KOERSEN OP DE ZES KERNEN bedrijfsplan 2013-2016 maart 2014
Inhoudsopgave Voorwoord 3 Ontwikkelingen om ons heen 5 Korte kenschets landelijke ontwikkelingen Ontwikkelingen in ons werkgebied 7 Koersen op de kernen 9 Passend aanbod 11 Doelstellingen & acties Gericht inzetten op... 13 Een gezamenlijke aanpak... Abbenbroek... Geervliet... Heenvliet... Oudenhoorn... Simonshaven... Zuidland Doelstellingen & acties Een organisatie die doet... 19 Kernwaarden Goede dienstverlening Financiële continuïteit Met elkaar ondernemen Doelstellingen & acties
Voorwoord Koersen op zes kernen, de titel van ons bedrijfsplan geeft exact aan waar we heen willen. Zie het als een routeplanner, waarbij we soms de snelste route kiezen, soms de kortste, maar meestal de efficiëntste. De route om te komen tot een aantal doelen. Daarbij zullen we ongetwijfeld in de file komen, een sluiproute moeten nemen, of moeten keren na 100 meter. Uiteindelijk willen we uitkomen bij onze bestemming: een lokaal verankerde sociale huisvester die zich verantwoordelijk opstelt voor het prettig wonen en leven in elke kern van de gemeente Bernisse. Natuurlijk gaat daarin onze bijzondere aandacht uit naar huishoudens die niet zelfstandig in eigen woonruimte kunnen voorzien. Daarbij willen we onze slagzin dat het Buitengewoon Wonen is in Bernisse eer aan doen. Hoe we dit willen bereiken hebben we zo concreet mogelijk beschreven. Wij hebben de richting aangegeven en onze belanghebbenden hebben de doelen nader vorm gegeven. Daarbij hebben de Raad van Commissarissen en het personeel aangegeven hoe de exacte weg naar de doelen kan leiden. Natuurlijk moeten er keuzes gemaakt worden en moeten we de tering naar de nering zetten, maar alleen denken in euro s verdringt de creativiteit en draagt vaak niet bij tot slimme oplossingen. Wij hebben een relatief kleine organisatie met alle nadelen van dien, echter ook een flexibele en efficiënte organisatie. Dit maakt het mogelijk om snel in te spelen op gewijzigde situaties. Waar nodig willen wij graag samenwerken met anderen om onze doelen te bereiken, net zo goed als dat wij willen samenwerken met anderen om hun doelen te bereiken mits ze passen in ons bedrijfsplan. We hebben ons bedrijfsplan zo ingericht dat wij ook in de nieuw te vormen gemeente Nissewaard goed ons werk in de kernen kunnen doen. Immers, daar waar de gemeente Bernisse kerngericht wil gaan werken en dit in de nieuwe gemeente wil borgen, sluit dit naadloos aan bij onze lange traditie van het kerngericht werken. Kortom ik wens u veel plezier bij het lezen van ons bedrijfsplan en daar waar u op- en/of aanmerkingen heeft, weet u ons te vinden. Geert de Vries directeur-bestuurder Bedrijfsplan 2013-20104 3
Ontwikkelingen om ons heen Woonstichting De Zes Kernen is een corporatie met ruim 1.300 woningen in de landelijk gelegen gemeente Bernisse (vanaf 1 januari 2015 Nissewaard). We hebben bezit in de zes kernen van de gemeente te weten Abbenbroek, Geervliet, Heenvliet, Oudenhoorn, Simonshaven en Zuidland. Als woonstichting hebben we een sociale doelstelling in deze kernen, namelijk het bieden van kwalitatief goede en betaalbare huisvesting. De opgave vraagt echter meer, namelijk een betrokken huisvester die zich samen met maatschappelijke partners inzet voor de vitaliteit van de kern. Voordat we hier echter uitgebreider op ingaan, staan we als bouwsteen voor onze koers eerst op korte en bondige wijze stil bij de ontwikkelingen op ons heen. Dit betreft zowel landelijke trends en het politieke klimaat (wet- en regelgeving), als de ontwikkelingen in ons werkgebied (waaronder vergrijzing, ontgroening en leefbaarheid). Korte kenschets landelijke ontwikkelingen > Dynamiek in de sector In alle opzichten en voor de corporatiesector in het bijzonder is het een dynamische tijd. Maatregelen als de Europese toewijzingsregels (minimaal 90% toewijzen aan bewoners met een inkomen tot 34.229 euro (peildatum 2013) en het beperken van het aantal activiteiten met staatssteun zijn gericht op het terugbrengen van de totale voorraad aan huurwoninggen. Daarnaast moeten corporaties met de sanerings- en verhuurdersheffing financieel inleveren. In het conceptakkoord tussen Aedes en het Kabinet van 28 augustus 2013 zijn de volgende afspraken gemaakt: > Een gezamenlijke afdracht van 1,7 miljard euro in 2017 (verhuurdersheffing) > Corporaties mogen kiezen tussen een administratieve of juridische scheiding van DAEB en niet-daeb-activiteiten > De grens tussen DAEB en niet-daeb is de feitelijke huur op het niveau van de liberalisatiegrens (699,48 euro peildatum 2014) > Het WSW krijgt een regierol bij de sanering van corporaties gericht op het continueren van DAEB-activiteiten > Er is 2 x 200 miljoen euro uit het energieakkoord voor corporaties bestemd (2018 en 2019) en de btw-integratieheffing vervalt. De financiële afdracht van de verhuurdersheffing gaat gepaard met de mogelijkheid om een inkomensafhankelijke huurstijging boven inflatie door te voeren. De redenering is dat met het doorvoeren van deze huurverhoging, en door extra verkopen niet alleen de huursector krimpt, maar ook dat er compensatie plaatsvindt voor de heffing. Het werkdomein is weliswaar nog steeds breed, maar buiten huurwoningen en maatschappelijk vast goed om worden de financiële middelen dus beperkter. Dit stelt de sector en ook ons als kleinere woningcorporatie voor de vraag hoe we onze huurders zo optimaal kunnen (blijven) bedienen, en tegelijkertijd continuïteit bieden als betrouwbare sociaal huisvester op de langere termijn. > Economische crisis Naast de wet- en regelgeving zien we dat de economische crisis nog steeds niet voorbij is. De gemiddelde koop kracht, de nieuwbouwproductie en de verkoop van (huur)woningen daalt. Dit laatste kan een negatief effect hebben op de financierbaarheid van nieuwe activiteiten. Ook zorgt de crisis ervoor dat de druk op de huursector eerder toe- als afneemt. > Wonen & zorg De bezuinigingen zijn niet alleen bij corporaties maar ook in het brede maatschappelijk middenveld zichtbaar. Welzijn moet het doen met minder (gemeentelijk) budget en in de zorg ontvangt een steeds groter aantal men sen in een kwetsbare positie minder ondersteuning. De effecten van de overheveling van de begeleiding vanuit de AWBZ naar de Wmo zijn nog onvoldoende zichtbaar. Feit is wel dat er naar de toekomst toe een steeds groter beroep zal worden gedaan op de mantelzorg en inzet van vrijwilligers. Bovendien wordt op het terrein van wonen en zorg de beweging van de extramuralisering ingezet. Dit betekent dat een aantal lichtere zorgzwaarte pakketten (ZZP) niet meer intramuraal wordt opgenomen. Voor zorgpartners vraagt dit een andere manier van zorg (aan huis) organiseren. Van ons als corporatie vragen deze maatregelen een goed woningaanbod, dat waar nodig aanpasbaar is om deze cliënten te kunnen opvangen. 5
> Ontgroening en vergrijzing De ontgroening en vergrijzing zet zich door. In 2040 is het beeld dat 26% van de bevolking 65 jaar of ouder is. De relatief sterke toename van het aandeel 75-plussers zorgt voor een dubbele vergrijzing. Gezinsverdunning, een sterke toename van het aandeel een- en tweepersoonshuishoudens waar nodig ondersteund met zorg is het gevolg. Voor Bernisse is de vergrijzing bovengemiddeld ten opzichte van landelijk. Als anticipeerregio krimp zal de gemeente zich in toenemende mate in het beleid moeten gaan instellen op een substantiële en structurele bevolkings- en huishoudensdaling. > Overige ontwikkelingen Overige ontwikkelingen die we zien is de nadruk die ligt op de toekomstgerichtheid van de woning. Aanpasbare woningen die voldoen aan de wensen van meerdere doelgroepen is de uitdaging, de toepassing van duurzaam materiaalgebruik en energiezuinigheid gelet op de totale woonlasten zijn belangrijk. Met de levenscurve van het vastgoed is het dus belangrijk om op deze ontwikkelingen goed vooruit te zien. Daarnaast is er de afgelopen jaren steeds meer aandacht voor het preventief verwijderen van asbest in de bestaande woningvoorraad. aandeel huurwoningen heeft van bijna 40%. In de bestuurlijke keuzes, zoals opgenomen in de woonvisie, ligt de nadruk onder meer op kerngewijze ontwikkeling, het versterken van het dorpse karakter en het gebruik van de bestaande voorraad. Bedrijfsplan 2013-20104 6
Ontwikkelingen in ons werkgebied > Demografie Recente cijfers over de demografische ontwikkeling binnen de gemeente Bernisse laten het volgende beeld zien (Primos 2013): Bovenstaand beeld bevestigt met een afname van huishoudens t/m 54 jaar, en de relatief sterke toename van huishoudens boven de 54 jaar, de trend van vergrijzing en ontgroening. Waar in 2025 de groep 55-75 weer daalt, blijft het aandeel 75+ fors toenemen. Ten opzichte van 2013 is er in 2025 bijna sprake van een verdubbeling. > Gemeente Bernisse De inwoners van Bernisse hebben vooral een sterke verbondenheid met de eigen kern. Dit blijkt onder meer uit het woonwensenonderzoek uit 2006. In de woonvisie van de gemeente (2007) is opgenomen dat de verhouding tussen koop en huur respectievelijk 70% en 30% bedraagt, waarbij Geervliet en Simonshaven een relatief hoog aandeel huurwoningen heeft van bijna 40%. In de bestuurlijke keuzes, zoals opgenomen in de woonvisie, ligt de nadruk onder meer op kerngewijze ontwikkeling, het versterken van het dorpse karakter en het gebruik van de bestaande voorraad. Nieuwbouw moet gericht zijn op nietgrondgebonden typen en nultredenwoningen. Verder wordt als onderdeel van de gemeenschapszin ingezet op het creëren van voorzieningen, waarin bewoners zelf ook verantwoordelijkheid nemen. De woonvisie is weliswaar gedateerd, maar biedt voor ons interessante aanknopingspunten. Op dit moment is de fusie gaande tussen de gemeente Bernisse en de gemeente Spijkenisse tot de gemeente Nissewaard. Dit betekent dat per 1 januari 2015 de woonstichting werkzaam is in een grotere gemeente, ook al kiest zij ervoor om focus te leggen op de zes kernen. > Belanghebbenden Ook zijn we als verankerde woningcorporatie in de zes kernen continue in gesprek met belanghebbenden op het terrein van wonen, zorg en welzijn. Vanuit de diverse gesprekken die we met hen voeren weten we dat we gewaardeerd worden op onze inzet om een kwalitatief goed, betaalbaar en aantrekkelijk woningaanbod aan te bieden voor een brede doelgroep. Daarin is niet zozeer het inkomen maatgevend, maar de vraag die leeft vanuit het individu en de gemeenschap. Zo geven onze partners onder meer aan dat er behoefte is aan woonvormen die de zorgbehoevende optimaal ondersteunen, maar ook dat er een belangrijke rol is weggelegd in de ontwikkeling van de kernen. Bovenal krijgen we terug dat het van belang is dat de woonstichting haar lokale kleur behoudt en verankerd blijft in de zes kernen. 7
Koersen op de kernen Het dorpse karakter van de zes kernen maakt de gemeente Bernisse tot een uniek gebied waarin het prettig wonen en leven is. De kleinschaligheid, de landelijke ligging, de rust, de ruimte, maar ook de nabijheid van voorzieningen worden zeer gewaardeerd. Elke kern heeft een eigen lokale kleur, die zoveel mogelijk behouden dient te worden. Met ons woningbezit en activiteiten in al deze kernen zijn we hierin een belangrijk onderdeel. De analyse van de woningmarkt laat zien dat we met ons woningbezit actief moeten inspringen op de gevolgen van vergrijzing en ontgroening. Een gedifferentieerde woningvoorraad voor een brede doelgroep is nodig om de vergrijzing te faciliteren, maar ook om elke kern aantrekkelijk te houden voor zowel jong als oud. Een belangrijk samenhangend vraagstuk is het voorzieningenniveau. Mede als gevolg van de crisis en daarmee gepaard gaande bezuinigingen zien we dat deze onder druk staan. Hier ligt een uitdaging om samen met professionals én bewoners deze handschoen op te pakken. Uitgangspunt is dat we met elkaar, maar ook vanuit eigen verantwoordelijkheid, een bijdrage leveren aan de gemeenschapszin per kern. We kiezen er bewust voor om als lokaal verankerde corporatie met de inzet op de vitaliteit van elke kern toegevoegde waarde te leveren. Hier ligt ons bestaansrecht. We moeten echter onze ogen niet sluiten voor de gemeentelijke fusie in 2015. Zo brengt de fusie een andere verhouding tussen stad en landelijk gebied te weeg, waarbij we moeten afwachten hoe dit zich bestuurlijk vertaalt. Dit betekent dat, alhoewel onze koers geënt is op meerdere jaren, we vooral de nadruk leggen op concrete doelstellingen voor de komende twee jaar (2013-2014). Naar gelang de effecten van de gemeentelijke fusie zullen we ons bedrijfsplan in de loop van 2015 herijken. Met dit gegeven is onze inzet aan de hand van de onderstaande speerpunten vertaald, waaraan we vervolgens per kern verdere uitwerking geven. in de kern Als woningcorporatie hebben we een belangrijke verantwoordelijkheid voor de vitaliteit van de zes kernen. We zien onder andere dat met het wegtrekken van voorzieningen de gemeenschapszin onder druk komt te staan. Wij vinden het dan ook belangrijk dat we voor de inwoners van elke kern, maar ook voor de verhuurbaarheid van onze woningen, werken aan kernen waarin het prettig wonen en leven is. Dit integrale vraagstuk vraagt om een integrale aanpak. We gaan daarom de komende periode op zoek naar een aanpak die professionals én bewoners verbindt in een gezamenlijke verantwoordelijkheid. Alleen als bewoners en onze partners zich committeren, kunnen we echte slagen maken om de vitaliteit van elke kern te behouden en/of te verbeteren. We gebruiken daarom onze kennis en ervaring om: > de komende periode samen een aanvalsplan te maken, waarin iedereen vanuit zijn eigen rol en expertise verantwoordelijkheid neemt. Vanuit deze legitimiteit, waarin we ons verbinden aan elke kern die uniek is, kiezen wij er bewust voor om ons werkgebied niet uit te breiden. Alhoewel met de gemeentelijke fusie tussen Bernisse en Spijke nisse er op het bestuurlijk speelveld veel zal veranderen, blijven we als spin in het web ons primair inzetten voor de zes kernen. voor de doelgroepen die we bedienen Als woningcorporatie hebben we een belangrijke taak in het aanbieden van kwalitatief goede en betaalbare huurwoningen, aan de mensen die niet zelfstandig in de eigen woonbehoefte kunnen voorzien. Onze huurders en belanghebbenden hechten waarde aan deze rol. Ook zelf zien we dat we hier nog veel in kunnen betekenen. Zo laat de crisis haar sporen na en zien we dat steeds meer mensen afhankelijk worden van een huurwoning. Dit zijn zowel de mensen met een lager inkomen (< 34.678 euro peildatum 2014), als de zogenaamde middeninkomens (34.678 tot 43.000 euro). Dit betekent dat we: > voor deze groep 10% beleidsruimte van de overheid benutten; > een deel van onze woningvoorraad liberaliseren zodat we ons aanbod verbreden. Op deze wijze proberen we bewoners te behouden en daarmee te streven naar een gedifferentieerde samenstelling als één van de dragers voor de vitaliteit van elke kern. Bedrijfsplan 2013-20104 9
op het terrein van wonen & zorg Daarnaast ligt er voor ons een wezenlijke vraag om, mede gelet op de vergrijzing en de extramuralisering, mensen met een zorgvraag op het terrein van wonen zo goed mogelijk te faciliteren. Dit geldt zowel voor oude ren als voor mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking. Uitgangspunt is dat iedereen bij ons zo lang mogelijk kan wonen in de woning en woonomgeving naar keuze. Dit betekent dat we: > bestaande woningen aanpassen (onder andere Wmo-maatregelen), zodat de woning het leveren van zorg niet belemmert; > ervoor zorgen dat onze nieuwbouwwoningen levensloopbestendig zijn, en daarmee geschikt voor ouderen en gehandicapten; > naar de toekomst toe een passend aanbod ontwikkelen samen met de kennis van de zorgpartners. Daarin is het van belang dat we, ieder vanuit de eigen verantwoordelijkheid, het aanbod goed afstemmen op de vraag. Voorop staat dat wij geen taken van anderen overnemen. Uitgangspunt is dat aanpassingen ten behoeve van zorg door de gemeente (Wmo) en de zorgpartijen worden gedragen. vanuit de vastgoedportefeuille Onze vastgoedportefeuille is ons belangrijkste middel om de vitaliteit van elke kern te versterken. We gaan voor een woningvoorraad die kwalitatief hoogwaardig is, divers, inzetbaar voor een brede doelgroep en die navenant bestaat uit verschillende prijsniveaus. Onze acties die we verder uitwerken in het bedrijfsplan zijn daarom gericht op: > het blijvend inzetten op grondgebonden woningen, waar al onze doelgroepen (starter, gezinnen en senioren) de voorkeur aan geven; > daarnaast inspelen op de licht stijgende vraag van senioren naar appartementen; > de transformatie van de portefeuille door het aandeel jonge woningen te vergroten en het aandeel naoorlogse woningen (1945-1970) beperkt af te bouwen; > renovatie waaronder energetische- en astbestmaatregelen zodat onze woningen voldoen aan de eisen van deze tijd; > een prijs-kwaliteitverhouding die zowel recht doet aan onze sociale doelstelling van betaalbaarheid als de kwaliteit van de woning, de doelgroep en de kern waarin de woning staat. Dit houdt concreet in dat we de komende periode niet alleen beheren, maar met ingrepen de uitdaging pakken om de vitaliteit van onze kernen te versterken. Zo proberen we onder andere met de nieuwbouw de doorstroming op gang te brengen en ook aan starters op de woningmarkt kansen te bieden. Op deze manier werken we aan een portefeuille die toekomstbestendig is en ruimte laat voor meerdere doelgroepen. Daarin leveren we per kern maatwerk naar gelang de opgave en onze financiële mogelijkheden. Onze missie Met de bovenstaande inzet is de missie van woonstichting De Zes Kernen als volgt te definiëren: Woonstichting De Zes Kernen is een lokaal verankerd sociaal huisvester, die zich verantwoordelijk opstelt voor het prettig wonen en leven in elke kern van de gemeente Bernisse. Bijzondere aandacht daarin gaat uit naar huishoudens die niet zelfstandig in eigen woonruimte kunnen voorzien. Vanuit deze missie richt woonstichting De Zes Kernen de komende jaren haar activiteiten in, waarbij het cruciaal is dat we op het grensvlak van prettig wonen en leven de samenwerking met partners en bewoners opzoeken. Alleen zo kan verantwoordelijkheid genomen en gedragen worden. 10
Passend aanbod Met onze vastgoedportefeuille bieden we aan onze doelgroepen een passende woning en versterken we tegelijkertijd de vitaliteit van elke dorpskern. Onze totale woningvoorraad ziet er naar typen en verdeling over de kernen als volgt uit (peildatum 1-1-2013): Kern Grondgebonden woningen Senioren appartementen Senioren grondgebonden Bedrijfsplan 2013-20104 11 Starters appartementen Starters grondgebonden Totaal % x Abbenbroek 5,6% - 1% 0,6% 1,6% 8,9% 119 Geervliet 12,4% - 3,2% 1,5% 3,2% 20,4% 272 Heenvliet 11,5% - 3,7% 0,9% 0,8% 16,9% 226 Oudenhoorn 6,7% - 1% 0,3% 2,8% 10,7% 143 Simonshaven 3,2% - 0,9% 0,3% 0,4% 4,8% 64 Zuidland 20,1% 7,3% 4,6% 1,5% 4,9% 38,3% 512 Totaal 795 97 193 68 183 1336 Totaal % 60% 7% 14% 5% 14% 100% Het grootste deel van onze woningen is grondgebonden en gelegen in Zuidland, gevolgd door Geervliet en Heenvliet. Wat betreft de bouwperiode zijn de meeste woningen gebouwd in de periode 1945-1970 (43,9%) en 1971-1990 (39%). Het overige deel is gebouwd na 1990. De beweging die we de aankomende vier jaar maken Als relatief kleine woningcorporatie springen we met ons vastgoed in op de kansen die zich voordoen. Niet alle ontwikkelingen zijn te plannen, en wanneer er mogelijkheden zijn maken we ter plekke een goede afweging. Bovendien is het van belang dat we op tijd meebuigen met de (politieke) wind, om onze continuïteit niet in gevaar te brengen. Zo hebben we een aantal projecten inmiddels geschrapt, maar zijn er ook weer nieuwe voor teruggekomen. Enige flexibiliteit is dus gewenst en nodig. In deze beweging blijft onze strategische lijn met de daaraan verbonden uitgangspunten echter staan. Zo ook voor de komende vier jaar. We gaan voor een woningvoorraad die: betaalbaar is voor meerdere doelgroepen: We wijzen 90% van onze woningvoorraad toe aan de inkomensgroep onder de 34.678 euro. Daarom is het van belang dat onze woningen betaalbaar zijn. Met meer dan 80% van onze woningvoorraad onder 561,98 euro is hier sprake van. Ook voor de komende jaren willen we betaalbaarheid garanderen. Dit geldt voor de inkomensgroep tot 34.678 euro maar ook voor de zogenaamde middeninkomens met een inkomen tot 43.000 euro. In deze groep zijn er huishoudens die niet in aanmerking komen voor een huurwoning, maar ook geen mogelijkheid hebben om een woning te kopen. Dit geldt met name voor starters op de woningmarkt en gezinnen. Het sturen op beide groepen betekent dat we 90% van onze woningvoorraad onder de huurtoeslaggrens van 699,48 euro houden. Dit is het sociale segment van onze woningvoorraad. In de periode 2013-2016 zullen we indien de wet- en regelgeving dit toelaat 10% van onze woningvoorraad positioneren boven de huurtoeslaggrens van 699,48 euro (het zogenaamde niet-daebsegment). Een ontwikkeling die hier doorheen speelt is de financiële afdracht aan de overheid. Ter compensatie worden we in staat gesteld om een inkomensafhankelijke huurstijging boven inflatie door te voeren. Voor 2013 en 2014 houdt dit in dat we voor huurders, die in het sociale segment van ons huren, de huren verhogen. Voor onze huurders met een inkomen t/m 43.000 euro geldt een jaarlijkse huurverhoging van 4%, en voor huurders met een inkomen > 43.000 euro geldt een jaarlijkse huurverhoging van 6,5%. Dit geld hebben we nodig om te blijven investeren in de zes kernen waarbij we, gelet op ons huurniveau, ervan uit gaan dat onze woningvoorraad betaalbaar blijft. Na 2014 verwachten we dat we gaan werken met de huursombenadering, waarbij niet het inkomen maar de kwaliteit van de woning centraal staat. beschikbaar is: De praktijk wijst uit dat, waar we staan voor een vrije woningmarkt met regionale toewijzing, dit systeem ervoor zorgt dat de beschikbaarheid afneemt voor onze doelgroep die woonachtig is in één van de zes kernen.
Langere wachtlijsten en een minder kansrijke situatie voor de mensen die op ons zijn aangewezen, maakt dat wij gedurende de looptijd van het bedrijfsplan onze woningen met voorrang toewijzen aan bewoners die woonachtig zijn in één van de zes kernen. De gemeentelijke fusie van Bernisse en Spijkenisse per 1 januari 2015 tot de gemeente Nissewaard zien we in deze als een nieuw startmoment waarin we onze positie opnieuw bepalen. kwaliteit heeft: Onze woningvoorraad vraagt, mede gelet op de bouwperiode, om een kwaliteitsinvestering. Deze investering leveren we enerzijds door bestaande woningen te verbeteren. Zo voegen we tussen 2013 en 2016 bij 40 woningen kwaliteitsverbetering bij mutatie door. Daarnaast is het de bedoeling om tussen 2014 en 2016 circa 10 woningen te renoveren. Daarin hebben we expliciete aandacht voor asbest in de woningen van vóór 1990. In 2014 formaliseren we, aan de hand van wettelijke kaders en het handboek asbest van Aedes, ons asbestbeleid. Met het toepassen van energetische maatregelen, onder andere HR++ glas en HR-ketels, proberen we bovendien de woonlasten van onze huurders zoveel mogelijk te beperken. In 2016 willen we over de gehele woningvoorraad geen lager energielabel dan E hebben. Op dit moment heeft 5% van onze woningen een F- of G-label. Om te komen tot dit resultaat ontwikkelen we hiervoor een energieplan in het najaar van 2013. Onze inspanningen monitoren wij middels SHAERE (Sociale Huursector Audit en Evaluatie van Resultaten Energiebesparing). SHAERE stelt ons tevens in staat om onze prestaties te vergelijken met andere corporaties. Onze woningen blijven zo ook geschikt voor de langere termijn. Verder voegen we kwaliteit toe door sloop- en nieuwbouw. De afgelopen jaren hebben we 40 nieuwe woningen opgeleverd. De komende jaren maken we plannen voor nog circa 60 woningen door middel van herstructurering. Deze plannen komen per kern aan bod. diversiteit in aanbod kent: Passend bij de woonbehoefte in de kernen blijft het overgrote deel van ons woningbezit grondgebonden. Vooral voor senioren willen we in de huur het aandeel appartementen licht laten stijgen. Zo voegen we in 2015 10 appartementen toe. Ook versterken we de diversiteit met ons verkoopprogramma. Ons doel is dat we in de periode 2013-2016 aan zowel gezinnen als starters ongeveer 65 woningen hebben verkocht. Het mes snijdt op deze manier aan twee kanten. We stellen mensen in staat goedkoop een woning te kopen. Tegelijkertijd kunnen we op deze manier investeren in een divers aanbod van deze tijd. Tot slot constateren we dat de vergrijzing en extramuralisering ons als aanbieder van woongenot voor een nieuwe uitdaging stelt. Dit geldt met name voor combinaties op het terrein van wonen en zorg. Dit betekent dat we ook de komende periode met zorgpartners in gesprek gaan over de mogelijkheden om woningen te ontwikkelen die gericht zijn op bewoners met een specifieke zorgvraag. Doelstellingen & acties Betaalbaarheid: > We houden 90% van onze woningvoorraad onder de huurtoeslaggrens van 699,48 euro (peildatum 2014). Dit is het sociale segement van onze woningvoorraad. > In de periode 2013-2016 positioneren we, indien wet- en regelgeving dit toelaat, 10% van onze woningvoorraad boven de huurtoeslaggrens van 699,48 euro. Beschikbaarheid: > Gedurende de looptijd van het bedrijfsplan wijzen wij onze woningen, met voorrang, toe aan bewoners die woonachtig zijn in één van de zes kernen. Kwaliteit: > Van 2013-2016 voeren we bij 40 woningen, bij mutatie, kwaliteitsverbetering door. > Tussen 2014-2016 renoveren we circa 10 woningen. > In 2016 hebben we over de gehele woningvoorraad geen lager energielabel dan E. In het najaar van 2013 ontwikkelen we hiervoor een energiebeleidsplan. > In 2014 formaliseren wij (aan de hand van wettelijke kaders en het handboek asbest van Aedes) ons asbestbeleid. Diversiteit: > In 2015 voegen we 10 appartementen toe, gelet op de vergrijzing. > In de periode 2013-2016 hebben we, aan zowel gezinnen als starters, ongeveer 65 woningen verkocht. 12
Gericht inzetten op... De komende jaren staan onze activiteiten in de kernen Abbenbroek, Geervliet, Heenvliet, Oudenhoorn, Simonshaven en Zuidland centraal. Dit zijn de kernen waaraan we ons bestaansrecht ontlenen en waarop we inzetten als het gaat om prettig wonen en leven. Een gezamenlijke aanpak We vinden dat ieder vanuit zijn eigen rol aan prettig wonen en leven een bijdrage kan leveren. Onze rol is dat we verantwoordelijkheid willen nemen voor een afgestemd, kwalitatief goed en betaalbaar woningaanbod per kern. Prettig wonen en leven gaat echter verder dan de woning alleen. Zo zien we dat de leefbaarheid in een aantal kernen onder druk staat, voorzieningen langzaam verdwijnen en/of de gemeenschapszin afneemt. Een verbindende aanpak waarin we met elkaar inzetten op het versterken van de vitaliteit is dus gewenst. Daarom willen we samen met bewoners en partners in 2014 met een kerngewijze aanpak bekijken of en welke activiteiten nodig zijn op het terrein van wonen, zorg en welzijn. Deze beweging zetten we in vanuit ons ondernemingsplan, gericht op het nemen van een gezamenlijke verantwoordelijkheid. Daarin willen we zoveel mogelijk aansluiten op het reeds ingezette traject Kerngericht werken van de gemeente Bernisse. Met dit uitgangspunt staat hieronder per kern een korte kenschets weergegeven, gevolgd door concrete doelstellingen en acties voor de komende twee jaar.... Abbenbroek Abbenbroek kent als beschermd dorpsgezicht vele bezienswaardigheden, waaronder de St. Aegidiuskerk en korenmolen De Hoop. In Abbenbroek is het gemeentehuis van Bernisse gevestigd. Per 1-1-2013 zijn de kerngegevens als volgt: Kerngegevens Aantal inwoners 1.269 Leeftijdscategorie 0-19 jr. 249 20-34 jr. 194 35-55 jr. 386 55-70 jr. 304 70 en ouder 136 Totale woningvoorraad 615 Bezit woonstichting 109 Grondgebonden 96 Senioren appartementen - Senioren grondgebonden 8 Starters appartementen 2 Starters grondgebonden 3 Abbenbroek heeft een gemêleerde bevolkingssamenstelling, waarin zowel jong als oud goed is vertegenwoordigd. In de kern worden veel activiteiten georganiseerd. Belangrijk voor de vitaliteit zijn voorzieningen als de school, de supermarkt en het dorpshuis. Naar de toekomst toe is het van belang om deze in stand te houden. Dit geldt vooral voor de school en het dorpshuis. Deze laatste staat als gemeentelijke accommodatie onder druk. Als woonstichting De Zes Kernen willen we hierin meedenken. Waar het gaat om de samenstelling van de bevolking is het van belang om de jongeren zoveel mogelijk te behouden voor de kern, en tegelijkertijd de vergrijzing op het terrein van wonen zo goed mogelijk te faciliteren. Om ons aanbod te verbreden hebben we de afgelopen periode onder meer een aantal seniorenwoningen verkocht. Ook voor de komende periode hebben we het voornemen om 6 woningen te verkopen om zo ons aanbod op de woningmarkt, voor met name starters en gezinnen, te verbreden. Daarnaast spelen we in op de vergrijzing door enerzijds aanpassingen in de woning door te voeren. Dit stelt zowel ouderen als andere leeftijdsgroepen met een zorgvraag in staat om zo lang mogelijk in de woning en woonomgeving naar eigen keuze te laten wonen. Naast het doorvoeren van aanpassingen zijn we van plan om 7 appartementen toe te voegen, geschikt voor ouderen om zo bij te dragen aan een evenwichtig aanbod in de kern Abbenbroek. Zoals gezegd ligt de grootste uitdaging voor de komende periode echter om met elkaar te kijken hoe het dorpshuis en de andere voorzieningen te behouden voor de gemeenschap. In het plan van aanpak per kern willen we hier samen met bewoners en partners van gedachten over wisselen. Bedrijfsplan 2013-20104 13
... Geervliet Geervliet ligt ten zuiden van het Rotterdamse Botlekgebied, kent ruim 1.700 inwoners en kreeg in 1381 stadsrechten. Kenmerkend gebouw voor Geervliet is Onze Lieve Vrouwe Kerk, die dateert uit het begin van de 13de eeuw. Per 1-1-2013 zijn de kerngegevens als volgt: Kerngegevens Aantal inwoners 1.711 Leeftijdscategorie 0-19 jr. 344 20-34 jr. 239 35-55 jr. 505 55-70 jr. 396 70 en ouder 227 Totale woningvoorraad 766 Bezit woonstichting 265 Grondgebonden 199 Senioren appartementen Senioren grondgebonden 42 Starters appartementen 12 Starters grondgebonden 12 Voor Geervliet geldt hetzelfde vraagstuk als voor Abbenbroek, namelijk hoe voorzieningen als de school te behouden voor de kern. Ook is het van belang om de Haveling als sociaal-cultureel centrum te handhaven en waar mogelijk het aantal activiteiten uit te breiden. Al deze zaken dienen in onderlinge samenhang te worden opgepakt in een concreet actieplan. Gelet op de samenstelling van de bevolking, de totale woningvoorraad en het relatief grote aandeel huurwoningen voegen we de komende periode geen woningen toe. Wel zal de woonstichting doorgaan om conform haar eigen portefeuillestrategie de woningen waar nodig kwalitatief te verbeteren en/of aan te passen. Verder verbreden we ook hier ons aanbod door 13 woningen te verkopen.... Heenvliet Aan de westkant van Geervliet ligt Heenvliet, een plaats met een lange geschiedenis die in 1469 stadsrechten kreeg. Eén van de publiekstrekkers is de ruïne Heenvliet, die werd gebouwd omstreeks 1250. Per 1-1-2013 zijn de kerngegevens als volgt: Kerngegevens Aantal inwoners 2.515 Leeftijdscategorie 0-19 jr. 551 20-34 jr. 354 35-55 jr. 777 55-70 jr. 570 70 en ouder 263 Totale woningvoorraad 1.127 Bezit woonstichting 202 Grondgebonden 145 Senioren appartementen Senioren grondgebonden 45 Starters appartementen 6 Starters grondgebonden 6 Heenvliet is naast Zuidland, wat betreft inwoneraantal, de grootste kern waar wij bezit hebben. Van nature heeft de kern een aantrekkelijke woningmarkt (weinig leegstand), gecombineerd met een goed aanbod aan voorzieningen, waaronder winkels en een school. Het is van belang dat de kracht van Heenvliet als kern voor jong en oud blijft bestaan. Dit betekent dat we oog moeten hebben voor voldoende betaalbare woningen voor starters en gezinnen, maar ook dat we de vergrijzing goed moeten 14
faciliteren. Een aantrekkelijk aanbod aan levensloopbestendige woningen, maar ook aanpasbaarheid waar nodig is hierin van belang. Gelet op de centrumfunctie, die Heenvliet vervult voor Geervliet en Abbenbroek, is het waarschijnlijk dat naar de toekomst toe in de kern een zorgsteunpunt wordt gerealiseerd. Als dit het geval is, dan biedt deze ontwikkeling ook kansen om extra woonzorgwoningen toe te voegen. De plannen van de woonstichting zijn er dus op gericht om het profiel van Heenvliet als aantrekkelijke woon- en leefgemeenschap te versterken. Zo hebben we in 2012 de eerste grondgebonden woningen opgeleverd van het herstructureringsproject Blijdesteijn. Dit project is eind 2010 gestart en bestaat uit het slopen van 42 woningen en het realiseren van 15 eengezinswoningen, 16 levensloopbestendige woningen en 8 bovenwoningen. Eind 2013 worden de laatste 18 woningen van dit project opgeleverd, waarmee we voor Heenvliet een diverse woningvoorraad voor meerdere doelgroepen hebben toegevoegd. Naast het toevoegen van woningen met het project Blijdesteijn zetten we in op de verkoop van ca. 8 woningen in Heenvliet die, gelet op de betaalbaarheid, uitermate geschikt zijn voor starters en gezinnen.... Oudenhoorn Oudenhoorn is gelegen op het eiland Voorne ten zuiden van Abbenbroek. In het centrum van het dorp staat een middeleeuwse kerk (herbouwd na brand in 1915). Per 1-1-2013 zijn de kerngegevens als volgt: Kerngegevens Aantal inwoners 1.164 Leeftijdscategorie 0-19 jr. 232 20-34 jr. 155 35-55 jr. 336 55-70 jr. 308 70 en ouder 133 Totale woningvoorraad 534 Bezit woonstichting 138 Grondgebonden 116 Senioren appartementen - Senioren grondgebonden 18 Starters appartementen 2 Starters grondgebonden 2 In Oudenhoorn worden veel activiteiten georganiseerd. Op het terrein van wonen zijn er in potentie mogelijkheden om uit te breiden, zoals op de uitleglocatie die in handen is van een projectontwikkelaar. Hier is echter niet direct aanleiding voor ons om sociale huisvesting toe te voegen. Vanuit onze maatschappelijke taakstelling ligt voor Oudenhoorn de grootste uitdaging om voorzieningen in stand te houden. In het verleden hebben we dit gedaan door ons samen met partners in te zetten voor de oprichting van een kleinschalige supermarkt (Ouden-Heijn) en het behouden van de pinautomaat. Voor de komende periode ligt de uitdaging om de school en het dorpshuis (inclusief sportzaal) die de kern rijk is te behouden. We zien hiervoor kansen, door de school en het dorpshuis samen te voegen binnen de locatie van het dorpshuis. Dit biedt tevens de mogelijkheid om op de vrijkomende locatie van de school 10 appartementen toe te voegen voor senioren. Het is echter dan wel nodig dat partners als de gemeente en bewoners hier samen hun schouders onder zetten. Het komende jaar willen we dan ook gebruiken om hiervoor een concreet voorstel te ontwikkelen. Daarnaast zetten we in op de verkoop van minimaal 4 woningen.... Simonshaven Simonshaven is met iets meer dan 500 inwoners het kleinste dorp binnen ons werkgebied. Met een bezit van 86 woningen op een totale woningvoorraad van 241 hebben we echter een aandeel van meer dan 30%. Per 1-1-2013 zijn de kerngegevens als volgt: Bedrijfsplan 2013-20104 15
Kerngegevens Aantal inwoners 501 Leeftijdscategorie 0-19 jr. 95 20-34 jr. 92 35-55 jr. 171 55-70 jr. 95 70 en ouder 48 Totale woningvoorraad 241 Bezit woonstichting 86 Grondgebonden 52 Appartementen 12 Senioren appartementen Senioren grondgebonden 15 Starters appartementen 2 Starters grondgebonden 5 De afgelopen jaren hebben we flink geïnvesteerd in Simonshaven. In 2011 hebben we samen met Woonboerderij Westenrijck en Albert Heijn Heenvliet de winkel/ontmoetingsplek Simons-Heijn gerealiseerd. De winkel wordt gerund door de bewoners van de woonboerderij, zodat zij hier hun dagbesteding hebben. Ook hebben we 36 woningen in Simonshaven toegevoegd. Dit heeft er mede toe geleid dat meer dan 30% van de woningvoorraad in de kern in ons eigendom is. Voor de komende jaren bekijken we de mogelijkheid om 6 woningen aan de Molendijk te herstructureren. Dit onderzoeken we in 2014. Daarnaast is ons beleid erop gericht om, mede gelet op de ligging nabij Spijkenisse, 12 woningen te verkopen. Dit biedt vooral voor starters kansen om in Simonshaven te wonen en in de grotere stad te werken.... Zuidland Zuidland is de grootste kern binnen ons werkgebied en telt veruit de meeste voorzieningen. Alhoewel ook in Zuidland de komende jaren de vergrijzing een belangrijk thema wordt, telt de kern ook veel jongeren en gezinnen. In Zuidland hebben we meer dan 500 woningen in bezit, waarmee de woonstichting circa 20% van de totale woningvoorraad in eigendom heeft. Per 1-1-2013 zijn de kerngegevens als volgt: Kerngegevens Aantal inwoners 5.237 Leeftijdscategorie 0-19 jr. 1.196 20-34 jr. 770 35-55 jr. 1.519 55-70 jr. 1.043 70 en ouder 709 Totale woningvoorraad 2.560 Bezit woonstichting 548 Grondgebonden 351 Senioren appartementen 48 Senioren grondgebonden 125 Starters appartementen 10 Starters grondgebonden 14 In Zuidland leveren we in opdracht van de gemeente in 2014 een brede school op. Hiertoe hebben we in 2010 met de gemeente een samenwerkingsovereenkomst ondertekend. Na de realisatie starten we in ditzelfde jaar een onderzoek naar de mogelijkheid om op de locaties van de bestaande scholen en het gebied rondom de Emmastraat door herstructurering circa 45 appartementen toe te voegen. Verder liggen er in Zuidland kansen om de positie van de kern te verstevigen. Deze kansen zijn enerzijds gelegen in de mogelijkheid om een steunpunt te realiseren in/nabij het bejaardencentrum Bernissesteijn. Dit kan een aangrijpingspunt zijn om rondom dit steunpunt in de bestaande bouw door herstructurering het aantal zorggeschikte woningen uit te breiden en daarmee circa 30 zorgbedden toe te voegen. Tot slot hebben we in Zuidland een fors verkoopprogramma van 22 woningen, waarmee we weer nieuwe doelgroepen bedienen maar ook investeringskracht winnen om deze ontwikkelingen mogelijk te maken. 16
Gericht inzetten op... Een gezamenlijke aanpak: In 2014 nodigen we bewoners en partners uit om per kern een korte en bondige visie te formuleren, vertaald in concreet op te pakken activiteiten gericht op het versterken van de vitaliteit per kern. Abbenbroek: > In het plan van aanpak denken we na over het behoud van een dorpshuis als gemeenschapsvoorziening voor Abbenbroek > We hebben het voornemen om 6 woningen te verkopen om zo ons aanbod op de woningmarkt, voor met name starters en gezinnen, te verbreden. > In 2015 starten we met de bouw van 7 appartementen, waarmee we bijdragen aan een evenwichtig aanbod. Geervliet: > Tussen 2013 en 2016 verkopen we 13 woningen, om zo ons aanbod op de woningmarkt voor bewoners met een koopwens te verbreden. Heenvliet: > Eind 2013 leveren we 18 woningen op als onderdeel van het herstructureringsproject Blijdesteijn, gestart eind 2010. > In de periode 2013-2016 verkopen we 8 woningen. Oudenhoorn: > Uiterlijk 2014 hebben we een concreet voorstel ontwikkeld, gericht op het behoud van voorzieningen en het versterken van het woningaanbod. > We bouwen in 2015 10 appartementen op de vrijkomende locatie van de school. > In de periode 2013-2016 verkopen we minimaal 4 woningen. Simonshaven: > In de periode 2013-2016 verkoop van 12 woningen, om zo de potentie van Simonshaven als woongebied ten opzichte van Spijkenisse te versterken. > In 2014 onderzoek naar mogelijkheid om 6 woningen aan de Molendijk te herstructureren. Zuidland: > In 2014 leveren we de brede school Zuidland op. > We onderzoeken in 2014 de mogelijkheid om d.m.v. sloop/nieuwbouw van het gebied rondom de Emmastraat circa 45 appartementen toe te voegen. > We onderzoeken samen met Careyn, en gesteund door de gemeente, in de bedrijfsplanperiode de mogelijkheid om 30 zorgbedden toe te voegen. Bedrijfsplan 2013-20104 17
Een organisatie die doet... Om de inzet in de kernen Abbenbroek, Geervliet, Heenvliet, Oudenhoorn, Simonshaven en Zuidland nu, maar ook in de toekomst te garanderen, is onze organisatie het belangrijkste middel. Bij onze huurders staan we bekend als een corporatie die aanwezig is in elke kern, maatwerk levert en betrokkenheid toont op het brede terrein van wonen en leven. We hebben korte lijnen en hebben een pragmatische aanpak. Om dit te kunnen blijven waarmaken, is het belangrijk dat we op zowel personeel als financieel vlak continuïteit bieden. Kernwaarden Als organisatie hanteren we de volgende kernwaarden, die we samen delen en waarop we aanspreekbaar zijn: We zijn: > Sociaal Een kwalitatief goede en betaalbare woningvoorraad voor onze huurders, maar ook een sociaal gezicht op het brede terrein van woon- en leefplezier is ons uitgangspunt. Laagdrempelig We hebben korte lijnen, zijn flexibel, goed aanspreekbaar en behulpzaam voor onze huidige en toekomstige bewoners. Betrokken We voelen ons verbonden met de mensen die op onze dienstverlening rekenen, we denken oplossingsgericht en leveren maatwerk indien nodig. Goede dienstverlening We staan voor een goede dienstverlening die aansluit op de bovenstaande kernwaarden. Dit betekent dat we vanuit een pragmatische aanpak onze huurders te woord staan, reparatieverzoeken tijdig oppakken en zorgdragen voor een goede verhuur aan onze doelgroepen. Bovendien houden we in 2013 een klanttevredenheidsonderzoek, waarin we een meting doen op het brede terrein van wonen. De resultaten uit deze onderzoeken spiegelen we aan de voorgaande metingen. Waar we een relatief lagere score hebben, ondernemen we direct actie met een gericht plan van aanpak. Daarnaast worden onze prestaties zowel in het maatschappelijk veld als intern op de bedrijfsvoering gemeten in de visitatie. In 2011 hebben we de visitatie ondergaan, waarin we met een voldoende zijn beoordeeld. In 2015 willen we ons opnieuw laten visiteren. Ons doel is om minimaal hetzelfde niveau te behouden. Financiële continuïteit Ons verbinden aan de zes kernen betekent ook dat we niet alleen nu, maar ook naar de toekomst toe financiële continuïteit bieden. De afgelopen jaren hebben we fors geïnvesteerd, en ook de komende jaren hebben we plannen om het wonen en leven in elke kern aantrekkelijk te houden. Of we deze plannen ten uitvoer kunnen brengen is mede afhankelijk van de wet- en regelgeving, de daaraan gekoppelde maatregelen en ons verkoopprogramma. We moeten dus een slag om de arm houden en kritisch zijn waar we wel en waar we niet op investeren. Uitgangspunt is dat al onze financiële impulsen de vitaliteit van de kern met name op het terrein van wonen versterken. Voor de financiële continuïteit sturen we op de volgende kengetallen welke in ons investeringsstatuut zijn vastgelegd: Kengetal Definitie Doelstelling Loan to Value (LtV) Continuïteitsoordeel CFV Saldo operationele kasstromen Interest Coverage Rate (ICR) De verhouding tussen de financiering met vreemd vermogen en de economische waarde van het gefinancierde bezit op basis van de WOZ-waarde van de vastgoedportefeuille. De toets van het CFV waarin het volkshuisvestelijk vermogen na 5 prognosejaren met de ondergrens wordt vergeleken. De operationele kasstromen volgens de WSW-methode, na 2% aflossingsfictie. De verhouding tussen de operationele kasstroom en het saldo van de rentelasten. Maximaal 50% Oordeel A Een positief saldo operationele kasstroom. Minimaal 1,4 Faciliteringsvolume De hoogte van dat bedrag wat de woonstichting mag lenen. Voldoende om de projecten met geborgd geld te kunnen financieren. Bedrijfsplan 2013-20104 19
Met elkaar ondernemen Om de vitaliteit van elke kern te waarborgen is het met elkaar ondernemen van cruciaal belang. Vraagstukken op het terrein van wonen, zorg en welzijn dienen in onderlinge samenhang te worden opgelost om het beste resultaat te bereiken. Het realiseren van de winkel/ontmoetingsplek in Simonshaven door zowel maatschappelijke als commerciële partners is hier een voorbeeld van. Dit geldt ook voor het Lokaal Zorgnetwerk Bernisse dat enkele jaren geleden is opgezet. In dit netwerk met een diversiteit aan partijen bespreken we samen probleemsituaties en krijgen wij op deze manier overzicht van wat er speelt in de gemeente. Ook de komende periode is met elkaar ondernemen een punt dat onze aandacht heeft. We willen onze banden met bewoners en partners nog verder aanhalen. Dit doen we onder meer door per kern de agenda voor de komende jaren samen te bepalen. Op deze wijze kunnen we vanuit een gezamenlijke inzet de koers op de kernen omzetten in concreet resultaat. Doelstellingen & acties Goede dienstverlening > In 2013 houden we een klanttevredenheidsonderzoek onder onze huurders. Waar nodig stellen we een actieplan op om gericht te verbeteren. > In 2015 voeren we de visitatie uit, met als doel om minimaal hetzelfde niveau te behouden van de gehou - den visitatie in 2011. Financiële continuïteit > LtV van maximaal 50%, continuïteitsoordeel CFV A, een positief saldo operationele kasstromen, ICR minimaal 1,4 en voldoende faciliteringsvolume om projecten met geborgd geld te kunnen financieren. 20
Meer informatie Woonstichting De Zes Kernen Gemeenlandsedijk Zuid 12a 3216 AH Abbenbroek t 0181 668 222 e info@dezeskernen.nl w www.dezeskernen.nl