Voorstel aan de raad Nummer: 131034591 Portefeuille: Programma: Programma onderdeel: Steller: M.H.W. Naaijen Afdeling: IBP Projectmanagement Telefoon: 9545 E-mail: mhw.naaijen@lelystad.nl wethouder economie, wonen, cultuur en dienstverlening 2.4 Sterke stad 2.4.2 Kwaliteit aanbod versterken Punt 8 van de agenda voor de vergadering van 2 juli 2013. Onderwerp: Masterplan 3.0 Stadshart. Voorgesteld besluit 1. Kennis te nemen van de uitwerking in het Masterplan Stadshart van de eerder hiervoor vastgestelde kaders. 2. De in de grondexploitatie opgenomen globale fasering als uitgangspunt vast te stellen. 3. De herinrichting van de openbare ruimte sober en doelmatig uit te voeren, passend bij de kwaliteitsbeleving van de Promesse. 4. De voorlopig niet te ontwikkelen gebieden volgens bijlage 1 met de nummers 1 t/m 7 te voorzien van een tijdelijke inrichting die past bij de aanliggende functies. 5. Voor het Stadhuisplein en de aanloopstraten een ontwerp en calculatie afzonderlijk aan de raad voor te leggen. 6. Winkeloppervlak om kwalitatieve redenen toe te voegen nadat de raad zich daarover door middel van een daartoe strekkend raadsvoorstel heeft uitgesproken. 7. Bij de opheffing van arcades te faciliteren zonder hiervoor extra financiële middelen beschikbaar te stellen. 8. Een ontwikkelstrategie inclusief de financiële haalbaarheid voor particuliere of collectieve kaveluitgifte binnen Parkwijk tegemoet te zien en op te nemen in het meerjarenwoningbouwprogramma. 9. Bij de eerstvolgende herziening van het bestemmingsplan voor het Stadshart de uitgangspunten van het Masterplan en de hierbij behorende flexibiliteit op te nemen. 10. Het fietsen in beginsel in de Promesse en de Wissel tussen 11.00 uur en 17.00 uur te verbieden en met betrekking tot de uitwerking van het fietsplan een separaat voorstel tegemoet te zien. Aanleiding De ontwikkeling van het Stadshart is een kwestie van een lange adem inclusief de economische ups and downs, maatschappelijke veranderingen en voortschrijdend inzicht. Dit betekent dan ook dat het masterplan regelmatig moet worden bijgesteld of een heroriëntatie moet plaatsvinden. HB1306 paginanummer 1
Ook voor het Stadshart is dit de afgelopen 10 jaar gebeurd. De stedenbouwkundige ambities en kwaliteit zijn echter altijd uitgangspunt gebleven. Binnen die context is in de tijd alleen de uitvoering anders opgepakt of is het programmatische of financiële perspectief gewijzigd. In 2011 is geconcludeerd dat het Stadshart nog niet af is. Een gedeelte van het gewenste programma is nog niet gerealiseerd, de winkelacht functioneert nog niet naar behoren en vooral in de openbare ruimte is het verschil tussen het oude gedeelte en het nieuwe gedeelte duidelijk zichtbaar. Dit, in combinatie met de huidige economische situatie, heeft er toe geleid dat dit jaar een heroriëntatie op het Masterplan Stadshart heeft plaatsgevonden. Er is gekozen om dit vooral met alle betrokken partijen en hun expertise een visie op de volgende fase van de ontwikkeling vorm te geven. Uit deze heroriëntatie is gebleken is dat de uitgangspunten van het Masterplan met betrekking tot de groei en ambities van de stad nog steeds valide zijn maar dat de weg naar realisatie een andere is dan bij het voorgaande Masterplan werd aangenomen. Voor de zomer van 2012 is de conclusie getrokken dat door herijking van het programma en met name verlenging van de exploitatieperiode meer mogelijkheden ontstaan in de tijd om markt gerelateerd en marktvraag gericht te ontwikkelen. Hiermee komen dan ambities en geloofwaardigheid dichter bij elkaar en is het masterplan faseerbaar zonder in te boeten op kwaliteit. Beoogd effect De instandhouding van de oorspronkelijke doelstelling van het Masterplan Stadshart, nl het verbeteren van de kwaliteit, sfeer, uitstraling en imago van het Stadshart, op basis van een nieuwe strategische visie vertaald naar een realistische en uitvoerbaar Masterplan Stadshart. De mogelijkheden voor ontwikkeling te schetsen voor de korte en lange termijn. Argumenten Ad 1. Kennis te nemen van de uitwerking in het Masterplan Stadshart van de eerder hiervoor vastgestelde kaders. De laatste jaren is de wereld in de ban van aanhoudende economische crisis. De duur en de ernst hiervan heeft grote betekenis voor de ontwikkeling en functioneren van het Stadshart. Hoewel tot nu toe de werkelijke impact relatief beperkt is, bepaalt het toch het gevoel in de samenleving en is de onzekerheid van wat de toekomst gaat brengen voor velen aanleiding om zeer voorzichtig te zijn bij het doen van uitgaven of het nemen van belangrijke beslissingen. Daarbij komt dat op specifieke terreinen als detailhandel en kantoren zich ook structurele veranderingen voordoen: digitalisering leidt tot een sterke opkomst van detailhandel via het internet en kantoren hebben door concentratie en het steeds meer plaatsonafhankelijk werken veel minder behoefte aan fysieke vierkante meters. Dat heeft er toe geleid dat voor dit Masterplan eerst is gekeken wat de trends en andere specifieke omstandigheden voor betekenis hebben voor de verschillende programmadelen. Op basis daarvan is bepaald welke programmatische ruimte binnen het Stadshart van Lelystad moet worden gefaciliteerd. En vervolgens is een fasering voor dat programma gekozen die een eerste periode van tot 10 jaar kent waarin slechts in beperkte mate ontwikkelingen zullen plaatsvinden en waarbij die ontwikkelingen vooral worden geconcentreerd rond de bestaande winkelstraten. In een tweede fase tot 2027 als Nederland weer enig economisch herstel kent ontstaat er weer meer ruimte voor nieuwe ontwikkelingen en kunnen de meer perifeer gelegen delen van het Stadshart worden opgepakt. De veranderingen op programmatische kant, de verlenging van de exploitatieperiode en de financiële vertaling hiervan maakt noodzakelijk het Masterplan te herzien. Faseren Een van de meest belangrijke ingrepen ten opzichte van het vorige Masterplan is de fasering. Een slimme fasering is de basis van de herijking. Een herijking waarover met velen gesproken is en die gebaseerd is op de uitgangspunten die de gemeenteraad in 2012 geformuleerd heeft. Zo blijven de ambities van het Masterplan realistisch in de tijd te verwezenlijken. De prioriteit voor de komende jaren ligt hierbij op de compacte winkelacht en het daarbij behorend programma in de periode 2012-2022. Binnen fase 1 zijn er ook 2 fases te onderscheiden nl, 1a wat moet er nu gebeuren en fase 1b wat is nodig om fase 1 in totaal af te ronden. De fasering van de tweede fase van 2017-2027 vindt plaats met de uitvoering van de aangrenzende gebieden aan de winkelacht en overig programma. Deze fasering is ook zo terug te vinden in de grondexploitatie. HB1306 paginanummer 2
Flexibiliteit en slim programmeren Slim programmeren en voldoende planologische flexibiliteit houden is een tweede succesbepalende factor voor dit Masterplan. Belangrijk hierin is de keuze om programmatisch toe te werken naar een sterk en compact winkelkerngebied en tijdelijk netjes ingerichte gebieden die vervolgens gefaseerd ( en dus flexibel) kunnen worden ingericht met de detailhandel, horeca & leisure, woningbouw, dienstverlening en kantoren en tijdelijke inrichting & openbare ruimte. Detailhandel In de eerste fase wordt de basis van de winkelacht versterkt en op lange termijn van daar uit naar buiten toe uitgebreid. Allereerst wordt gestart met de herinrichting van het Stadhuisplein inclusief de aangrenzende aanloopstraten. Programmatisch wordt het Stadhuisplein aangevuld met (dag)horeca en het publieksgericht (grandcafé, winkel) invullen van de begane grond van de TNT locatie. In de tweede helft van de eerste fase wordt de Neringpassage opgepakt, mogelijk in combinatie met de aanpak van het ABC(D) complex, waarbij ruimte gegeven wordt aan de gevestigde ondernemers om toekomstbestendig te kunnen blijven ondernemen. Deze toevoeging van zgn kwalitatieve meters heeft geen consequenties voor leegstand elders in het Stadshart. Met uitzondering van de TNT en de ABC(D) is uitbreiding van detailhandel slechts weer mogelijk wanneer de economische situatie is verbeterd. Horeca en leisure Voor de korte termijn wordt ingezet op een horecaontwikkeling rondom het Stadhuisplein en het Dukaatplein in aansluiting op de bestaande horeca en lopende initiatieven. Incidenteel zal ook medewerking worden gegeven aan solitaire horecavestigingen die ondersteunend zijn aan een breder programma. Voor de langere termijn wordt gekozen de leisure aansluitend op het theater te versterken. De planologische flexibiliteit is in het huidige bestemmingsplan ruimschoots aanwezig om vraaggericht te faciliteren. Woningbouw Een deel van het gewenste woonmilieu kan nu nog niet gerealiseerd worden en wordt, gezien de marktomstandigheden voornamelijk in de tweede fase gerealiseerd nadat in het centrum het juiste aanbod aan functies geboden wordt. Het woningbouwprogramma is verminderd, meer gefaseerd en in kleinere projecten opgedeeld. Er worden ontwikkelingslocaties gereserveerd om kleine woningbouwplots in het stedelijk weefsel in te passen. Voor grondgebonden woningen in de Parkwijk geldt dat er binnen het stedelijk, kwalitatief segment gekozen kan worden voor kleinere initiatieven zoals CPO of individuele bouw om uiteindelijk gevarieerd woonmilieu te krijgen die past in de verdeling van segmenten binnen Lelystad. Dienstverlening en kantoren De kantorenmarkt is kwetsbaar op dit moment. De huidige locaties zijn gezien de toekomstige ontwikkelingen, Luchthaven en Hanzelijn, wel bij uitstek geschikt voor ontwikkeling door partijen voor kleinere vestiging zoals die nu ook aan de Middendreef zijn ontwikkeld. Eerder is al besloten om het kantorenprogramma op de Stationbalkons te halveren. Dit is nu ook vertaald in het Masterplan en bieden de beide balkons de gelegenheid om kleinere vestigingen te faciliteren. Tijdelijke inrichting en openbare ruimte In de periode dat het stadshart nog niet af is, moet er voor worden gewaakt dat het stadshart niet in een neerwaartse spiraal terecht komt. We stellen de investeringen die de afgelopen jaren in de openbare ruimte en vastgoed zijn gedaan veilig en zorgen dat de nog beoogde investeringen in de openbare ruimte op basis van het Masterplan met prioriteit worden uitgevoerd zonder concessies te doen aan de kwaliteit. Ad 2. De in de grondexploitatie opgenomen globale fasering als uitgangspunt vast te stellen. Een van de meest belangrijke ingrepen ten opzichte van het vorige Masterplan is de fasering waarbij de focus voor de komende jaren ligt op de compacte winkelacht en het daarbij behorend programma in de periode 2012-2022. Deze fasering is terug te vinden in de grondexploitatie die separaat aan de raad wordt voorgelegd. HB1306 paginanummer 3
Ad 3. De herinrichting van de openbare ruimte sober en doelmatig uit te voeren, passend bij de kwaliteitsbeleving van de Promesse. Het ambitieniveau en kwaliteit van de herinrichting is vastgelegd in de toolkit openbare ruimte en het programma van eisen buitenruimte Stadshart. De kosten zijn vanaf dit ambitieniveau vertaald naar de grondexploitatie. Deze kosten zijn niet wezenlijk anders dan in de vorige grondexploitatie echter zal bij de uitwerking naar ontwerp en bestek met name aandacht zijn voor de materiaalkeuze passend bij de toolkit en de reeds gerealiseerde herinrichting van de openbare ruimte. Ad 4. De voorlopig niet te ontwikkelen gebieden volgens bijlage 1 met de nummers 1 t/m 7 te voorzien van een tijdelijke inrichting die past bij de aanliggende functies. In de periode dat het stadshart nog niet af is, moet er voor worden gewaakt dat het stadshart niet in een neerwaartse spiraal terecht komt. We stellen de investeringen die de afgelopen jaren in de openbare ruimte en vastgoed zijn gedaan veilig en zorgen dat de nog beoogde investeringen in de openbare ruimte op basis van het Masterplan met prioriteit worden uitgevoerd zonder concessies te doen aan de kwaliteit. Enerzijds betekent dit aandacht voor de openbare ruimte in en aan de winkelacht, en het creëren van zachte overgangen tussen nieuwe naar bestaande gebieden, anderzijds een nette en attractieve tijdelijke inrichting van de niet ontwikkelde gebieden in en aan de randen het Stadshart. Ook het weren van fietsen uit de winkelacht en aandacht voor logische en bereikbare parkeergelegenheid hoort bij deze kwaliteit. In bijlage 1 staat globaal per gebied de voorgestelde inrichting aangegeven met de kostenverdeling naar grondexploitatie en go inclusief inrichting- en beheerniveau. Ad 5. Voor het Stadhuisplein en de aanloopstraten een ontwerp en calculatie afzonderlijk aan de raad voor te leggen. Het college hecht er waarde aan dat voor een van meest belangrijke locaties in het stadshart de raad een belangrijke rol in de besluitvorming van het ontwerp en de financiering ervan heeft. Ad 6. Pas weer winkeloppervlak toe te voegen (om kwalitatieve redenen) nadat de raad zich daarover door middel van een daartoe strekkend raadsvoorstel heeft uitgesproken. Ook het college ziet in dat het actief streven naar uitbreiding in deze tijd niet haalbaar is. Om deze reden stelt het college voor om geen uitbreiding van de Waag locatie mogelijk te maken maar de inspanning beperkt tot het invullen van de huidige m2 winkelruimte. Om de toekomstbestendigheid van de gevestigde ondernemers te blijven faciliteren kan het noodzakelijk zijn hiervoor de nodige m2 uitbreiding toe te kennen. Dit kan zich voordoen bij de het ABC(D) complex, waarbij zgn kwalitatieve meters benodigd zijn. Deze hebben echter geen consequenties voor leegstand of concurrentie elders in het Stadshart. Ook de vestiging van een winkeltrekker (bijvoorbeeld een groot warenhuisconcern) aan de winkelacht is essentieel voor het goed functioneren van de winkelacht. Omdat er meer locaties zijn waar de vestiging van een groot warenhuis inpasbaar is, kan afhankelijk van de vraag invulling op de gewenste locatie aan de winkelacht mogelijk gemaakt worden. Ter plaatse van het voormalig postkantoor bestaat de mogelijkheid voor omvorming naar een commerciële functie van detailhandel en/of horeca met op de verdieping de functie van kantoor of woningbouw. Mocht zich een dergelijke ontwikkeling voordoen dan zal hierover pas besloten kunnen worden pas nadat hiervoor aan de raad een afzonderlijk voorstel wordt voorgelegd. Ad 7. Te faciliteren bij de opheffing van arcades zonder hiervoor extra financiële middelen beschikbaar te stellen. Het opheffen van de arcades is een gewenste kwaliteit binnen het Masterplan. Erkend moet worden dat het besluit tot daadwerkelijk uitvoeren hiervan niet binnen de bevoegdheden van de gemeente liggen omdat de panden niet van de gemeente zijn. Daarom blijft de taak beperkt tot het stimuleren en activeren van eigenaren om deze kwaliteitsimpuls uit te voeren en komen hiervoor dus ook geen extra kosten ten laste van de gemeente bovenop de reeds gereserveerde bedragen in de Dukaatpassage. Ad 8. Een ontwikkelstrategie inclusief de financiële haalbaarheid voor particuliere of collectieve kaveluitgifte binnen Parkwijk tegemoet te zien en op te nemen in het meerjarenwoningbouwprogramma. De mogelijkheid voor een alternatieve invulling van de Parkwijk en de financiële haalbaarheid verder te onderzoeken stelt het college vast dat dit voorstel in lijn is met het Masterplan 3.0 en dat dit ruimtelijk de kaders biedt om in kleinere ontwikkelingen verder te gaan. Op basis van kengetallen is een dergelijke ontwikkeling financieel mogelijk en zal bij een uitwerking van een concreet voorstel de daadwerkelijke haalbaarheid aangetoond worden. HB1306 paginanummer 4
Ad 9. Bij de eerstvolgende herziening van het bestemmingsplan voor het Stadshart de uitgangspunten van het Masterplan en de hierbij behorende flexibiliteit op te nemen. Geconstateerd wordt dat de initiatieven en projecten die zich tot nu toe aandienen binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan passen. Op een aantal plekken kan het nodig zijn om nog enige mate van flexibiliteit toe te voegen om aan alle uitgangspunten van het Masterplan te kunnen voldoen. Het is echter zonde van de tijd en energie om vooruitlopende op de wettelijke herziening over twee jaar nu vooruitlopend daarop het bestemmingsplan te herzien. De concrete noodzaak hiervoor ontbreekt. Ad 10. Het fietsen in beginsel in de Promesse en de Wissel tussen 11.00 uur en 17.00 uur te verbieden en met betrekking tot de uitwerking van het fietsplan een separaat voorstel tegemoet te zien. Het fietsplan voor het Stadshart beslaat het gehele gebied van het stadshart in relatie tot andere aanliggende delen van de stad. De uitwerking en doorwerking van het fietsplan volgt direct de fasering van het Masterplan 3.0, dwz dat alleen daar maatregelen worden getroffen die nodig dan wel wenselijk zijn vanuit het goed functioneren van het stadshart in de verschillende ontwikkel en beheerfasen. In het derde kwartaal van 2013 wordt het fietsplan voor het Stadshart separaat aan de Raad ter besluitvorming voorgelegd waarbij het uitgangspunt blijft: - de fasering en de uitgangspunten van het Masterplan leidend te zijn voor beleid en volgorde van uitvoering; - goed bereikbare fietsenstallingen aan de randen en in de aanloopstraten te maken die zorgen voor vergroting van de capaciteit en verhoging van de kwaliteit; - e.e.a wordt concreet uitgewerkt in een aan de raad voor te leggen besluit. De fysieke investeringen die hiermee gemoeid zijn komen deels uit de grondexploitatie Stadshart (reeds voorzien binnen microniveau) daar waar de openbare ruimte nog heringericht moet worden en uit de inbreng van extra Groot onderhoudsmiddelen. Financiële aspecten Bij het vaststellen van de kaders voor de herijking en de analyse op de programmaonderdelen zijn twee belangrijke conclusies getrokken voor een succesvol vervolg van de uitvoering van het Masterplan en het ambitieniveau, nl het verlengen van de exploitatieperiode en het faseren. De financiële effecten hiervan worden in de bijbehorende grondexploitatie vertaald en separaat ter besluitvorming voorgelegd. Kanttekeningen Het huidige Masterplan handhaven is in deze tijd geen optie. Ook nu stoppen met de herontwikkeling van het Stadshart kost ca. 6,0 miljoen en geeft een verkeerd signaal af voor partijen die reeds hebben geïnvesteerd in ons stadshart. Immers, hen is altijd een volledig uitgevoerd Masterplan beloofd. Ook het nadelige effect op het reeds gerealiseerde en bestaand vastgoed, zoals verder oplopende leegstand zou het gevolg zijn als we nu stoppen. De investeringen in de openbare ruimte worden dan in de toekomst nog groter aangezien het verschil tussen oud en nieuw alleen maar verder oploopt. Communicatie en voortgang Via de reguliere kanalen volgt bekendmaking van dit besluit. Publicatie van het nieuwe Masterplan 3.0 zal via diverse kanalen (website, folder) plaatsvinden na besluitvorming. Lelystad, 3 juni 2013. Het college van de gemeente Lelystad, de secretaris, de burgemeester, N. Versteeg M. Horselenberg HB1306 paginanummer 5
Raadsbesluit Nummer: 131034591 De raad van de gemeente Lelystad, op voorstel van het college van de gemeente Lelystad d.d. 3 juni 2013; B E S L U I T: 1. kennis te nemen van de uitwerking in het Masterplan Stadshart van de eerder hiervoor vastgestelde kaders; 2. de in de grondexploitatie opgenomen globale fasering als uitgangspunt vast te stellen; 3. de herinrichting van de openbare ruimte sober en doelmatig uit te voeren, passend bij de kwaliteitsbeleving van de Promesse; 4. de voorlopig niet te ontwikkelen gebieden volgens bijlage 1 met de nummers 1 t/m 7 te voorzien van een tijdelijke inrichting die past bij de aanliggende functies; 5. voor het Stadhuisplein en de aanloopstraten een ontwerp en calculatie afzonderlijk aan de raad voor te leggen; 6. winkeloppervlak om kwalitatieve redenen toe te voegen nadat de raad zich daarover door middel van een daartoe strekkend raadsvoorstel heeft uitgesproken; 7. bij de opheffing van arcades te faciliteren zonder hiervoor extra financiële middelen beschikbaar te stellen; 8. een ontwikkelstrategie inclusief de financiële haalbaarheid voor particuliere of collectieve kaveluitgifte binnen Parkwijk tegemoet te zien en op te nemen in het meerjarenwoningbouwprogramma; 9. bij de eerstvolgende herziening van het bestemmingsplan voor het Stadshart de uitgangspunten van het Masterplan en de hierbij behorende flexibiliteit op te nemen; 10. het fietsen in beginsel in de Promesse en de Wissel tussen 11.00 uur en 17.00 uur te verbieden en met betrekking tot de uitwerking van het fietsplan een separaat voorstel tegemoet te zien. Lelystad, 2 juli 2013. De raad van de gemeente Lelystad, de griffier, de voorzitter, HB1306 paginanummer 6
Bijlage 1