Woningwet woningcorporaties en gemeenten. Informatie voor gemeenten. de piketpalen gaan nu de grond in

Woningwet 2015 woningcorporaties en gemeenten Informatie voor gemeenten de piketpalen gaan nu de grond in drs. ad hereijgers april 2016 drs. ton streppel 1

Inhoud informatie over gemeente en Woningwet 2015 A. Woningwet 2015: wordt het volgen of sturen voor de gemeente? B. Andere tijden, andere omgangsvormen: hoe worden onze manieren? C. Gemeente mag iets vinden: zienswijzen vormen daarvan de neerslag! D. Organisatorische herinrichting woningcorporaties: strategisch moment? E. Eigen keuzes van gemeente daarbij: afstemming van inhoud en proces? F. Is de woonvisie toereikend als afwegings- en toetsingskader? G. Keuzes! 2

Woningwet 2015 waar gaat het om?: Woningcorporaties herijken hun: visie en strategie organisatie toegevoegde waarde aan uw gemeente en wat doet u? 3

Woningwet 2015 vandaag nieuwe rollen en verantwoordelijkheden voor de gemeente de herijking van de gemeentelijke positie 4

Woningwet 2015 woningcorporaties en gemeenten woningcorporaties leggen dit jaar hun strategie vast voor lange periode: tien jaar 5

Woningwet 2015 welke richting kies ik als gemeente: volgen of sturen? 6

Woningwet 2015 en de gemeente gemeente heeft het recht op het indienen van zienswijzen over activiteiten van een corporatie 8

Woningwet 2015 en de woningcorporatie de wetgever beperkt de volkshuisvestelijke activiteiten van corporaties: terug naar de doelgroep van beleid de wetgever bepaalt voor de corporaties de organisatie inrichting: over daeb en over niet-daeb de wetgever bepaalt het woningmarktgebied van corporaties; de regio waarin gewerkt wordt is bepaald door de plaats van vestiging 9

Woningwet 2015 woningcorporaties en gemeenten de wetgever bepaalt de gewenste omgangsvormen: de nieuwe omgangsvorm: de gemeentelijke visie is leidend 10

Woningwet 2015 woningcorporaties en gemeenten we blijven beschaafd: het principe is wederkerig en verplichtend; enerzijds en anderzijds 11

Woningwet 2015 en de gemeente woningcorporaties dragen bij aan het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid bijdrage wordt vastgelegd in prestatieafspraken tussen gemeente, woningcorporatie en huurdersorganisatie; gemeente kan in woonvisie thema s benoemen waarop de corporatie dient te presteren (van woningvoorraad tot leefbaarheid) 12

Woningwet 2015 en de gemeente gemeente kiest haar woningmarktregio ; 13

Woningwet 2015: zienswijze door de gemeente over activiteiten van de woningcorporatie Voorbeelden: Concreet voornemen voor complexgewijze verkoop Uitbreiding werkgebied (bestaande en nieuwe gemeente geeft zienswijze) Fusie of defusie Splitsing: onderbrengen van de niet-daeb-activiteiten in dochterorganisatie Liberaliseren sociale huurwoningen (na splitsing) Beoordeling commerciële werkzaamheden (indien administratieve scheiding) Vaststelling regionale werkgebied Jaarverslag Reglement over sloop woningen dat de corporatie opstelt 15

Woningwet 2015: vertrekpunt is de woningmarktregio die door de gemeente wordt gekozen gemeentelijke keuze voor de woningmarktregio bepaalt de rol die een woningcorporatie in die gemeente kan en mag spelen bijdrage aan lokale prioriteitstelling van regionaal werkende corporatie 16

Wettelijk kader zienswijze daeb-niet daeb corporaties herformuleren hun betekenis en bijdrage aan de samenleving door: de wensportefeuille te confronteren met bestaande portefeuille Visie, missie en strategie horizon 10 jaar Doelgroepen, marktanalyse, behoefte en inkomensverdeling in de regio Kwaliteit en duurzaamheid van het bezit Leidt tot veranderingen in de bestaande woningvoorraad mogelijk een andere positionering in de dorpen, buurten en wijken 17

Wettelijk kader zienswijze daeb-niet daeb Transformatieopgave in portefeuillestrategie: enkel eigen opgave woningcorporatie of (deels) ook samenwerkingsopgave met beleggers? Opvattingen over: Huurbeleid Exploitatie en onderhoud (des-)investeringen Financiële doorrekening (10 jaar) Risico-analyse 18

Woningwet 2015: organisatorische inrichting woningcorporaties en dat moet ergens toe leiden: benoemen van activiteiten die wel en niet als diensten van algemeen economisch belang worden aangemerkt (daeb en niet-daeb) 20

Woningwet 2015: organisatorische inrichting woningcorporaties wettelijke verplichting tot het loskoppelen van niet-daeb activiteiten met een keuze hoe daar aan kan worden vormgegeven: a. verlicht regime (uitsluitend scheiding van baten en lasten); b. administratieve scheiding; c. juridische splitsing; d. hybride: administratieve scheiding en juridische splitsing 21

Woningwet 2015: basisprincipes scheiding en/of splitsing van daeb en niet-daeb er zijn spelregels: heldere governance voor gescheiden takken; verankering strategie en volkshuisvestelijke opgave; bescherming van maatschappelijk vermogen; structurele levensvatbaarheid en financierbaarheid van de zelfstandige DAEB-tak en niet-daeb tak na scheiding of splitsing. 22

Wettelijk kader Wettelijk kader zienswijze daeb-niet daeb Deels keuzevrijheid corporaties: Positionering woningvoorraad daeb en mogelijk deels niet-daeb Ongeborgde financiering en deelnemingen in vennootschappen: niet daeb Grondposities: kan daeb zijn (binnen 5 jaar bouwen en minimaal 90% sociaal) de vraag is wat houdt die vrijheid nu precies in: juist in die keuzevrijheid zit ook de vraag over het gemeentelijke belang 23

Woningwet 2015: de scheiding en/of splitsing van daeb en niet-daeb de zienswijze van de gemeente: technisch vraagstuk? en/of beleidsmatig vraagstuk? 25

Wettelijk kader zienswijze daeb-niet daeb Voorstel komt van corporatie na doorlopen processtappen: Overleg met huurdersorganisatie gericht op goedkeurend advies Overleg met gemeente gericht op goedkeurende zienswijze Overleg met WSW (waarborgfonds) gericht op goedkeurende zienswijze Dan marginale toetsing door Aw vanuit volkshuisvestelijk belang: Processtappen Discrepantie in de woningmarktanalyse Woonvisie van de gemeente en woningmarktanalyse 26

Woningwet 2015 hoe betrekken woningcorporaties hun gemeente bij hun afwegingen? kennen zij het gemeentelijk afwegingskader? weten zij hoe hun gemeente gaat reageren? 27

Strategische zienswijze gemeente daeb-niet daeb het proces binnen de corporatie is in volle gang: is dat met u afgestemd? Bestuurlijke opvatting corporaties: basis begroting 2016 (december 2015) Overleg met huurders en gemeenten februari 2016-juni 2016 Formeel verzoek zienswijzen: juli/augustus 2016 Reactie zienswijzen: september/oktober/november 2016 Vaststelling en indienen concept scheidingsvoorstel december 2016 Na vaststelling rekening 2016 indienen definitief scheidingsvoorstel: april 2017 Beoordeling Autoriteit woningcorporaties zomer/najaar 2017 Daarna implementatie 28

Strategische zienswijze gemeente daeb-niet daeb is woonvisie toereikend als afwegingskader voor op te stellen zienswijze? met een (heldere en uitgewerkte) woonvisie hebben gemeenten een belangrijk sturingsinstrument in het strategisch beleid en woningbeheer voor de aansturing van woningcorporaties: maar is de huidige woonvisie toegesneden op de tien jarige strategische keuze van de corporatie? 30

Strategische zienswijze gemeente daeb-niet daeb of is een breder gemeentelijk afwegingskader gewenst? de vraag is welke insteek aan de orde is: Het bedrijfsbelang van de woningcorporatie? En hoe zit het dan met de optelsom van de belangen van alle in de gemeente actieve corporaties? Het maatschappelijke belang van de gemeente? De uitkomst voor de gemeente in totaliteit of ook de effecten voor de wijken, dorpen en regio? 31

Strategische zienswijze gemeente daeb-niet daeb hoe is de relatie met de (binnen) gemeentelijke procesgang? Wie formuleert de wenselijke positionering van woningcorporaties in algemene zin: b en w en/of gemeenteraad? Procesgang inrichten: Hoe wordt het interne gemeentelijke proces daartoe ingericht? Wat is de betrokkenheid bij dat proces van belanghebbenden?: corporaties, huurdersorganisaties, marktpartijen, bewoners. Welke regionale afstemming vindt plaats over de ontwikkeling van het afwegingskader? 32

Samengevat daeb- niet daeb gaat over de financiële (soms organisatorische) bedrijfssplitsing van corporaties in verschillende regimes waarin specifieke regels van toepassing gaan zijn. het betreft de ordening van alle activiteiten die een corporatie/toegelaten instelling in het belang van de volkshuisvesting mag verrichten. de te maken keuzes hebben grote invloed op de wijze waarop een corporatie in de toekomst betrokken kan zijn/worden bij het functioneren van de stedelijke en regionale woningmarkt en de invulling van de maatschappelijke opdracht op het terrein van wonen en leefbaarheid. de piketpalen gaan nu de grond in 34

wat kan bureau073 toevoegen? een presentatie over de belangrijkste wijzigingen in de woningwet: voor uw college en voor uw gemeenteraad; een quick scan van uw lokale situatie en de wijzigingen die te verwachten zijn in uw woningmarkt; het opstellen van een afwegingskader: het sparren met uw bestuurders en ambtenaren hierover; het samen met u benoemen en uitzetten van de piketpalen voor de komende 10 jaar; over het voeren van procesregie bij zienswijzen: de invulling van rollen door gemeenteraad, b en w, ambtelijke organisatie, huurdersorganisaties en woningcorporaties; het aanleveren van bouwstenen op basis waarvan u tot een zienswijze kunt komen. 35

Statenlaan 283 5223 LG 's-hertogenbosch +31 [0]73 888 57 25 info@bureau073.nl www.bureau073.nl