Transformatiescan bestaande zorggebouwen Incompany training met uw gebouw als praktijkcase 1
Transformatie van bestaand zorgvastgoed Van strategische visie naar vastgoedbeleid. De overheid voert een beleid waarbij alleen mensen met een hoge zorgvraag intramuraal wonen. Mensen met een lichte zorgvraag blijven zelfstandig wonen. Dit beleid heet in de ouderen- en gehandicaptenzorg het scheiden van wonen en zorg. Deze en andere ontwikkelingen doen bestuurders van zorginstellingen besluiten hun huidige organisatiestrategie te herzien. Missie, visie en doelstellingen worden opnieuw geformuleerd. Deze herijking van het strategisch beleid heeft direct invloed op het vastgoedbeleid. Veel gestelde vragen Zorgorganisaties staan voor belangrijke vragen: hoeveel intramurale plaatsen vallen er binnen enkele jaren weg. Hoe ontwikkelt zich de vraag bij de toekomstige doelgroep. Wat is het beleid van het zorgkantoor/ zorgverzekeraar. Wat doen concurrenten. Moet men centraliseren of spreiden, meer E-Health. Wat zijn de mogelijkheden van E-Health, Het Nieuwe Werken en het Nieuwe Zorgen? Nieuwe manier van denken De tijd dat alle gebouwde vierkante meters door de overheid worden gefinancierd is definitief voorbij. Exploitatiegericht denken is een vereiste. Bij daling van het aantal intramurale plaatsen, rijst de vraag wat te doen met bestaand vastgoed. Revitaliseren, afstoten, teruggeven aan de natuur of liggen er mogelijkheden tot transformeren? Voor nieuwe functies en nieuwe doelgroepen, al dan niet in de zorg. Iedere zorginstelling of corporatie met zorgvastgoed heeft te maken met dit vraagstuk. Goed nadenken hoe slim om te gaan met bestaand vastgoed is noodzakelijk. Dit vraagt om een analytische en pragmatische aanpak, maar ook om ondernemerschap. De Transformatiescan speelt in op deze ontwikkelingen en brengt mogelijkheden voor bestaand (zorg)vastgoed in beeld. Maatschappelijke en politieke ontwikkelingen Visie en Missie Ondernemingsstrategie Vastgoed - strategie Herijking van het strategisch vastgoedbeleid voorafgaand aan de Transformatiescan 3
Transformatiescan Nieuwe mogelijkheden voor bestaand zorgvastgoed. Is het transformeren van een pand ruimtelijk functioneel en technisch mogelijk en is het financieel haalbaar? De Transformatiescan bestaande zorggebouwen geeft u hierop antwoord. Met de scan maken wij - HEVO, Inbo, ArjoHuntleigh en Deerns - in korte tijd de mogelijkheden van transformatie inzichtelijk. We bestuderen in een gestructureerd interactief en integraal proces de volgende aspecten: de functionele, technische en financiële staat van gebouwen de benodigde investering en exploitatiekosten de mogelijkheden om het gebouw te transformeren naar andere doelgroepen en functies de benodigde investering en de jaarlijkse exploitatiekosten Ook als u besluit om bestaande panden af te stoten of juist te verwerven, kijken we met u naar mogelijkheden en haalbare oplossingen. Creatief denken In de Transformatiescan verbinden we financiële haalbaarheid met het in beeld brengen van technische, functionele en ruimtelijke mogelijkheden. De Transformatiescan helpt u nieuwe mogelijkheden te vinden voor uw bestaande zorgvastgoed. Onze werkmethode passen we toe voor transformaties van zorg naar zorg, maar ook voor transformaties van zorg naar niet-zorg en van niet-zorg naar zorg. We passen de methodiek toe bij één gebouw, maar kunnen deze ook inzetten bij meer gebouwen en zelfs bij gebiedstransities. Doordat het tekenen en rekenen gelijktijdig worden uitgevoerd is het mogelijk om in een vroeg stadium inzicht te krijgen in de investering en een bank of investeerder bij het plan te betrekken. Basisscan zorgcomplex Beukeloord (Wonen Meerssen) 5
Transformatie scan Een integrale methodiek om bestaand zorgvastgoed een toekomstperspectief te bieden. HEVO, Inbo, ArjoHuntleigh en Deerns zijn deze kennisalliantie gestart vanwege de complementaire kracht van de bedrijven onderling. In een interactief, intensief en compact traject maken zij de mogelijkheden van bestaand vastgoed inzichtelijk. U wordt als opdrachtgever van initiatief tot en met eindadvies intensief betrokken bij het onderzoeken van de haalbaarheid van een nieuw concept voor uw gebouw(en). Onze integrale aanpak zorgt voor: lagere kosten een kort onderzoeksproces en een betere gebruikerskwaliteit. Overzichtelijk stappenplan De haalbaarheid van transformatie wordt op een transparante, systematische, interactieve en efficiënte wijze onderzocht via het doorlopen van een aantal stappen. We werken daarbij van grof naar fijn. Voordat we starten met de transformatiescan organiseren we een preview waarbij we met elkaar kennismaken en de potentie van uw zorgvastgoed beoordelen. Ervaringen leren dat iedere opgave uniek is en maatwerk vergt. Naast de preview bieden we met een Incompany bijeenkomst de mogelijkheid om interactief kennis te maken met de methodiek. Transformatiescan Preview Intake Preview scenario Preview circa 1 dagdeel go / no go Transformatiescan Input Stap 1 Stap 2 Stap 3 Analyse Transformatiescan circa 8 weken Visie en ambitie Investering, zorg- en vastgoedexploitatie Eindadvies Transformatiescan go / no go * terugkoppeling transformatieteam en opdrachtgever Transformatiescan 7
Renovatie Ruimzicht, Barneveld - situatie voor/na Swaenehove, Den Haag 9
Preview Preview Tijdens de Preview wordt beoordeeld of transformatie van een door u aangewezen gebouw kansrijk is voor verder onderzoek. Daartoe verzamelen we relevante informatie (aan de hand van een korte checklist) en bezoeken we het pand. Daarnaast nemen we de financiële situatie van uw organisatie onder de loep. In een oriënterend gesprek verkennen we met elkaar de mogelijkheden en vindt een globale schouw plaats van het bestaande pand. Daarbij nemen we ook de locatie mee in het onderzoek. Tijdens deze verkenning beoordelen we of transformatie van dit ene gebouw of complex technisch, ruimtelijk en financieel kans van slagen heeft, los van mogelijke toekomstige functies en doelgroepen. De Preview neemt ongeveer een dagdeel in beslag en is geheel vrijblijvend. Er zijn geen kosten verbonden aan dit verkennend onderzoek. Verpleeghuis Ruimzicht, Barneveld 11
Transformatiescan Transformatiescan De Transformatiescan onderzoekt de haalbaarheid van transformatie. Het is de start van een interactief proces waarin behalve het management van de zorginstelling gaandeweg ook medewerkers en cliëntenraad betrokken worden. De bij het kennismakingsgesprek en het locatiebezoek verkregen informatie wordt verwerkt tot een SWOT-analyse. Een analyse van de sterkten en zwakten, de kansen en bedreigingen van het pand en de locatie. Vervolgens gaan wij in een aantal interactieve workshops met u en uw team uw visie en ambitie op (nieuwe) doelgroepen en functies bepalen voor dit pand. We zetten hiervoor verschillende methoden in zoals een ludiek merkenspel dat antwoord geeft op de vraag wie zijn we en wie willen we zijn. Dit vormt de basis voor de diepgaandere discussie over hoe je werkprocessen in het pand wilt vormgeven binnen de mogelijkheden van Het Nieuwe Werken en Het Nieuwe Zorgen. Het resultaat van de workshops is een vertaling van visie en ambitie naar heldere doelen en maatregelen. Samen komen we tot een indicatief programma van eisen dat we uitwerken tot een vlekkenplan van het nieuwe concept voor het betreffende pand. Tijdens de verschillende fasen worden berekeningen gemaakt van de benodigde investering en de gevolgen ervan voor de vastgoedexploitatie en eventueel zorgexploitatie. Hierna volgt het eindadvies van de Basisscan. Dit advies biedt u inzicht in de ruimtelijke, financiële en technische haalbaarheid van een mogelijke transformatieopgave. Het vormt tevens een go/no go moment, waarop u kunt bepalen of en hoe een verdere ontwikkeling moet worden voorgezet. Management, medewerkers en cliëntenraad zijn de ambassadeurs van het plan en creëren draagvlak binnen de eigen organisatie. Resultaat Incompany training zorgcomplex Beukeloord, Meerssen 13
Vervolg Vervolgstappen Na afronding van de Transformatiescan kunt u besluiten of verdere ontwikkeling van de transformatie kansrijk is. Met de uitkomst van de Transformatiescan wordt een structuurontwerp en een functioneel, ruimtelijk en technisch opgesteld. Programma van Eisen voor het gebouw: Een structuurontwerp bestaat uit plattegronden, doorsneden en interieurperspectieven en een installatieconcept voor het gebouw waarin we laten zien hoe het bestaande zorggebouw geschikt gemaakt kan worden voor het nieuw beoogde (zorg) concept. In dit traject wordt ook gekeken naar eventuele ruimtelijke procedures ten aanzien van de bestemming van het gebouw. Het structuurontwerp is samen met de zorgen vastgoedexploitatie een goede basis voor onderbouwde besluitvorming en het opstellen van een financieringsaanvraag (businesscase) voor transformatie. Workshop Transformatiescan 15
Onze ervaring Creatief denken en betrokken heid leiden tot bijzondere oplossingen. De eerste getransformeerde panden zijn inmiddels succesvol opgeleverd. Een kleine greep uit onze ervaringen met transformatie van bestaande zorggebouwen: 1 Ruimzicht - Barneveld Transformatie van verzorgingshuis naar verpleeghuis: 48 plaatsen psychogeriatrie somatiek en tijdelijke opvang opdrachtgever: Zorggroep ENA 2 Sevenwolde - Joure Transformatie van Mulo-school naar zelfstandig wonen, verzorgingshuis en verpleeghuis: 30 eengezinswoningen, 80 extramurale zorgappartementen 34 intramurale appartementen voor cliënten met lichte zorgvraag 12 zorgappartementen voor cliënten met zware zorgvraag opdrachtgever: Woningcorporatie Accolade 3 Beukeloord - Meerssen Transformatie van zorgcomplex naar zelfstandig wonen, verzorging en verpleging: 26 plaatsen psychogeriatrie 25 plaatsen somatiek 33 zelfstandige woon(zorg)appartementen opdrachtgever: Wonen Meerssen 4 De Noorderbrug - Groningen Transformatie van kantoor naar zorgcomplex voor mensen met een lichamelijke beperking: 101 plaatsen somatiek en tijdelijke opvang architect: Oving opdrachtgever: De Noorderbrug 5 Sint Elisabeth Gasthuis - Arnhem Transformatie van ziekenhuis naar zelfstandig wonen (koopsegment) voor ouderen inclusief facultatieve zorg- en dienstverlening: 73 zorgwoningen opdrachtgever: Slokker Vastgoed en Altus 6 Mechropa - Den Haag Transformatie van verzorgingshuis naar verpleeghuis voor revalidatie en short-stay somatiek: 92 plaatsen opdrachtgever: Zorggroep de Residentie 7 Nieuwe Haven - Den Haag Transformatie van ambachtsschool naar zorgwoningen en een huisartsenpost: 39 woningen opdrachtgever: HBG Vastgoed BV 1 3 4 2 5 6 17
Onze ervaring 8 Diakonessenhuis - Utrecht Masterplan terrein Diakonessenhuis Utrecht: omvang terrein circa 5 ha opdrachtgever: Diakonessenhuis Utrecht 9 Paardenmarkt - Delft Transformatie van militaire kazerne tot een multifunctioneel woonzorgcomplex met zelfstandige woonzorgeenheden voor mensen met een verstandelijke beperking, koopappartementen, een kinderdienstencentrum met therapiezwembad, een dagactiviteitencentrum voor ouderen, een poliklinische adviescentrum, een regulier kinderdagverblijf en een parkeergarage:...plaatsen (navragen bij HEVO) architectenbureau: Tuns + Horsting, Rotterdam opdrachtgever: Stichting Ipse de Bruggen 7 8 9 8 19
Incompany bijeenkomst Wat zijn de kansen voor uw zorgvastgoed? Preview Het team van de Transformatiescan organiseert Incompany bijeenkomsten waarbij u een eigen praktijkcase kunt inbrengen. Tijdens de bijeenkomst krijgt u uitleg over de werkwijze van de Transformatiescan en kunt u de methodiek van de Transformatiescan aan de hand van de door u aangedragen praktijkcase ervaren en brengen we op verzoek een bezoek aan een succesvol getransformeerd gebouw. Uw eigen gebouw Aan de hand van deze eigen case ervaart u niet alleen hoe wij te werk gaan met de Transformatiescan, maar vooral ook wat het voor u kan opleveren. U bepaalt in overleg met het Team van de Transformatieteam welke collega s van uw organisatie aan deze bijeenkomst deelnemen (bijvoorbeeld: hoofd zorg, bestuurder, controller, teamleider zorg etc). Programma (1 dagdeel) 1. ontvangst en welkom 2. trends en ontwikkelingen, organisatiestrategie in relatie tot vastgoedstrategie 3. toelichting methodiek korte pauze 4. praktijkcase en miniworkshop met uw eigen gebouw 5. terugkoppeling resultaten 6. rondleiding (optioneel) 7. afsluiting Voor een Incomapny bijeenkomst kunt u contact opnemen met een van de teamleden van de Transformatiescan. Workshop 21
Het team Colofon Betrokken van initiatief tot en met eind advies. HEVO HEVO is verantwoordelijk voor de begeleiding van het traject en biedt een inhoudelijke rol ten aanzien van financiën, onderzoek, Programma van Eisen, werkprocessen en techniek. Contactpersoon: Anneke Speelman en Patricia van hest-ossewieijer Inbo Inbo is verantwoordelijk voor de ruimtelijke en functionele vertaling van het geformuleerde programma tot een haalbaar ontwerp voor het bestaande gebouw. Contactpersonen: Trude de Vroomen, Adriënne Kolen ArjoHuntleigh ArjoHuntleigh is verantwoordelijk voor het inzichtelijk maken van het zorgproces in relatie tot de toekomstige doelgroep, beschikbare ruimte en de in te zetten hulpmiddelen. Contactpersonen: Anne Krans en Hendrik-Jan van Roozendaal Deerns Deerns is verantwoordelijk voor de technische vertaling van het geformuleerde programma tot een comfortabel en haalbaar installatieconcept voor het bestaande gebouw. Contactpersoon: Marten Valk Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie of welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van HEVO, Inbo, ArjoHuntleigh of Deerns. Fotografie Aat Vos en Inbo Vormgeving Susan Brouwers, Inbo Hugo de Grootlaan 11 Postbus 70501 5201 CB s-hertogenbosch T +31 (0)73 640 94 09 info@hevo.nl www.hevo.nl Gaasterlandstraat 5 Postbus 967 1000 AZ Amsterdam T +31 (0)20 421 24 22 info@inbo.com www.inbo.com Biezenwei 21 Postbus 6116 4000 HC Tiel T +31 (0)344 64 08 89 info@arjohuntleigh.com www.arjohuntleigh.nl Fleminglaan 10 Postbus 1211 2280 CE Rijswijk T +31 (0)88 374 00 00 info@deerns.com www.deerns.nl Datum September 2015 23
Dolorem remquunto Dus conet acia dolorem remquunto verenia quid etus evelita sperro et pratur sunt od magnam, ari si dolorro volupta erchil idel il maximpos autetur aut moditio rionseq uaspitat. Ehent a con non porepra acererc hicillibus quia eliqui dis ex et, sus doloreprae. Sedistecae. Agnat quae pratus et quasperchita nes conseri busdam, officaesti serum fugitiis etur? Enia nus, que nullab int omnimpore corerorate cone quuntoribus dis min ne nonsequi comnit quam abo. www.transformatiescan.com Usae repudaeped mos aut omnis sollesto eturem qui vendendic to consent fugitiatem conet et dolupta tionet rerem faccatet magni as sus essum faciantis repellu ptatusandis doluptur rem. Ut et ullatis et ute sinctum faceptiam harum aspis sum faceatur aritaerchil ilicimi, que optaqui nonet de voluptas arioreium serepedis ex earuntio. Rio esto ipid untur? Reperna tiaspie nimolecus. Ximodis imperferum erum ad quiae reperum remporro volorum hillandani beri doloriam rehendaectum alitate necatem derumenectis alia doluptaque lautatium nossi sequat. Meer informatie I www.transformatiescan.com