VOOR BESTAAND VASTGOED SAMEN OP WEG NAAR ENERGIENEUTRAAL

Zero Energy Buildings VOOR BESTAAND VASTGOED SAMEN OP WEG NAAR ENERGIENEUTRAAL

Inhoud 1. Waarom op weg naar energieneutraal? 03 2. Wat zijn Zero Energy Buildings? 04 3. Zero Energy Buildings, de kracht van Unica 04 4. Zero Energy Building-plan voor bestaand vastgoed 06 Stap 1: Ambitie bepalen 06 Stap 2: Nulmeting 07 Stap 3: Zero Energy Menu 08 Stap 4: Planning 09 Stap 5: Implementatie 10 Stap 6: ZEB management 10 5. Resultaat 10 Over Unica Energy Solutions 10 2

1 Waarom op weg naar energieneutraal? Klimaatverandering wordt veroorzaakt door de uitstoot van broeikasgassen, waaronder CO 2. Volgens het International Energy Agency (IEA) is energiegebruik verantwoordelijk voor ruim een derde van alle CO 2 -uitstoot door de mens. Wanneer we minder fossiele en meer duurzame energie gebruiken, zorgen we voor minder klimaatverandering en voor een gezondere planeet voor toekomstige generaties. In Nederland is de gebouwde omgeving verantwoordelijk voor meer dan 30 procent van het totale energiegebruik. De Nederlandse overheid heeft de doelstelling om vanaf 2020 alleen nearly zero energy (EPC=0) te bouwen en om in 2050 een energieneutrale gebouwde omgeving te borgen. Dit is in lijn met de Europese ambitie. Elk jaar wordt er circa 0,4 procent aan nieuwbouw geplaatst en ongeveer 0,1 procent bestaand vastgoed gesloopt. Circa 80 procent van de gebouwen in 2050 is vandaag dus al gebouwd. Het is daarom belangrijk om vooral ook ambitieuze doelen te stellen aan de bestaande gebouwde omgeving. Positieve invloed Onderzoek heeft uitgewezen dat wereldwijde opbrengsten voor Zero Energy Buildings (ZEB s) zullen groeien van 570 miljoen euro naar meer dan 1.300 miljard euro in 2035. Daarnaast zijn ZEB s in de basis gezonde gebouwen die een positieve invloed hebben op duurzaamheidswaarderingen, zoals BREEAM, GPR en LEED. ZEB s worden intussen ook steeds beter gewaardeerd door zowel investeerders als eindgebruikers. Gezonde gebouwen met een extreem lage energierekening zijn vrijwel altijd verhuurd en trekken toekomstgerichte huurders aan. Een ZEB betekent een significante verlaging van de energierekening. Een besparing van meer dan 80 procent op de energiekosten is geen uitzondering. Dit levert een positieve kasstroom op die de gedane investeringen compenseert. Een andere belangrijke drijfveer om voor ZEB s te kiezen, is de behoefte aan meer energiezekerheid en een lagere afhankelijkheid van stijgende energieprijzen. Samenvattend Er zijn voor de gebouweigenaar en huurder drie redenen om te investeren om naar energieneutraal te gaan: 1. De extra investering levert een positieve business case en een nieuw verdienmodel op, 2. Door de goede balans tussen energie en gezondheid stijgt het gebouw in waarde, 3. Een gebouw met een extreem laag energieverbruik levert een belangrijke bijdrage aan de reductie van CO 2. Met een Zero Energy Building neemt u uw verantwoordelijkheid en zorgt u ervoor dat u met een gezond en duurzaam gebouw klaar bent voor de toekomst. Genoeg redenen dus om met uw vastgoed op weg te energieneutraal. 3

2 Wat zijn Zero Energy Buildings? De Europese definitie van een Zero Energy Building (ZEB) is een gebouw met een erg hoge energieprestatie, waarbij de bijna 0 of erg lage hoeveelheid benodigde energie uit hernieuwbare bronnen afkomstig is, die on-site of in de buurt wordt opgewekt (Energy Performance of Buildings Directive, EPBD). Bij een ZEB is het totale jaarlijkse energiegebruik van de gebouwen zoveel mogelijk gelijk aan de hoeveelheid lokaal opgewekte duurzame energie. Het doel is het minimaliseren van de hoeveelheid CO 2 in de atmosfeer. Er kan niet-duurzame energie gebruikt worden en CO 2 worden uitgestoten, maar dit wordt gecompenseerd door het gebruik van opgewekte duurzame energie. Unica gelooft in de toekomst van ZEB s. Ons doel met ZEB s is om uw gebouwgebonden én gebruikersgebonden energieverbruik en energiekosten naar nul te reduceren. Dat doen we door het samenbrengen van betrouwbare technieken voor energie-efficiëntie, duurzame energieopwekking en energieopslag. Dit levert vastgoedeigenaren en huurders extra rendement op. In Nederland wordt de term BENG (Bijna Energie Neutraal Gebouw) gehanteerd als ontwerpnorm voor nieuwbouw en renovatie. Unica zet een stap verder door gedurende de exploitatie continu te verduurzamen. Het is onze ambitie om tot energieneutrale gebouwen te komen, een Zero Energy Building. 3 Zero Energy Buildings, de kracht van Unica Met Unica als energiepartner heeft u een betrouwbare partij voor uw hele Design, Build, Finance, Maintain en Operate (DBFMO) traject; van strategisch energieadvies tot de exploitatie van uw installaties. Unica is uniek voor wat betreft haar aanpak en werkwijze op het gebied van ZEB s. Wij bieden u: 1. Gespecialiseerd advies gedurende het gehele traject Onze adviseurs zijn deskundig op het gebied van de strategische ambitiebepaling en het doen van gedetailleerd onderzoek naar installaties en gebouwen. Hiermee is Unica uw partner tijdens het gehele traject om tot een Zero Energy Building te komen. 2. Nulmeting met energiebalans De energie-experts van Unica Energy Solutions maken met een energiebalans in één oogopslag de verdeling van het energiegebruik in uw gebouw duidelijk. De experts integreren hierbij gedegen specialistische kennis op het gebied van energiebesparing, regeltechniek, installatietechniek, bouwkunde, bedrijfskunde en facility management. 3. Zero Energy Menu Het Zero Energy Menu van Unica Energy Solutions is een checklist met maatregelen op het gebied van energiebesparing en de mogelijkheden voor duurzame energieopwekking en -opslag. Het is een combinatie van innovatieve en gevestigde maatregelen, ingedeeld per categorie (isolatie, verlichting, luchtbehandeling, etc.) en geeft per maatregel een indicatie van de energiebesparing, kostenbesparing, investering, terugverdientijd en CO 2 -besparing. Het Zero Energy Menu biedt u maatwerkadvies over voor u haalbare en interessante duurzame verbetermaatregelen. Ons advies is gebaseerd op uw ambitie, de nulmeting en de energiebalans. 4

4. Planning in combinatie met Duurzaam Meerjaren Onderhoudsplan (DMJOP) Unica heeft ruime ervaring met het opstellen van duurzame meerjaren onderhoudsplannen (DMJOP s). Wij houden tijdens de planning sterk rekening met natuurlijke momenten om maatregelen door te voeren, lettend de gestelde ambitie. Dit betekent een reductie van meerkosten ten aanzien van één-op-één vervanging. 5. Energiemanagementsysteem Wanneer uw gebouw bijna energieneutraal is, verschuift onze aandacht naar bewaking (monitoring) en statusbehoud. Met het energiemanagementsysteem van Unica Energy Solutions houdt u grip op uw energieverbruik. Op die manier is terugval naar de oude situatie geen optie en blijft uw gebouw ook op de lange termijn een ZEB. 6. Energieprestatiecontract Door de installaties te beheren en proactief aan te passen aan het gedrag van uw gebouw, de eindgebruikers en het weer, functioneren zij zo efficiënt mogelijk. Unica spreekt hierbij Kritieke Prestatie Indicatoren (KPI s) met u af om een goede balans tussen comfort en energiezuinigheid te waarborgen. 7. Mogelijkheid tot financiering Als de uiteindelijk benodigde investering niet mogelijk of wenselijk is, biedt Unica Energy Solutions uitkomst door de investering desgewenst op zich te nemen, bijvoorbeeld in de vorm van een Energy Service Company (ESCo). De benodigde investering wordt hiermee terugbetaald uit de gerealiseerde energiebesparing. Dit maakt extra kosten voor de vastgoedeigenaar overbodig. De energierekening van de gebruiker blijft tijdelijk hoger dan de gerealiseerde besparing om zo de investering terug te verdienen. 5

4 Zero Energy Building-plan voor bestaand vastgoed Unica Energy Solutions begeleidt u op weg naar een ZEB met een stappenplan. De zes stappen van dit plan worden hieronder nader toegelicht. 1 Ambitie bepalen 2 Nulmeting 3 Zero Energy Menu 4 Planning 5 Implementatie 6 ZEB management Zes stappenplan ZEB met Unica Stap 1: Ambitie bepalen Alles begint met ambitie. Durf dus vooral te dromen! Unica Energy Solutions helpt u graag met het vaststellen van uw ambitie op het gebied van energie in combinatie met uw vastgoedstrategie. We maken samen met u een roadmap, rekening houdend met verschillende scenario s. Bij stap één is het belangrijk om de volgende zaken duidelijk in kaart te brengen: Over welke gebouwen hebben we het? Wat is het doel? Waar staan we nu? Binnen welke termijn willen we ons doel bereiken? Hoeveel procent energieneutraal ambieert u te zijn en hoe gaan we dit bereiken? Wanneer de ambitie vaststaat, is de volgende stap het in kaart brengen van de huidige situatie. Case: Unica hoofdkantoor Het hoofdkantoor van Unica (De Wel 15 in Hoevelaken) is een gebouw uit 2007 met A++ label. Het pand is in 2014 3-sterren BREEAM-In-Use gecertificeerd. Het doel, vastgesteld met de gebouweigenaar en de hoofdhuurder, is rendabel richting energieneutraal, waarbij 100 procent geen doel op zich is. Voor elke maatregel voor energiebesparing en extra duurzame energieopwekking (zie pag. 9), wordt de business case besproken met zowel de gebouweigenaar als de hoofdhuurder. Hoofdkantoor Unica te Hoevelaken 6

Stap 2: Nulmeting Een energie-expert van Unica Energy Solutions brengt een bezoek aan de locatie(s) om gegevens te verzamelen en onderzoek te doen naar uw gebouw, de installaties en de gebruikswijze van beide. De volgende gegevens zijn hiervoor onder meer relevant: Energie, zoals elektriciteit- en gasverbruik, Gebouwaspecten, zoals isolatie en installaties, Gebruiksaspecten, zoals bezetting, gebruikstijden, schakelwijze, regeltechniek, gebruikersgedrag en een eventuele scheiding in een huurders- en een eigenaarsdeel. De gegevensverzameling en het onderzoek vinden plaats in nauwe samenwerking met de vastgoedeigenaar en facility management. De conclusie is het startpunt van de ambitie. Deze zogenoemde nulmeting geeft nauwkeurig het huidige energiegebruik en het percentage energieneutraal weer. Case: Unica hoofdkantoor De energie-experts van Unica Energy Solutions onderzochten de locatie om de huidige energiebalans in kaart te brengen. Hierbij werd gebruikgemaakt van een verscheidenheid aan bronnen, zoals het GBS, tekeningen en interviews met gebruikers. De resultaten van de nulmeting toonden aan dat het hoofdkantoor van Unica 57 procent energieneutraal was. Dit houdt in dat op jaarbasis 57 procent van het energiegebruik lokaal duurzaam werd opgewekt. Dit relatief hoge beginpercentage van energieneutraliteit werd enerzijds veroorzaakt door de energieefficiëntie van het gebouw. Het gebouw met A++ label heeft bijvoorbeeld een hoge isolatiewaarde, energiezuinige ramen etc. Anderzijds was er reeds duurzame opwekking aanwezig in de vorm van PV-panelen en een WKO-installatie. Uit de energiebalans (zie afbeelding) blijkt dat het grootste aandeel van het gebouwgebonden en gebruikersgebonden energiegebruik gerelateerd is aan de WKO-installatie, gevolgd door verlichting en gasketels. De gasketels zijn voor het bijschakelen tijdens de piekvraag en bedoeld voor verwarming van het gebouw naast de warmte afkomstig van de WKO. Energiebalans Unica hoofdkantoor 7

Stap 3: Zero Energy Menu Het Zero Energy Menu bestaat uit allerlei duurzame maatregelen om tot ZEB s te komen. Dit menu bevat zoals gezegd zowel bewezen technieken als innovatieve concepten. Uw ambitie en de resultaten van de nulmeting bieden handvatten voor de menu-items om het onderzochte gebouw energieneutraal te maken. Bij deze keuze zijn de volgende uitgangspunten van belang: 1 Energievraag reduceren Wat je niet gebruikt, hoef je ook niet op te wekken. 2 Energievraag duurzaam opwekken De benodigde energie zoveel mogelijk uit hernieuwbare bronnen opwekken. 3 Energie opslaan Opgewekte duurzame energie die niet direct nodig is, opslaan voor later gebruik. Op basis van de maatregelen in het Zero Energy Menu ontvangt u van Unica een maatwerkvoorstel met daarin verschillende opties en een schatting voor de te realiseren energiebesparing. Dankzij onze ervaring met realisatie, beheer en exploitatie kunnen wij u ook een realistische verwachting van de kosten per maatregel geven. Na een presentatie met bespreking is eventueel bijstelling mogelijk. Case: Unica hoofdkantoor De keuze voor de genomen maatregelen op het hoofdkantoor van Unica zijn gebaseerd op de ambitie, zoals die was vastgesteld door de gebouweigenaar en de hoofdhuurder. Hierdoor kwamen niet-rendabele maatregelen die bijvoorbeeld te weinig energiebesparing opleverden en een te lange terugverdientijd zouden hebben, niet in aanmerking. De keuze was tevens gebaseerd op het aandeel in de energiebalans. Immers, het loont om te focussen op onderdelen waarvan het energieverbruik hoog is. In het geval van het hoofdkantoor van Unica was dat de verlichting, WKO en luchtbehandeling. Voor de relevantie opties uit het Zero Energy Menu werd een berekening gemaakt van de jaarlijkse kostenbesparing, energiebesparing en het resultaat van extra duurzame energieopwekking. Het totaal, oftewel wanneer álle mogelijke maatregelen zouden worden doorgevoerd, kwam uit op 95 procent energieneutraal. In onderstaande tabellen ziet u een uitwerking van de maatregelen met de grootste besparingseffecten. 8

Verbetermaatregel reductie energievraag Geschatte energiebesparing (kwh/jr) 1 SMART Led-verlichting kantoor (o.a. daglicht-, aanwezigheidssensoren) 38.000 2 Led-verlichting parkeergarage 10.000 3 Beschikbare koude uit de wko-installatie benutten (i.p. v. split units met elektriciteit) 7.000 4 Vraag gestuurde ventilatie 6.552 Verbetermaatregel duurzame opwekking Geschatte extra opwekking (kwh/jr) 1 Extra PV-panelen 90.000 2 Opwekking windenergie d.m.v. 4 windmolens 9.200 3 Biomassaketel piekopwekker 37.855 Zero Energy Menu items voor Unica hoofdkantoor Het hoofdgebouw van Unica was al een zeer energie-efficiënt gebouw met label A++. Het doorvoeren van verschillende items uit het Zero Energy Menu resulteerde desondanks in: Energieneutraliteit: 95 procent Energiebesparing: 72.000 kwh/jr Opbrengst extra duurzame opwekking: 137.000 kwh/jr Kostenbesparing: 12.500 euro per jaar Stap 4: Planning Nadat een keus is gemaakt uit het Zero Energy Menu is duidelijk welke maatregelen verder uitgewerkt zullen worden. Unica Energy Solutions doet in samenspraak met de installateur en beheer- en onderhoudspartij een voorstel aan u als vastgoedeigenaar of -huurder. Het gaat hierbij om de planning van de uitvoering van de maatregelen, waar mogelijk verwerkt in een Duurzaam Meerjaren Onderhoudsplan (DMJOP). Het uitgangspunt hierbij is de ambitie van de doorlooptijd in combinatie met natuurlijke momenten voor de uitvoering van de maatregelen. De planning wordt geleverd inclusief een kostenbegroting en terugverdientijden. Via een energieprestatiecontract wordt uw ambitie gerealiseerd. Unica Energy Solutions biedt tevens mogelijkheden om de investeringen voor duurzame verbetermaatregelen te verwerken in een ESCo, waarbij Unica de financiering draagt. Case: Unica hoofdkantoor Samen met de vastgoedeigenaar, de hoofdhuurder en de beheerder van het pand is overleg gepleegd over de te nemen maatregelen. Een aantal verbetermaatregelen zijn meteen uitgevoerd, andere werden op korte termijn ingepland en weer andere op natuurlijke momenten. De hele planning is verwerkt in een DMJOP. Ten tijde van het verschijnen van deze publicatie bevindt het ZEB-programma voor het Unica hoofdkantoor in de Planningfase (Stap 4). Tevens zijn de eerste stappen gezet om over te gaan tot de Implementatiefase (Stap 5), de quick wins zijn reeds doorgevoerd. Ook wordt de laatste fase, ZEB management (Stap 6), al opgezet: het eigen energiemanagementsysteem van Unica wordt dusdanig ingericht dat de ZEB status voor het hoofdkantoor geborgd wordt. 9

Stap 5: Implementatie In de implementatieperiode worden de verbetermaatregelen uitgevoerd die nodig zijn om tot een ZEB te komen. In deze stap wordt tevens het energiemanagementsysteem ingevoerd, zodat we kunnen monitoren in hoeverre uw gebouw vordert richting energieneutraliteit. In het energieprestatiecontract zijn KPI s benoemd om uw verwachtingen waar te maken. Stap 6: ZEB management Nadat de maatregelen zijn geïmplementeerd en het energiemanagementsysteem aantoont dat uw gebouw daadwerkelijk een ZEB is geworden, volgt de laatste stap van energiebeheer. Immers, we willen dat uw gebouw een ZEB blijft. Stap 6 gaat over het bewaken en borgen van het percentage van energieneutraliteit van uw gebouw met behulp van het eerder ingevoerde energiemanagementsysteem. 5 Resultaat ZEB s zijn toekomstbestendige, gezonde gebouwen die rendement opleveren. ZEB s dragen bij aan tevreden eindgebruikers, een extreem lage energierekening en een hogere waarde van uw vastgoed. Een ZEB levert bovendien een belangrijke bijdrage aan een betere wereld voor toekomstige generaties. Uw vastgoed is als ZEB klaar voor de toekomst. Unica gelooft in de toekomst van ZEB s en kan dit waarmaken. Wilt u meer weten hoe Unica uw vastgoed kan verduurzamen richting energieneutraal, neem dan contact op met Unica Energy Solutions of uw contactpersoon binnen Unica. Over Unica Energy Solutions Unica Energy Solutions, onderdeel van Unica Groep, staat voor een betere, duurzame wereld die aan de volgende generaties overgedragen kan worden. De reductie van de CO 2 -uitstoot is daarbij essentieel. Unica Energy Solutions is specialist in energie-installaties en binneninstallaties. Het enthousiaste team is pro-actief en denkt buiten de gebaande paden. We werken intensief samen met gedreven partners. Onze werkwijze: denken, doen en garanderen. Unica Energy Solutions maakt gebouwen energieneutraal. Hiermee snijdt het mes aan twee kanten: waardestijging van uw gebouw èn verbetering van het comfort. Met Unica Energy Solutions heeft u één aanspreekpunt voor de verduurzaming van uw vastgoed. Unica Groep is met 14 vestigingen, 10 gespecialiseerde bedrijven, 3 regionale projectenbedrijven en ruim 2.200 medewerkers de grootste zelfstandig technisch dienstverlener van Nederland. 10

Meer informatie Unica Energy Solutions Postbus 202 3870 CE Hoevelaken Telefoon: 033 247 80 80 Website: www.unica.nl/energy-solutions E-mail: energysolutions@unica.nl Unica Groep B.V. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen en/of openbaar gemaakt in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of op enige andere manier zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Unica. 11