MEMO. Woningbouw ontwikkeling

Transcriptie

1 MEMO Onderwerp: Verzoek tot afgifte kapvergunning houtopstand t.b.v. project t-wijland Datum: 4 mei 2015 Door: R. van der Kruk, Van Mierlo Planontwikkeling B.V. Woningbouw ontwikkeling Van Mierlo Planontwikkeling B.V. uit Maasdijk, hierna Van Mierlo, heeft een overeenkomst gesloten met de eigenaar van het perceel aan de s-herenstraat 89 te Maasland met als gezamenlijk doel op het terrein van de huidige veehouderij woningen te realiseren. De gemeente Midden-Delfland en Van Mierlo hebben hiervoor een anterieure overeenkomst gesloten en een ontwerpbestemmingsplan is in voorbereiding. Figuur 1Luchtfoto met plangrens In overleg met de stedenbouwkundige en de verkeerskundige van de Gemeente Midden-Delfland is een planopzet gemaakt voor 15 rijwoningen met tuinen op het zuid-oosten en een appartementencomplex aan de s Herenstraat. Zie ook Figuur 2 voor een impressie. Een logische ontsluitingsweg naar de s-herenstraat ligt voor de rijwoningen en de appartementen langs tussen de woningen en de watergang. Zie figuur 3 1

2 Figuur 2 impressie 't-wijland Op de locatie staat een boom type Linde, Tilia europaea. 60cm Deze boom staat op de gemeentelijke lijst van beeldbepalende particuliere bomen.???? Figuur 3 inrichtingsplan met ontsluiting Positie bestaande Hollandse Linde boom: Mogelijke positie nieuwe boom:? 2

3 Figuur 4 Bestaande Hollandse Linde boom Onderzoek behoud boom Er is gezocht naar een variant waarbij de boom behouden kon blijven. De volgende scenario s zijn onderzocht: 1. Geen nieuwbouw aan de s-herenstraat. 2. Andersoortige bebouwing aan de s-herenstraat. 3. Versmalling van het profiel van de ontsluitingsweg. 3

4 Variant 1: Geen nieuwbouw aan de s-herenstraat. Gemeente Midden-Delfland is voorstander van woningbouw op deze locatie omdat ze de huidige bedrijfsfunctie niet passend vindt binnen de woonkern. Stedenbouwkundig geeft deze ontwikkeling de mogelijkheid om de forse onderbreking die de lintbebouwing aan de s-herenstraat ter plaatse kent in te vullen met een passend volume. Het niet bouwen in deze zone zou stedenbouwkundig een gemiste kans zijn. Het 3-laagse appartementencomplex is tevens financieel een significante drager van de grondexploitatie en met het wegvallen hiervan zou de haalbaarheid van de totale ontwikkeling wegvallen. Variant 2: Andersoortige bebouwing. Om de benodigde grondwaarde voor een financieel haalbaar plan te halen zijn er een tweetal varianten qua bebouwing mogelijk. Een twee-onder-één kap met garages parallel aan s-herenstraat: Een kleine tweekapper met garages heeft een minimale breedte van 2x (5,4m + 3,5m) = 17,8 meter. Het huidige ontwerp van het appartementen complex heeft een breedte van 15 meter en is dus smaller. Het doorzetten van de rijwoningen vanaf het weiland tot aan de s-herenstraat: Het doorzetten van drie á vier rijwoningen zou betekenen dat er een kopgevel grenst aan de s- Herenstraat. Stedenbouwkundig is dat onwenselijk omdat dat eerder weer als onderbreking van de lintbebouwing zal worden ervaren dan als kwalitatieve aaneenrijging. Daarnaast zal het hoogteverschil richting het dijklichaam het doorzetten van de rij in lijn met de ander rijwoningen technisch vrijwel onmogelijk maken. Tenslotte is een doorsnee rijwoning zo n 10 meter diep en tezamen met een tuin van ca.8 meter maakt dat 18 meter. Het huidige ontwerp van het appartementen complex heeft een breedte van 15 meter en is dus smaller. Variant 3: Versmalling van het profiel van de ontsluitingsweg. Het profiel van de ontsluitingsweg aansluitend op de s-herenstraat bestaat uit een rijbaan van 4,80meter en een trottoir van 2,90 meter. Vanuit het wettelijk vooroverleg is een reactie gekomen van de Veiligheidsregio Haaglanden. Bij voorkeur had men graag een tweede ontsluitingsweg gezien maar aangezien dat niet mogelijk is, is een vereiste dat bij calamiteiten twee auto s elkaar kunnen passeren ter plaatse van de ontsluitingsweg. Hiervoor is een rijbaan van 4,80m in combinatie met een overrijdbaar trottoir echt het minimale. Kortom, een versmalling van het profiel is vanuit veiligheidsoverwegingen geen optie. 4

5 plangrens Figuur 5 overzicht maatvoering ontsluiting Conclusie Om de ontsluiting van het plan mogelijk te maken zal de boom gekapt moeten worden. Er zit geen ruimte in het resterende profiel om de boom te behouden en er zijn geen realistische, economisch haalbare en stedenbouwkundig aanvaardbare varianten te bedenken waarin dit wel kan. De huidige eigenaar van het perceel en dus de boom zal desgewenst hiervoor schriftelijk toestemming verlenen. Om deze bestaande houtopstand te compenseren zijn in de plannen tenminste 3 locaties opgenomen waar een boom met vergelijkbaar statuur (Eik, Es, Linde) zal worden terug geplant. Zie figuur 3. Hoogheemraadschap Delfland staat niet toe dat er in het Dijklichaam herplant wordt. 5