Ruimtelijke structuur

Transcriptie

1 /EdB Voorlopige reactie op document bewonersgroep ( ), en voorstel voor aanpassing van de stedenbouwkundige randvoorwaarden voor de locatie IJsclubterrein Kralingen, te bespreken op 29 juni In de onderstaande tekst wordt puntsgewijs gereageerd op de opmerkingen van de bewonersgroep, de voorstellen om de stedenbouwkundige randvoorwaarden wel of niet aan te passen zullen op 29 juni nader toegelicht worden. Prijs/kwaliteit In de stedenbouwkundige randvoorwaarden wordt aangegeven welk woonmilieu gewenst is op de locatie IJsclubterrein, op basis van de Stadsvisie Rotterdam. Ingezet wordt op het uitbouwen van het sterke woonmilieu van Kralingen-oost, door de bouw van ruime eengezinswoningen in het hogere marktsegment. De prijs van de te bouwen woningen wordt niet in de randvoorwaarden vastgelegd, dit is aan de ontwikkelaar, die tevens eigenaar is van het terrein. Verkoop In de stedenbouwkundige randvoorwaarden van september 2010 stond dat de woningen niet specifiek bedoeld zijn voor ouderen, maar dat deze wel dienen te voldoen aan de richtlijnen voor aanpasbaar bouwen. Deze tekst zal worden uitgebreid met de wens om de woningen zo mogelijk levensloopbestendig te maken, zodat deze voor meerdere doelgroepen aantrekkelijk zijn. Verkeer De verkeersberekeningen zullen worden aangepast aan een projectomvang van woningen. De resultaten van de verkeerstelling zijn nog niet bekend, zodra deze er zijn zullen ze worden doorgegeven aan de belangengroep omwonenden. Norm - bij woonstraatjes (30km/uur) met minder dan 625 mvt /weekdagetmaal worden geen milieuberekeningen gemaakt. Volgens de voorlopige berekeningen (330 mvt) blijft de toename hier ruim onder. De aansluiting van de toegangsweg op de IJsclubswarsstraat/Jeruzalemstraat, zal nader uitgewerkt worden, en daarbij zal rekening gehouden worden met de benodigde ruimte voor bijvoorbeeld vuilnisauto s e.d. Waarschijnlijk moet hiervoor een inrichtingsplan gemaakt worden, dat ter zijner tijd. met de omwonenden doorgesproken wordt. Parkeren De minimum parkeernorm is 1,47 parkeerplaats per woning. In de stedenbouwkundige randvoorwaarden zal de wens voor het aanleggen van 2 parkeerplaatsen per woning worden opgenomen. Deze parkeerplaatsen zullen allemaal binnen de grenzen van het terrein moeten worden aangelegd.

2 Het idee om te onderzoeken of het mogelijk is een parkeergarage in de huidige squashkelder te maken, wordt als onderzoeksopdracht aan ASR meegegeven. Parkeerkoffers worden gezien als een goede mogelijkheid om de parkeerplaatsen in te passen in de verkaveling. Ten aanzien van het risico op inbraak via de aangrenzende achtertuinen, wordt voorgesteld om het handboek politiekeurmerk veilig wonen als richtlijn te hanteren. Waterhuishouding De waterhuishouding van het gebied is inderdaad een complexe zaak en wordt door de deelgemeente heel serieus genomen. In het projectbestemmingsplan, dat geschreven wordt door ontwikkelaar ASR, wordt een waterparagraaf opgenomen. Deze wordt getoetst door het Hoogheemraadschap Schieland en de Krimpenerwaard. In de stedenbouwkundige randvoorwaarden wordt hiernaar verwezen. Omwonenden kunnen zelf in het nog te plannen overleg met het Hoogheemraadschap de huidige waterproblemen bespreken. Programma/ woningtypen In de stedenbouwkundige randvoorwaarden van september 2010 (H4) werd uitgegaan van de bouw van ca. 50 woningen, met een ondergrondse parkeergarage. Naar aanleiding van de reacties van omwonenden zijn aangepaste verkavelingstudies gedaan zonder ondergrondse garage. Deze studies hebben uitgewezen dat een aantal van circa 50 woningen te hoog is. Realistisch is om uit te gaan van maximaal 35 tot 40 woningen op deze locatie, afhankelijk van woningtype en woning-/kaveloppervlak. In de stedenbouwkundige randvoorwaarden zal daarom een maximumaantal van 40 woningen voor de locatie opgenomen worden. In de stedenbouwkundige randvoorwaarden wordt geen onderverdeling gemaakt naar verschillende woningtypen; dit is een keuze die de ontwikkelaar maakt, binnen de kaders van de stedenbouwkundige randvoorwaarden. De afbeelding in de presentatie is niet juist, dit is inderdaad een woning met 3 lagen. Gezocht wordt naar betere referentiebeelden. De welstandscriteria volgens de Koepelnota sluiten inderdaad niet aan bij de bebouwing direct rond het IJsclubterrein. Ook de architectuur in de ruimere omgeving kent verschillende bouwstijlen; traditionele bouw van rond 1900, enkele fraaie voorbeelden van de nieuwe zakelijkheid zoals de Plaslaanflat en de villa vd Leeuw, tot bebouwing uit de periode rond Belangrijk is dat de nieuwe bebouwing op het IJsclubterrein op de een of andere manier aansluiting zoekt bij deze gevarieerde omgeving. En dat er gezien de beperkte afmetingen van het terrein gestreefd wordt naar een harmonieuze aansluiting en zorgvuldige inpassing. De keuze voor het al dan niet toepassen van kappen hangt direct samen met de keuze voor de architectuur (nog te bespreken met de commissie Welstand). Een discussie over het gebruik van de term luxe of goede eengezinswoningen doet niet ter zake, het gaat er om de woningen te bouwen waar in Rotterdam behoefte aan is. Ruimtelijke structuur

3 In de stedenbouwkundige randvoorwaarden wordt vastgelegd dat de plek van de toegangsweg naar de locatie in het verlengde van de IJsclubdwarssstraat moet liggen. De variant die gepresenteerd is op de bewonersavond van 23 mei jl. is door de omwonenden niet gewenst, en wordt daarom niet verder uitgewerkt. Hiermee is een goede aansluiting op de verkeerstructuur mogelijk, detaillering van verkeerskundige aansluiting zal in een later planstadium gedaan worden. Er zal rekening gehouden worden met de aanwezige ramen in de kopgevels van de Jeruzalemstraat en Hermonlaan. De wens om ook levensloopbestendige woningen in het plan op te nemen, wordt in de tekst opgenomen, het is echter aan ASR om hier een voorstel voor te doen. In de verkaveling zal een duidelijk indeling gemaakte moeten worden tussen het privé en de openbare/ collectieve ruimte. Randen Zorgvuldige inpassing van nieuwbouw tussen de bestaande woningen is het uitgangspunt. De bomen aan de zuidzijde van het terrein (gemeentelijke grond) zullen gehandhaafd worden, en om de groeiomstandigheden voor deze bomen optimaal te houden zal een aangrenzende strook onbebouwd moeten blijven, gezamenlijke breedte ca. 10 meter. De nieuwe achtertuinen zullen ter plaatse van de erfafscheiding aan moeten sluiten op het peil van de bestaande achtertuinen, behalve wanneer hierover tussen omwonenden en ASR andere afspraken gemaakt worden (bijvoorbeeld om bestaande tuinen op te hogen. Ten aanzien van bergingen en schuttingen kunnen geen bepalingen worden opgenomen in de stedenbouwkundige randvoorwaarden omdat deze bouwwerken vallen onder de regels voor vergunningsvrij bouwen. Wel zal aan ASR gevraagd worden om in het bouwplan de bergingen voor de woningen en erfafscheidingen tussen tuinen en openbaar/ collectief gebied mee te ontwerpen in dezelfde stijl als het bouwplan, zodat er een mooi geheel ontstaat. Achterpaden worden niet uitgesloten, hierover zullen tussen omwonenden en ASR afspraken gemaakt moeten worden. Ten aanzien van de veiligheid wordt de tekst over achterpaden uit het handboek politiekeurmerk als richtlijn gehanteerd worden. Peil Op dit moment is nog geen duidelijkheid over de mogelijkheid om het afgegeven aanlegpeil van 0,80 NAP te verlagen. Bouwhoogten en afstanden, algemeen De gevraagde beperking van de bouwhoogte tot maximaal 2 bouwlagen/ maximaal 6 meter hoog vanaf straatniveau, is een te grote inperking van de bouwmogelijkheden en staat de ontwikkeling van een bouwplan met woningen van hoge kwaliteit in de weg. Wel zullen de bouwenveloppen zoals die in de stedenbouwkundige randvoorwaarden worden vastgelegd nog verder worden aangescherpt, waarmee tegemoet gekomen wordt aan de wensen van de

4 omwonenden (zie uitleg per profiel). Uitgangspunt is een bouwhoogte van ca. 3,5 meter voor de 1 e laag, ca. 6 meter tot aan dakgoot bij kap met profiel van 50, nokhoogte van max. 10 meter en een hoogte van ca. 7,5 meter bij 2 lagen met plat dak of flauwe kap (gemeten vanaf nieuwe straatpeil). Doorzicht is inderdaad belangrijk, voorkomen moet worden dat de bebouwing zich als één lange gesloten wand presenteert, met name naar de woningen aan de Tiberiaslaan en Hermonlaan. Voorstel is om het totale doorzicht in meters per straat vast te leggen, daarbij geldt dat het hierbij gaat om het doorzicht boven circa 3 meter hoogte (gemeten vanaf nieuw peil), omdat daaronder meestal de erfafscheiding het doorzicht belemmert: voor de Tiberiaslaan een doorzicht van ten minste 20 meter, verdeeld over een aantal openingen van tenminste 3 meter breed; voor de Hermonlaan een doorzicht van ten minste 15 meter verdeeld over ten minste 2 openingen; vanuit Ruysdaelstaete is met name doorzicht tussen de rijen woningen gewenst, dit wordt geborgd doordat slechts 2 kopgevels van maximaal 12 m. breed gebouwd kunnen worden; vanuit de 1 e Jerichostraat wordt het doorzicht nu belemmerd door de aanwezige rij bomen, zicht op het groen is hier belangrijker dan doorzicht. Daarom worden hier geen eisen gesteld (in tegenstelling tot wat er in de randvoorwaarden van september 2010 geschreven is) Tussen de IJsclubdwarsstraat en de nieuwe buurt zal een straat aangelegd worden met een minimale breedte van ca. 15 meter, inclusief trottoirs en groenaanleg. In de nieuwe buurt zal voldoende openbare/collectieve ruimte aangelegd moeten worden; over ca. 50 meter (de helft van de locatie) zal deze ruimte tussen de voorgevels, tenminste 20 meter breed moeten zijn om voldoende verblijfskwaliteit te hebben, en voldoende zonlicht te krijgen. Profiel Ruysdaelstaete Afstand van ten minste 20 meter tot bebouwing in 1 bouwlaag, 25 meter tot de 2 e bouwlaag, en (waar toegestaan) 3 e bouwlaag binnen een profiel van 50. Er wordt gemeten vanaf de achtergevel van de appartementen Profiel 1 e Jerichostraat Tenminste 20 meter afstand tot bebouwing in 1 laag, 25 meter afstand tot aan bebouwing in 2 lagen en een eventuele kap of gedeeltelijke 3e laag binnen een profiel van 50. Geen bouwwerken of erfafscheidingen in de strook van 5 meter grenzend aan het openbaar groen( bomen) Profiel Hermonlaan Bouwhoogte 2 bouwlagen, met de mogelijkheid van een kap of gedeeltelijke dakopbouw binnen een profiel van 50. Afstand van tenminste 20 meter tot aan bebouwing in 1 laag, en 2 lagen t.p.v. het deel tegenover het moerasje. Een afstand van tenminste 25 meter tot aan bebouwing in 2 lagen voor het overige deel.

5 Doorzicht van ten minste 15 meter, verdeeld over ten minste 2 openingen van minimaal 5 meter breed. Profiel Jeruzalemstraat Bouwhoogte 2 bouwlagen, met de mogelijkheid van een kap of gedeeltelijke dakopbouw binnen een profiel van 50. Zie opm. Hermonlaan Afstand van tenminste 20 meter tot aan bebouwing in 1 laag. Een afstand van tenminste 25 meter tot aan bebouwing in 2 lagen voor het overige deel. Rekening houden met raam in achtergevel van souterrain Jeruzalemstraat 12 (daglichttoetreding), en privacy op dakterras. Profiel Tiberiaslaan Bouwhoogte deels 1 bouwlaag, deels 2 bouwlagen met plat dak of flauwe kap (max 20 ). (Dit is aangepast i.v.m. de bezonning op zomeravonden, uit de bezonningsstudie is gebleken dat het toepassen van een kap leidt tot een verminderde bezonning voor deze woningen.) Een afstand van tenminste 15 meter tot aan bebouwing in 1 laag, waarbij de achterste 5 meter slechts voor 50% bebouwd mag worden. Een afstand van 25 meter tot aan bebouwing in 2 lagen. De afstanden worden gemeten vanaf de achtergevels van de woningen, de verspringingen worden daarbij meegenomen. De nieuwe woningen zodanig ontwerpen dat goed rekening gehouden wordt met de privacy van woningen en tuinen van de Tiberiaslaan, met name omdat deze woningen ondiepe patio-terrassen hebben. een doorzicht van ten minste 20 meter, verdeeld over een aantal openingen van tenminste 3 meter breed Entree en hoekpand De entree zal zodanig vormgegeven moeten worden dat deze recht doet aan de omgeving, ligging tegenover het monumentale pand en een waardige entree vormt voor de nieuwe woonbuurt. Voor de kavel naast Jeruzalemstraat 12 zal een bouw-envelop worden aangegeven die onder de raamopeningen in de zijgevel blijft. Invulling van deze bebouwing vraagt om nadere studie, waarbij de mogelijkheid van een kleine parkeergarage in de squash-kelder zeker uitgezocht moet worden. Verder kan gedacht worden aan speciaal woningtype met patio-terras.of een kleinschalige bedrijfsruimte.