel en kan deze vervolgens aanbieden aan een derde. Het door de inschrijvers betaalde inschrijfgeld vervalt dan aan de gemeente. b. Terugtrekking vóór acceptatie van de erfpachtaanbieding en betaling waarborgsom, waarbij resterend aantal huishoudens kleiner is dan het in de kavelregels voorgeschreven (minimum) woningaantal Ongeacht de reden heeft terugtrekking van één van de ingeschreven huishoudens in de periode vóór acceptatie van de erfpachtaanbieding en betaling van de waarborgsom tot gevolg dat de inschrijving komt te vervallen en de gemeente alle beschikkingsvrijheid herneemt met betrekking tot de toegewezen zelfbouwkavel en deze vervolgens kan aanbieden aan derden. Het door de inschrijvers betaalde inschrijfgeld vervalt dan aan de gemeente. c. Terugtrekking na acceptatie van de erfpachtaanbieding en betaling waarborgsom maar vóór ingangsdatum erfpachtrecht(en), waarbij resterend aantal huishoudens gelijk is aan het in de kavelregels voorgeschreven (minimum) woningaantal In de periode ná acceptatie van de erfpachtaanbieding en betaling van de waarborgsom tot de ingangsdatum maken de betrokken huishoudens allengs meer kosten voor de ontwikkeling van de woningen en hebben daarmee een (allengs groeiend) gerechtvaardigd belang in een ongewijzigde voortzetting van de dan gesloten erfpachtovereenkomst als één van de huishoudens zich alsnog terug trekt. Tegen die achtergrond zal de gemeente bij het wegvallen van één van de huishoudens de reden van terugtrekking naar analogie toetsen aan de regeling, die in de erfpachtaanbieding is opgenomen in bijzondere bepaling 3c onder B in samenhang met 3d. 1. Reden van terugtrekken valt onder omstandigheden die tot vrijstelling leiden Als het huishouden dat zich wil terugtrekken in aanmerking komt voor toepassing van de hardheidsclausule, dan worden de betrokken huishoudens in de gelegenheid gesteld om gezamenlijk binnen een redelijke periode een nieuw huishouden voor te dragen voor de vrijkomende woning 1). Dit huishouden treedt dan in de erfpachtovereenkomst in de plaats van het vertrekkend huishouden zonder dat de gemeente daaraan een canonherziening of inhoudelijke wijziging van de erfpachtovereenkomst zal verbinden. Deze wijziging in de huishoudens wordt vastgelegd in een aanvulling op de erfpachtovereenkomst, die door alle betrokkenen aanvaard dient te worden. 2. Reden van terugtrekken valt niet onder omstandigheden die tot vrijstelling leiden Als het huishouden dat zich wil terugtrekken niet in aanmerking komt voor toepassing van de hardheidsclausule en niet alsnog kiest voor onverkorte nakoming van de erfpachtovereenkomst, dan biedt de gemeente het (de) achterblijvende huishouden(s) de keuze uit: a. Afname van de kavel voor de bouw van: één eengezinswoning indien twee huishoudens zich hadden ingeschreven of zo veel meergezinswoningen als huishoudens resteren (gelijk aan het voorgeschreven woningaantal). De gemeente wijzigt de in de erfpachtovereenkomst opgenomen bestemming overeenkomstig de nieuwe situatie. De kavelregels, overige erfpachtvoorwaarden en de erfpachtgrondwaarde in de erfpachtaanbieding blijven voor de verdere ontwikkeling en uitgifte van de koopwoning(en) ongewijzigd van kracht. Deze wijziging van de bestemming wordt vastgelegd in een aanvulling op de erfpachtovereenkomst, die door het (de) achterblijvende huishouden(s) aanvaard dient (dienen) te worden. 4

5 b. Als het (de) overblijvende huishouden(s) de ontwikkeling van de woning(en) op die basis niet op zich kan (kunnen) of wil (willen)nemen, dan ontbindt de gemeente de gesloten erfpachtovereenkomst, herneemt alle beschikkingsvrijheid met betrekking tot de toegewezen zelfbouwkavel en kan deze vervolgens aanbieden aan een derde. De gemeente restitueert een evenredig aandeel van de door de inschrijvers betaalde waarborgsom aan het (de) na terugtrekking achterblijvende huishouden(s) mits die overigens aan zijn (hun) verplichtingen uit de erfpachtovereenkomst heeft (hebben) voldaan of daaraan in redelijkheid had (hadden) kunnen voldoen. Het andere aandeel van de waarborgsom vervalt aan de gemeente. In uitzonderlijke gevallen, waarin de planvoorbereiding zo ver gevorderd is, dat het (de) achterblijvende huishouden(s) onevenredig benadeeld zou (zouden) worden kan de gemeente het (de) achterblijvende huishouden(s) een beperkte periode gunnen een nieuw huishouden voor te dragen voor de vrijkomende woning 1). Als de gemeente het (de) achterblijvende huishouden(s) die gelegenheid biedt, dan zal zij daarbij aangeven of zij daaraan een herziening van de canon voor de betreffende woning verbindt. Deze wijziging in de huishoudens en de eventuele herziening van de canon wordt vastgelegd in een aanvulling op de erfpachtovereenkomst, die door het (de) achterblijvende èn het nieuw aangetrokken huishouden aanvaard dient te worden. d. Terugtrekking na acceptatie van de erfpachtaanbieding en betaling waarborgsom maar vóór ingangsdatum erfpachtrecht(en), waarbij resterend aantal huishoudens kleiner is dan het in de kavelregels voorgeschreven (minimum) woningaantal In de periode ná acceptatie van de erfpachtaanbieding en betaling van de waarborgsom tot de ingangsdatum maken de betrokken huishoudens allengs meer kosten voor de ontwikkeling van de woningen en hebben daarmee een (allengs groeiend) gerechtvaardigd belang in een ongewijzigde voortzetting van de dan gesloten erfpachtovereenkomst als één van de huishoudens zich alsnog terug trekt. Tegen die achtergrond zal de gemeente bij het wegvallen van één van de huishoudens de reden van terugtrekking naar analogie toetsen aan de regeling, die in de erfpachtaanbieding is opgenomen in bijzondere bepaling 3c onder B in samenhang met 3d. 1. Reden van terugtrekken valt onder omstandigheden die tot vrijstelling leiden Als het huishouden dat zich wil terugtrekken in aanmerking komt voor toepassing van de hardheidsclausule, dan worden de betrokken huishoudens in de gelegenheid gesteld om gezamenlijk binnen een redelijke periode een nieuw huishouden voor te dragen voor de vrijkomende woning 2). Dit huishouden treedt dan in de erfpachtovereenkomst in de plaats van het vertrekkend huishouden zonder dat de gemeente daaraan een canonherziening of inhoudelijke wijziging van de erfpachtovereenkomst zal verbinden. Deze wijziging in de huishoudens wordt vastgelegd in een aanvulling op de erfpachtovereenkomst, die door alle betrokkenen aanvaard dient te worden. 2. Reden van terugtrekken valt niet onder omstandigheden die tot vrijstelling leiden Als het huishouden dat zich wil terugtrekken niet in aanmerking komt voor toepassing van de hardheidsclausule en niet alsnog kiest voor onverkorte nakoming van de erfpachtovereenkomst, dan beoordeelt de gemeente of de planvoorbereiding niet zo ver gevorderd is, dat ze het (de) achterblijvende huishouden(s) onevenredig benadeelt bij ontbinding van de erfpachtovereenkomst. Al naar gelang dit oordeel: a. ontbindt de gemeente de gesloten erfpachtovereenkomst, herneemt alle beschikkingsvrijheid met betrekking tot de toegewezen zelfbouwkavel en kan deze vervolgens aanbieden aan een derde. De gemeente restitueert een evenredig aandeel van de door de inschrijvers betaalde waarborgsom aan het (de) na terugtrekking achterblijvende huishouden(s) mits die overigens aan zijn (hun) verplichtingen uit de erfpachtovereenkomst heeft (hebben) voldaan of daaraan in redelijkheid had (hadden) kunnen voldoen. Het andere aandeel van de waarborgsom vervalt aan de gemeente. 5

6 b. biedt de gemeente het (de) achterblijvende huishouden(s) een beperkte periode om een nieuw huishouden voor te dragen voor de vrijkomende woning 2). Als de gemeente het (de) achterblijvende huishouden(s) die gelegenheid biedt, dan zal zij daarbij aangeven of zij daaraan een herziening van de canon voor de betreffende woning verbindt. Deze wijziging in de huishoudens en de eventuele herziening van de canon wordt vastgelegd in een aanvulling op de erfpachtovereenkomst, die door het (de) achterblijvende èn het nieuw aangetrokken huishouden aanvaard dient te worden. e. Terugtrekking na ingangsdatum erfpachtrecht(en) Na ingangsdatum erfpacht is sprake van een erfpachtrecht en zijn de beperking van de leveringsbevoegdheid en de zelfbewoningplicht van kracht met de daaraan verbonden hardheidsclausule. Na ingangsdatum erfpacht is ook de bouw van de zelfbouwwoningen begonnen. Het huishouden dat zich wil terugtrekken kan dan een beroep doen op de hardheidsclausule. 1 ) Het voor te dragen vervangend huishouden moet voldoen aan de inschrijfvoorwaarden voor gemeentelijke zelfbouwkavels. Als het niet lukt een vervangend huishouden te vinden dat aan de gemeentelijke inschrijfvoorwaarden voldoet, dan biedt de gemeente het (de) achterblijvende huishouden(s) de onder C.2 uitgewerkte keuze tussen: a. afname van de kavel voor de bouw van zo veel woningen als huishouden(s) of b. ontbinding van de erfpachtovereenkomst. 2 ) Het voor te dragen vervangend huishouden moet voldoen aan de inschrijfvoorwaarden voor gemeentelijke zelfbouwkavels. Als het niet lukt een vervangend huishouden te vinden dat aan de gemeentelijke inschrijfvoorwaarden voldoet, dan ontbindt de gemeente de gesloten erfpachtovereenkomst met de daaraan verbonden gevolgen die zijn uitgewerkt onder D.2.a. Verhuur en splitsing Vraag: Mag ik een woning verhuren? Antwoord: Binnen de zelfbouwkaders is het niet mogelijk een woning voor verhuur te bouwen. Immers voor zelfbouw geldt op grond van de erfpachtvoorwaarden en kavelregels dat: 1. niet meer woningen gebouwd mogen worden dan in de erfpachtovereenkomst is vastgelegd en waarvoor zich huishoudens als aspirant erfpachters hebben ingeschreven; 2. ten aanzien van die woningen voor elk van de ingeschreven huishoudens/erfpachters de eis van zelfbewoning geldt. Daardoor zijn er geen woningen voor verhuur beschikbaar Ook na afloop van de zelfbewoningsplicht dient de erfpachter zich te houden aan de bestemming/gebruik. Voor de goede orde wijzen wij u wel op mogelijke beperkingen die een financierende bank kan stellen op grond van de hypotheek /leningsvoorwaarden. Daarnaast kan kamerverhuur gevolgen hebben voor de toepassing van de eigenwoningregeling in de Inkomstenbelasting 1). 1) zoek op op kamerverhuurvrijstelling of volg link: eigen_woning_kamerverhuurvrijstelling 6

7 Vraag: Mag een klein deel van het gebouwde huis verhuurd worden? Antwoord: Kamerverhuur zal in de regel zijn toegestaan, mits dat zich verhoudt tot de bestemming en zelfbewoningsplicht. Van kamerverhuur is in dat kader geen sprake als een woning feitelijk gedeeld wordt door meer huishoudens met de erfpachter als een van die huishoudens (vergelijk met woningdeling door studenten/jongeren). Deze of een vergelijkbare verhuring onder de noemer kamerverhuur is derhalve niet toegestaan. Voor de goede orde wijzen wij u wel op mogelijke beperkingen die een financierende bank kan stellen op grond van de hypotheek /leningsvoorwaarden. Daarnaast kan kamerverhuur gevolgen hebben voor de toepassing van de eigenwoningregeling in de Inkomstenbelasting 1). Vraag: Mag nadat de woonplicht van 4,5 jaar is afgelopen, de woning in twee woningen worden gesplitst? Antwoord: Afhankelijk van de soort inschrijving wordt de privaatrechtelijke bestemming in de erfpachtaanbieding één eengezins koopwoning of twee meergezins koopwoningen gekregen. Om een zelfbouwwoning na afloop van de periode dat de woonplicht geldt in twee woningen te mogen splitsen is van de gemeente zowel een publiekrechtelijke vergunning voor de splitsing nodig als een erfpachtrechtelijke toestemming nodig tot splitsing en in samenhang daarmee tot wijziging van de bestemming. Er kan op voorhand geen zekerheid gegeven worden over of de gemeente na afloop van de woonplicht in haar beide hoedanigheden (als bevoegd gezag en erfverpachter) meewerkt aan wijziging van de bestemming en splitsing. Als een splitsingsvergunning kan worden afgegeven en de gemeente op grond daarvan ook als erfverpachter bereid is toestemming te verlenen, dan kan aan die toestemming (financiële) voorwaarden worden verbonden. Of de gemeente over 4,5 jaar vergunning en toestemming zal verlenen hangt af van de regelgeving en het beleid dat dan geldt. U kunt dat vinden in artikel 11 (splitsing) en artikel 9 (wijziging bestemming) in samenhang met artikel 20 van de Algemene Bepalingen Kavelprijs Vraag: Hoe wordt de kavelprijs bepaald? Antwoord: De methodiek voor het bepalen van de grondprijs is genormeerd residueel. De grondprijs wordt berekend door van de VON prijs van de te bouwen woning(en) de genormeerde stichtingskosten af te trekken. De VON prijs die gehanteerd wordt in de berekening wordt bepaald aan de hand van transactieprijzen van vergelijkbare woningen in de omgeving. De stichtingskosten zijn genormeerd, dat betekent dat er gewerkt wordt met verschillende woningtypen waarvan jaarlijks de stichtingskosten berekend worden door een extern bureau. Voor een uitgebreide toelichting op de methodiek zie Grondprijzenbrief Voor (individuele) zelfbouwers geldt dat de grondprijs die zal gelden voor de uiteindelijke, nog niet gebouwde woningen, gelijk is aan de kavelprijs. De grondprijs per kavel wordt berekend aan de hand van het maximaal te bebouwen oppervlak. Vraag: Waarom zit er btw bij de grondprijs? Antwoord: De vestiging van een erfpachtrecht dat betrekking heeft op een bouwterrein op basis van een erfpachtgrondwaarde die gelijk is aan de zogenaamde waarde economisch verkeer geldt van rechtswege als een BTW belaste levering. Op grond daarvan geldt een samenloopvrijstelling voor de overdrachtsbelasting ter voorkoming van dubbele belastingheffing terzake van hetzelfde feit. De grondslag van heffing is de erfpachtgrondwaarde. De BTW moet op factuur betaald worden bij vestiging van het erfpachtrecht. In de vaststelling van de residuele erfpachtgrondwaarde is rekening gehouden met de heffing van BTW. 7