Gezien en voorlopig... vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 2011... Namens de Raad De secretaris, VOOR EENSLUIDEND AFSCHRIFT De secretaris, Voorzitter Dhr. Burgemeester Dhr. Erik Awouters Het college van burgemeester en schepenen van Borgloon bevestigt dat onderhavig plan ter inzage van het publiek op het stadhuis van Borgloon werd neergelegd van...tot.... De secretaris, De burgemeester, Dhr. Erik Awouters Gezien en definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van.. 2011......... Namens de Raad De secretaris Voorzitter Dhr. VOOR EENSLUIDEND AFSCHRIFT De secretaris, Burgemeester Dhr. Erik Awouters De ontwerper : Josiane Merken, ruimtelijk planner.... R U P M A R B O R _11.2011
0 Algemene bepalingen... 2 1 Zone voor bedrijvigheid... 3 2 Groenbuffer... 6 3 Waterbuffer... 7 4 Zone non-aedificandi... 8 1
0 Algemene bepalingen 0.1 Wijze van meten Bebouwingspercentage: Bouwhoogte: een op het plan of in de voorschriften aangegeven percentage, dat de maximumoppervlakte binnen de zonering aangeeft dat mag worden bebouwd ten aanzien van desbetreffende totale zoneringoppervlakte. Verhardingen, worden niet beschouwd als bebouwing; de hoogte van het gebouw wordt gemeten vanaf het gemiddelde peil van het maaiveld langs het openbaar domein (straat) tot de bovenzijde van de goot, kroonlijst of dakrand. De dakhoogte wordt hierin niet meegerekend. 0.2 Gehanteerde begrippen : de bestemming duidt de functie aan die door het plan juridisch vastgelegd wordt. Bouwlaag: een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op een gelijke hoogte liggende vloeren is begrensd. Perceelsgrens: Een grens van het (bouw)perceel. De op het plan aangeduide perceelsgrenzen zijn deze van het kadasterplan dat de basis vormt van het bestemmingsplan. De perceelsgrenzen kunnen door middel van herverkavelingen of verdelingen steeds aangepast worden. Rooilijn: Deze lijn vormt de grens tussen de openbare weg en de aanpalende eigendommen hetzij overeenkomstig de actuele bezitstoestand, hetzij overeenkomstig hetgeen door de administratieve overheid is voorgeschreven voor de toekomst. Verharding: behandelingen waarbij de bodem aangepast wordt aan een niet natuurlijk gebruik (weg, pad, terras, parking) en de waterdoorlaatbaarheid sterk beperkt wordt, veelvuldig gebruikte verhardingen zijn betonklinkers, kasseien, beton, steenslag, asfalt en dolomiet. Zone: Een op plan aangegeven vlak met eenzelfde bestemming. 0.3 Bepalingen aangaande milieu en water - De gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratie- en buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater is van toepassing (Besluit Vlaamse Regering d.d. 1 oktober 2004), evenals alle latere wijzigingen. - Er mag geen verbinding zijn tussen het afvalwater met afvoer naar het openbaar riool en het hemelwater voor hergebruik, infiltratie of afvoer naar een oppervlaktewater. - Elk aansluitpunt is voorzien van een goed bereikbare toezichtsput. - Bijkomend verhard oppervlak zal het bergend vermogen niet verkleinen. - Er worden bufferzones voorzien, berekend in verhouding tot het bijkomend verharde oppervlak, voor de globale buffering van het hemelwater voor zowel individuele verharding als verharding van het openbaar domein (a rato van minimaal 200 m³/ha verharde oppervlakte). - Bij de toepassing van bergingsmaatregelen wordt gekozen voor open structuren zoals grachten of bekkens aan de oppervlakte. In functie van de buffering van het hemelwater wordt een open gracht voorzien op perceel 87b van minimaal 515m³. - In functie van het bufferen van overtollig water bij overstromingen (bij piekmomenten ongeveer om de 10 jaar) zal een bufferbekken van 6000m³ aangelegd worden stroomopwaarts (Rijkel) door de stad Borgloon. Deze situeert zich buiten de afbakening van het plangebied. Voor het plangebied fungeert de ganse oostelijke onverharde zone horende bij art.1.(tijdelijke open opslag), art.2. (oostelijke groenbuffer) én art.4. (waterbuffer) als overstromingszone. Het lagere niveau van deze zone (ongeveer 0,8 m) ten opzichte van de rest van het bedrijventerrein, aansluitend op het weiland ten oosten buiten het plangebied heeft een totale capaciteit van om en bij de 3000m³ (35m x 107m x 0,8m). 2
1 Zone voor bedrijvigheid 1. Zone voor bedrijvigheid categorie : bedrijvigheid Doelstelling van dit RUP is het realiseren van een beperkte uitbreiding van de huidige KMO-zone met als hoofddoel tegemoet te komen aan de nood aan extra open opslagruimte voor het bedrijf. Om dit plan te kunnen realiseren dient er o.a. aan de oostzijde (deel van perceel 85a en de aansluitende percelen 86a, 87c, 87d en 87b) en aan de zuidzijde (spievormige zone agrarisch gebied tussen woonzone en KMO-zone) een bestemmingswijziging doorgevoerd te worden van agrarisch gebied naar zone voor bedrijvigheid (open opslag) en zone voor buffering. Aan de oostzijde is een verruiming van de bedrijvenzone een logisch gevolg van het huidige gebruik. De transportkraan neemt de percelen 85a en 86a volledig in beslag, maar ook een deel van perceel 87c wordt ingenomen. Het bestemmen van perceel 87d als zone voor groenbuffer is dan ook niet realistisch gezien onmiddellijk aansluitend op de zone van de transportkraan, bovendien wordt de aansluitende ruimte (perceel 87d en een deel van 87b) gebruikt voor het tijdelijk opslaan van restmateriaal. Perceel 87b kan vervolgens ruim voorzien worden als bufferzone. Aan de noordzijde zijn momenteel werken in uitvoering door Aquafin. Na het beëindigen van de werken door Aquafin, kan ook de noordzijde van het bedrijf duidelijk afgebakend en gebufferd worden naar de omgeving. De buffering aan de zuidzijde is reeds aangelegd d.m.v. een strook hoge bomen. Aan de zuidzijde worden de achtertuinen van de aangrenzende woningen gebufferd d.m.v. een muur in metselwerk van 3.40m hoog. Dit gebeurde in afspraak met betreffende buren (gelijktijdig met de aankoop van delen van de achtertuinen), alzo werd gelijktijdig niet alleen een visuele maar tevens een geluidsbuffer gevormd. Een vijfmeterzone langsheen de insteek van de beek wordt aangegeven als zone non-aedificandi, m.a.w. als volledig vrij te houden in functie van het onderhoud van de beek. Het bedrijventerrein is bestemd voor bedrijven met de volgende hoofdactiviteiten: - productie, opslag, bewerking en verwerking van goederen; - industriële bedrijven inclusief bouwnijverheid, transport en distributie; - voorraadbeheer; - logistiek ondersteunende bedrijvigheid; Alle werken, constructies, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming en het voorkomen van geluid- en stofoverlast, zijn toegelaten voor zover ze rekening houden met zuinig ruimtegebruik waarbij minstens aandacht besteed wordt aan het optimaal gebruiken van de percelen, echter rekening houdend met de verplichtingen inzake veiligheid. Gemeenschappelijke en complementaire voorzieningen, inherent aan het functioneren van de bedrijfsactiviteiten, zijn toegelaten. Kantoren en toonzalen, ondergeschikt en gekoppeld aan de productieactiviteit van individuele bedrijven, zijn toegelaten voor zover die activiteiten geen loketfunctie hebben en geen autonome activiteiten uitmaken. Inrichtingen voor de huisvesting van bewakingspersoneel van maximaal 200 m² vloeroppervlakte, geïntegreerd in het bedrijfsgebouw, zijn toegelaten. Niet toegestane activiteiten: - Horeca en detailhandel. - Wonen los van de bedrijvigheid. - Loutere op- of overslag. 3
1. Zone voor bedrijvigheid (vervolg) categorie : bedrijvigheid Randvoorwaarden: Bebouwingsindex: 50%. Verharding: 100% De (bedrijfs)gebouwen worden uitgevoerd in duurzame en esthetische materialen, met mogelijke toepassing van gestandaardiseerde en/of geprefabriceerde bouwelementen. Alle nodige maatregelen zullen getroffen worden om te voorkomen dat er geluid-, licht-, zicht- en stofoverlast zou ontstaan. De geluid- en stof genererende machines en handelingen worden optimaal afgeschermd. De oppervlakte van de bedrijvenzone bedraagt ongeveer 1ha 71a (= 17100 m²). De totale bebouwde oppervlakte (gebouwen) bedraagt momenteel ongeveer 6100m², wat een huidige bebouwingsindex geeft van ongeveer 35,6%. In functie van eventuele beperkte uitbreidingen en constructies allerhande, kan de bebouwingsindex opgetrokken worden tot 50%, wat resulteert in een totale bebouwingsoppervlakte van ongeveer 8550m² (= + 2450 m²). Gezien het bedrijf een nullozing heeft, kan het volledig terrein, m.u.v. de 20m-strook langsheen de waterbuffer, verhard worden. Het groenscherm langsheen de zone non-aedificandi zal het zicht vanuit het landschap ten noorden op de bedrijvenzone beperken. De bedrijvenzone is opmerkelijk lager gelegen, enkel hoog opgroeiend groen kan hier een antwoord op bieden. Er wordt op toegezien dat de bedrijfsgebouwen als één architecturaal geheel beschouwd worden, m.a.w. het materiaalgebruik, de bouwhoogtes, de totaalarchitectuur zal zo optimaal mogelijk als één harmonieus geheel vorm gegeven worden. De bouwhoogte en dakvorm wordt bepaald door de bestemming van het gebouw en de aard van de bedrijvigheid. De maximale bouwhoogte van gebouwen staat in een verhouding van 1m/1m tot de afstand tot de perceelsgrens met een minimum van 3m. Verlichting heeft steeds een neerwaartse lichtverdeling. Het parkeren horende bij de bedrijvigheid wordt voorzien binnen de afbakening van de bedrijvenzone, zowel voor wat betreft de werknemers als de bezoekers. Het aantal parkeerplaatsen staat in verhouding tot de personeelsbezetting en het te verwachten bezoekersaantal. Langsheen de grens met de zone art.4. zal een lineair groenscherm voorzien worden bvb. door het aanplanten van een rij hoogopgroeiende bomen. 4
1.a. Zone voor bedrijvigheid - onverhard categorie : bedrijvigheid Een strook voor open opslag (= huidig gebruik) op de percelen 87c en 87d, zal volledig onverhard blijven als extra infiltratiezone bij sporadische hevige regenval. Open opslag. Randvoorwaarden: - Volledig onverhard. - Langsheen de grens met de zone art.4. zal een lineair groenscherm voorzien worden bvb. door het aanplanten van een rij hoogopgroeiende bomen. Een groenscherm langsheen de zone non-aedificandi zal het zicht vanuit het landschap ten noorden op de bedrijvenzone beperken. De bedrijvenzone is opmerkelijk lager gelegen, enkel hoog opgroeiend groen kan hier een antwoord op bieden. 5
2 Groenbuffer 2. G r o e n b u f f e r categorie : bedrijvigheid Een groenbuffer moet een visuele en ruimtelijke overgang vormen tussen de bedrijfsactiviteit en de aangrenzende zones. De buffer wordt als een streekeigen groenstrook uitgevoerd, er zal nooit enige andere functie in plaatsvinden. Mits er een aantal werknemers van het bedrijf woonachtig zijn in de aangrenzende woonzone ten zuiden, is het nuttig om enkele verbindingen mogelijk te maken tussen het bedrijventerrein en de achtertuinen van aangrenzende woningen. Dit kan door middel van korte onverharde doorsteken richting achtertuinen. De buffer (richting achtertuinen) werd aangelegd in overleg met de aangrenzend buren i.f.v. het onttrekken van het bedrijf aan het zicht vanaf de woningen met een zo minimale last van vallende bladeren. Er werd een groene omheining (groene gesloten doek tegen draad) geplaatst op de perceelsgrens, vervolgens werden hoogopgroeiende bomen (worden tot 15m hoog) op een korte afstand van elkaar op een rij ingeplant, zodanig dat de kruinen op termijn in elkaar zullen groeien. Gezien het bedrijventerrein lager is gelegen dan de woningen, zal van een afstand (van de woningen) niet tegen de groene omheining aangekeken worden, maar tegen het groenscherm gevormd door de boomkruinen. Voor deze bufferzone worden de voorschriften dan ook afgestemd op de bestaande toestand. De buffer behoort tot het bedrijventerrein en moet voldoen aan de voorwaarden van visuele afscherming, landschappelijke inpassing of afstand. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor het realiseren en het onderhoud van de bestemming, zijn toegelaten. Randvoorwaarden - De groenbuffer blijft volledig onverhard en wordt bij voorkeur beplant met inheemse en autochtone plantsoorten, met het oog op het visueel afschermen van de bedrijfsgebouwen naar de woonzone. Dit kan gebeuren op een gecultiveerde manier met bodembedekkers en hoogopgroeiende bomen als lineair groenscherm in de hoogte, zodanig dat de bedrijfsgebouwen vanaf de hoger gelegen achtertuinen zo optimaal mogelijk aan het oog onttrokken worden. - De breedte van de groenbuffer wordt aangegeven op het grafisch plan. - Enkele onverharde voetgangersdoorsteken kunnen voorzien worden i.f.v. de verbinding tussen de bedrijvenzone en de achtertuinen van aangrenzende woningen. - Er wordt geen verlichting noch enige andere vorm van constructie aangebracht in de groenbuffer. Aan de westzijde is het bedrijf reeds helemaal onttrokken aan het zicht van de aangrenzende woningen, niet enkel door de 3.40m hoge scheidingsmuur, maar ook door de bijgebouwen van de woningen gebouwd tot tegen de perceelsgrens. 6
3 Waterbuffer 3. W A T E R B U F F E R categorie : bedrijvigheid Het volledige perceel 87b wordt is lager gelegen ten opzichte van de bedrijvenzone. Het vormt alzo een natuurlijke waterbuffering, aansluitend op het, eveneens lager gelegen, weiland ten oosten buiten het plangebied, met een capaciteit van om en bij de 14680m³ (17m x 108m x 0,8m). Het aansluitende onverharde deel van de bedrijvenzone (1936m²) zorgt voor een extra bijkomende infiltratie. Open lager gelegen gebied in functie van de opvang van overtollig hemelwater. Landschappelijke buffering. Randvoorwaarden - Alleen werken, handelingen en wijzigingen met het oog op de aanleg, de instandhouding en het onderhoud van de open gracht zijn toegelaten. - Activiteiten of inrichtingen gericht op de instandhouding, de ontwikkeling en het herstel van de natuur en het natuurlijke milieu en de landschapswaarden. - Het bestaande reliëf wordt gehandhaafd. - Er moet steeds rekening gehouden worden met voorkomende natuur- en landschapswaarden. - In functie van de landschappelijke bufferende functie zal er in de ganse zone aangepaste beplanting, inheems of autochtoon en verenigbaar met de beekvallei, voorzien worden. De keuze van de beplanting staat volledig in functie van de landschappelijke integratie en gebeurt in overleg met de gemeentelijk groen- / milieudienst 7
4 Zone non-aedificandi 4. Z O N E N O N - A E D I F I C A N D I categorie : / Deze zones hebben betrekking op de vrij te laten 5m-strook langsheen de Golmeerzouwbeek in functie van onderhoudswerken aan de beek. Erfdienstbaarheid van algemeen nut. Randvoorwaarden De zone zal volledig vrij blijven van bebouwing, beplanting of enige andere vorm van constructie. De bestaande betonverharding kan gehandhaafd blijven. 8