Raadsvoorstel gemeente Súdwest-Fryslân Ons nummer: R15.000040 *R15.000040* Onderwerp verzoek wijziging bestemmingsplan "Uitbreiding De Skou"te Heeg Raadsvergadering van 26 maart 2015 Commissie Doarp, Stêd en Omkriten Commissievergadering van 10 maart 2015 Portefeuillehouder G. Akkerman-Wielinga Team Behandelend ambtenaar ROEZ H. Woltjer Voorstel: In te stemmen met het in gang zetten van een bestemmingsplanwijziging voor het op 17 november 2011 vastgestelde bestemmingsplan "Heeg-Uitbreiding De Skou" in die zin dat: 1. het mogelijk wordt gemaakt dat via de bestaande in het bestemmingsplan opgenomen afwijkingsmogelijkheid bij ieder toegestaan volwaardig bedrijf een inpandige bedrijfswoning mag worden gerealiseerd; 2. onder voorwaarde dat op voorhand ter goedkeuring aan het college van B. en W. een herzien totaalverkavelingsplan wordt ingediend, meer dan 8 opvaarten in het plangebied mogen worden gerealiseerd; 3. dat de onder punt 2 genoemde opvaarten tevens bedrijfsmatig mogen worden gebruikt; 4. mee te werken aan verbreding van de toegestane bedrijfsactiviteiten( niet expliciet watergebonden) met dien verstande dat de zogenaamde "aan huis gebonden beroepen", adviesbureau's, dienstverlening en/of educatie, horeca-activiteiten of daarmee vergelijkbare activiteiten niet zullen worden toegelaten; 5. herverkaveling mogelijk te maken met dien verstande dat een minimum kavelmaat van 1500 m2 wordt gehanteerd. ( te toetsen via het bij een omgevingsvergunning voor bouwen, verplicht aan te leveren inrichtingsplan) Inleiding: Op 17 november 2011 is het bestemmingsplan Heeg-Uitbreiding De Skou door uw raad vastgesteld. Het plan is tot stand gekomen op initiatief van een kleine groep ondernemers uit Heeg. Het onderhavige plan is het meest oostelijke deel van het aan de oostkant gelegen bedrijventerrein en is opgezet voor ongeveer 20 bedrijfskavels die van oorsprong zijn bedoeld voor bedrijven die direct of indirect met de watersport te maken hebben zoals scheepsreparatiebedrijven, toeleveringsbedrijven van specifieke scheepsonderdelen en dienstverlenende bedrijven als scheepsmakelaar of (scheeps)assurantiebedrijf. Vanwege de bijzondere ligging van het plangebied is toentertijd, als voorwaarde voor medewerking, veel aandacht besteed aan de landschappelijke inpassing en de beeldkwaliteit van de te realiseren bedrijfsgebouwen. Nu, dik 3 jaar later is het tot planinvulling nog niet gekomen. Voor een deel zal dit toe te schrijven zijn aan de algehele economische recessie maar ook de bestemmingsplanbepalingen alsmede het Beeldkwaliteitsplan staan invulling van dit gebied in de weg volgens de ontwikkelaar. Om de ontwikkelingsmogelijkheden voor het gebied te vergroten heeft deze vervolgens een verzoek tot wijziging van het bestemmingsplan ingediend. Het verzoek heeft betrekking op de volgende gewenste wijzigingen: 1. Bij ieder bedrijf zou een bedrijfswoning gerealiseerd moeten kunnen worden; 2. Bedrijfswoningen zouden bij recht toegestaan moeten worden en het zogenaamde noodzakelijkheidscriterium zou losgelaten moeten worden; 1
3. Er zouden meer insteekhavens mogelijk moeten zijn waarbij het gebruik niet uitsluitend toegespitst is op privégebruik(ten behoeve van de bedrijfswoningen) maar ook wordt uitgebreid naar bedrijfsmatig gebruik; 4. Er zou, in tegenstelling tot de nu uitsluitend toegestane watersport gebonden bedrijvigheid, een verbreding van bedrijfsactiviteiten (tot en met 3.1 uit de VNG bedrijvenlijst, exclusief detailhandel in food en kleding, anders dan kleding ten behoeve van de watersport, waaronder tevens begrepen bedrijven met als hoofdactiviteit ontwerp, advisering, dienstverlening of educatie mogelijk gemaakt moeten worden. Daarnaast acht men het gewenst logiesmogelijkheden (met name in de vorm van pension/waterherberg) te kunnen bieden. 5. De tot nu toe gehanteerde verkaveling uit het bij het bestemmingsplan horende Beeldkwaliteitsplan gaat uit van te grote kavels, het zou mogelijk moeten zijn kleinere kavels (gesproken wordt over kavels van 1000 m2) uit te geven. Doel: Kaders vaststellen waarbinnen het bestemmingsplan Heeg-Uitbreiding De Skou kan worden herzien. Argumenten: 1. Het vigerende bestemmingsplan is zoals eerder aangegeven tezamen met het Beeldkwaliteitsplan(Bkp) op 17 november 2011 vastgesteld. Beide plannen zijn voor wat betreft de vergunningverlening complementair aan elkaar waar het de beeldkwaliteit en de landschappelijke inpassing van het totaalplan betreft. Het bestemmingsplan geeft de stedenbouwkundige en bouwregels, het beeldkwaliteitsplan geeft aan op welke wijze de landschappelijke inpassing van het bedrijventerrein gerealiseerd dient te worden. Tevens geeft het Bkp welstandsrichtlijnen voor de bebouwing en de perceel inrichting en schetst het een beeld van de openbare ruimte. In de toelichting van het bestemmingsplan wordt uitgegaan van maximaal 1 inpandige bedrijfswoning per 1 hectare. Bij de totstandkoming van het plan is in het kader van de landschappelijke inpassing toentertijd als uitgangspunt gekozen voor grote kavels met een boerderij-achtige uitstraling, dit om een natuurlijke overgang te creëren naar het naastgelegen open landschap. Hoewel in de toelichting dus wel genoemd, is in de regels het totaal aantal bedrijfswoningen niet geborgd. Gezien de relatie met het Beeldkwaliteitsplan werd dat niet nodig geacht. De bedrijfswoningen zijn in de regels wel gekoppeld aan een afwijkingsmogelijkheid. Concreet betekent dit dat bedrijfswoningen uitsluitend onder voorwaarden zijn toegestaan. Wordt aan deze voorwaarden voldaan dan kan een bedrijfswoning vergund worden. Ons college ziet in principe voor het onderhavige gebied geen zwaarwegende redenen om in zijn algemeenheid inpandige bedrijfswoningen bij alle bedrijven onmogelijk te maken. Milieu hygiënisch hoeft dat ook geen extra beperkingen op te leveren. Geluid is daarbij de kritische factor. In het huidige bestemmingsplan is daarover reeds geregeld dat extra geluidsisolerende maatregelen moeten worden getroffen in die zin dat de buiten gevels 30 db(a) geluid moeten weren. In die zin is dat dus geen probleem. Het toestaan van extra bedrijfswoningen heeft echter wel een heel duidelijke relatie met het gestelde onder punt 2 maar ook onder punt 5. 2. Het in 2011 vastgestelde bestemmingsplan geeft zoals reeds vermeld, met inachtneming van een aantal randvoorwaarden, een afwijkingsmogelijkheid voor bedrijfswoningen. De voorwaarden zijn: a) Het moet gaan om een inpandige woning; b) De bedrijfswoning moet milieu hygiënisch inpasbaar zijn; c) De bedrijfswoning moet vanuit de bedrijfsvoering noodzakelijk zijn (het noodzakelijkheidscriterium); d) De realisatie van de bedrijfswoning mag geen onevenredige negatieve effecten hebben voor de toekomstige verkaveling en uitgifte van het terrein. Het voldoen aan het noodzakelijkheidscriterium is daarbij de belangrijkste voorwaarde. Het verzoek gaat uit van het toestaan van bedrijfswoningen bij recht en het loslaten van dit noodzakelijkheidscriterium. 2
Het noodzakelijkheidscriterium, wat in alle bedrijfsterreinen- bestemmingsplannen waar bedrijfswoningen mogelijk gemaakt worden, is opgenomen heeft als doel het voorkomen dat wonen een belangrijker argument voor vestiging is dan het realiseren van een bedrijf. Het bedrijf dient centraal te staan en vanuit dat uitgangspunt dient het wonen bij het bedrijf ook noodzakelijk te zijn. Daarnaast moet de woonfunctie ondergeschikt zijn aan de bedrijfsactiviteiten, het is immers bedrijventerrein. Dit laatste heeft ook weer alles te maken met de soort bedrijfsactiviteiten dat wordt toegestaan. In die zin dient het noodzakelijkheidscriterium dus ook een volkshuisvestelijk belang. De toetsing van een en ander vind plaats bij de afweging omtrent afwijking. Bij het loslaten van het noodzakelijkheidscriterium vind deze toetsing vooraf niet meer plaats, zeker als de bedrijfswoning ook nog eens als recht wordt opgenomen. Om vooral ook problemen achteraf te voorkomen is ons college van mening dat vastgehouden moet worden aan zowel de huidige afwijkingsbevoegdheid als het noodzakelijkheidscriterium. 3. In het bij het bestemmingsplan horende Beeldkwaliteitsplan(Bkp) zijn de afspraken opgenomen die gemaakt zijn voor wat betreft de landschappelijke inpassing en eisen voor Welstand. Dat vertaald zich in een inrichtingstekening en welstandscriteria. Bij het verlenen van eventuele vergunningen moet, naast het bestemmingsplan ook aan het Bkp worden getoetst. Voor het graven van sloten is in principe geen vergunning vereist, dus concrete toetsing aan het Bkp vind dan niet plaats. In de huidige voorschriften is wel een restrictie gesteld aan het aantal vaarten, namelijk 8. Deze 8 vaarten zijn bedoeld als afscheidingssloten van de 4 boerderijkavels Uitgangspunt op dit moment is dat deze sloten niet bedrijfsmatig mogen worden gebruikt. De achterliggende gedachte hiervan is dat daarmee een zachte overgang naar het omliggende gebied wordt bewerkstelligd. Bij het realiseren van meer dan 8 sloten ontstaat er strijdigheid met de voorschriften. Het bestemmingsplan moet daar dan dus op worden aangepast. Naar de mening van ons college hoeft het uitbreiden van het aantal sloten niet tot problemen te leiden. Het gebruik van deze vaarten voor bedrijfsmatig gebruik wordt met het oog op de hoofddoelstelling van het bestemmingsplan wel acceptabel geacht. Aan het meewerken aan het mogelijk maken van meer dan 8 sloten dient naar de mening van ons college wel de voorwaarde gekoppeld worden dat ter bewaking van de landschappelijke inpassing en de beeldkwaliteit, vooraf, ter goedkeuring, een totaalverkavelingsplan wordt ingediend. 4. Tegen het verbreden van de bedrijfsactiviteiten hoeft naar onze mening ook geen bezwaar te bestaan. Daarbij dient dan wel aansluiting gezocht te worden bij het aangrenzend bedrijventerrein. Dat kan wat ons betreft echter niet zover gaan dat de zogenaamde aan huis gebonden beroepen zich op dit bedrijventerrein zouden moeten kunnen vestigen. Dergelijke activiteiten kunnen zich namelijk net zo goed, of eigenlijk beter in een woonwijk vestigen. Vanuit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening horen zij daar dan wel in de directe nabijheid daarvan thuis. De als voorbeeld aangehaalde activiteiten als advisering, dienstverlening en/of educatie en horeca-achtige activiteiten horen naar de aard daarvan ook niet op bedrijventerrein thuis. 5. In het Bkp is de verkaveling vastgelegd. Uitgangspunt daarbij is geweest dat met de totaal invulling een zachte overgang naar het Buitengebied wordt gecreëerd. Om dat te bewerkstelligen is voor wat betreft de maatvoering aansluiting gezocht bij de van de Friese stelpboerderij: een maximale goot- en bouwhoogte van 3,5 en 12 meter. Daar hoort een ruim erf bij. Ook voor de juiste verhouding tussen bedrijfswoning en bedrijf is het wenselijk een groot erf te hebben. De voorgestelde maatvoering van 1000 m2 is daarvoor veel te klein. Als daar dan ook nog eens een vaart met een breedte van max 10m in gerealiseerd moet worden blijft er slechts een tuintje over wat wij uit stedenbouwkundig oogpunt niet acceptabel achten. Kavels van een dergelijke bescheiden omvang nodigen daarnaast ook uit tot het laten prevaleren van de woonfunctie wat wij zoals eerder vermeld op bedrijventerreinen niet wenselijk achten en waarover onder punt 1 al het nodige is opgemerkt. Wij stellen voor in dit kader een minimale kavelmaat van 1500 m2 te blijven hanteren. Dit kan geborgd worden bij de vergunningverlening van de gebouwen, waarvoor in de voorschriften tevens een inrichtingsplan voor het omringende erf wordt vereist. 3
Alternatieven: Wel aan alle onderdelen medewerking verlenen wat echter ongewenst wordt geacht of het huidige bestemmingsplan in zijn geheel in stand te laten en derhalve geen medewerking aan het verzoek te geven. Risico s: Bij (gedeeltelijke) afwijzing bestaat de kans dat bezwaar gemaakt wordt. Kaders: -- Financiële aspecten/gevolgen: geen Duurzaamheid: -- Vervolgproces: Na besluitvorming kan een aanvang gemaakt worden met de daadwerkelijke herziening van het bestemmingsplan wat vervolgens de Wro-procedure moet doorlopen. Communicatie en afstemming: Het besluit zal rechtstreeks met de aanvrager worden gecommuniceerd. Het aangepaste bestemmingsplan zal t.z.t. in procedure gebracht worden. Bijlage(n) Meegezonden: - verzoek om wijziging bestemmingsplan c.a. - bijlage bij verzoek - plankaart bestemmingsplan Heeg-Uitbreiding De Skou Ter inzage: - Burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân. Drs. H.H. Apotheker, burgemeester. Ing. S. Joustra, loco-gemeentesecretaris. 4
Raadsbesluit gemeente Súdwest-Fryslân Onderwerp verzoek wijziging bestemmingsplan "Uitbreiding De Skou"te Heeg De raad van de gemeente Súdwest-Fryslân; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 17 februari 2015; gelet op de Wet Ruimtelijke ordening; overwegende: - dat een verzoek om bestemmingsplanwijziging voor het bestemmingsplan Heeg-Uitbreiding De Skou is binnengekomen van de heer G. Venema uit Heeg; - dat de gevraagde wijzigingen planologisch zijn gewogen en dat het verzoek in die zin op onderdelen kan worden gehonoreerd; - dat de gemeenteraad het bevoegde orgaan is om (gewijzigde) bestemmingsplannen vast te stellen; b e s l u i t: In te stemmen met het in gang zetten van een bestemmingsplanwijziging voor het op 17 november 2011 vastgestelde bestemmingsplan "Heeg-Uitbreiding De Skou" in die zin dat: 1. het mogelijk wordt gemaakt dat via de bestaande in het bestemmingsplan opgenomen afwijkingsmogelijkheid bij ieder toegestaan volwaardig bedrijf een inpandige bedrijfswoning mag worden gerealiseerd; 2. onder voorwaarde dat op voorhand ter goedkeuring aan het college van B. en W. een herzien totaalverkavelingsplan wordt ingediend, meer dan 8 opvaarten in het plangebied mogen worden gerealiseerd; 3. dat de onder punt 2 genoemde opvaarten tevens bedrijfsmatig mogen worden gebruikt; 4. mee te werken aan verbreding van de toegestane bedrijfsactiviteiten( niet expliciet watergebonden) met dien verstande dat de zogenaamde "aan huis gebonden beroepen", adviesbureau's, dienstverlening en/of educatie, horeca-activiteiten of daarmee vergelijkbare activiteiten niet zullen worden toegelaten; 5. herverkaveling mogelijk te maken met dien verstande dat een minimum kavelmaat van 1500 m2 wordt gehanteerd. ( te toetsen via het bij een omgevingsvergunning voor bouwen, verplicht aan te leveren inrichtingsplan). Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 26 maart 2015 Drs. H.H. Apotheker, voorzitter. G.W. Stegenga, griffier. 5