CONCEPT Woonvisie Gemeente Zevenaar 2015-2025 Samen werken aan een aantrekkelijke toekomst. Inhoudsopgave 1. Inleiding 1 2. Onze visie: Groeien in een veranderend perspectief 2 3. Positie Zevenaar in de regio: levendige centrumgemeente 4 4. Onze bestaande woningvoorraad 7 4.1. Verouderd woningaanbod 7 4.2. Inzetten op verduurzaming van de woningvoorraad 7 4.3. Leefbaarheid 8 4.4. Ontwikkeling van de woningbehoefte 9 5. Doelgroepen 11 5.1. Doelgroepen in de sociale woningvoorraad 11 5.2. Ouderen: voorsorteren op een geschikt huis 13 6. Woningbouwopgave: de omvang en de locaties 15 6.1. Omvang van het programma 16 6.2. De locaties voor het programma 17 7. Uitvoering van de woonvisie 19 14 september 2015 IN15.01607
1. Inleiding Zevenaar is een prettige gemeente om te wonen. Dit moet ook in de toekomst zo blijven. Daarom kijken we kritisch naar de vraag naar nieuwe woningen, de kwaliteit van de bestaande wijken en zoomen we in op een aantal doelgroepen die het op de woningmarkt lastig hebben. In deze Woonvisie bepalen we onze koers tot 2025. Naast het visiedeel komt er een Uitvoeringsprogramma waarin we vastleggen hoe we dit vorm gaan geven in de komende vier jaar. Het uitvoeringsprogramma wordt iedere 4 jaar bekeken en indien nodig bijgesteld. Dat doen we samen met Baston Wonen, Plavei en ook zoveel mogelijk met andere organisaties, bedrijven en inwoners. Aanleiding Dat het nu goed wonen in Zevenaar is, betekent niet dat we stil kunnen zitten. De wereld verandert: Er komt steeds meer nadruk te liggen op duurzaamheid, zowel in energiebesparing als in toekomstwaarde van woningen. Daarmee groeit de aandacht voor de noodzaak van het investeren in de oudere delen van de bestaande voorraad. Sinds 2008 stagneerde de woningmarkt. Woningen zijn moeilijk verkoopbaar, soms omdat deze onder water staan. Hierdoor stagneerde de doorstroming, en nam vooral de vraag naar dure woningen af, maar het beperkt ook de doorstroming tussen huur en koop. De woonwensen zijn er niet anders door geworden en bij een aantrekkende economie en een herstellende woningmarkt kan uitstel tot een inhaalslag leiden. Het aantal inwoners groeit landelijk steeds minder snel en ook de huishoudensgroei neemt af. Dat geldt ook voor Zevenaar. De bevolking vergrijst en ontgroent. Verandering van bevolkingssamenstelling leidt ook tot verandering van de gewenste woningvoorraad. Op lange termijn (vanaf 2030) neemt de vergrijzing weer af en komt er alsnog veel aanbod in de gezinskoopvoorraad. Er is een heel stelsel aan nieuwe wetten en regels geïntroduceerd in de afgelopen jaren. De uitwerking daarvan gaat in sommige gevallen pas de komende jaren zichtbaar worden. Belangrijk zijn: het scheiden van wonen en zorg, de aanpassing van de hypotheekrenteaftrek en nieuwe spelregels voor de corporaties. De invloed van de gemeentelijke overheid is kleiner, de invloed van andere professionele partijen gegroeid en de invloed van bewoners neemt toe. Belangrijker nog is dat we alleen samen tot uitvoerbare oplossingen kunnen komen. Met de nieuwe Woningwet hebben gemeenten de mogelijkheid gekregen om met het vaststellen van een Woonvisie mee te sturen op het beleid van de corporaties. De in deze Woonvisie vastgelegde koers zullen we vastleggen in de prestatieafspraken met de corporaties. Dit is slechts een greep uit trends en ontwikkelingen waarmee we met dit woonbeleid rekening houden. Na enkele jaren met minder aandacht voor het beleidsveld wonen is in het coalitieakkoord 2014-2018 wonen dan ook weer als beleidsthema teruggekeerd op de bestuurlijke agenda. Woonvisie Gemeente Zevenaar 2015 2020 CONCEPT 14 september 2015 1
2. Onze visie: Groeien in een veranderend perspectief Het is goed wonen in Zevenaar voor jong en oud. De sterke sociale samenhang en de gemoedelijke mentaliteit geven de gemeente karakter. De gemeente Zevenaar heeft een uitstekend en gevarieerd voorzieningenaanbod, in het bijzonder in de stad Zevenaar. Deze kern neemt daardoor in de regio een belangrijke positie in. Zevenaar is bovendien goed bereikbaar en biedt veel mogelijkheden om betaalbaar te wonen in een klein-stedelijke omgeving. Daarnaast is er ook in de duurdere segmenten en in de dorpse setting een divers aanbod van woningen. Voorsorteren op veranderingen in de woningmarkt We (blijven) inzetten om een jonge populatie en hogere inkomensgroepen aan ons binden. Dat is goed voor de lokale economie en noodzakelijk om voldoende draagvlak te behouden voor de voorzieningen. Deze voorzieningen zijn belangrijk voor een prettige woonomgeving en om de leefbaarheid op peil te houden. Het aantal inwoners groeit landelijk steeds minder snel, en ook de huishoudensgroei neemt af. Zevenaar doet het goed in het aantrekken van vooral jonge gezinnen en daar blijven we ook op inzetten. Maar ook in Zevenaar wordt dat op de langere termijn minder vanzelfsprekend en moeten we rekening houden met krimp. In de afgelopen jaren lag onze focus op nieuwbouw. Met nieuwbouw voegen we de komende decennia nog maar enkele procenten aan de woningvoorraad toe. Veruit het grootste deel van de woningen staat er al en die worden naar tevredenheid bewoond. Voor deze bewoners en eigenaren van de woningen is het belangrijk dat de nieuwbouw iets extra s toevoegt (een aantrekkelijke woning om naar door te stromen) en niet leidt tot een overaanbod (en het risico je eigen woning niet meer kwijt te raken). De komende decennia zal de bestaande woningvoorraad moeten voorzien in de woningbehoefte. Met een groeiende groep ouderen zal dat om de nodige aanpassingen vragen. Het ruime aanbod goedkope woningen maakt Zevenaar aantrekkelijk, maar daarin zit ook het grootste risico op termijn. Dat risico zit in de kwaliteit: eenvoudig gebouwde, verouderde woningen (tot de jaren 70) op minder gewilde plekken. Als de druk op de woningmarkt afneemt moeten we alert zijn om die vraaguitval én bijbehorende leefbaarheids problemen te voorkomen. Focus op drie opgaven In deze Woonvisie leggen we de focus op de drie belangrijkste opgaven: - Het aantrekkelijk houden van de bestaande woningvoorraad. - Het verbeteren van de positie van doelgroepen met een kwetsbare positie; - Bewaken dat de woningbouw aansluit bij de behoefte: om de potentiële groei maximaal op te vangen én tegelijkertijd het voorkomen van overaanbod; Bij de invulling van deze drie opgaven komt ook ons beleid en ambitie rondom duurzaamheid, wonen en zorg, leefbaarheid en het ruimtelijk beleid aan bod. Faciliteren van initiatieven In de Woonvisie formuleren we voor de drie opgaven een aantal uitgangspunten. Dat doen we op hoofdlijnen waarbij de partijen op de woningmarkt met hun kennis en inzet zelf tot een invulling kunnen komen. Als gemeente kiezen we niet een bepalende en sturende rol, maar een meer faciliterende rol. Zeker ook in het wonen, waar wij op de woningmarkt met een aantal instrumenten voorwaarden kunnen scheppen voor derden. Dat doen we met bestemmingsplannen, onderhoud en beheer van de openbare ruimte, deelnemen bij leefbaarheidsaanpak, onderzoek en monitoring en het op bescheiden schaal beschikbaar stellen van stimuleringsregelingen. Bij nieuwbouw kunnen we door onze grondposities nog wel een sturende rol nemen, al is onze financiële armslag daarin zeer beperkt. Woonvisie Gemeente Zevenaar 2015 2020 CONCEPT 14 september 2015 2
Het vaststellen en eventueel intrekken van bestemmingsplannen met een bouwtitel is ons belangrijkste instrument om regie te kunnen voeren. In de bestaande woningvoorraad ligt onze rol bij bewustwording en het faciliteren van initiatieven van bewoners, eigenaren en het lokale bedrijfsleven. Als het gaat om de doelgroepen met een kwetsbare positie vragen wij vooral de corporaties een actieve rol op zich te nemen. Dat zullen we uitwerken in de prestatieafspraken met de corporaties. Vinger aan de pols De Woonvisie hebben we opgesteld met de huidige kennis. Maar de woningmarkt is veranderlijk en om op koers te blijven zullen we ons met enig regelmaat een beeld moeten vormen van de actuele ontwikkelingen. Dat doen we door kengetallen te verzamelen. Maar veel belangrijker is om daarover periodiek in overleg te gaan met betrokkenen op de woningmarkt om ieder vanuit onze eigen kennis en rol een gezamenlijk beeld te vormen van de ontwikkelingen en van mogelijke koersaanpassingen. Woonvisie Gemeente Zevenaar 2015 2020 CONCEPT 14 september 2015 3
3. Positie Zevenaar in de regio: levendige centrumgemeente De gemeente Zevenaar heeft in 2014 14.475 huishoudens. De afgelopen jaren komen er iets meer mensen naar Zevenaar dan er vertrekken; van de jongeren onder de twintig vertrekken iets meer dan er zich vestigen, maar Zevenaar is per saldo aantrekkelijk voor jonge gezinnen en 1&2 persoonshuishoudens in de leeftijdsklasse 25-30 jaar. In die groepen had Zevenaar een vestigingsoverschot. Vooral uit de buurgemeenten weet Zevenaar mensen aan te trekken, terwijl er per saldo mensen (jongeren) vertrekken naar studentensteden zoals Nijmegen, Arnhem en Ede. De sterkste relatie is er met Arnhem. Jongeren trekken naar Arnhem terwijl Zevenaar interessant is voor mensen uit Arnhem die een zelfstandige woning zoeken. Figuur 1 Absolute aantal verhuisde personen tussen gemeenten 2011-2013 Figuur 2 Saldi aantal verhuisde personen tussen gemeenten 2011-2013 Woonvisie Gemeente Zevenaar 2015 2020 CONCEPT 14 september 2015 4
De aantrekkelijkheid van Zevenaar hangt samen met een ruime beschikbaarheid van eengezinswoningen die in Zevenaar ook nog eens relatief goedkoop zijn. De woningvoorraad bestaat voor twee-derde uit rij- en hoekwoningen en appartementen, vooral uit de periode 1960-1990. Ook twee-derde van de vestigers uit de gemeenten met de belangrijkste verhuisrelaties kiest voor deze segmenten. De instroom hangt samen met de oplevering van nieuwbouwwoningen. Verhuizers die naar nieuwbouw verhuizen komen meestal uit de gemeente zelf, maar daardoor komen in de bestaande voorraad wel woningen vrij voor belangstellenden van elders. Het positieve vestigingssaldo is gericht op de kern Zevenaar (inclusief Groot Holthuizen). Binnen de gemeente is er per saldo sprake van een beweging van de omliggende kernen naar Zevenaar. De personen die zich in Angerlo hebben gevestigd komen absoluut maar ook relatief (71%) vaak van buiten de gemeente. De belangrijkste gemeenten van herkomst zijn: Doesburg en Arnhem. Daarnaast is 17% verhuisd binnen Angerlo en 8% komt uit Giesbeek. Uit de overige kernen van Zevenaar hebben zich opvallend weinig personen in Angerlo gevestigd. Voor Giesbeek speelt dit nog sterker. Bijna alle personen die verhuizen komen uit Giesbeek zelf of uit een andere gemeente, vooral uit Arnhem. De kernen Angerlo en Ooy en Oud-Zevenaar hebben de afgelopen jaren te maken te gehad met een vertrekoverschot: er vertrokken meer personen dan er zich vestigden. Motor voor de groei van het aantal huishoudens in Zevenaar is het vestigingsoverschot want de eigen groei is beperkt en ontstaat slechts door de huishoudensverdunning. Dat maakt dat de groei van Zevenaar gevoelig is voor externe ontwikkeling zoals het woningaanbod en werkgelegenheid in de omliggende gemeenten waar veel vestigers vandaan komen. Maar de relatieve aantrekkelijkheid van Zevenaar is niet alleen afhankelijk van het woningaanbod. Om als woongemeente aantrekkelijk te blijven is een goede bereikbaarheid met de auto én OV, het aanbod van centrumvoorzieningen en het behouden en versterken van de werkgelegenheid van wezenlijk belang. Zevenaar als centrumgemeente Zevenaar blijft de centrumgemeente in de Liemers en biedt met het woningbouwprogramma ruimte om te groeien. Naast voldoende woningaanbod is een transparante woningmarkt, een goede bereikbaarheid, een aantrekkelijk voorzieningenaanbod en voldoende werkgelegenheid cruciaal om deze ambitie waar te kunnen maken. Uitgangspunten - We zetten in op een open en transparante woningmarkt: met woonruimteverdeling op regionaal niveau. - Met ons economisch beleid, verkeersbeleid en cultuurbeleid zetten we in op behoud en versterken van onze positie als aantrekkelijke vestigingsgemeente in de Liemers. Woonvisie Gemeente Zevenaar 2015 2020 CONCEPT 14 september 2015 5
4. Onze bestaande woningvoorraad 4.1. Verouderd woningaanbod Het aanbod goedkopere rijwoningen (vooral uit de jaren 60 en 70) in de voorraad vormen op dit moment nog onze kracht in het aantrekken van jonge huishoudens. Maar op termijn is dit de achilleshiel van ons woningaanbod. Juist in dit type woningaanbod wordt een overschot voorzien na 2025. Als we in de komende jaren goedkope rijwoningen blijven toevoegen dan wordt dit overschot aan oudere goedkope rijwoningen nog groter. Daarbij komt dat kopers in dit segment maar een beperkte investeringsruimte hebben voor verregaande ingrepen. Als er niet voldoende wordt geïnvesteerd in de oudere woningen verliezen zij hun aantrekkelijkheid ten opzichte van de woningen die daarna gebouwd zijn. Met mogelijk vraaguitval als gevolg. Dat maakt dat de keuzes die we nu maken consequenties hebben voor de langere termijn. 4.2. Inzetten op verduurzaming van de woningvoorraad Als er niet voldoende wordt geïnvesteerd in deze eenvoudig gebouwde woningen raken zij technisch, energetisch en qua uitstraling achter ten opzichte van de woningen die daarna gebouwd zijn. In deze Woonvisie onderschrijven we het belang om eraan bij te dragen dat er blijvend wordt geïnvesteerd in bestaande woningen en de woonomgeving, omdat: - Het belangrijk is dat ook bestaande woningen aantrekkelijk zijn, met het oog op behoud van huishoudens in Zevenaar; - Eigenaren van bestaande woningen hun woning kunnen verkopen en doorstromen naar een volgende stap in hun wooncarrière, zodat zo veel mogelijk mensen hun woonwensen kunnen vervullen; - Wijken waar geïnvesteerd wordt er aantrekkelijker uitzien en hoger worden gewaardeerd door bewoners; - De woonlasten van oudere woningen stijgen, als gevolg van verouderde energetische kwaliteit van de woning in combinatie met oplopende energieprijzen. - De gemeente Zevenaar een duurzaamheidsambitie heeft om in 2050 CO2 neutraal te zijn. - Wanneer mensen investeren in energiebesparende woningverbetering, dit leidt tot lagere energielasten maar doorgaans ook tot een betere marktpositie. Voor woningen met een betere marktpositie geldt dat eigenaren eerder bereid zijn om te blijven investeren in casco, comfort en uitstraling. - Aantrekkelijke woningen met een goede marktpositie generen voldoende vraag (instroom) om leegstand, rotte plekken of verpaupering te voorkomen, dat is goed voor de leefbaarheid. - Met een goede positie op de woningmarkt wordt kapitaalvernietiging voorkomen. Een aanpak voor de bestaande voorraad In onze Structuurvisie hebben we het belang van de kwaliteitsslag al aangegeven. Als gemeente hebben we een beperkte rol, maar vanuit onze bescheiden positie willen wij toch een aantal prikkels geven voor het aanjagen van de noodzakelijke vernieuwing. In de koopsector richten we ons op bewustwording en het wijzen op de verantwoordelijkheid en de kansen van de eigenaren. Dat doen we niet alleen, maar zoeken aansluiting bij bestaande initiatieven zoals die van het Duurzaam Expertise Centrum Liemers (DEC Liemers). We zijn alert op het benutten van provinciale en landelijke regelingen. En we zetten in op een verruiming van de mogelijkheid voor de uitbreiding (aanbouw en opbouw) aan bestaande woningen. Gezien de mogelijke consequenties die dat heeft voor de buren vraagt dat per geval om een zorgvuldige afweging. Woonvisie Gemeente Zevenaar 2015 2020 CONCEPT 14 september 2015 6
De huidige stimuleringsregelingen gericht op de nieuwbouw, de startersleningen en kopers-premie, schaffen we af en deze middelen zetten we in om duurzaamheidsinvesteringen in de bestaande voorraad te stimuleren. Dat kan met een duurzaamheidslening die eigenaren financiële armslag geeft om te investeren in de eigen woning. Gezien de beperkte omvang van onze middelen zullen we deze gericht inzetten op de oudere en goedkopere delen van de voorraad. Voor de corporatiewoningen zetten we in op de uitvoering van het convenant Energiebesparing Huursector. Hierover zijn rijksoverheid, Aedes en de Nederlandse Woonbond als doelstelling overeengekomen dat een woning gemiddeld label B heeft in 2020. De corporaties bieden eigenaren van koopwoningen binnen of grenzend aan hun sociale woningcomplexen de mogelijkheid om mee te doen in de verbeterslag en stimuleren dit. Aandacht is er ook voor de verkoop van oudere rijwoningen: in aantal zal deze zo beperkt mogelijk zijn om overaanbod hiervan in de koopsector te voorkomen. De corporaties investeren in vernieuwing van de oudste delen van de voorraad en voor de zwakste complexen staat ook de optie voor sloop en nieuwbouw open. 4.3. Leefbaarheid Wonen is veel meer dan alleen de fysieke woning. Het gaat ook over hoe mensen samenleven en het voorzieningenniveau. In de gemeente Zevenaar zijn er geen wijken waar de leefbaarheid als geheel onder druk staat. Het is op het niveau van een aantal woon complexen dat de leefbaarheid onder druk kan staan. Op basis van de landelijke leefbaarheidsmonitor, maar ook vooral door alert zijn op signalen vanuit buurten houden wij samen met de corporaties in de gaten waar sprake is van problemen op het gebied van leefbaarheid. Samen met de corporaties, welzijnsorganisaties, scholen, woningeigenaren, buurtbewoners die zich verenigen en ook plaatselijke ondernemers gaan we aan de slag bij specifieke problemen. Daar waar sprake is van spanningen tussen bewoners in de buurt, overlast en als het wooncomplex of de omgeving een negatief imago krijgt is een gezamenlijke aanpak gewenst. Dat doen we doelgericht en op kleine schaal om zo de beperkte capaciteit en middelen gericht in te zetten. De huidige werkwijze zoals die ook is toegepast bij de aanpak van de verbetering in de Methen is een werkbare gebleken. Gemeente en corporatie zoeken elkaar op als leefbaarheidsproblemen worden geconstateerd en zoeken de samenwerking met andere partijen. Ambitie voor de bestaande voorraad Een aantal buurten ouder dan 30 jaar, en dan met name de goedkope (rij)woningen vragen om een investering. De verbetering van de energieprestatie van de woningen is daarbij het uitgangspunt. Uitgangspunten - Met de corporaties spreken we af dat in lijn met het Convenant Energiebesparing Huursector de huurwoningen gemiddeld een label B hebben in 2020. - We stimuleren de bewustwording over de noodzaak voor verbetering van de energieprestatie van oudere woningvoorraad uit de jaren 60 en 70. Dat doen we door aan te sluiten bij bestaande initiatieven zoals dat van het DEC. - De verkoop van sociale huurwoningen uit de periode 60 en 70 zoveel mogelijk beperken. - We zetten in op een modernisering en verduurzaming van de corporatievoorraad uit de periode 60 en 70 door renovatie, en in sommige situaties door sloop en de toevoeging van nieuw aanbod. - We stellen (beperkt) Duurzaamheidsleningen beschikbaar voor de ouderen ( 60 en 70) wijken en woningen in het goedkope prijssegment. - We zijn alert op problemen met de leefbaarheid in wooncomplexen en werken bij problemen met de corporatie en andere betrokken partijen een aanpak uit voor de specifieke situatie. Woonvisie Gemeente Zevenaar 2015 2020 CONCEPT 14 september 2015 7
4.4. Ontwikkeling van de woningbehoefte Bandbreedte van de woningbehoefte op basis van twee varianten Om de vraag naar type woningen te bepalen hebben we op twee manieren laten berekenen in welke segmenten van de woningmarkt in de komende tien jaar overschotten of tekorten optreden ten opzichte van de bestaande voorraad. In de eerste variant is uitgegaan van de verhuisplannen (verhuisgeneigdheid: blauwe balkjes) op basis van woonwensenonderzoek. In dat programma kunnen zo veel mogelijk huishoudens hun verhuiswens realiseren door een optimale doorstroming. Zo zal een deel van de ouderen naar een gelijkvloerse woning (of appartement) kunnen verhuizen en komt de eengezinswoning die zij achterlaten beschikbaar voor jonge huishoudens. Daarnaast is er aanbod in het duurdere segment van vrijstaande woningen en daarmee komen er rijwoning beschikbaar voor jonge huishoudens. In het woningbouwprogramma ligt dan het accent op vrijstaande woningen en appartementen. De tweede variant is opgesteld op basis van het daadwerkelijke verhuisgedrag (verhuismobiliteit: rode balkjes) omdat de verhuiswens niet altijd haalbaar blijkt te zijn. Zo verhuizen ouderen maar heel weinig omdat ze gehecht zijn aan hun huidige woning en woonomgeving of geen geschikt of bij hun budget passende woning vinden. Dat levert andere accenten op in het programma. Omdat ouderen in hun eengezinswoning blijven wonen ontstaat in die categorie een tekort en is er geen behoefte aan appartementen. In de behoefte naar prijs in het koopsegment is de variant volgens de verhuisplannen gericht op zowel het segment tussen 200.000 en 300.000 als ook het segment boven de 300.000. In de variant Recent verhuisgedrag zullen we het programma meer richten op de woningen tot 200.000 en de woningen boven de 300.000. Bron: WoON2012, Primos2014, CBS-statline, bewerking Atrivé Woningbehoefte 2025, ten opzichte van woningvoorraad 2015 in % Verhuisplannen / Verhuisgeneigdheid Verhuisgedrag /Verhuismobiliteit Vrijstaande woningen 62% 40% Half vrijstaand 8% -10% Rijwoningen (tussen- en hoekwoning) 0% 70% appartementen 30% 0% Bron: WoON2012, bewerking Atrivé Woonvisie Gemeente Zevenaar 2015 2020 CONCEPT 14 september 2015 8
Er is een vrij stabiele vraag naar vrijstaande woningen. De grootste bandbreedte is er bij de rijwoningen. Indien het verhuisgedrag als uitgangspunt wordt genomen dan is er vooralsnog een aanzienlijke behoefte. Degenen die er nu wonen blijven er wonen, terwijl er ook behoefte is van starters. Naarmate er meer beweging komt in de woningmarkt door economische groei of ontspanning op de markt zijn huishoudens beter in staat om hun verhuiswens te realiseren en ontwikkelt de woningvraag zich meer in de richting van de variant op basis van de verhuisplannen. Woningbehoefte op de langere termijn Als de huidige bewoners wel hun verhuisplannen verwezenlijken en doorstromen, dan wordt de behoefte naar rijwoningen minder. Deze groep (voor een belangrijk deel leeftijdsklasse 55-75) stroomt dan deels door naar (senioren) appartementen. Het effect van deze groep babyboomers is in Zevenaar relatief groot omdat er in de periode 1960-1990 veel gebouwd is, met een piek in de jaren 60 en 70, de jaren dat veel babyboomers een huis vonden. Zij wonen er vaak nog en blijven er wonen. Dit betekent wel dat op termijn, als deze groep de woningmarkt gaat verlaten, de kwalitatieve behoefte omslaat. Bij een doorkijk naar 2040 is er sprake van een aanzienlijk overschot aan grondgebonden koopwoningen (half vrijstaand en rijwoningen). In het aanbod rijwoningen zit op de langere termijn het grootste risico. Zevenaar kent nu al een ruim aanbod van rijwoningen en zeker op de lange termijn (bij een verdere ontspanning van de woningmarkt) is er risico van vraaguitval en kans op leegstand in de oudere woningen op minder gewilde plekken. Als we op basis van de variant van het recent verhuisgedrag de komende jaren een substantieel programma rijwoningen bouwen wordt het overaanbod op termijn (in de oudere delen van de voorraad) nog groter. Keuzes maken op basis van de varianten De daadwerkelijke woningbehoefte in de komende jaren hangt deels af van de economische ontwikkelingen. Daarnaast kunnen we in de ontwikkeling sturen door in de programmering uit te gaan van één van de twee in bovenstaande genoemde varianten. Een keuze voor de variant van het recent verhuisgedrag sluit het meeste aan bij de marktvraag van dit moment en geeft de kans om het maximale programma te realiseren. Het programma zet in op meer rijwoningen. Een segment dat al in ruime mate aanwezig is in de bestaande voorraad. Makelaars geven aan dat door de recente nieuwbouwprojecten met goedkope koopwoningen er minder bestaande rijwoningen zijn verkocht. De consument verkiest een moderne woning boven een verouderde bestaande woning. Gevolg is dat de zittende bewoners lastiger van hun woning afkomen en de doorstroming naar een andere woning stokt. Een deel van de inwoners kan hun woonwens dus niet/moeilijker realiseren. Een woningbouwprogramma volgens de variant verhuisplannen, zonder goedkope nieuwbouw, zet wel in op doorstroming. Met het toevoegen van meer woningen bovenin de markt en meer appartementen wordt het aanbod in Zevenaar meer divers en maken we een kwaliteitsslag in het woningaanbod. We laten de markt aan zet maar zijn kritisch op het bouwen van goedkope koopwoningen Gedurende de herstelperiode op de woningmarkt zal het programma in lijn liggen met het scenario van de verhuisplannen. Daarmee komt de woningmarkt weer op gang. Ons belang voor de lange termijn en van de inwoners die willen doorstromen vraagt echter om een programma in lijn met het scenario verhuiswensen. Wij gaan ervan uit dat de markt dat oppakt. Voor het segment van de goedkope rijwoningen (in de koop) nemen we een actievere rol en zetten in op een laag aandeel in het nieuwbouwprogramma. Uitgangspunten - We beperken de ruimte om goedkope koopwoningen toe te voegen in de nieuwbouw, met uitzondering van toevoegingen op kleine schaal in: de dorpen Giesbeek, Angerlo, Lathum, Ooy en Oud Zevenaar en in het centrum van Zevenaar. Woonvisie Gemeente Zevenaar 2015 2020 CONCEPT 14 september 2015 9
5. Doelgroepen 5.1. Doelgroepen in de sociale woningvoorraad Passend toewijzen De nieuwe Woningwet stelt nadere regels aan corporaties over het toewijzen van sociale huurwoningen. Dit rijksbeleid heeft consequenties voor het aanbod van huurwoningen door de corporaties. Dat leidt tot verandering in de woningtoewijzing maar ook in de huurprijsstelling kan dat, naast de huurprijsverhoging voor de hogere inkomensgroepen ook leiden tot bijvoorbeeld huurprijsverlaging voor een deel van de woningvoorraad. Op dit moment zijn die veranderingen zo divers dat er nog geen duidelijkheid is over de effecten op het voorraadbeleid en woningtoewijzing in de sociale huursector. In de nieuwe Woningwet zijn regels opgenomen over passend toewijzen: - De belangrijkste doelgroep van corporaties zijn huishoudens met een inkomen beneden de 34.911 (prijspeil 2015). Ten minste 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen moet aan deze groep worden toegewezen. - Daarnaast is er ruimte om 10% van de woningen toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen tussen de 34.911 en 38.950 (prijspeil 2015). - De resterende 10% sociale huurwoningen mogen corporaties vrij toewijzen, maar daarbij moeten zij wel voorrang geven aan mensen die door bijvoorbeeld fysieke of psychische beperkingen moeilijk aan geschikte huisvesting kunnen komen. Sociale huurwoningen zijn woningen met een huur beneden de zogeheten liberalisatiegrens (per 1 januari 2015: 710,68). Voor een groot deel van de doelgroep is deze huurprijs gezien hun inkomen te hoog. Woningcorporaties moeten hun huren daarom afstemmen op de inkomensniveaus van de doelgroep. Naast bovengenoemd toetsingskader krijgen woningcorporaties ook nog te maken met het zogenaamde passend toewijzen. Deze passendheidsnorm (die waarschijnlijk per 1 januari 2016 gaat gelden), die bedoeld is om de druk op de huurtoeslag te verlagen, houdt in dat aan ten minste 95% van de huishoudens met recht op huurtoeslag een woning moet worden toegewezen met een huur onder de aftoppingsgrenzen. Het grootste deel van de woningen (80%) moet toegewezen worden aan huishoudens met een inkomen tot 34.000. Voor de inkomensgroepen daarboven mag de sociale huurvoorraad maar beperkt ingezet worden. Deze groep is daarmee vooral aangewezen op de particuliere huursector en de koop. De particuliere huurvoorraad neemt de laatste jaren af omdat eigenaar/beleggers deze verkopen en er geen nieuwe woningen worden gebouwd in dit segment. Deze groep is daardoor steeds meer aangewezen op de koopsector. Vraag/aanbod huurvoorraad Van de doelgroep met een inkomen tot 34.000,- (5.300 huishoudens) wonen er in 2015. 3600 huishoudens in een sociale huurwoning. Er is in 2015 een voorraad van 5.300 sociale huurwoningen beschikbaar (4.000 van de corporaties en 1.300 van particuliere verhuurders). Hiervan worden er 1.700 bewoond door huishoudens die meer verdienen dan de toewijzingsgrens van sociale huur (scheefwoners). Tot 2025 groeit het aantal huishoudens uit de doelgroep met een inkomen tot 34.000,- met circa 400 huishoudens. De groei van de doelgroep hangt vooral samen met de vergrijzing, want na pensionering daalt het huishoudensinkomen. Een groot deel van de vergrijzende huishoudens woont in (goedkope) koop en blijft daar wonen. De toename van de doelgroep tot 34.000 zal zich dan ook beperkt vertalen in een grotere vraag naar sociale huurwoningen. Daarnaast is het waarschijnlijk dat het aantal scheefhuurders vanwege de nieuwe toewijzingsregels zal afnemen. Deze daling kan de groei van de doelgroep compenseren. Op basis daarvan concluderen we dat de sociale huurvoorraad Woonvisie Gemeente Zevenaar 2015 2020 CONCEPT 14 september 2015 10
per saldo gelijk moet blijven. Ook het kwalitatief woningbehoefteonderzoek bevestigt dat beeld. We kiezen voor het gelijk houden van het aantal sociale huurwoningen in de gemeente Zevenaar. Daarmee wijken we af van het rijksbeleid dat juist inzet op een sterke krimp van het aantal sociale huurwoningen. De kansen voor woningzoekenden in Zevenaar De kansen van woningzoekenden op een sociale huurwoning in Zevenaar zijn in vergelijking met andere gemeenten in de stadsregio goed, en hoger dan in bijvoorbeeld Duiven en Westervoort. In Montferland is de slaagkans juist hoger dan in Zevenaar: het hoogste in de Stadsregio. De slaagkans van 55+ huishoudens is het hoogst (21%), en veel hoger dan die van jongere huishoudens tot 23 jaar, met een slaagkans van slechts 4%. Dit patroon is vergelijkbaar met andere gemeenten in de Stadsregio. De slaagkans van de jongere huishoudens in de Stadsregio varieert van 1% tot 5%. Ook op dit punt doet Zevenaar het dus niet slecht. Maar dit betekent niet dat we in Zevenaar achterover kunnen leunen. Bron: Enserve In de afspraken over de sociale huurvoorraad focussen we ons op de positie van de woningzoekenden. De slaagkans geeft ons een goed signaal over die positie. Daarbij zetten we in op een evenwicht in de slaagkans tussen de verschillende leeftijdscategorieën. Op dit moment vraagt de positie van jongeren om actie. Daarnaast willen we in beeld hebben of de groep met een inkomen net boven de 34.911 door de nieuwe regels over passend toewijzen voldoende perspectief heeft op woonruimte. Het aanbod in de koopvoorraad nemen we daarbij ook mee. Huisvesting status- en vergunninghouders De recente vluchtelingenproblematiek maakt duidelijk dat de huisvesting voor status- en vergunninghouders van alle partijen in de komende jaren een extra inspanning vraagt. Wij vinden dat we dit ook in de gemeente Zevenaar moeten oppakken door het aanbieden van permanente huisvesting, hulp bij integratie en actieve deelname aan de maatschappij. We doen dit ook als de gemeente geen formele taakstelling heeft. Voor de huisvesting zullen de corporaties Baston Wonen en Plavei geschikte woonruimte aanbieden. Ambitie voor de doelgroepen in de sociale huurvoorraad De consequenties die de Woningwet heeft voor de lage inkomensgroepen in de gemeente is op dit moment nog niet uitgewerkt en wordt een belangrijk onderwerp in het uitvoeringsprogramma. We gaan er van uit dat de sociale huurvoorraad per saldo gelijk moet blijven om in de behoefte te Woonvisie Gemeente Zevenaar 2015 2020 CONCEPT 14 september 2015 11
voorzien. Wel is de beschikbaarheid voor de diverse inkomens- en leeftijdsgroepen een punt van aandacht. Uitgangspunten - De consequenties van de nieuwe regels voor het passend toewijzen worden uitgewerkt in het uitvoeringsprogramma. - We hanteren de slaagkans als belangrijke graadmeter, met het uitgangspunt dat de slaagkans in Zevenaar relatief gelijk blijft of waar mogelijk verbetert. - We zetten in op een betere balans van de slaagkans in de verschillende leeftijdscategorieën. Op dit moment vraagt de positie van jongeren onze actie. - We zetten in op een gelijkblijvende sociale huurvoorraad van de corporaties, wat betekent dat in het meerjarenperspectief elke verkochte en gesloopte woning wordt gecompenseerd door een nieuwe sociale huurwoning. - We huisvesten status- en vergunninghouders, ongeacht de vrijstelling in onze huisvestingstaakstelling. 5.2. Ouderen: voorsorteren op een geschikt huis Toenemend aantal huishoudens met een beperking In 2025 zal Zevenaar 19% meer huishoudens met beperkingen kennen. Dit is ruim meer dan de verwachte huishoudensgroei van 4%. Dit heeft te maken met de vergrijzing. Ouderen hebben vaker beperkingen. De huishoudens die afhankelijk zijn van een rollator nemen het hardste toe (27%). Toch neemt het aantal huishoudens met beperkingen minder hard toe dan het aantal huishoudens van 75 jaar en ouder. Dit komt omdat ook onder jongere huishoudens er huishoudens met beperkingen zijn. Dit aantal neemt in de toekomst juist af. Met name in Zevenaarse wijken neemt het aantal huishoudens met beperkingen toe (met 11% in 2025). Zevenaarse wijken kennen overigens momenteel het kleinste aantal huishoudens met beperkingen. Zevenaar centrum kent momenteel het grootste aandeel huishoudens met beperkingen (23%). Het populaire aanbod zorgwoningen rondom onder meer het Masiusplein draagt bij aan dit hoge aantal. Deze neemt in de toekomst maar beperkt toe. In 2025 zal Angerlo het grootste aandeel huishoudens met beperkingen kennen (26%). Voldoende potentieel geschikte te maken woningen In de bestaande voorraad zijn er voldoende mogelijkheden om in behoefte van deze groep te voorzien. Er zijn ongeveer 1100 corporatiewoningen met nultredenkwaliteit, waarvan er 800 als seniorenwoning gelabeld zijn. In de particuliere sector (koop en particuliere huur) zijn ongeveer 5700 woningen die potentieel geschikt zijn (68% van de koopwoningen is potentieel geschikt en 28% van de particuliere huurwoningen). Dat wil zeggen dat met beperkte investeringen een nultredenkwaliteit bereikt kan worden. In de wijken van Zevenaar staan relatief de meeste geschikte huur- en koopwoningen. Dat komt doordat ze relatief groot zijn en vrijwel uitsluitend na 1965 gebouwd zijn. Met behulp van voorzieningen zijn deze woningen geschikt te maken. Met name in het centrum van Zevenaar en de wijken daaromheen is het aandeel potentieel geschikte woningen kleiner, ook in Angerlo en Babberich ligt dat onder het gemiddelde van Zevenaar. In Giesbeek ligt het aandeel op het gemiddelde van de gemeente. Behoefte aan intramuraal wonen In 2025 zal een deel van de personen met een zorgindicatie zelfstandig dienen te wonen (ongeveer 50 oudere huishoudens). Deze vraag kan goed worden opgevangen in de huidige voorraad aanleunwoningen. Daarnaast is er een groeiende populatie van dementerenden. Het aantal mensen Woonvisie Gemeente Zevenaar 2015 2020 CONCEPT 14 september 2015 12
met dementie wordt voor 2023 geraamd op circa 750 personen, waarvan er dan ruim 150 in aanmerking komen voor intramuraal verblijf. Dit komt neer op een uitbreidingsbehoefte ten opzichte van de huidige capaciteit (psychogeriatrisch) met bijna 50 eenheden. Deze kan worden opgevangen binnen het deel van de huidige intramurale capaciteit dat vrijvalt als gevolg van het scheiden van wonen en zorg. Deze capaciteit zal wel meer op dementie moeten worden toegespitst. Ruim driekwart van de huidige intramurale voorzieningen staat in de kern Zevenaar. In Angerlo is een kleinschalige somatische instelling, in Giesbeek is het intramurale aanbod klein maar meer gedifferentieerd. Daarnaast is er een groep van 600 (licht) dementerenden die in 2023 nog zelfstandig zal wonen, deels omdat zij geen intramurale zorgindicatie krijgen en deels omdat zij de voorkeur geven aan zelfstandig wonen. Hun zorgbehoefte zal voor een aanzienlijk deel worden opgevangen door mantelzorg. Voor zover deze niet- of onvoldoende beschikbaar is, behoeven zij een vorm van geclusterd wonen. Geschikte woningen Voor de meeste ouderen die met een beperking te maken krijgen biedt een (kleine) aanpassing van de huidige woning een prima oplossing. De bewustwording van de eigen verantwoordelijkheid daarvoor, het belang van een preventieve aanpak en zicht op de scala aan mogelijkheden voor de aanpassing van de eigen woning is voor die groep voldoende. Voor huishoudens in de zwaardere categorie van beperkingen (rollator-afhankelijk) die in een potentieel geschikte woning wonen, zijn aanpassingen mogelijk, maar vaak is dan wel een relatief dure traplift nodig. Knelpunt zit ook in de voorraad die vóór 1965 is gebouwd. Een deel van de huishoudens met beperkingen woont echter in ongeschikte woningen. In beide gevallen is het verhuizen naar een beter geschikte woning de beste oplossing. Eventueel kan in de huursector woningruil een optie zijn. Het aanbod nultreden seniorenwoningen op grote afstand van voorzieningen is steeds minder in trek bij ouderen. Dat vraagt om heroverweging van het toewijzingsbeleid en als deze woningen niet langer toegewezen worden aan ouderen moet voor hen een alternatief aanbod beschikbaar komen. Voorzieningen in de buurt Een belangrijke randvoorwaarde voor het langer thuis wonen is dat er voldoende toegankelijke voorzieningen in de buurt zijn. Speerpunt is het waarborgen van vitaliteit en leefbaarheid van kernen met draagvlak voor voorzieningen. Daarbij streven we naar een gedifferentieerd en passend voorzieningenniveau. Dit betekent dat inwoners van Zevenaar, in de stad en in het buitengebied, toegang hebben tot een basisvoorzieningenpeil zoals een ontmoetingsruimte. Ter versterking daarvan kunnen zorg- en welzijnsvoorzieningen in buurten die nu vaak intern gericht zijn zich meer naar buiten richten en een functie voor bewoners in de buurt verzorgen. Het multifunctioneel gebruik van bijvoorbeeld schoolgebouwen na lestijden en het combineren van verschillende doelgroepen zoals welzijnsaanbod in het kader van arbeidsparticipatie kan nog winstpunten bieden. Ambitie voor de doelgroep (ouderen) met een beperking De voorraad potentieel geschikte woningen voor de doelgroep met een beperking is groot genoeg. Maar dit vraagt wel om een investering in de aanpassing, zowel door eigenaren zelf als door de corporatie als het gaat om huurwoningen. We merken daarbij op dat vooral in de woningen van vóór 1965 en de kleinere (goedkope) eengezinswoningen niet voor iedere beperking de woning geschikt te maken zal zijn. Naast de mogelijkheid om in de huidige woning te blijven wonen zetten we in op nieuw aanbod voor ouderen geschikte woningen nabij voorzieningen om ouderen een beter alternatief te bieden en om de doorstroming te bevorderen. Vooral in de koop is (in alle scenario s) een tekort aan Woonvisie Gemeente Zevenaar 2015 2020 CONCEPT 14 september 2015 13
appartementen (lees: gelijkvloerse woningen). Uitgangspunten - We zetten gezamenlijk in op de vergroting van de bewustwording over de verantwoordelijkheid die inwoners hebben om hun woning (preventief) geschikt te maken en bieden daarvoor handvatten. - Bij woningaanpassingen hanteren we het principe: de bewoner anticipeert zelf op de gevolgen van het ouder worden. De gemeente bespreekt proactief de woonsituatie en betrekt daar ook de bewustwording van de gevolgen van het ouder worden in. Corporaties zijn proactief in het voldoende levensloopgeschikt maken van hun woningaanbod. Corporaties brengen op aanvraag voorzieningen aan in de woning om het zo lang mogelijk zelfstandig wonen te faciliteren. - Bij dure aanpassingen of een ongeschikte woningen zien wij het verhuizen naar een beter geschikte woning als beste oplossing. - We bieden ruimte aan gelijkvloerse nieuwbouw voor ouderen in de koop als aanvulling op het bestaande aanbod en in de huursector als vervanging van de complexen die niet langer aansluiten op de behoefte. - Voor het intramurale wonen is slechts een beperkte uitbreiding nodig, het is wenselijk om met de betrokken partijen afspraken te maken over de afstemming van het zorgaanbod, welzijnsaanbod en wonen (beschermd en intramuraal). Woonvisie Gemeente Zevenaar 2015 2020 CONCEPT 14 september 2015 14
6. Woningbouwopgave: de omvang en de locaties 6.1. Omvang van het programma Alle prognosemodellen laten voor de gemeente Zevenaar de komende 10 à 15 jaar nog een huishoudensgroei zien. Maar vanaf 2020 vlakt die groei sterk af en slaat na 2030 zelfs om in een krimp van het aantal huishoudens. De grootste toename tot 2030 wordt in de kern Zevenaar verwacht. Bron: CBS, Primos2013, Primos2014, Gelderland 2015 tot 2020 In de Regionale Woonagenda 2015 zijn afspraken gemaakt over de woningbouwaantallen per gemeente in de Liemers voor de periode tot 2020. Voor Zevenaar ligt het aantal woningen op 780 woningen, circa 130 per jaar. Afgezet tegen de meest recente prognose is dat een ambitieus programma. Dit komt omdat in de afspraken er van uit is gegaan dat de lage woningbouwproductie in de jaren 2012 tot en met 2014 in latere jaren ingehaald kan worden. De haalbaarheid daarvan is nog niet zeker. 2020 tot 2030 Voor de periode na 2020 zijn nog geen regionale afspraken gemaakt. Op basis van de huidige prognoses kunnen we vaststellen dat de uitbreidingsbehoefte beperkt is. Binnen de beschikbare harde plancapaciteit op Groot Holthuizen en op het BAT-terrein kunnen al bijna twee keer zoveel woningen gerealiseerd worden dan wat er volgens de behoefteprognoses is te verwachten. In de bovenstaande confrontatie van de prognoses en de bouwplannen is nog geen rekening gehouden met nieuwe bouwplannen die zich vanaf 2020 op andere locaties zouden kunnen aandienen. Denk daarbij aan een extra bedrijfswoning bij een agrarisch bedrijf, woningsplitsing, een mantelzorgwoning, een vrijkomende schoollocatie nabij het centrum of de transformatie van een leegstaand bedrijfspand in een dorpskern. Daarnaast moeten we er voor zorgen dat we rekening houden met een krimp vanaf 2030. De woningen die na 2025 nog worden toegevoegd aan de woningvoorraad leiden er volgens de prognoses toe dat er 10 jaar later een overschot ontstaat in een aantal delen van de woningvoorraad. Deze kapitaalvernietiging willen we voorkomen. Woonvisie Gemeente Zevenaar 2015 2020 CONCEPT 14 september 2015 15
Ruimte voor groei maar waken voor overaanbod Onze ambitie om te groeien loopt tegen grenzen aan en kan leiden tot vraaguitval in de zwakke delen van de bestaande woningvoorraad. Het risico dat we aflezen van de huidige prognoses gaan we actief monitoren om in te kunnen spelen op de daadwerkelijke marktontwikkelingen. Uitgangspunten - Voor de periode tot 2020 gaan we uit van een programmering in lijn met de regionale woningbouwafspraken. - We gaan samen met partijen op de woningmarkt de consequenties van de nieuwbouw op de vraag naar woningen in de bestaande woningvoorraad monitoren. - We zetten in op een programmerings- en ontwikkelstrategie die bijsturen mogelijk maakt: zoals kleinschalige (organische) ontwikkelingen en minder (vaste) lange termijn afspraken. Dat is ook de manier waarop we Groot Holthuizen ontwikkelen. - Bij negatieve effecten in de bestaande woningvoorraad zetten we in op een bijsturing van het programma. - Op basis van de monitoring van de daadwerkelijke marktontwikkelingen zullen we in 2018 de uitgangspunten voor ons woningbouwprogramma voor de periode 2020-2025 bepalen. - Voor de periode 2020 tot 2025 zullen we vooralsnog geen nieuwe bouwmogelijkheden opnemen in bestemmingsplannen. - We werken een strategie uit waarbij we indien nodig anticiperen op de stabilisatie en daling van het aantal huishoudens en vermindering van de woningbehoefte. 6.2. De locaties voor het programma Beschikbare woningbouwlocaties versus de behoefte In de gemeente Zevenaar hebben we een groot aantal bestemmingplannen die ruimte geven voor de bouw van nieuwe woningen. In totaal is er planologische capaciteit beduidend groter dan de behoefteprognoses voor de komende tien jaar. Maar het overaanbod is groter, want we hebben geen rekening gehouden met nieuwe locaties die zich zullen aandienen, bijvoorbeeld door particuliere initiatieven, de behoefte aan mantelzorgwoningen, vrijkomende schoollocaties/ maatschappelijk vastgoed of vrijkomend commercieel vastgoed (winkels, kantoren). Op basis van het huidige programma aanbod hebben we geen ruimte om nieuwe woningbouwlocaties aan het programma toe te voegen. Dat kan een gemiste kans zijn op inbreidingslocaties en herinvullingslocaties die bijdragen aan de kwaliteit van onze woongebieden. Omgekeerd moeten we concluderen dat woningbouw niet altijd meer de (enkele) oplossing kan zijn voor ruimtelijke ontwikkeling. Uitgangspunten voor de keuze van woningbouwlocaties Met deze Woonvisie herbevestigen de we Uitgangspunten voor de woningbouwprogrammering (bijlage I). Daarin ligt het accent van de woningbouwopgave in de kern Zevenaar en hebben we aangegeven om nieuwe woningbouwplannen in en rond het centrum van Zevenaar en kleine initiatieven in de dorpen te willen faciliteren. De ruimte voor nieuwe woningbouwinitiatieven is er eigenlijk niet en moeten we daarom heroverwegen. Om het te veel aan bouwplancapaciteit terug te dringen en om daarnaast ruimte te houden voor nieuwe wenselijke initiatieven gaan we kritisch kijken naar de bestaande harde plannen. Daar waar geen zicht (meer) is op realisatie zetten we in op het intrekken van deze capaciteit. Zodoende Woonvisie Gemeente Zevenaar 2015 2020 CONCEPT 14 september 2015 16
scheppen we ruimte voor nieuwe gewenste woningbouwplannen waar wel zicht is op realisatie en die aansluit op de behoefte. We zullen daarbij ook de omvang van het planaanbod in Groot Holthuizen kritisch tegen het licht houden. Dat leidt mogelijk tot een nieuwe stedenbouwkundige opzet die ons ruimte geeft om in te spelen op de actuele vraag. Bouwplancapaciteit beperken Er is sprake van een overaanbod in de plancapaciteit van woningbouw in de gemeente. Het huidig planaanbod zullen we regelmatig tegen het licht houden om plannen die niet aansluiten bij de vraag en niet tot ontwikkeling komen in te trekken. Dat draagt bij in het terugbrengen van de overcapaciteit en geeft enige ruimte voor herinvulling van leegkomende locaties om de kwaliteit van onze woongebieden te behouden. Met de herprogrammering hebben we begin 2015 een eerste slag gemaakt die we in de komende jaren doorzetten. Uitgangspunten - We gebruiken de notitie Uitgangspunten Woningbouwprogrammering als kader om de prioritering tussen de locaties in de gemeente te maken. De ruimte voor nieuwe plannen is echter zeer beperkt en vraagt om een striktere afweging dan nu in de notitie is opgenomen. - Bij harde plancapaciteit en/of bouwvergunningen ouder dan 3 jaar gaan we actief de mogelijkheid onderzoeken om deze planologische capaciteit in te trekken. - We gaan scenario s ontwikkelen voor het planaanbod in Groot Holthuizen om flexibel in te kunnen spelen op de marktontwikkelingen. Woonvisie Gemeente Zevenaar 2015 2020 CONCEPT 14 september 2015 17
7. Uitvoering van de woonvisie Het uitvoeringsprogramma In deze visie is onze ambitie voor het woonbeleid vastgesteld en zijn voor de uitvoering daarvan uitgangspunten geformuleerd. Voor de uitvoering zelf stelt het college begin 2016 een uitvoeringsprogramma vast. Externe afstemming en samenwerking De gemeente is steeds minder de partij die uitvoert, of voorschrijft wat er moet gebeuren. Dit betekent per definitie dat er meer dan ooit samenwerking met andere partijen nodig is: bewoners, corporaties, zorgpartijen, ondernemers, buurgemeenten, provincie, etc. We willen als gemeente het maatschappelijk middenveld de ruimte geven om haar verantwoordelijkheid te nemen voor maatschappelijke vraagstukken. Dat ondersteunen we op een aantal manieren. - Met de corporaties Baston Wonen en Plavei hebben we al een langjarige werkrelatie. We willen de samenwerking intensiveren door voortaan plannen meer in samenwerking te maken. Ter uitvoering en concretisering van de woonvisie stellen we in de eerste helft van 2016 prestatieafspraken met de corporaties op met de nieuwe Woningwet daarbij als wettelijk kader. Deze Woonvisie biedt de agendapunten voor het maken van deze afspraken, over: nieuwbouw, verkoop, verduurzaming, leefbaarheidsaanpak, levensloopbestendig wonen en het monitoren van slaagkansen. - We organiseren jaarlijks een breed woonoverleg met partijen op de woningmarkt over de woningmarktontwikkelingen. Het doel is om kennis te delen en een beeld te vormen van de actuele opgaven op de woningmarkt. - We zijn mede organisator van het Platform wonen, welzijn, zorg met corporaties, zorgpartijen, thuiszorgorganisaties, welzijnsorganisaties en belangenvertegenwoordigers van de doelgroepen. - We bewaken onze integrale benadering: Woonbeleid raakt vele andere sectoren: zorg, verkeer, economische zaken, grondzaken, leefbaarheid, duurzaamheid, sociaaldomein. Het is niet de bedoeling dat woonbeleid voorschrijft welke maatregelen in andere sectoren genomen moeten worden. Wel is het van cruciaal belang dat alle maatregelen in alle beleidskaders goed op elkaar zijn afgestemd. Op die manier versterken keuzes en maatregelen elkaar. Woonvisie Gemeente Zevenaar 2015 2020 CONCEPT 14 september 2015 18