Ruimtelijke en Programmatische Verkenning Ankerlocatie Westenholte 1 Inleiding Westenholte is van oorsprong een oude dorpskern die later bij Zwolle is gevoegd. De wijk is steeds groter geworden en aan ruimtelijke structuur is goed te herkennen in welke tijdsperioden de uitbreidingen hebben plaatsgevonden. Kenmerkend blijft het kleinschalige en dorpse karakter van de wijk. Er is veel groen en aan de westrand is een direct contact met de omliggende weilanden waardoor er weids uitzicht is op de naastliggende polder. beeld van de mogelijkheden en onmogelijkheden van de plek. Er is daarom een korte inventarisatie gemaakt van waaruit een passend programma van worden neergelegd. Aan de hand van dat programma zijn een 3-tal mogelijke inrichtingsvarianten neergelegd. Aan de hand van deze globale inrichtingsideeën kan een inschatting gemaakt worden over de te verwachte opbrengt van herontwikkeling. Dit is in deze notitie nog niets opgenomen. Als we kijken naar de locatie van het Anker valt op dat het wijkcentrum/sporthal decentraal ligt en omringd is door eengezinswoningen. De woonstraten zijn relatief smal. Bij herontwikkeling van de locatie zal daarom ook rekening gehouden moeten worden met de aanwezigheid van deze woningen Voor het Anker ligt een vrij grote parkeerplaats die qua grondpeil lager ligt dan de omliggende woningen. De parkeerplaats heeft zijn functie voor het Anker maar wordt in winterperioden ook gebruikt door de ijsbaan. Bij herontwikkeling van de locatie moet rekening gehouden worden met de bereikbaarheid en de aanwezigheid van voldoende parkeren voor de ijsbaan maar eventueel ook voor medegebruik door skeeler/wielervereniging. Bij het opstellen van een ruimtelijk programmatisch kader is het belangrijk te weten hoe de buurt in elkaar zit. Hieruit ontstaat een
2 Samenvatting gebiedsinventarisatie omgeving Het Anker Grondeigendommen: zie bijlage met de actuele situatie. Woningtype: Vrijstaande en twee onder een kap woningen Oriëntatie: Langs de stadsrand van Westenholte zijn de woningen met de achterkanten of de zijkanten gericht naar het buitengebied. Bouwhoogte: In de directe omgeving van het anker zijn de woningen 2 lagen met kap, dit betekent een bouwhoogte van 9 meter. De vrijstaande woningen in de omgeving hebben een maximale bouwhoogte van 8 meter. Bestemmingsplan: de Ankerlocatie zelf heeft de bestemming maatschappelijke doeleinden en kent een maximale bouwhoogte van 8 meter. De parkeerplaats en de weg hebben een verkeersbestemming. Ontsluiting: Meester Koolenweg en Ankerweg zijn smalle straten. Resp. 5,40 en 4,50 breed. Omliggende kavels: Kavelgrootte varieert van 250-350 m2. Er zijn uitschieters tot 600 m2. Kavel Anker; ca 1720 m2.(waar het gebouw op staat) Maaiveldhoogte: het maaiveld ligt beduidend lager dan de ankerweg. Wat heeft dit voor gevolgen voor de uitvoerbaarheid en de kosten? Het gaat dus om een locatie aan de rand van westenholte die onderdeel is van een woonbuurt. Het gebied heeft een kleinschalig karakter en de bereikbaarheid is door de smalle straten is beperkt. Het is daarom het meest voor de hand liggend deze locatie in te vullen met wonen. 2/10
3 Zijn er andere functies van wonen mogelijk? Het dorpse rustige karakter is een kwaliteit van Westenholte. De wijk kent een eenduidige opbouw. Het is een woonwijk die nauwelijks gemengde gebieden kent. In principe is de aanwezigheid van het Anker vreemd op deze plek. Als we denken aan een nieuwe invulling van het Anker dan ligt het niet voor de hand hier een andere functie naast wonen in te passen. Hiervoor gelden de volgende overwegingen: Horeca heeft een grotere verkeersaantrekkende werking van woningen, dit kan voor overlast in de buurt zorgen De ligging ten opzichte van het dorpscentrum, waar je normaal gesproken horeca verwacht, is niet logisch, er is geen aanleiding om juist hier horeca toe te voegen. Bij toevoeging van horeca moet rekening gehouden worden met een extra hinderafstand ten opzichte van woonbebouwing. Dit legt nog grotere beperkingen op de plek. Is het rendabel om hier een horecagelegenheid te realiseren? Het wijkcentrum verhuist evenals de sprothal. Komen er wel bezoekers? 3/10
4 Indicatie voor mogelijk programma vrijstaande of twee onder een kap woningen ontsluitingsweg is 5 m breed naast de weg is ruimte voor parkeerplaatsen en openbaar groen nieuwe bebouwing past in een bestaand bebouwingscluster als parkeernorm is 2 pp/woning aangehouden. Dit kan deels op eigen terrein worden opgelost. Als uitgangspunt is in elk model een toegangsweg tot de ijsbaan van 5 m breed en in ieder geval een parkeerstrook van 5 m. diep ten behoeve van de ijsbaan verwerkt. Ook is hier de minimale ruimte omheen gereserveerd om deze voorzieningen een groene aankleding te geven. 4/10
5 3 mogelijke inrichtingsvarianten Binnen de huidige ruimtelijke structuur is het mogelijk om 3 verschillende principes te kiezen om aan te sluiten op de omliggende bebouwing. 1 Aansluitend op de particuliere kavel ten noorden van het Anker 2 Aansluitend op de particuliere kavel ten zuiden van het Anker 3 Aansluitend op de twee-onder-een-kap-woningen aan de Ankerweg Alle drie principes zijn passend. Binnen deze principes zijn 3 verschillende modellen gemaakt. In model 1 worden vrijstaande woningen voorgesteld op zo groot mogelijke kavels, In model 2 wordt de maximale verdichting opgezocht en in model 3 worden twee-onder-een-kap-woningen toegevoegd. 5/10
Model 1 4 vrijstaande woningen- De ontsluiting ten behoeve van de ijsbaan ligt ten zuiden van de nieuwe kavels. In dit model zijn 3 vrijstaande woningen met een kaveloppervlakte van ca ca 400 m2 en 1 vrijstaande woning op een driehoekige kavel van va 300 m2.mogelijk Het leidende principe bij model 1 is: achterkanten van de woningen zijn gericht op het buitengebied. Dit komt op andere plekken in Westnholte ook voor. De woningen oriënteren zich dus op het nieuw aan te leggen straatje. In dit model is gekozen voor de inpassing van 4 vrijstaande woningen. Een van deze woningen sluit aan bij de twee-onder-een-kappers aan de Ankerweg. 6/10
Model 2-5 geschakelde woningen en 1 vrijstaande woning- De ontsluiting ten behoeve van de ijsbaan ligt aan de noordzijde van de nieuwe kavels. Hier is ook voorzien in de parkeerbehoefte voor de ijsbaan. In dit model zijn 5 geschakelde woningen gerealiseerd met een kaveloppervlakte van ca 240 m2. En een vrijstaande woning op een kavel van 400 m2. Qua principe sluit model 2 aan bij de bebouwingsstructuur van Westenholte. Qua woning typologie is hier gekozen voor geschakelde woningen met terugliggende garages. Op deze manier is het mogelijk op elk erf ook nog een auto te parkeren. Dit woningtype komt vaker voor in de buurt, maar niet aan de rand met het buitengebied. Naast geschakelde woningen is er grenzend aan de twee-ondereen-kappers aan de Ankerweg ook nog een vrijstaande woning geprojecteerd. Op deze manier worden 7 nieuwe woningen ingepast. Dit is het maximaal haalbare op deze locatie. 7/10
Model 3-2 twee-onder-een-kap woningen - doordat de nieuwe woningen zich oriënteren op de ijsbaan. Er is mogelijkheid om tegenover de woningen openbaar groen aan te leggen zodat er een geleidelijke overgang ontstaat naar de ijsbaan. Deze ruimte kan s winters eventueel ook gebruikt worden als overloop voor het parkeren voor de ijsbaan..de kavel oppervlakte is ca 285 m2 Het leidende principe is model 3 is dat aansluiting gezocht wordt bij de twee-onder-een-kap-woningen aan de Ankerweg. De nieuwe woningen sluiten aan op de achterzijden van de bestaande tweeonder-een-kap-woningen. De ontsluiting van de ijsbaan en de ontsluiting van de nieuwe woningen is van elkaar gescheiden. De nieuwe woningen zijn bereikbaar via de Ankerweg. In dit model krijgt de ijsbaan echt een eigen entree. De ijsbaan komt meer in het zicht te liggen en gaat meer onderdeel uit maken van de wijk. Verder wordt in dit model een kwaliteit toegevoegd 8/10
6 Eindconclusie De modellen 1 en 3 sluiten het beste aan bij de ruimtelijke structuur van dit deel van Westenholte. Extra toegevoegde waarde van model 3 is dat er een goede ruimtelijke aansluiting gevormd wordt moet de bestaande woningen aan de Ankerweg. Om een vrij uitzicht vanuit de nieuwe woningen richting buitengebied te bieden, is de ruimte vóór deze woningen vrij gehouden van bebouwing. In dit model is daarom veel openbaar groen aanwezig. Dit kan als overloop (fiets)parkeren dienen mocht dat nodig zijn voor de ijsbaan. Bijkomend voordeel is dat het hoogteverschil dat overbrugd moet worden tussen de woonwijk en de ijsbaan in dit model makkelijker opgelost kan worden dan in de andere 2 modellen. De verdichting van de bebouwingsstructuur in model 2 is minder passend. Hoe opener de structuur, hoe geleidelijker buitengebied en stad in elkaar overgaan. Bij de uitwerking van een voorkeursmodel bestaat echter de mogelijkheid om minder groen en meer bebouwing op te nemen en de invulling van de locatie te optimaliseren. Dit komt ten goede aan de opbrengsten. Op het terrein van de ijsbaan moet dus rekening gehouden worden met inpassing van voorzieningen als: omkleedruimte, verkoop van koek en sopie, kassa, toiletruimten en evt. een bestuurskamer. In deze notitie is alleen rekening gehouden met de toegankelijkheid en parkeermogelijkheden van de ijsbaan. Als uitgangspunt is genomen dat voorzieningen ten behoeve van de ijsbaan ook op het terrein van de ijsbaan een plek moeten krijgen. 2 Aanwezigheid van de ijsbaan heeft tot gevolg dat er geluidsbelasting op de omliggende woningen ontstaat. Gezien het feit dat de ijsbaan maar een beperkte periode geopend is, is het effect hiervan op de woningen verwaarloosbaar. Gedurende perioden dat er geschaatst kan worden zal er inderdaad overlast kunnen ontstaan door parkeer- en geluidsoverlast maar aangezien het om niet structurele en kort durende overlast gaat wordt niet als noemenswaardig probleem gezien. Tot slot nog een tweetal aandachtspunten. 1 Bij het nadenken over herontwikkeling van de ankerlocatie is wel dat met het wegvallen van het Anker op deze plek, ook de gebruiksmogelijkheden van voorzieningen van het Anker voor de ijsbaan vervallen. 9/10
1 grondeigendommen ankerlocatie westenholte 10/10