Inhoudstafel VOORSCHRIFTEN ALGEMENE BEPALINGEN... 1 1. VOORAFGAANDE BEPALINGEN... 1 2. SPECIFIEK AAN HET BPA TERMINOLOGIE... 1 3. SAMENSTELLING VAN HET DOSSIER VOOR STEDENBOUWKUNDIGE VERGUNNING... 1 VOORSCHRIFTEN BEPALINGEN PER ZONE... 2 4. ZONE VOOR OPENBARE WEGENIS... 2 5. ZONE VOOR WONEN EN COMPLEMENTAIRE FUNCTIES... 2 5.1. Bestemmingen... 2 5.2. Bebouwing... 3 5.3. Onbebouwde ruimte... 5 5.4. Parkeervoorzieningen... 5 5.5. Ontsluiting... 5 Gemeente Dilbeek BPA Brouwerij Eylenbosch
Voorschriften Algemene bepalingen 1. VOORAFGAANDE BEPALINGEN Het Bijzonder Plan van Aanleg is begrensd volgens de aanduidingen van bijgaand plan. De grafische gegevens van het plan en de reglementaire voorschriften ervan vullen elkaar aan. Voor de gevallen waarbij kadastrale afwijkingen op het plan voorkomen ten overstaan van de situaties op plan aangegeven, kunnen de bestemmingen aangepast worden rekening houdend met de kadastrale juistheid. 2. SPECIFIEK AAN HET BPA TERMINOLOGIE Renovatie: vernieuwen, verbeteren van de toestand van gebouwen (bv. Plaatsen van nieuwe schrijnwerken, elektriciteitswerken, vernieuwen van afwateringsbuizen, ) Restauratie: herstellen in de vroegere toestand van gebouwen (bv. Het in zijn originele staat herstellen van stucwerken, parketvloeren,.) Conserveren: nemen van treffende maatregelen voor het behoud van waardevolle elementen (bv. Behandelen tegen roestvorming, ) Herbestemming: opnieuw functioneel maken van een gebouw door het vergunnen van een nieuwe bestemming (bv. Magazijn wordt parkeerruimte) Herontwikkeling: opnieuw functioneel maken van een bestaand gebouw door de uitrusting met nieuwe faciliteiten (bv. Fabriekshal wordt ingericht als auditoriumruimte) Geïntegreerde nieuwbouw: nieuwbouw die zich inschrijft in de bestaande toestand door zijn architecturale eigenschappen: functies, materialen, volumes, harmonie of contrast Lokale kleinhandel: bruto vloeroppervlakte maximum 250 m² Silhouet: zichtbare omtrek in de skyline 3. SAMENSTELLING VAN HET DOSSIER VOOR STEDENBOUWKUNDIGE VERGUNNING Aan elk dossier voor stedenbouwkundige vergunning wordt een haalbaarheidsstudie toegevoegd. Deze omvat: - een duidelijke omschrijving van de concepten van het initiatief; - een verantwoording van de opbouw en materiaalkeuze; - de vertaling van de stedenbouwkundige doelstellingen voor de site. Indien afbraak van bestaande gebouwen of onderdelen van gebouwen vereist is, omvat de haalbaarheidsstudie daarnaast ook: - een grondige en objectief onderbouwde analyse van de bouwfysische toestand van het betreffende gebouw waarin aangeduid wordt welke delen onherroepelijk en onherstelbaar aangetast zijn; - een motivatie die aantoont dat de vooropgestelde bestemmingen niet of niet op ernstige wijze kunnen georganiseerd worden; - een gemotiveerde illustratie van de lage architecturale waarde van de betreffende delen. Gemeente Dilbeek 1 BPA Brouwerij Eylenbosch
Voorschriften Bepalingen per zone 4. ZONE VOOR OPENBARE WEGENIS De bestemmingsgrens van de openbare wegenis legt tevens de rooilijn vast. De stroken in dit plan aangeduid voor openbare wegenis zullen, voor zover zij nog niet tot de openbare wegenis behoren, hierbij ingelijfd worden door afstand, onteigening of verwerving. Binnen deze stroken mag worden aangebracht al wat de hedendaagse verkeerstechniek vereist, zoals parkeerruimten, beplantingen, voorzieningen voor openbaar vervoer,... De aanduidingen der verhardingen, boordstenen, vluchtheuvels, beplantingen en dergelijke zijn enkel gegeven ten titel van inlichting, indien aangeduid op plan. 5. ZONE VOOR WONEN EN COMPLEMENTAIRE FUNCTIES 5.1. Bestemmingen 5.1.1. Hoofdbestemming De hoofdbestemming moet minimaal 75% van de vloeroppervlakte innemen. Wonen: meergezinswoningen, eengezinswoningen - De te behouden gebouwen worden met meer ruime wooneenheden (voorbeeld: lofts, ruime appartementen ) ingevuld. De vloeroppervlakte per wooneenheid bedraagt minimaal 100 m². De gemiddelde vloeroppervlakte per wooneenheid genomen over het geheel van de te behouden gebouwen dient 160 m² of meer te bedragen. - De nieuwbouw dient te bestaan uit kleinere appartementen tot maximaal 110 m² vloeroppervlakte per wooneenheid. 5.1.2. Nevenbestemmingen De nevenbestemmingen mogen gezamenlijk maximaal 25% van de vloeroppervlakte innemen. Afhankelijk van de nevenbestemming zijn bijkomend volgende grenzen aan de toegelaten vloeroppervlakte per nevenbestemming opgelegd: Kantoorruimte voor lokale bedrijven met aan het wonen verweefbare activiteiten, zo mogelijk gekoppeld aan gemeenschappelijke faciliteiten voor deze bedrijven (bijvoorbeeld voor starters): maximum 25% van de vloeroppervlakte Diensten: maximum 10% van de vloeroppervlakte Reca (restaurant/café): maximum 10% van de vloeroppervlakte Vrijetijdsvoorzieningen: fitness, badminton, basket, klim-, turn- of dansruimte, ping-pong: - maximum 15% van de vloeroppervlakte; - vrije tijdsvoorzieningen worden niet toegelaten in de karakteristieke gebouwen; - grootschalige, luidruchtige en harde recreatievormen (bv. paintball) zijn verboden. Lokale kleinhandel: maximum 10% van de vloeroppervlakte. De nevenbestemmingen mogen zowel in de bestaande industriële bebouwing als in de nieuwbouw worden ondergebracht. Gemeente Dilbeek 2 BPA Brouwerij Eylenbosch
5.2. Bebouwing 5.2.1. Algemeen Voor alle bouwingrepen die een stedenbouwkundige vergunning vereisen, wordt een haalbaarheidsstudie zoals omschreven in artikel 3.Samenstelling van het dossier voor stedenbouwkundige vergunning toegevoegd aan het dossier voor stedenbouwkundige vergunning. Bij het opnieuw functioneel maken van het huidige gebouwencomplex, dient een behoud van de meest karakteristieke gebouwen het uitgangspunt te zijn. Het silhouet van de karakteristieke gebouwen en onderdelen (zoals aangeduid op het bestemmingsplan) dient gerespecteerd te worden. Alle zichtbare gevels zijn evenwaardig wat architecturale detaillering, afwerkingsniveau en materiaalgebruik betreft. Alle bouwwerken, ook diegene die als renovatie, restauratie, herbestemming of herontwikkeling worden beschouwd, gebruiken duurzame en hoogwaardige materialen in harmonie met het huidige materiaalgebruik. Schrijnwerken mogen in hout, staal, aluminium of een combinatie hiervan. Bij alle werken die als renovatie, restauratie, herbestemming of herontwikkeling worden beschouwd en die gevelwijzigingen tot gevolg hebben, legt men een voldoende reserve van verwijderde bouwmaterialen aan waarmee alle wijzigingen naadloos kunnen worden uitgevoerd. Alle renovaties, restauraties, herbestemmingen, herontwikkelingen of nieuwbouw moeten een contextuele inpassing in, een architecturale verrijking van en een kwalitatieve dialoog met het huidige gebouwencomplex van de site Eylenbosch garanderen. 5.2.2. Te behouden gebouwen De op het bestemmingsplan aangeduide te behouden gebouwen maken verplicht deel uit van een renovatie-, restauratie-, herbestemmings- of herontwikkelingsproject. Hiervoor gelden de volgende richtlijnen: De huidige bouwhoogte en gabarit blijven behouden, waarbij de bestaande platte daken functioneel benut mogen worden (voorbeeld als dakterras). Indien om functionele redenen vereist, kunnen plaatselijk beperkte verhogingen toegestaan worden, echter steeds met respect voor het silhouet van het complex en nooit met de bedoeling om een extra bouwlaag te creëren. Het silhouet van de karakteristieke gebouwen en onderdelen (zoals aangeduid op het bestemmingsplan) dient gerespecteerd te worden. Hierop kan één uitzondering gemaakt worden voor het te behouden gebouw langs de Ijsbergstraat. De voorgevel en de rechterzijgevel kunnen beperkt aangepast worden om een nieuwe, veilige ontsluiting te realiseren (aanpassen bouwvolume, realisatie doorsteek..). Nieuwe gevelopeningen ten behoeve van een verbeterde lichtinval zijn toegelaten maar moeten de gevelritmiek respecteren. Dakkapellen met dezelfde dakbedekking en aansluitend bij de architecturale context zijn toegelaten tot maximum 20% van de gevelbreedte. Glasvlakken tot maximaal 30% van het dakvlak zijn toegelaten. Om de gewenste bestemmingen binnen het gebouwencomplex te optimaliseren, wordt in het gesloten bouwblok op de hoek van de IJsbergstraat en de Ninoofsesteenweg ten minste 1 lichtschacht gerealiseerd van minstens 2,5% van de huidige totaal bebouwde oppervlakte van het betreffende bouwblok. Deze ruimte wordt ingericht als binnenpatio. Gemeente Dilbeek 3 BPA Brouwerij Eylenbosch
Bijzondere bepalingen karakteristieke gebouwen en gevels De bestaande dakvormen, puntgevels, verwijzingen naar de identiteit van de site Eylenbosch (zoals bvb. de naamvermelding in de gevel) en de schoorsteen blijven behouden. In de zadeldaken mogen glasvlakken met een maximale oppervlakte van 30% gerealiseerd worden. Bijkomende openingen in de puntgevels van de karakteristieke gebouwen zijn niet toegelaten. De huidige buitenschrijnwerken functioneren als model voor de vormgeving van eventuele nieuwe ontwerpen (raamverdeling, ). Het materiaalgebruik beantwoordt in ieder geval aan artikel 5.2.1. In functie van de gebruikskwaliteit van de gebouwen kunnen de op het bestemmingsplan aangeduide karakteristieke gevels wijzigingen ondergaan ten behoeve van een verbeterde lichtinval. Deze aanpassingen dienen steeds in verhouding te staan tot architecturale context, het overwegend gesloten karakter en de bestaande gevelritmiek. In functie van het realiseren van een veilige ontsluiting naar de Ijsbergstraat, kan de langs de IJsbergstraat aangeduide karakteristieke gevel wijzigingen ondergaan ten behoeve van deze ontsluiting. Deze aanpassingen dienen steeds in verhouding te staan tot architecturale context, het overwegend gesloten karakter en de bestaande gevelritmiek. 5.2.3. Nieuwbouw Buiten de contour van de te behouden gebouwen is in de overige delen van de zone voor wonen en complementaire functies nieuwbouw toegelaten ter compensatie van afgebroken delen of in functie van verticale circulatie en parkeervoorzieningen. De geïntegreerde nieuwbouw of nieuwbouwvolumes die binnen deze zone worden ontwikkeld, moeten aan volgende bepalingen voldoen. Algemeen - ze verhouden zich als één geheel met de huidige gebouwen en zijn er al dan niet aan gekoppeld. - ze respecteren de huidige schaalverhoudingen en profielen van de site. - ze passen zich door architectuur en materiaalgebruik in op de huidige site, hetzij door harmonie of door doelbewust contrast. Bebouwbare oppervlakte De oppervlakte van de bestaande bebouwing zoals weergegeven op het plan bestaande toestand geldt als maximaal bebouwbare oppervlakte. Inplanting van de volumes De inplanting van nieuwbouwvolumes is vrij, maar steeds in functie van het creëren van een centrale ingesloten binnenkoer en rekening houdend met de maximaal bebouwbare oppervlakte. Aantal bouwlagen bouwhoogte - woonlagen Voor alle nieuwbouw geldt maximaal 3 bouwlagen bovengronds, gemeten ten opzichte van het plaatselijke maaiveld. Maximale bouwhoogte: o steeds met respect voor en in verhouding tot de te behouden gebouwen en het silhouet van het complex. Daarbij zullen de bestaande te behouden gebouwen als bovengrens o fungeren voor de bepaling van de bouwhoogte; indien er nieuwbouw gekoppeld wordt aan 1 of meerdere te behouden gebouwen wordt de hoogte van de nieuwbouw bepaald door de hoogte van de laagste gemeenschappelijke gevel met de te behouden gebouwen. De hoogte van deze laatste geldt als absoluut maximum. Binnen deze bouwlagen mogen maximaal zoveel woonlagen voorzien worden als er bouwlagen zijn toegelaten. Indien andere functies in een of meerdere bouwlagen worden ondergebracht wordt het aantal toegelaten woonlagen met dit aantal door andere functies benutte lagen verminderd. Tussenverdiepen binnen eenzelfde woongelegenheid zijn toegelaten en worden niet als afzonderlijke woonlaag gerekend. Gemeente Dilbeek 4 BPA Brouwerij Eylenbosch
Daken De dakvorm is vrij. Glasvlakken tot maximaal 30% van het dakvlak zijn toegelaten. 5.3. Onbebouwde ruimte De onbebouwde ruimte wordt gemeenschappelijk ingericht, beheerd en gebruikt. Bij de inrichting van de onbebouwde ruimte moeten voldoende waterdoorlatende zones met groeninrichting (G/T 0,2) uitwerkt worden. Binnenpatio s worden volledig met waterdoorlatende materialen en groen ingericht. Binnenkoer Centraal in het gebouwencomplex moet een ingesloten binnenkoer voorzien worden met een oppervlakte die minstens gelijk is aan de oppervlakte van de bestaande binnenkoer (zoals aangegeven op het plan bestaande toestand), met inbegrip van de vrije ruimte onder de bestaande luifels. Deze binnenkoer wordt verkeersluw gemaakt: de toegankelijkheid voor wagens wordt beperkt voor leveringen en kortstondig bezoekersparkeren. De binnenkoer geldt als onbebouwde ruimte. Hier mogen geen nieuwe bouwconstructies worden opgericht op uitzondering van die elementen die noodzakelijk worden geacht voor de veilige evacuatie van de gebouwen. Een transparante afdekking, passerelles die de aanpalende bouwvolumes verbinden of lichte balkonstructuren zijn wel toegelaten. 5.4. Parkeervoorzieningen De parkeerbehoefte van de gerealiseerde functies dient opgevangen te worden binnen de zone voor wonen en complementaire functies. Hierbij gelden volgende richtcijfers: functie wonen kantoren diensten café restaurant vrijetijdsvoorzieningen lokale kleinhandel minimaal 1 pp/wo 2,8 pp/100 m² bvo 1,5 pp/100 m² bvo 5 pp/100 m² bvo 8 pp/100 m² bvo 2,5 pp/100 m² bvo 2,5 pp/100 m² bvo De parkeerbehoefte voor de woonfunctie en de complementaire functies dient binnen het plangebied volledig te worden opgevangen binnen de ondergrondse en gelijkvloerse niveaus van bebouwing. De onbebouwde ruimte kan alleen benut worden voor kortstondig bezoekersparkeren. 5.5. Ontsluiting Rechstreekse aantakking op de Ninoofsesteenweg is niet toegelaten. Opgemaakt te Dilbeek, door ondergetekende ontwerper, W. ROESEMS Erkend stedenbouwkundige Gemeente Dilbeek 5 BPA Brouwerij Eylenbosch
Gezien en voorlopig aangenomen door de Gemeenteraad van Dilbeek in zitting van Vanwege de Raad, De Gemeentesecretaris De Burgemeester H. VAN DEN NEST S. PLATTEAU Gemeentezegel Het College van Burgemeester en Schepenen van de gemeente Dilbeek bevestigt dat onderhavige voorschriften ten gemeentehuize ter inzage van het publiek werden neergelegd van tot Vanwege de Raad, De Gemeentesecretaris De Burgemeester H. VAN DEN NEST S. PLATTEAU Gemeentezegel Gezien en definitief aangenomen door de Gemeenteraad van Dilbeek in zitting van Vanwege de Raad, De Gemeentesecretaris De Burgemeester H. VAN DEN NEST S. PLATTEAU Gemeentezegel Voor eensluidend afschrift van het aan het openbaar onderzoek onderworpen origineel. Vanwege de Raad, De Gemeentesecretaris De Burgemeester H. VAN DEN NEST S. PLATTEAU Gemeentezegel Gemeente Dilbeek 6 BPA Brouwerij Eylenbosch